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如何看待房地产行业的发展前景？
新形势下的地产基金投资商业逻辑
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按：伟星新材是根据课程中的A股选股方法筛选出的4只好股票之一，近期伟星新材的价格出现大幅下跌，同时深证指数也接近20市盈率的买入点。借此大作业的机会，对伟星新材进行分析，判断是否仍然符合好股票的条件，为后续买入提供依据。
伟星新材创建于1999年，位于浙江台州市临海经济开发区，专业研发、制造、销售各类高质量、高附加值新型塑料管道(PP-R、PE、PVC管材管件为主)，是国内塑料管道行业为数不多的上市公司之一，也是行业龙头，同时拓展经营净水设备、防水涂料多个产业。
伟星新材于2010年3月上市，股票代码002372，截止2018年9月13日，市值180.91亿，股价13.8元。
下载过去5年伟星新材的报表，5年来，公司聘请的会计师事务所都是天健会计师事务所，没有变过，且会计师事务所出具的都是标准的无保留意见。下面我们就从三大报表入手，具体分析一下。
一、合并资产负债表
1、总资产
过去5年，伟星新材的总资产分别为23.01亿、25.59亿、29.01亿、36.71亿和41.98亿，增长率分别为9.99%、11.21%、13.35%、26.55%、14.35%，保持了很高的增长速度。
2、资产负债率
过去5年，伟星新材的资产负债率分别为15.47%、17.28%、17.5%、25.17%、23.52%，虽在逐步增长，但均远小于60%，且增长率也较为平稳。负债中应付票据、应付账款、预收账款占比很高，均占负债的50%以上，说明伟星新材行业地位非常强势。
3、有息负债和货币资金
过去5年，伟星新材的有息负债几乎为0，可以忽略不计，而货币资金却在稳步增加，2017年货币资金达14.3亿，公司一点儿也不缺钱。
4、应收应付和预付预收
过去5年，伟星新材的应付+预收分别为2.39亿、3.06亿、3亿、6.16亿、6.63亿，应收+预付分别为2.81亿、2.58亿、3.25亿、3.14亿、3.46亿，最近两年应付+预收明显增多，行业地位越发突出。
5、固定资产
过去5年，伟星新材的固定资产占总资产的比率分别为24.66%、26.18%、24.19%、22.98%、20.47%，均远小于40%，可以看出伟星新材虽然是制造业，但是一家轻资产公司，还是很不错的。
6、投资类资产
过去5年，伟星新材很少开展与主业无关的投资，与主业无关的资产仅有0.2亿元左右的投资型房地产和2.47亿的股权投资(与新疆东鹏共同成立的东鹏合立私募基金)，且在2017年就收回了大部分的股权投资。投资类资产与总资产的比例远小于10%。其他流动资产中的理财产品也只有3亿多，相比总资产和货币资金，比例都是很低的，说明伟星新材专注于主业，还是很不错的。
二、合并利润表
1、营业收入
过去5年，伟星新材的营业收入分别为21.59亿、23.54亿、27.47亿、33.21亿、39.03亿，增长率分别为16.23%、9.03%、16.69%、20.94%、17.51%，保持了很高的增长速度。同时，与现金流量表中的销售商品、提供劳务收到的现金科目对比，两者的比例均在116%以上，说明公司行业地位高、竞争力强。
2、毛利率
过去5年，伟星新材的毛利率分别为39.12%、41.06%、43.82%、46.55%、46.72%，逐年稳步提升，且均处在较高的位置，有较强的竞争力。
3、三项费用率
过去5年，伟星新材的费用率分别为21.26%、21.57%、22.6%、22.26%、22.72%，一直稳定在22%左右，低于40%，较高的毛利率和较低的费用率，说明伟星新材有着较高的净利润率。
4、主营利润
过去5年，伟星新材的主营利润分别为3.67亿、4.4亿、5.69亿、7.74亿、9.62亿，利润总额分别为3.8亿、4.55亿、5.78亿、7.95亿、9.63亿，每年的主营利润与利润总额的比值均高达96%以上，主营利润率分别为16.99%、18.7%、20.71%、23.29%、24.65%，均高于15%。伟星新材的利润结构非常健康的，利润是可持续的，利润质量非常高，持续盈利的能力非常强。
5、归母净利润
过去5年，伟星新材的归母净利润分别为3.16亿、3.88亿、4.84亿、6.71亿、8.21亿，增长率分别为33.8%、22.83%、24.93%、38.46%、22.45%，增长率非常高，说明伟星新材正在快速成长当中。
三、合并现金流量表
1、造血能力
过去5年，伟星新材经营活动产生的现金流量净额分别为4.19亿、5.13亿、4.97亿、9.69亿、9.42亿，均大于0，且在逐年增长，说明公司造血能力很强。
2、成长能力
过去5年，伟星新材购买固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金分别为1.85亿、1.8亿、1.34亿、1.4亿、2.65亿，处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额分别为200万、91万、67万、78万、74万，远小于购买固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金，购买固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金与经营活动现金流量净额的比值分别为44.15%、35.09%、26.96%、14.45%、28.13%，均在10%-60%范围内，成长能力良好。
3、分红
过去5年，伟星新材分配股利、利润或偿付利息支付的现金分别为2.05亿、2.7亿、2.67亿、3.47亿、4.76亿，与净利润的比值分别为64.87%、69.59%、55.17%、51.71%、57.98%，均大于30%。伟星新材对股民还是很慷慨的。
4、现金流量表类型
过去5年，伟星新材的现金流量表均为正负负型，是优秀公司的特征。
5、现金净增额
过去5年，伟星新材的现金净增额分别为0.1亿、-1.06亿、1.63亿、3.03亿、4.17亿，除2014年外，其他几年净增额均为正增长，且近几年净增额呈上涨趋势，公司在积累更多的钱。
6、现金余额
过去5年，伟星新材的现金余额分别为6.47亿、5.41亿、7.03亿、10.07亿、14.23亿，还是很有钱的。
四、异常科目分析
前面我们已经对伟星新材过去5年的三大报表进行了分析，在读懂企业的23个步骤中，除了上述内容，还需要对异常科目，即变化率大于30%的科目，进行分析。
1、2017年合并资产负债表异常科目
货币资金增长40.95%，为14.3亿，说明公司账上的现金越来越多，是好事。
长期股权投资减少68.88%，为0.78亿，主要是公司减少了之前对新疆东鹏合立的股权投资，进一步聚焦主业，是好事。
在建工程增长512.65%，为1.32亿，主要是增加了对西安工业园和临海大洋工业园的投入，均是对厂房的投入，是好事。
递延所得税资产增加37.82%，为0.49亿，是属于向税务局多缴的税，后期可以抵扣，且数额不大，不是坏事。
应付职工薪酬增加50.6%，为1.43亿，主要为短期薪酬增加，进一步查看公司员工情况，2017年的员工总数比2016年增加了10%，主要是生产人员和销售人员的增加，这也说明员工的工资涨了，薪酬竞争力更强了，是好事。
应交税费增加59.33%，主要是增值税和企业所得税的增加，不是坏事。
应付股利减少100%，主要为限制性股票股利减少，且减少金额仅为1100万，可忽略不计。
盈余公积增加32.41%，为3.09亿，按照净利润10%提取法定盈余公积，是好事。
总股本增加30%，上一年度每10股增3股，导致总股本增加，不是坏事。
综上，伟星新材2017年的合并资产负债表未发现异常。
2、2017年合并利润表和合并现金流量表异常科目
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金增长88.92%，为2.65亿，主要为购置固定资产和土地所致，不是坏事。
投资支付的现金减少48.2%，为1.3亿，约为总资产3%，可忽略不计。
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金增长37.15%，为4.76亿，主要是分红增加，是好事。
现金及现金等价物净增加额增长37.41%，期末现金及现金等价物增长41.39%，公司的钱越来越多了，是好事。
综上，伟星新材合并利润表和合并现金流量表未发现异常。
五、好价格
按市盈率计算的好价格：伟星新材发布了2018年Q2的财报，所以我们计算TTM每股收益是从2017年Q3到2018年Q2，0.23+0.27+0.11+0.21=0.82，乘以15，得12.3。
按分红率计算的好价格：伟星新材最近一次分红为每股0.6元，我们假设股票持有都在1年以上，免税，10年期国债收益率为3.675%，0.6/3.675%=16.33。
两个价格取低，那么12.3就是伟星新材的好价格，12.3以下可以买入。现在的价格是13.8，还有10.87%的差距。
六、2018年中报情况
由于近期伟星新材的价格出现大幅下跌，为了确认公司基本面没有发生变化，我们就最近发布的2018年中报再进行分析。为方便分析，我们主要针对8大关键财务指标，将2018年中报与2017年中报进行同比比较。
1、ROE
2018年Q2，伟星新材的ROE为12.36%，相比2017年Q2的11.51%，增长了7.38%。初步估算，2018年的ROE应该在25%左右，还是很高的。这一条过关。
2、净利润现金比率
2018年Q2，伟星新材的净利润现金比率为50.76%，相比2017年Q2的54.71%，下降了7.22%，这一条不太理想。进一步分析可知，2018年Q2的经营活动产生的现金流量净额和净利润相比2017年Q2均有增长，但经营活动产生的现金流量净额增长率不及净利润增长率，导致净利润现金比率下降，但幅度不大，且这两项科目均有可能在下半年出现较大增长，中报的数据供参考。
3、资产负债率
2018年Q2，伟星新材的资产负债率为22.92%，相比2017年Q2的23.85%，下降了3.9%，无偿债风险，这一条过关。
4、毛利率
2018年Q2，伟星新材的毛利率为46.06%，相比2017年Q2的44.97%，略有上升，这一条过关。
5、营业利润率
2018年Q2，伟星新材的营业利润率为24.52%，相比2017年Q2的23.53%，略有上升，这一条过关。
6、营业收入增长率
2018年Q2，伟星新材的营业收入增长率比2017年Q2上升了9.72%，这一条过关。
7、固定资产比率
2018年Q2，伟星新材的固定资产比率为21.1%，2017年Q2的23.65%，下降了10.78%，这一条过关。
8、分红率
2018年Q2，伟星新材的净利润为3.86亿，分配股利、利润或偿付利息所支付的现金为6.05亿，分红率为156.74%，2017年Q2的净利润为3.12亿，分配股利、利润或偿付利息所支付的现金为4.62亿，分红率为148.08%。2018年Q2相比2017年Q2，分红率也是增长的，这一条过关。(中报分红率的值仅作参考，但此处采用的是与2017年Q2的同比比较，个人认为有一定的参考价值)
综上，从2018年中报来看，除了净利润现金比率外，其他关键财务指标均有提高，没有变坏迹象。
七、总结
通过上面的分析，我们可以知道，伟星新材是一家优秀的公司，钱很多、收款快、周转快、毛利高、利润高、ROE高、负债低、风险小，是绝对的行业龙头。在当前大盘即将到达20市盈率的时机，股价也出现了下跌，越来越接近好价格。让我们准备好现金，当出现好价格时，毫不犹豫地买入并长期持有，同时赚取股息收益和股价上涨带来的收益。
伟星新材创建于1999年，位于浙江台州市临海经济开发区，专业研发、制造、销售各类高质量、高附加值新型塑料管道(PP-R、PE、PVC管材管件为主)，是国内塑料管道行业为数不多的上市公司之一，也是行业龙头，同时拓展经营净水设备、防水涂料多个产业。
伟星新材于2010年3月上市，股票代码002372，截止2018年9月13日，市值180.91亿，股价13.8元。
下载过去5年伟星新材的报表，5年来，公司聘请的会计师事务所都是天健会计师事务所，没有变过，且会计师事务所出具的都是标准的无保留意见。下面我们就从三大报表入手，具体分析一下。
一、合并资产负债表
1、总资产
过去5年，伟星新材的总资产分别为23.01亿、25.59亿、29.01亿、36.71亿和41.98亿，增长率分别为9.99%、11.21%、13.35%、26.55%、14.35%，保持了很高的增长速度。
2、资产负债率
过去5年，伟星新材的资产负债率分别为15.47%、17.28%、17.5%、25.17%、23.52%，虽在逐步增长，但均远小于60%，且增长率也较为平稳。负债中应付票据、应付账款、预收账款占比很高，均占负债的50%以上，说明伟星新材行业地位非常强势。
3、有息负债和货币资金
过去5年，伟星新材的有息负债几乎为0，可以忽略不计，而货币资金却在稳步增加，2017年货币资金达14.3亿，公司一点儿也不缺钱。
4、应收应付和预付预收
过去5年，伟星新材的应付+预收分别为2.39亿、3.06亿、3亿、6.16亿、6.63亿，应收+预付分别为2.81亿、2.58亿、3.25亿、3.14亿、3.46亿，最近两年应付+预收明显增多，行业地位越发突出。
5、固定资产
过去5年，伟星新材的固定资产占总资产的比率分别为24.66%、26.18%、24.19%、22.98%、20.47%，均远小于40%，可以看出伟星新材虽然是制造业，但是一家轻资产公司，还是很不错的。
6、投资类资产
过去5年，伟星新材很少开展与主业无关的投资，与主业无关的资产仅有0.2亿元左右的投资型房地产和2.47亿的股权投资(与新疆东鹏共同成立的东鹏合立私募基金)，且在2017年就收回了大部分的股权投资。投资类资产与总资产的比例远小于10%。其他流动资产中的理财产品也只有3亿多，相比总资产和货币资金，比例都是很低的，说明伟星新材专注于主业，还是很不错的。
二、合并利润表
1、营业收入
过去5年，伟星新材的营业收入分别为21.59亿、23.54亿、27.47亿、33.21亿、39.03亿，增长率分别为16.23%、9.03%、16.69%、20.94%、17.51%，保持了很高的增长速度。同时，与现金流量表中的销售商品、提供劳务收到的现金科目对比，两者的比例均在116%以上，说明公司行业地位高、竞争力强。
2、毛利率
过去5年，伟星新材的毛利率分别为39.12%、41.06%、43.82%、46.55%、46.72%，逐年稳步提升，且均处在较高的位置，有较强的竞争力。
3、三项费用率
过去5年，伟星新材的费用率分别为21.26%、21.57%、22.6%、22.26%、22.72%，一直稳定在22%左右，低于40%，较高的毛利率和较低的费用率，说明伟星新材有着较高的净利润率。
4、主营利润
过去5年，伟星新材的主营利润分别为3.67亿、4.4亿、5.69亿、7.74亿、9.62亿，利润总额分别为3.8亿、4.55亿、5.78亿、7.95亿、9.63亿，每年的主营利润与利润总额的比值均高达96%以上，主营利润率分别为16.99%、18.7%、20.71%、23.29%、24.65%，均高于15%。伟星新材的利润结构非常健康的，利润是可持续的，利润质量非常高，持续盈利的能力非常强。
5、归母净利润
过去5年，伟星新材的归母净利润分别为3.16亿、3.88亿、4.84亿、6.71亿、8.21亿，增长率分别为33.8%、22.83%、24.93%、38.46%、22.45%，增长率非常高，说明伟星新材正在快速成长当中。
三、合并现金流量表
1、造血能力
过去5年，伟星新材经营活动产生的现金流量净额分别为4.19亿、5.13亿、4.97亿、9.69亿、9.42亿，均大于0，且在逐年增长，说明公司造血能力很强。
2、成长能力
过去5年，伟星新材购买固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金分别为1.85亿、1.8亿、1.34亿、1.4亿、2.65亿，处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额分别为200万、91万、67万、78万、74万，远小于购买固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金，购买固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金与经营活动现金流量净额的比值分别为44.15%、35.09%、26.96%、14.45%、28.13%，均在10%-60%范围内，成长能力良好。
3、分红
过去5年，伟星新材分配股利、利润或偿付利息支付的现金分别为2.05亿、2.7亿、2.67亿、3.47亿、4.76亿，与净利润的比值分别为64.87%、69.59%、55.17%、51.71%、57.98%，均大于30%。伟星新材对股民还是很慷慨的。
4、现金流量表类型
过去5年，伟星新材的现金流量表均为正负负型，是优秀公司的特征。
5、现金净增额
过去5年，伟星新材的现金净增额分别为0.1亿、-1.06亿、1.63亿、3.03亿、4.17亿，除2014年外，其他几年净增额均为正增长，且近几年净增额呈上涨趋势，公司在积累更多的钱。
6、现金余额
过去5年，伟星新材的现金余额分别为6.47亿、5.41亿、7.03亿、10.07亿、14.23亿，还是很有钱的。
四、异常科目分析
前面我们已经对伟星新材过去5年的三大报表进行了分析，在读懂企业的23个步骤中，除了上述内容，还需要对异常科目，即变化率大于30%的科目，进行分析。
1、2017年合并资产负债表异常科目
货币资金增长40.95%，为14.3亿，说明公司账上的现金越来越多，是好事。
长期股权投资减少68.88%，为0.78亿，主要是公司减少了之前对新疆东鹏合立的股权投资，进一步聚焦主业，是好事。
在建工程增长512.65%，为1.32亿，主要是增加了对西安工业园和临海大洋工业园的投入，均是对厂房的投入，是好事。
递延所得税资产增加37.82%，为0.49亿，是属于向税务局多缴的税，后期可以抵扣，且数额不大，不是坏事。
应付职工薪酬增加50.6%，为1.43亿，主要为短期薪酬增加，进一步查看公司员工情况，2017年的员工总数比2016年增加了10%，主要是生产人员和销售人员的增加，这也说明员工的工资涨了，薪酬竞争力更强了，是好事。
应交税费增加59.33%，主要是增值税和企业所得税的增加，不是坏事。
应付股利减少100%，主要为限制性股票股利减少，且减少金额仅为1100万，可忽略不计。
盈余公积增加32.41%，为3.09亿，按照净利润10%提取法定盈余公积，是好事。
总股本增加30%，上一年度每10股增3股，导致总股本增加，不是坏事。
综上，伟星新材2017年的合并资产负债表未发现异常。
2、2017年合并利润表和合并现金流量表异常科目
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金增长88.92%，为2.65亿，主要为购置固定资产和土地所致，不是坏事。
投资支付的现金减少48.2%，为1.3亿，约为总资产3%，可忽略不计。
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金增长37.15%，为4.76亿，主要是分红增加，是好事。
现金及现金等价物净增加额增长37.41%，期末现金及现金等价物增长41.39%，公司的钱越来越多了，是好事。
综上，伟星新材合并利润表和合并现金流量表未发现异常。
五、好价格
按市盈率计算的好价格：伟星新材发布了2018年Q2的财报，所以我们计算TTM每股收益是从2017年Q3到2018年Q2，0.23+0.27+0.11+0.21=0.82，乘以15，得12.3。
按分红率计算的好价格：伟星新材最近一次分红为每股0.6元，我们假设股票持有都在1年以上，免税，10年期国债收益率为3.675%，0.6/3.675%=16.33。
两个价格取低，那么12.3就是伟星新材的好价格，12.3以下可以买入。现在的价格是13.8，还有10.87%的差距。
六、2018年中报情况
由于近期伟星新材的价格出现大幅下跌，为了确认公司基本面没有发生变化，我们就最近发布的2018年中报再进行分析。为方便分析，我们主要针对8大关键财务指标，将2018年中报与2017年中报进行同比比较。
1、ROE
2018年Q2，伟星新材的ROE为12.36%，相比2017年Q2的11.51%，增长了7.38%。初步估算，2018年的ROE应该在25%左右，还是很高的。这一条过关。
2、净利润现金比率
2018年Q2，伟星新材的净利润现金比率为50.76%，相比2017年Q2的54.71%，下降了7.22%，这一条不太理想。进一步分析可知，2018年Q2的经营活动产生的现金流量净额和净利润相比2017年Q2均有增长，但经营活动产生的现金流量净额增长率不及净利润增长率，导致净利润现金比率下降，但幅度不大，且这两项科目均有可能在下半年出现较大增长，中报的数据供参考。
3、资产负债率
2018年Q2，伟星新材的资产负债率为22.92%，相比2017年Q2的23.85%，下降了3.9%，无偿债风险，这一条过关。
4、毛利率
2018年Q2，伟星新材的毛利率为46.06%，相比2017年Q2的44.97%，略有上升，这一条过关。
5、营业利润率
2018年Q2，伟星新材的营业利润率为24.52%，相比2017年Q2的23.53%，略有上升，这一条过关。
6、营业收入增长率
2018年Q2，伟星新材的营业收入增长率比2017年Q2上升了9.72%，这一条过关。
7、固定资产比率
2018年Q2，伟星新材的固定资产比率为21.1%，2017年Q2的23.65%，下降了10.78%，这一条过关。
8、分红率
2018年Q2，伟星新材的净利润为3.86亿，分配股利、利润或偿付利息所支付的现金为6.05亿，分红率为156.74%，2017年Q2的净利润为3.12亿，分配股利、利润或偿付利息所支付的现金为4.62亿，分红率为148.08%。2018年Q2相比2017年Q2，分红率也是增长的，这一条过关。(中报分红率的值仅作参考，但此处采用的是与2017年Q2的同比比较，个人认为有一定的参考价值)
综上，从2018年中报来看，除了净利润现金比率外，其他关键财务指标均有提高，没有变坏迹象。
七、总结
通过上面的分析，我们可以知道，伟星新材是一家优秀的公司，钱很多、收款快、周转快、毛利高、利润高、ROE高、负债低、风险小，是绝对的行业龙头。在当前大盘即将到达20市盈率的时机，股价也出现了下跌，越来越接近好价格。让我们准备好现金，当出现好价格时，毫不犹豫地买入并长期持有，同时赚取股息收益和股价上涨带来的收益。
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中国证监会修订公布了《科创属性评价指引（试行）》，完善科创板“硬科技”的界定标准。 据证监会相关负责人介绍，这次完善科创属性评价指标体系总的思路是聚焦支持“硬科技”的核心目标，突出实质重于形式，实行分类处理和负面清单管理，进一步丰富科创属性评价指标并强化综合研判。 根据证监会修改公布的《科创...
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