正在逃离燕郊的北漂们

ELLEMEN睿士

2022 年 3 月 18 日，大雪纷飞，王淼在北京通州白庙检查站前的队伍里，冻得瑟瑟发抖。

他已经在一望无际的人海中缓慢挪动了三个小时，身上单薄的羽绒服无法抵御大风侵袭，冷风肆意灌进领口，周围鸦雀无声，几乎每个人都蜷缩着身体，张望着前方仿佛已经凝固的队伍。

和王淼一样，很多居住在环京地带的上班族们都有个梦想：房子在环京，工作去北京。可是这两年的疫情，让他们不得不怀疑这只是个幻想。

雪天里的进京检查站

王淼上一次经过这个关卡还是11天前，那天室外温度很高，再加上体型偏胖，他随便抓了一件薄羽绒服便出门了。

等到中午，官方媒体突然发文，进京通道管控升级，环京通勤人群需持核酸证明进京，燕郊检查站也会对部分进京车辆进行劝返，而已进京且未提供证明人员，可能会收到弹窗。

不过王淼收到这些通知时，才刚刚坐到工位上。

他火速咨询居委会，对方告知他必须先回家做核酸，才可能有机会回北京上班，“现在先要弹窗了”。

燕郊和北京隔着一条潮白河

王淼感觉不妙，打开健康宝果然出现了“弹窗”，理论上，现在他必须马上回家，但是由于公司产品临近版本升级，最近一段时间根本无法脱身，思来想去，他决定先暂时偷偷住在公司。

王淼做得很低调，他去医院拿到阴性证明，然后跟主要领导说明了情况，在表达自己会定期做核酸的承诺后，领导应允了他暂住公司的请求。

由于没带任何生活用品，王淼晚上就睡在会议室沙发中，公司有健身房和洗澡间，这让他每天上班至少不会显得很落魄，只是衣服没办法换。

“本来计划着熬过这段疫情，等差不多都正常了再回家，没想到突然出现变故”，王淼回忆起这段经历还是有些难过，“当时街道办把电话打到公司，问是不是有个弹窗人员一直住在这里，他们在电话里警告公司负责人，如果我不回燕郊，就会叫警察把我拉走”。

在这种压力下，王淼不得不选择在大雪天赶回家。

他想到了回燕郊的检查站可能会排队，所以用保温杯灌满了热水。但他没想到的是，同一时间里，在京工作的许多燕郊常住人员都接到了相同的电话，所以当天通过检查站的平均时长，在那天瞬间飙升到了 3 小时。

王淼焦躁地攥了攥领口，虽然他也明白这根本起不到什么保温作用。他开始后悔，为什么十几天前没有穿上更厚的羽绒服，但又觉得这种自责来得冤枉，谁能想到那天之后，就没再回家呢？

唯一的选择：辞职

千辛万苦回到家的王淼最先收到的是居委会的嗔怪，“有个人说燕郊需要你们的时候你们都不在，净给我们添麻烦”，王淼觉得这句话让人好气又好笑，“我知道他说的是气话，但还是很难理解。谁都知道很多在燕郊买房的人都是为了去北京上班，怎么我们的日常生活还叫添麻烦了呢？”

公司产品升级日期将近，王淼不仅要跟居委会掰扯何时才能回去上班，还要安抚领导情绪，告诉他会尽早回到工作岗位。“那几天光是想怎么跟领导道歉，就费尽了脑筋。”

虽然公司暂时能理解他的处境，但对王淼这个能承受得住每天几个小时通勤时间的人来说，繁琐的进出京环节，让他始终在精神临界状态。

在返家后第三天下午，王淼崩溃了。因为怎么也调试不好一个非常简单的程序，他突然坐在客厅地板痛哭起来。

“我那天就提了辞职。”说到这些，王淼眼中满是疲惫。

“就是觉得累了。之前在北京工作，燕郊买房，每天都雄心壮志，从未退缩过。然而这几年工作压力越来越大，加之疫情期间连回家和上班都成了问题，让我总是不由自主地想当时的选择是不是错了，所以决定先休息一段时间看看”。

当梦想变为幻想

和王淼一样，去北京工作、在燕郊买房，是买不起北京房子的北漂一族们为未来构想的美好蓝图之一，尤其是在2017年限购政策出台之前。

虽然拥堵的交通一度是无数打工人的通勤噩梦，但相比于如今的常态化核酸以及不确定的政策变化，两地奔波的候鸟生活还不算难捱。

李文2012年到2016年在北京读大学，虽然还是学生，但他的父母在当时颇有远见，“2014年，燕郊的房价每平米突破了一万，我爸当时背着我一个人去河北看房，房子看完了才告诉我。”

李文此前并不关心买房之类的事情，也从未想过父母当年执意让他填报北京志愿的良苦用心。但在那之后，他眼见着燕郊的房价涨了又涨，父亲几乎每隔几天就打电话跟他提房子的事。

他也是后来才醒悟过来，是房子抢得太厉害了，“那时候新房售楼处还有因为买不到房子打架的”。

这团房地产泡沫在2017年随着燕郊的限购政策进入尾声。彼时的李文已经毕业，找到了一份留在北京的工作，虽然父母给他买好了房子，但李文并没有住去燕郊。

“太折腾了，每天通勤起码得浪费掉三个小时，上班已经够辛苦了，我不想让自己那么累，再加上我们公司当时有租房补贴，公司附近3公里内可以减免一部分房租。”

不过，随着限购令的实施，李文明显感觉到，燕郊的房连出租都变得艰难了。前两年，他的上一任租客从北京回老家之后，房子更是空置了差不多大半年的时间。

“别说出租了，连房屋中介都关了好几家，我的房子原先挂牌了4家中介，后来只剩2家了，没什么人上门看房。”

所幸，当时家人帮忙购置的燕郊房产基本没有什么贷款。疫情以来，李文光是在小区的业主群里，就听说了许多房贷断供的事情。“有的人半年还不上，房子就拿去法拍了，就算最后有人收，也就只有一半的价格，房子没了还得继续还六位数的钱。”

断供的原因各种各样，有因为降薪、裁员的，也有做小本生意结果在疫情中亏损的，还有因为生了孩子开销陡增的。

环京不如离京？

李文一毕业就进入互联网大厂，如今也算是老员工了，“但你知道，裁员就像头顶的达摩克利斯之剑，不知道哪天就落到自己头上了。”

燕郊收租来的钱差不多可以付清他在北京的房租，后来房子租不出去，他更没有回去住的打算，也跟家里商量过把房子出手的事情。

“爸妈表面上说起码要等涨一点再卖，但我隐隐觉得，他们还是对这套房子抱有希望。”

李文对北京户口没什么执念，尤其是燕郊逐步开放了落户政策，更是让他觉得，那些想通过投资燕郊房产来获得北京户口的想法，基本是指望不上了。

最近的北京疫情期间， 李文接到了中介的电话，说有人有意愿买下他手中的这套房，在各种线上沟通后，买家似乎下定了决心，也敲定了看房的日期，但他在6月11号又收到了燕郊要静态管理3天的消息。“也只能等等了，不知道什么时候会恢复。”

三个月前从公司冲动辞职的王淼，也动起了卖掉燕郊房子的想法，通勤的痛苦之外，还有另一个让他自己都非常惊讶的原因。

他在最近艰难的就业市场上发现，住在环京地带居然成了简历上的“污点”。一个招聘平台上的HR直截了当地告诉他家住得太远很难考虑offer，“他的原话是：‘燕郊可能得再等等了’”

北京二批土拍与今年首批集中供地成交轨迹高度重合：底价+流拍+热门地块现场竞价。

截至今日15:00，朝阳十八里店、东河沿0011、亚林西等7宗地仅有一次报价，底价成交，总成价218.1亿元。（一批8宗底价共192.9亿）

孙河前苇沟、东河沿无人报名、青龙湖地块报名未报价，3宗地或遗憾流拍。
剩余的7宗住宅用地，将在6月1日现场竞价。上午是朝阳专场：太阳宫、奶西318、奶西319三宗；下午则将确认小瓦窑、顺义福环、薛大人庄、昌平平西府4宗地的归属。

经过2次“回炉”的十八里店1303-685、694地块终于成功出让，被金隅+住总联合体底价竞得，总成交价38.8亿元，楼面价4.5万元/㎡。

该宗地建面8.63万㎡，销售指导价与金隅昆泰云筑相同，均为7.5万元/㎡。值得注意的是，去年10月，金隅+昆泰以37.6亿元竞得十八里店693地块，虽也是底价，但楼面价为5.5万元/㎡。

此次金隅再出手，是基于算大账+护盘，还是真的钟情此处？不知产品逻辑是否会延续金隅昆泰云筑的风格。

1.5容积率、限高18米，按照2年前的拿地逻辑，孙河前苇沟003地块必然是个“香饽饽”。
但当前北京操盘手们，更倾向于2种：一种是核心城区、核心板块的“流速盘”，如海淀树村、北四环这种不愁卖的；另一类则是临铁、配套成熟、单价7万以内的“流量盘”，如橡树湾、珺和府等，丸子认为，这是未来很长一段时间的趋势。

而周边配套尚不完善、卖概念、卖预期的改善盘，肉眼可见的难卖。

再加上周边价格更低、仍有大量房源的青云上府、朝阳一墅。即便前苇沟楼面价4.21万元，销售指导价7.98万元/㎡，利润空间虽大，却也未有房企敢“接盘”。
作为本次土拍的总价“地王”，亚林西地块被华润以74.7亿元底价收入囊中，住宅楼面价7.33万元/㎡。

亚林西地块位于三环内，周边配套成熟。该宗地住宅部分容积率2.8，限高80米，销售指导价11.2万元/㎡，板块内华润开发的次新二手房昆仑域挂牌价已超14万元/㎡，该宗地有明显的倒挂优势。

继北京瑞府之后，华润再次落子二环，
不过，就开发而言，该宗地“劣势”也较为明显：总建面20.53万㎡，涵盖住宅、商业、幼托多种业态，其中商业部分占比近半，约10万㎡的B4商业金融服务用地，十分考验开发商的运营能力。也只有华润“有钱+有能力”的企业，才能承接。

今年以来，三环沿线近来豪宅扎堆亮相，万泉寺端礼著、华润自家的北京瑞府、专注豪宅的懋源煜泽台，再加上即将成交的太阳宫地块，竞争压力也不小。
青龙湖“老大难”因报名未报价，再次流拍。该宗地位于丰台青龙湖板块，万科翡翠云庐北、中央民族大学南侧，距离西六环直线约2公里，无地铁通勤需依赖自驾。

地块建面规模15.49万㎡，除住宅外，还需配建5600㎡幼儿园+7040㎡文化设施+2.9万㎡公建，开发难度较大。再加上青龙湖板块整体去化较慢，流拍也在意料之中。

东河沿的两宗地，地块基本条件完全相同：容积率1.7限高30米，10层以下的小洋房可以轻松打造。

但“同地不同命”：北侧的0003、0005地块规模略大，建面共10.38万㎡，配建4080㎡幼儿园，32.7亿元起拍，无人报名。
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南侧的0011地块则全部为住宅用地，总建面7.46万㎡，被龙湖+建工以24.4亿元底价摘得，楼面价3.27万元/㎡。

两宗地销售指导价均为6.5万元/㎡，利润空间不小，不过去化难度同样不小。地块距地铁14号线张郭庄站约1.5公里，但周边缺乏大型商超配套，生活便捷度一般。去年5月拿地的熙悦晴翠至今仅网签40套，想要快速去化，可能要打“价格战”了。

衙门口地块为西五环内，是长安悦玺的邻居，销售指导价都为7.95万元/㎡。不过该宗地为F1住宅混合公建用地，总建面7.26万㎡，需建30%即2.2万㎡的商业写字楼。
住宅部分36米限高，在产品上可与长安悦玺的高层产品有差异。

中海新城暂别“密友”，与石泰联手，底价26.6亿元竞得该宗地，楼面价5.24万元/㎡。

这几年，石景山一直是北京的供应、成交大户，长安九里、中海天钻、天玺、长安和玺相继售罄，区域内的购买力也消耗的差不多了。

今年，石景山仅有长安润璟、中海云庭2个纯新房在售，日前长安润璟刚取得预售证，而云庭的去化速度平平。衙门口地块能否力挽狂澜？值得期待。
昌平土城新村的卖点，是便宜+离产业近。

销售指导价3.9万元/㎡（平谷3万2），地块虽然周边没有地铁，但有京新、京藏两条高速，自驾至西二旗、生命科学园等产业圈，路况良好都能在半小时内到达，比较方便。
地块总建面17.4万㎡，全部为住宅用地，容积率1.8，限高30米，产品路线有两个方向：小面积上车、低总价改善，但目标客群，可能都是海淀外溢人群（大家猜压力给到中海汇智里了嘛）。
最终，北京城建以22.6亿元成交，楼面价1.3万元/㎡。

另外，原本明天竞价的平坊村PF-09、10地块，因仅有中铁建+大悦城一家报价，底价成交，楼面价2.55万元/㎡。

销售指导价为5.4万元/㎡，与周边新房硅谷ONE一致，地块东北侧2.5公里处的金辰府已现房状态，销售均价5.5万元/㎡。

地块位于北清路与立汤路交汇西北角，硅谷ONE南侧，东临王府花园，总建面9.69万㎡，容积率1.6限高30米，除住宅外，需配建6800㎡幼儿园。
京能+北京城建联手，竞得平谷府前街B、D地块，成交价8亿元，楼面价1.15万元/㎡。

地块总建面7.66万㎡，容积率2.4限高45米，除住宅外，还有6811㎡多功能用地。
该宗地位于平谷老城区，周边平谷一小、平谷三中、平谷世纪广场、华联购物中心、平谷区亿元等生活配套齐全。西北约2公里外京投发展璟悦府、北京城建乐知筑等均价均在3.1-3.2万元/左右，地块指导价3.2万元/㎡，基本相当。

好在地块总价低、资金占用小，慢慢去化也不成问题。

明天，北京与上海，一南一北两大一线城市都将开启“土拍决赛圈”。谁能杀出重围？北京的8宗优质地块，花落谁家？6月1日，敬请期待 以上来源于乐居追地#房产##房地产##北京房价[超话]##北京楼市#

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