楼市一支独秀
「林郑」「财爷」plan 催谷上车投资客追逐砖头

某天约了发展商吃饭，自然话题集中楼市，他认为今年整体楼价升多过跌，纵使有上落，上下波幅约半成左右，假若年尾前通关，估计内地资金支持港楼，有了内地资金支持，楼价仍可看高一点，他相信一手楼依然会跑赢二手楼，因为过去两至三年发展商主导楼市，推盘时亦推出很多优惠予买家，除非楼市辣招有改变。

97年前，新盘供应没有太多，基本1个新盘成交，便有9个二手成交，这个1:9比例维持到金融风暴后出现划时代的改变，因一手为求散货，以低价开盘，同时开始委讬地产代理代卖，高佣金催生下，买家被一手价位和新盘新簇设施所吸引，造成不平均现象，曾出现9个新盘单位成交，才有1个二手成交，演变成倒转为9:1之比，由于一手价拖怟二手价，加上负资产增加，故楼市跌7成的「壮观」年代。

早前先后实施的「林郑plan」和「财爷plan」，逐步放宽九成按揭的楼价上限，推动一手及二手成交活跃，在两年多的疫情期间，楼市一支独秀，跑赢一众投资工具，加上低息年代，供楼压力大减，故无论上车客或投资者又新一轮砖头追逐战，使楼市重现生机。

放宽按揭上限能提升楼换楼买家及首置客上车的入市实力，只有一成首期已不再是一手楼的专利，二手市场亦有更多选择。然而二手楼始终碍于要长时间洽谈，一买一卖需要碰正心水客，花费时间甚多，故倾向买一手楼已变成惯性；此外，由于新措施只适用于已落成住宅物业，购买一手楼花要注意，若果以建筑期付款方式缴付楼价馀款，即是在收楼前才申请按揭，就会适用于新措施。反之，若选择即供计划，就不能享用新例下的高成数按揭。

所以近年卖新盘时建筑期付款只要大型发展商的一手楼，香港大部分银行都会愿意承造按揭。除此之外基于系一手楼，通常比较少会发生银行估价不足问题。发展商提供的付款方式够弹性，可以楼花期即刻开始供楼（即供）或者待物业落成后（建筑期）才开始。同时，发展商偶然会推出发展商按揭给借不足银行按揭的买家不过利息会相对较高。

正所谓「百货应百客」，其实新楼或二手盘双方都各有优点，亦不会两全其美。对新手而言，储钱上车无非是希望拥有一个属于自己的安乐蜗，而不是地狱生活的开展，因此最重要还是量力而为，计算好自己手头上的资金、按揭成数及日后的负担能力等，再罗列出自己的挑选准则，如上班一族要交通方便、家有长者想周边有较多社区设施、为人父母选择名校网替子女舖路等，自然能找到适合自己的物业，当然除了买楼之外，也有不少年轻一族因免受供楼约束，选择租楼，虽帮人供楼般，但胜在自由，无拘无束。选择任何方法之前，必先清楚租买目的，避免受市场气氛影响个人决定。

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