购买理财产品亏掉115万 为何二审法院改判代销银行赔偿11.5万？
具备长期金融理财经验的王某，在交行购买了1500万元代销的基金公司理财产品，不料一年内亏近115万元。于是，王某一纸诉状将交行告上法庭，要求代销银行赔偿损失。
在一审判决驳回王某诉讼请求后，二审法院近期改判银行承担10%的赔偿责任，即赔偿王某约11.5万元。改判的关键，在于银行未能向法院提供相关“双录”资料，不能证明其已完全尽到相关风险告知义务。
二审法院指出，适当性义务的履行既是“卖者尽责”的主要内容，也是“买者自负”的前提和基础。契约自由、平等保护、诚实信用等均是法院进行民商事案件审判的重要基本原则。
法院同时强调，本案裁判并非要求金融机构销售金融产品或代理相关业务过程中忽视投资主体的自由处分权利，而是希望金融机构作为更有能力提示消费者防范相应风险的主体，能够更加完善相关机制举措；同时，金融消费者亦更具风险意识，双方共同促进金融秩序的良好发展和社会经济法治的进步。
买理财亏损115万
2020年8月，56岁的王某在交行岳阳巴陵支行先后办理了90万元的某存款产品业务和1500万元的基金申购业务，两笔业务的交易时间相差不到2分钟。
其中，基金申购业务为银华基金为资产管理人、交行上海分行为资产托管人的“银华乐享15号”理财产品。据了解，该产品属于中的风险收益特征的投资产品，风险等级为R2，适合C2以上风险等级的投资者。
业务办理当日，交行岳阳巴陵支行从王某银行账户上分别扣除了1500万元和90万元，其中1500万元的银行回单显示交易地点为“业务处理中心”，交易渠道为“柜面”；90万元的交易地点、渠道为“手机银行”。
因“银华乐享15号理财产品”出现亏损，王某于2021年8月通过手机银行赎回款项，该笔投资最终亏损约114.6万元。
于是，王某一纸诉状将代销银行告上法院，要求银行在赔偿其114.6万元投资损失，同时赔偿其因过错行为延误王某正常稳健理财所产生的损失72.6万元。
判决书显示，王某在2014年到2021年间在该行共计购买理财产品37次，其中2017年12月开始购买风险等级R1的理财产品11次、R2产品1次、R3产品3次，在购买“银华乐享15号”当日还申请认购了一只R3级理财产品。
此外，2019年3、2020年4月、2021年5月，王某分别进行了三次风险等级评估，评估结果均为“进取型”（即C5），评估机构显示为“电子渠道”。
一审法院判决银行无责
一审法院认为，本案的争议焦点有二：一是代销银行有无违法适当性义务；二是否应当赔偿王某所受实际损失。
参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》相关精神，卖方机构的适当性义务主要是要求金融机构了解客户、了解产品并负担合理推荐、适当销售的义务，包括告知说明义务、适当推荐义务。
一审法院查明，代销银行对王某所做风险评估结果为进取型（C5），而“银华乐享15号”理财产品的风险等级为R2，适合C2以上风险等级的投资者。
并且，在手机银行进行风险能力承受测试后点击提交即出现评估结果，风险评估结果低于产品风险等级时无法进行交易，客户可以查看已登记的风险评估结果。
此外，客户登录该行手机银行APP需要登录密码及人脸识别，无论是通过柜面办理理财业务还是通过手机银行办理理财业务，均会同步至手机银行中可进行查阅。
据此，一审法院认为，银行已经举证证明其建立了金融产品风险评估管理制度、对金融消费者进行了风险测试，履行了对王某进行风险评估和分类、对案涉基金产品风险评估并分类、确保投资者与产品相匹配等适当性义务。
关于银行是否应当赔偿王某损失，一审法院认为，王某在该笔投资发生前已经有长达6年、多次购买理财产品的记录，在2019年及申购诉争理财产品同一日也有同风险等级产品的投资经历。因此银行关于王某具备长期金融理财经验、应当自负投资风险的抗辩理由成立。
综上，一审法院判决，王某关于代销银行存在侵权过错,应当对其损失承担赔偿责任的主张没有充分的事实和法律依据，不予支持，驳回其诉讼请求。
王某不服一审判决，提起上讼。他在上诉请求中表示，银行并没有提供证据证明其履行了适当性义务，一审法院对代销银行销售产品的行为未按照相关规定进行审查。
银行方面则辩称，王某的三次风险等级测评结果均为进取型（C5），而本案产品的风险等级为R2，适合C2以上等级投资者。王某通过手机银行购买本案产品应自行输入密码，且银行提交了经公正的流程，尽到了充分告知义务。
二审改判：银行担责10%
二审法院认为，本案双方争议的焦点是代销银行是否应当赔偿王某因投资案涉理财产品亏损造成的损失。且该案举证责任的分配不应仅以消费者一方的单向举证为主，而应综合双方主要证据对关键事实作出认定。
根据本案查明事实，王某先后购买90万元和1500万元两笔理财产品，但两笔理财产品显示的交易地点和渠道明显不一致，其中1500万元申购显示交易地点为业务处理中心，交易渠道为柜面。
法院认为，银行称上述两笔业务均系王某自行在手机银行上购买显然不合常理，至于为何两笔理财产品显示不一致，银行也无法作出合理解释，因此可以认定王某所购买的1500万元理财产品应该是在银行柜面办理。
而根据规定，银行业金融机构在营业场所销售理财产品应当在销售专区对销售过程进行同步录音录像，即：专区“双录”。且须完整客观地记录营销推介、相关风险和关键信息提示、消费者确认和反馈等重点销售环节，消费者确认内容应至少包括其充分了解银行销售人员所揭示的产品风险等。
但本案中，银行方面未能向法院提供其向王某推荐产品时的监控录像，或其他证据证实该行已充分了解投资者的基本情况、财产状况、金融资产状况、投资知识和经验、专业能力等相关信息并向王某说明产品内容、风险揭示等。
同时，银行在抗辩中也未举证证明王某故意提供虚假信息，或拒绝听取其作为卖方机构的建议等自身原因导致购买产品不适当，亦未能证明适当性义务的违反并未影响王某做出自主决定，因此对其提出应完全由王某自负投资风险的主张，法院不予支持。
在厘清双方事实争议后，二审法院认为，对本案损失应考虑双方情况和过错后予以划分责任。其中，王某此前有过多次投资理财经验，考虑到投资发生亏损的直接原因是市场波动所致，并非银行代销行为导致，因此王某应对损失承担主要责任。
结合双方过错及本案实际，二审法院判决，代销银行对王某在本案中的损失承担10%的赔偿责任，即赔偿其损失11.5万元。至于王某所主张因银行延误其正常稳健理财所致损失部分，没有事实和法律依据，不予支持。该判决为终审判决。
具备长期金融理财经验的王某，在交行购买了1500万元代销的基金公司理财产品，不料一年内亏近115万元。于是，王某一纸诉状将交行告上法庭，要求代销银行赔偿损失。
在一审判决驳回王某诉讼请求后，二审法院近期改判银行承担10%的赔偿责任，即赔偿王某约11.5万元。改判的关键，在于银行未能向法院提供相关“双录”资料，不能证明其已完全尽到相关风险告知义务。
二审法院指出，适当性义务的履行既是“卖者尽责”的主要内容，也是“买者自负”的前提和基础。契约自由、平等保护、诚实信用等均是法院进行民商事案件审判的重要基本原则。
法院同时强调，本案裁判并非要求金融机构销售金融产品或代理相关业务过程中忽视投资主体的自由处分权利，而是希望金融机构作为更有能力提示消费者防范相应风险的主体，能够更加完善相关机制举措；同时，金融消费者亦更具风险意识，双方共同促进金融秩序的良好发展和社会经济法治的进步。
买理财亏损115万
2020年8月，56岁的王某在交行岳阳巴陵支行先后办理了90万元的某存款产品业务和1500万元的基金申购业务，两笔业务的交易时间相差不到2分钟。
其中，基金申购业务为银华基金为资产管理人、交行上海分行为资产托管人的“银华乐享15号”理财产品。据了解，该产品属于中的风险收益特征的投资产品，风险等级为R2，适合C2以上风险等级的投资者。
业务办理当日，交行岳阳巴陵支行从王某银行账户上分别扣除了1500万元和90万元，其中1500万元的银行回单显示交易地点为“业务处理中心”，交易渠道为“柜面”；90万元的交易地点、渠道为“手机银行”。
因“银华乐享15号理财产品”出现亏损，王某于2021年8月通过手机银行赎回款项，该笔投资最终亏损约114.6万元。
于是，王某一纸诉状将代销银行告上法院，要求银行在赔偿其114.6万元投资损失，同时赔偿其因过错行为延误王某正常稳健理财所产生的损失72.6万元。
判决书显示，王某在2014年到2021年间在该行共计购买理财产品37次，其中2017年12月开始购买风险等级R1的理财产品11次、R2产品1次、R3产品3次，在购买“银华乐享15号”当日还申请认购了一只R3级理财产品。
此外，2019年3、2020年4月、2021年5月，王某分别进行了三次风险等级评估，评估结果均为“进取型”（即C5），评估机构显示为“电子渠道”。
一审法院判决银行无责
一审法院认为，本案的争议焦点有二：一是代销银行有无违法适当性义务；二是否应当赔偿王某所受实际损失。
参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》相关精神，卖方机构的适当性义务主要是要求金融机构了解客户、了解产品并负担合理推荐、适当销售的义务，包括告知说明义务、适当推荐义务。
一审法院查明，代销银行对王某所做风险评估结果为进取型（C5），而“银华乐享15号”理财产品的风险等级为R2，适合C2以上风险等级的投资者。
并且，在手机银行进行风险能力承受测试后点击提交即出现评估结果，风险评估结果低于产品风险等级时无法进行交易，客户可以查看已登记的风险评估结果。
此外，客户登录该行手机银行APP需要登录密码及人脸识别，无论是通过柜面办理理财业务还是通过手机银行办理理财业务，均会同步至手机银行中可进行查阅。
据此，一审法院认为，银行已经举证证明其建立了金融产品风险评估管理制度、对金融消费者进行了风险测试，履行了对王某进行风险评估和分类、对案涉基金产品风险评估并分类、确保投资者与产品相匹配等适当性义务。
关于银行是否应当赔偿王某损失，一审法院认为，王某在该笔投资发生前已经有长达6年、多次购买理财产品的记录，在2019年及申购诉争理财产品同一日也有同风险等级产品的投资经历。因此银行关于王某具备长期金融理财经验、应当自负投资风险的抗辩理由成立。
综上，一审法院判决，王某关于代销银行存在侵权过错,应当对其损失承担赔偿责任的主张没有充分的事实和法律依据，不予支持，驳回其诉讼请求。
王某不服一审判决，提起上讼。他在上诉请求中表示，银行并没有提供证据证明其履行了适当性义务，一审法院对代销银行销售产品的行为未按照相关规定进行审查。
银行方面则辩称，王某的三次风险等级测评结果均为进取型（C5），而本案产品的风险等级为R2，适合C2以上等级投资者。王某通过手机银行购买本案产品应自行输入密码，且银行提交了经公正的流程，尽到了充分告知义务。
二审改判：银行担责10%
二审法院认为，本案双方争议的焦点是代销银行是否应当赔偿王某因投资案涉理财产品亏损造成的损失。且该案举证责任的分配不应仅以消费者一方的单向举证为主，而应综合双方主要证据对关键事实作出认定。
根据本案查明事实，王某先后购买90万元和1500万元两笔理财产品，但两笔理财产品显示的交易地点和渠道明显不一致，其中1500万元申购显示交易地点为业务处理中心，交易渠道为柜面。
法院认为，银行称上述两笔业务均系王某自行在手机银行上购买显然不合常理，至于为何两笔理财产品显示不一致，银行也无法作出合理解释，因此可以认定王某所购买的1500万元理财产品应该是在银行柜面办理。
而根据规定，银行业金融机构在营业场所销售理财产品应当在销售专区对销售过程进行同步录音录像，即：专区“双录”。且须完整客观地记录营销推介、相关风险和关键信息提示、消费者确认和反馈等重点销售环节，消费者确认内容应至少包括其充分了解银行销售人员所揭示的产品风险等。
但本案中，银行方面未能向法院提供其向王某推荐产品时的监控录像，或其他证据证实该行已充分了解投资者的基本情况、财产状况、金融资产状况、投资知识和经验、专业能力等相关信息并向王某说明产品内容、风险揭示等。
同时，银行在抗辩中也未举证证明王某故意提供虚假信息，或拒绝听取其作为卖方机构的建议等自身原因导致购买产品不适当，亦未能证明适当性义务的违反并未影响王某做出自主决定，因此对其提出应完全由王某自负投资风险的主张，法院不予支持。
在厘清双方事实争议后，二审法院认为，对本案损失应考虑双方情况和过错后予以划分责任。其中，王某此前有过多次投资理财经验，考虑到投资发生亏损的直接原因是市场波动所致，并非银行代销行为导致，因此王某应对损失承担主要责任。
结合双方过错及本案实际，二审法院判决，代销银行对王某在本案中的损失承担10%的赔偿责任，即赔偿其损失11.5万元。至于王某所主张因银行延误其正常稳健理财所致损失部分，没有事实和法律依据，不予支持。该判决为终审判决。
验房时发现漏水开发商百般推卸，律师戳穿诡辩对方主动求和解。
承办律师 江苏道多律师事务所律师 周晓菲
【导读】 甲购买乙开发商房屋，交付时发现房屋漏水。乙开发商诡辩称：房屋漏水问题是由楼上用户造成，并拒绝修缮。周晓菲律师认为，房屋质量问题存在于乙交房前，乙应当承担违约责任，后对方又借口公司破产妄图逃避违约赔偿也被一一戳穿，最终乙公司与甲达成和解协议。
【成功案例入选理由】 对待是非问题，针锋相对、据理力争、寸土不让；选择最佳解决问题的具体方式，有利有节，依法圆满维护当事人合法权益。
【基本案情】 AAAA年AA月AA日，甲和乙公司签订了商品房预售买卖合同（以下简称：《合同》）。《合同》约定：乙公司向甲出售位于AAA号的商铺，该商铺的面积为AA平方米（以下简称：涉案房屋），总价为AAA万元，交付时间为BBBB年BB月BB日。
《合同》签订后，甲向乙公司支付了购房款AAA万元。交付日到期后，乙公司通知甲前去验房。验房过程中，甲发现涉案房屋存在严重漏水现象，甲要求乙公司对涉案房屋进行修缮后再接收该房屋。乙公司则认为，该漏水是由于楼上的用户丙的行为造成的，乙公司本身交付的房屋质量不存在问题，因此，乙公司拒绝修缮该房屋。同时，乙公司还告知甲：因为乙公司本身交付的房屋质量不存在问题，所以，甲如果不按照《合同》约定的时间接收房屋，这是违约。
由于甲和乙公司各执己见，涉案房屋的交付工作一直没有完成。
甲觉得乙公司是在无理狡辩，但又觉得自己难以驳倒乙公司的这种狡辩，遂向我们咨询，如何依法处理这个问题。
【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，本案中涉案房屋漏水现象的存在，涉及这样二个法律关系。第一，甲和乙公司之间是合同法律关系。据此法律关系，交付日到期后，乙公司向甲交付因为丙的行为导致漏水的房屋，显然不能说明“乙公司本身交付的房屋质量不存在问题”。第二，甲和丙之间是侵权法律关系。据此法律关系，甲和乙公司签订了涉案的《合同》，并向乙公司支付了购房款AAA万元后，甲无疑针对涉案房屋取得了法定的可期待权利。丙的行为，导致涉案房屋漏水，甲当然有权依法追究丙的相关法律责任。
目前，甲之所以感觉“乙公司是在无理狡辩，但又觉得自己难以驳倒乙公司的这种狡辩”，是因为“甲和丙之间确实存在侵权法律关系”，所以，乙公司以此正当、合法的理由为引导，转移了甲“对自己和乙公司之间合同法律关系”这个问题的思考，这是一种典型的诡辩伎俩。因此，正本清源认识本案的法律关系，首先，基于甲和乙公司之间的合同法律关系处理本案，或基于甲和丙之间存在侵权法律关系处理本案，都是合法的。但是，具体选择哪种方式处理本案，选择权在甲，而不是由乙公司为甲进行指定。
考虑到本案的完整案情，我们认为，甲选择和乙公司之间的合同法律关系处理本案，应该是甲比较好的一种选择。
甲认为，我们的法律分析意见，解决了自己“觉得乙公司是在无理狡辩，但又觉得自己难以驳倒乙公司的这种狡辩”的困惑，委托我们的律师帮助其依法处理这个问题。
具体承办本案的周晓菲律师认为：
乙公司关于“该漏水是由于楼上的用户丙的行为造成的，乙公司本身交付的房屋质量不存在问题”的观点，是一种时空错位的诡辩。我们只要辨明这样一个时空关系，即可驳倒乙公司的这一狡辩，即：
①如果是在乙公司向甲交付了涉案房屋以后，丙的行为造成了涉案房屋漏水，应该认定乙公司对甲交付的房屋质量是不存在问题的。甲应该基于侵权法律关系，依法追究丙的相关法律责任。
②但是，如果是在乙公司向甲交付了涉案房屋以前，丙的行为就已经造成涉案房屋漏水，那么，就不能认定为乙公司向甲交付的房屋质量是不存在问题的了，而应该认定为乙公司向甲交付的房屋是存在质量问题的。
由于涉案的客观事实是：验房过程中，甲发现涉案房屋存在严重漏水现象，据此已知事实，完全可以推导出这样一个结论，即“在乙公司向甲交付了涉案房屋以前，丙的行为就已经造成涉案房屋漏水”，所以，乙公司应当依据《合同》的约定，对甲承担不能如期交付合格涉案房屋的相关法律责任。
至于乙公司是在对甲承担不能如期交付合格涉案房屋相关法律责任的过程中，要求丙同时承担相应的连带责任；还是乙公司对甲承担了不能如期交付合格涉案房屋的相关法律责任之后，再另案追究丙的责任，这仅仅是一个法律适用问题，而不是乙公司可以理所当然地免除其不能如期向甲交付合格涉案房屋法律责任的理由。
据此，周晓菲律师代理甲向法院起诉，要求乙公司根据《合同》约定，向甲交付合格房屋并赔偿甲因此受到的损失。甲因此受到损失应当按照甲根据《合同》的约定如期获得涉案房屋以后，出租该房屋可获得的利益计算。
乙公司应诉后，乙公司的法务人员感觉周晓菲律师基于时空关系对本案根本是非过错的分析是无懈可击的，遂换了一个角度与周晓菲律师沟通。乙公司的法务人员向周晓菲律师提出：因为乙公司的财务状况每况愈下，目前已经面临破产，所以，甲所购买的涉案房屋因为甲拒绝接收的原因，至今还没有在甲和乙公司之间完成交付，甲也没有领取涉案房屋的产权证，因此，涉案房屋还不能作为甲拥有的物权标的物对待，涉案房屋在法理上还是乙公司的财产。所以，甲和乙公司之间存在的与涉案房屋有关涉案《合同》的履行纠纷，应该到乙公司的破产程序中去依法处理。也就是说，即使甲向乙公司支付了AAA万元购房款，但是，因为乙公司已经破产，所以，乙公司不能按照《合同》的约定向甲交付房屋，因此，乙公司只能向甲退还AAA万元购房款。至于甲何时能够拿到该AAA万元购房款，乃至甲在乙公司破产后能够从乙公司的财产中按比例实际获得多少款项，只有等到乙公司的破产程序终结时，才能依法按照一定的比例兑现。
针对乙公司法务人员的观点，周晓菲律师反驳：乙公司的这一观点，是充满了威胁的狡辩。
1、如果乙公司已经进入破产的法律程序，那么，应诉本案的就应该是受理乙公司破产案法院指定的清算小组，而不是乙公司的法务人员。乙公司的法务人员应诉本案，只能说明，目前还没有任何一家法院受理了乙公司的破产案。因此，乙公司的法务人员没有必要用“破产企业的债权人可以从破产企业的财产中，按比例实现债权”对甲进行恐吓。
2、乙公司关于“甲也没有领取涉案房屋的产权证，因此，涉案房屋还不能作为甲拥有的物权标的物对待，涉案房屋在法理上还是乙公司的财产”，是颠倒法理的狡辩。在甲和乙公司签订涉案《合同》并向乙公司支付了AAA万元购房款以后，涉案房屋的所有权归属，就已经从乙公司的财产中分离出来，涉案房屋不是“在法理上还是乙公司的财产”，而是“在法理上已经是甲的财产”，至于甲何时对涉案房屋进行或者完成物权登记，首先是甲的权利，其次是涉案房屋对甲而言何时满足物权登记条件的问题。即使甲不对自己已经支付了购房款的房屋进行物权登记，也改变不了涉案房屋“在法理上已经是甲的财产”的根本法律属性。所以，乙公司不仅不需要用“破产企业的债权人可以从破产企业的财产中，按比例实现债权”对甲进行恐吓，而且这种恐吓，也只能是乙公司的一厢情愿，是不能得到法律支持的。
3、因为目前还没有任何一家法院受理乙公司的破产案，所以，乙公司作为“在业”公司，应当对甲承担交付合格房屋并赔偿甲因此受到损失的法律责任。
4、也许乙公司所说的“乙公司的财务状况每况愈下，目前已经面临破产”确实是事实，但是，乙公司作为一个具有专职服务人员的公司应该明白，切实评估乙公司的债务（广义的说是乙公司对外应该承担的义务）和乙公司资产之间的关系，是否达到了“资不抵债”的破产程度，是事关乙公司前程的大事，乙公司应该清醒地认识这个问题。破产对于一个公司而言，绝不是一个自以为“破产就可以一了百了”就可以合理逃避债务的伎俩或借口。
所以，就本案而言，乙公司支出修缮涉案房屋解决房屋漏水问题所需要的费用，就会导致破产，这可能是一个乙公司自己觉得自己可以这样说，但是连乙公司自己都不会相信的问题。
周晓菲律师严肃提出，实事求是地解决涉案问题，才是乙公司应该具备的正确态度，而无论是采取混乱时空的方式，还是采取颠倒法理的方式进行狡辩，甚至一厢情愿地对甲施加压力，都是无助于问题之解决的。
本案的主审法官，认为周晓菲律师的意见于法有据。
乙公司经过研究，对周晓菲律师提出：①乙公司可以先通过修缮解决涉案房屋的漏水问题，乙公司希望甲能够尽快接收涉案房屋，并配合甲尽快领取涉案房屋的产权证。②鉴于乙公司的财务状况每况愈下，乙公司希望甲能够直接向丙索赔，而不要选择向乙公司索赔。
周晓菲律师认为，乙公司的这些观点，是乙公司回归诚实信用的具体表现。周晓菲律师在与甲沟通后，建议甲考虑乙公司的意见。
【案件处理结果】 在法院的主持下，甲和乙公司达成调解协议，①乙公司通过修缮解决涉案房屋的漏水问题，甲和乙公司尽快完成涉案房屋的交接问题后，乙公司配合甲尽快领取涉案房屋的产权证。②甲因涉案房屋漏水而受到的损失，甲另案直接向丙主张。#法律##法律咨询##房屋买卖合同纠纷##验房##漏水##赔偿#
承办律师 江苏道多律师事务所律师 周晓菲
【导读】 甲购买乙开发商房屋，交付时发现房屋漏水。乙开发商诡辩称：房屋漏水问题是由楼上用户造成，并拒绝修缮。周晓菲律师认为，房屋质量问题存在于乙交房前，乙应当承担违约责任，后对方又借口公司破产妄图逃避违约赔偿也被一一戳穿，最终乙公司与甲达成和解协议。
【成功案例入选理由】 对待是非问题，针锋相对、据理力争、寸土不让；选择最佳解决问题的具体方式，有利有节，依法圆满维护当事人合法权益。
【基本案情】 AAAA年AA月AA日，甲和乙公司签订了商品房预售买卖合同（以下简称：《合同》）。《合同》约定：乙公司向甲出售位于AAA号的商铺，该商铺的面积为AA平方米（以下简称：涉案房屋），总价为AAA万元，交付时间为BBBB年BB月BB日。
《合同》签订后，甲向乙公司支付了购房款AAA万元。交付日到期后，乙公司通知甲前去验房。验房过程中，甲发现涉案房屋存在严重漏水现象，甲要求乙公司对涉案房屋进行修缮后再接收该房屋。乙公司则认为，该漏水是由于楼上的用户丙的行为造成的，乙公司本身交付的房屋质量不存在问题，因此，乙公司拒绝修缮该房屋。同时，乙公司还告知甲：因为乙公司本身交付的房屋质量不存在问题，所以，甲如果不按照《合同》约定的时间接收房屋，这是违约。
由于甲和乙公司各执己见，涉案房屋的交付工作一直没有完成。
甲觉得乙公司是在无理狡辩，但又觉得自己难以驳倒乙公司的这种狡辩，遂向我们咨询，如何依法处理这个问题。
【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，本案中涉案房屋漏水现象的存在，涉及这样二个法律关系。第一，甲和乙公司之间是合同法律关系。据此法律关系，交付日到期后，乙公司向甲交付因为丙的行为导致漏水的房屋，显然不能说明“乙公司本身交付的房屋质量不存在问题”。第二，甲和丙之间是侵权法律关系。据此法律关系，甲和乙公司签订了涉案的《合同》，并向乙公司支付了购房款AAA万元后，甲无疑针对涉案房屋取得了法定的可期待权利。丙的行为，导致涉案房屋漏水，甲当然有权依法追究丙的相关法律责任。
目前，甲之所以感觉“乙公司是在无理狡辩，但又觉得自己难以驳倒乙公司的这种狡辩”，是因为“甲和丙之间确实存在侵权法律关系”，所以，乙公司以此正当、合法的理由为引导，转移了甲“对自己和乙公司之间合同法律关系”这个问题的思考，这是一种典型的诡辩伎俩。因此，正本清源认识本案的法律关系，首先，基于甲和乙公司之间的合同法律关系处理本案，或基于甲和丙之间存在侵权法律关系处理本案，都是合法的。但是，具体选择哪种方式处理本案，选择权在甲，而不是由乙公司为甲进行指定。
考虑到本案的完整案情，我们认为，甲选择和乙公司之间的合同法律关系处理本案，应该是甲比较好的一种选择。
甲认为，我们的法律分析意见，解决了自己“觉得乙公司是在无理狡辩，但又觉得自己难以驳倒乙公司的这种狡辩”的困惑，委托我们的律师帮助其依法处理这个问题。
具体承办本案的周晓菲律师认为：
乙公司关于“该漏水是由于楼上的用户丙的行为造成的，乙公司本身交付的房屋质量不存在问题”的观点，是一种时空错位的诡辩。我们只要辨明这样一个时空关系，即可驳倒乙公司的这一狡辩，即：
①如果是在乙公司向甲交付了涉案房屋以后，丙的行为造成了涉案房屋漏水，应该认定乙公司对甲交付的房屋质量是不存在问题的。甲应该基于侵权法律关系，依法追究丙的相关法律责任。
②但是，如果是在乙公司向甲交付了涉案房屋以前，丙的行为就已经造成涉案房屋漏水，那么，就不能认定为乙公司向甲交付的房屋质量是不存在问题的了，而应该认定为乙公司向甲交付的房屋是存在质量问题的。
由于涉案的客观事实是：验房过程中，甲发现涉案房屋存在严重漏水现象，据此已知事实，完全可以推导出这样一个结论，即“在乙公司向甲交付了涉案房屋以前，丙的行为就已经造成涉案房屋漏水”，所以，乙公司应当依据《合同》的约定，对甲承担不能如期交付合格涉案房屋的相关法律责任。
至于乙公司是在对甲承担不能如期交付合格涉案房屋相关法律责任的过程中，要求丙同时承担相应的连带责任；还是乙公司对甲承担了不能如期交付合格涉案房屋的相关法律责任之后，再另案追究丙的责任，这仅仅是一个法律适用问题，而不是乙公司可以理所当然地免除其不能如期向甲交付合格涉案房屋法律责任的理由。
据此，周晓菲律师代理甲向法院起诉，要求乙公司根据《合同》约定，向甲交付合格房屋并赔偿甲因此受到的损失。甲因此受到损失应当按照甲根据《合同》的约定如期获得涉案房屋以后，出租该房屋可获得的利益计算。
乙公司应诉后，乙公司的法务人员感觉周晓菲律师基于时空关系对本案根本是非过错的分析是无懈可击的，遂换了一个角度与周晓菲律师沟通。乙公司的法务人员向周晓菲律师提出：因为乙公司的财务状况每况愈下，目前已经面临破产，所以，甲所购买的涉案房屋因为甲拒绝接收的原因，至今还没有在甲和乙公司之间完成交付，甲也没有领取涉案房屋的产权证，因此，涉案房屋还不能作为甲拥有的物权标的物对待，涉案房屋在法理上还是乙公司的财产。所以，甲和乙公司之间存在的与涉案房屋有关涉案《合同》的履行纠纷，应该到乙公司的破产程序中去依法处理。也就是说，即使甲向乙公司支付了AAA万元购房款，但是，因为乙公司已经破产，所以，乙公司不能按照《合同》的约定向甲交付房屋，因此，乙公司只能向甲退还AAA万元购房款。至于甲何时能够拿到该AAA万元购房款，乃至甲在乙公司破产后能够从乙公司的财产中按比例实际获得多少款项，只有等到乙公司的破产程序终结时，才能依法按照一定的比例兑现。
针对乙公司法务人员的观点，周晓菲律师反驳：乙公司的这一观点，是充满了威胁的狡辩。
1、如果乙公司已经进入破产的法律程序，那么，应诉本案的就应该是受理乙公司破产案法院指定的清算小组，而不是乙公司的法务人员。乙公司的法务人员应诉本案，只能说明，目前还没有任何一家法院受理了乙公司的破产案。因此，乙公司的法务人员没有必要用“破产企业的债权人可以从破产企业的财产中，按比例实现债权”对甲进行恐吓。
2、乙公司关于“甲也没有领取涉案房屋的产权证，因此，涉案房屋还不能作为甲拥有的物权标的物对待，涉案房屋在法理上还是乙公司的财产”，是颠倒法理的狡辩。在甲和乙公司签订涉案《合同》并向乙公司支付了AAA万元购房款以后，涉案房屋的所有权归属，就已经从乙公司的财产中分离出来，涉案房屋不是“在法理上还是乙公司的财产”，而是“在法理上已经是甲的财产”，至于甲何时对涉案房屋进行或者完成物权登记，首先是甲的权利，其次是涉案房屋对甲而言何时满足物权登记条件的问题。即使甲不对自己已经支付了购房款的房屋进行物权登记，也改变不了涉案房屋“在法理上已经是甲的财产”的根本法律属性。所以，乙公司不仅不需要用“破产企业的债权人可以从破产企业的财产中，按比例实现债权”对甲进行恐吓，而且这种恐吓，也只能是乙公司的一厢情愿，是不能得到法律支持的。
3、因为目前还没有任何一家法院受理乙公司的破产案，所以，乙公司作为“在业”公司，应当对甲承担交付合格房屋并赔偿甲因此受到损失的法律责任。
4、也许乙公司所说的“乙公司的财务状况每况愈下，目前已经面临破产”确实是事实，但是，乙公司作为一个具有专职服务人员的公司应该明白，切实评估乙公司的债务（广义的说是乙公司对外应该承担的义务）和乙公司资产之间的关系，是否达到了“资不抵债”的破产程度，是事关乙公司前程的大事，乙公司应该清醒地认识这个问题。破产对于一个公司而言，绝不是一个自以为“破产就可以一了百了”就可以合理逃避债务的伎俩或借口。
所以，就本案而言，乙公司支出修缮涉案房屋解决房屋漏水问题所需要的费用，就会导致破产，这可能是一个乙公司自己觉得自己可以这样说，但是连乙公司自己都不会相信的问题。
周晓菲律师严肃提出，实事求是地解决涉案问题，才是乙公司应该具备的正确态度，而无论是采取混乱时空的方式，还是采取颠倒法理的方式进行狡辩，甚至一厢情愿地对甲施加压力，都是无助于问题之解决的。
本案的主审法官，认为周晓菲律师的意见于法有据。
乙公司经过研究，对周晓菲律师提出：①乙公司可以先通过修缮解决涉案房屋的漏水问题，乙公司希望甲能够尽快接收涉案房屋，并配合甲尽快领取涉案房屋的产权证。②鉴于乙公司的财务状况每况愈下，乙公司希望甲能够直接向丙索赔，而不要选择向乙公司索赔。
周晓菲律师认为，乙公司的这些观点，是乙公司回归诚实信用的具体表现。周晓菲律师在与甲沟通后，建议甲考虑乙公司的意见。
【案件处理结果】 在法院的主持下，甲和乙公司达成调解协议，①乙公司通过修缮解决涉案房屋的漏水问题，甲和乙公司尽快完成涉案房屋的交接问题后，乙公司配合甲尽快领取涉案房屋的产权证。②甲因涉案房屋漏水而受到的损失，甲另案直接向丙主张。#法律##法律咨询##房屋买卖合同纠纷##验房##漏水##赔偿#
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1、认同品牌企业文化及经营理念；2、具有创业热情和足够的专注力；3、诚实守信，具有合格的商业信誉及品德。4、开店资金充裕，有投资回报的合理期望。5、有良好沟通表达能力，能协调好各项经营事务。6、具有契约精神，合作中能按规定规范经营连锁门店。7、有可做餐饮的备选场地，单店面积不小于200㎡。
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