早上好! 昨日中通客车股价直线跳水，并于尾盘触及跌停，市场关注的另一只妖股则是赣能股份。自7月12日停牌核查的赣能股份昨日复盘，开盘即涨停，虽然下午受中通客车杀跌影响股价一度跳水，但仍然红盘报收15.15元/股，涨幅5.14%。6月28日至7月8日，赣能股份一连斩获9个涨停板，股价翻倍。7月11日上涨3.3%，随后停牌核查。18日晚间，赣能股份发布股票停牌核查结果称，公司基本面未发生重大变化，也不存在违反公平信息披露规定的其他情形。在业绩方面，7月11日晚赣能股份发布上半年业绩预告，预计今年上半年归属于上市公司股东的净利润为3100万元至4500万元，比上年同期下降59.40%-41.07%；基本每股收益0.0318元/股-0.0461元/股，上年同期为0.0783元/股。除了中通客车与赣能股份外，还有其他一些股票这几日也开启了连续涨停模式。比如恒大高新自7月11日开始连续涨停，截至昨日收盘，已连续7个交易日触及涨停；中原环保则自7月14日开始4连板；春兴精工、沪光股份三连板；今飞凯达虽欲“死扛”三连板但最终尾盘跳水仅微涨1.05%。认为，多数题材股的热度往往是“击鼓传花”的游戏，是游资的一种玩法，跟风抱团炒作，怂恿股民入套，后续难免会因为止盈的需求而争先抢跑导致行情崩溃，或者假设资金能长期控制涨幅的话，这依旧会因为“操纵市场”遭到监管关注，最终被套牢的还是那些跟风的普通投资者。但是，高位品种风险释放，不是什么坏事，只有资金从高位品种撤出后，市场才会酝酿新的情绪周期及新的热点炒作，大家密切关注后市是否会出现新热点及新主线即可。普通投资者一定要清晰地认识到相关风险，不要盲目跟随，以免成为“最后一棒”。
今日财经要闻：一、杭州2022年第19届亚运会将于2023年9月23日至10月8日举行。二、美股周二收高。市场情绪企稳，道指创一个月来的最大单日涨幅。截至收盘，纳斯达克指数涨幅为3.11%；道琼斯指数涨幅为2.43%；标普500指数涨幅为2.76%。
技术分析：昨天三大指数全天走势分化，沪指探底回升微涨收阳线，创业板指数震荡走低领跌。整个盘面并没有崩，个股涨多跌少，整体的赚钱效应不错。盘面上表现突出的是鸿蒙概念带动的泛科技类板块。消息面上，数字中国建设峰会将于7月24日召开，鸿蒙3.0发布会将在7月27日举行。两场数字经济盛会的临近，给相关板块带来了刺激。认为，周一和周二连续两天量能不足，且反弹有乏力的迹象。反弹持续性，以及多方的做多决心，并不那么确定。同时，基本面也不那么乐观。据国家统计局，二季度我国GDP同比增长0.4%，上半年GDP同比增长2.5%。要“确保经济运行在合理区间”，任务还比较艰巨。换句话说，周一周二的“意外”阳线，确实改善了技术面，但未必能就此改变后续市场的走向，还是要继续观察数日，小心求证。从逻辑上来说，在一个非牛市的行情中，资金聚焦才会有走牛的板块；一旦资金分散，市场进行板块轮动，板块机会将从长期转为短期。可以尝试其他低位板块，但切忌期望过高；指望其他板块能复制汽车、新能源等相关板块的前期持续强势的行情，并不现实。至于操作上，板块、个股区别较大，不能一刀切。总体上还是建议利用反弹减仓，或者逢高了结涨高的板块个股，等待走势进一步明朗。
综合分析：回顾昨日的大盘情况，不少投资者都感到心有余悸。开盘后，包括中通客车、赣能股份在内的多只妖股大涨并封板，然而午后情形却急转直下，中通客车股价直线跳水，并于尾盘触及跌停，最终跌停价报收22.89元/股，成交额59.46亿元，换手率达39.52%。昨日上午，素来有“妖股炒作风向标”之称的中通客车股价一度飙升至涨停板27.97元/股，较年内4月低位时期的3.85元/每股暴涨逾7倍，间隔时间甚至不到3个月。凭借着核酸检测车、“国企改革”等概念的加持，中通客车自5月13日至6月21日，在22个交易日内收获15个涨停板，区间累计涨幅高达391.24%。认为，中通客车跳水跌停或受坊间一则传闻影响。午间有传闻称，有券商接到交易所针对中通客车的“窗口指导”电话，内容旨在将对频繁参与中通客车交易的投资者从严从重处理，还考虑对券商进行扣分处理。同时提到，请相应分支机构加强投资者宣导，非必要不参与该标的的交易，针对已持有(特别是大额持有)该标的的投资者，建议明确传达交易所警示要求，切勿继续买入。这样一来，今日就显得很关键了，如果还能继续走强，那就是“渡劫”成功了；而如果不成功，那就是真的套牢了，亏钱效应会上升，短期炒作临近收尾，注意风险。
热点分析：新旧能源结构转换仍然是中报季业绩超预期的最重要线索。成长制造板块是中报潜在超预期个股最为集中的领域，其中军工板块中上游环节中报业绩兑现的确定性最强。医药板块当中分化比较明显，与疫情相关的板块以及医药创新板块等有望延续高景气度。消费板块受疫情影响出现了相对确定的业绩低点，乳制品、调味品、饮料、零食以及免税等出行相关行业在三季度大概率会出现明显环比修复。
重点强调：本博创作目的是为了记录对A股走势的个人思考和研判，并用于记录我自己的操作轨迹，是我个人积累股票投资知识和反省操作失误的载体。观点仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自负。
今日财经要闻：一、杭州2022年第19届亚运会将于2023年9月23日至10月8日举行。二、美股周二收高。市场情绪企稳，道指创一个月来的最大单日涨幅。截至收盘，纳斯达克指数涨幅为3.11%；道琼斯指数涨幅为2.43%；标普500指数涨幅为2.76%。
技术分析：昨天三大指数全天走势分化，沪指探底回升微涨收阳线，创业板指数震荡走低领跌。整个盘面并没有崩，个股涨多跌少，整体的赚钱效应不错。盘面上表现突出的是鸿蒙概念带动的泛科技类板块。消息面上，数字中国建设峰会将于7月24日召开，鸿蒙3.0发布会将在7月27日举行。两场数字经济盛会的临近，给相关板块带来了刺激。认为，周一和周二连续两天量能不足，且反弹有乏力的迹象。反弹持续性，以及多方的做多决心，并不那么确定。同时，基本面也不那么乐观。据国家统计局，二季度我国GDP同比增长0.4%，上半年GDP同比增长2.5%。要“确保经济运行在合理区间”，任务还比较艰巨。换句话说，周一周二的“意外”阳线，确实改善了技术面，但未必能就此改变后续市场的走向，还是要继续观察数日，小心求证。从逻辑上来说，在一个非牛市的行情中，资金聚焦才会有走牛的板块；一旦资金分散，市场进行板块轮动，板块机会将从长期转为短期。可以尝试其他低位板块，但切忌期望过高；指望其他板块能复制汽车、新能源等相关板块的前期持续强势的行情，并不现实。至于操作上，板块、个股区别较大，不能一刀切。总体上还是建议利用反弹减仓，或者逢高了结涨高的板块个股，等待走势进一步明朗。
综合分析：回顾昨日的大盘情况，不少投资者都感到心有余悸。开盘后，包括中通客车、赣能股份在内的多只妖股大涨并封板，然而午后情形却急转直下，中通客车股价直线跳水，并于尾盘触及跌停，最终跌停价报收22.89元/股，成交额59.46亿元，换手率达39.52%。昨日上午，素来有“妖股炒作风向标”之称的中通客车股价一度飙升至涨停板27.97元/股，较年内4月低位时期的3.85元/每股暴涨逾7倍，间隔时间甚至不到3个月。凭借着核酸检测车、“国企改革”等概念的加持，中通客车自5月13日至6月21日，在22个交易日内收获15个涨停板，区间累计涨幅高达391.24%。认为，中通客车跳水跌停或受坊间一则传闻影响。午间有传闻称，有券商接到交易所针对中通客车的“窗口指导”电话，内容旨在将对频繁参与中通客车交易的投资者从严从重处理，还考虑对券商进行扣分处理。同时提到，请相应分支机构加强投资者宣导，非必要不参与该标的的交易，针对已持有(特别是大额持有)该标的的投资者，建议明确传达交易所警示要求，切勿继续买入。这样一来，今日就显得很关键了，如果还能继续走强，那就是“渡劫”成功了；而如果不成功，那就是真的套牢了，亏钱效应会上升，短期炒作临近收尾，注意风险。
热点分析：新旧能源结构转换仍然是中报季业绩超预期的最重要线索。成长制造板块是中报潜在超预期个股最为集中的领域，其中军工板块中上游环节中报业绩兑现的确定性最强。医药板块当中分化比较明显，与疫情相关的板块以及医药创新板块等有望延续高景气度。消费板块受疫情影响出现了相对确定的业绩低点，乳制品、调味品、饮料、零食以及免税等出行相关行业在三季度大概率会出现明显环比修复。
重点强调：本博创作目的是为了记录对A股走势的个人思考和研判，并用于记录我自己的操作轨迹，是我个人积累股票投资知识和反省操作失误的载体。观点仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自负。
中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
失业金怎么领？
失业保险是我国社会保障制度的重要组成部分，旨在保障失业人员失业期间的基本生活，促进其再就业。
今天，我们就来给大家讲讲失业后如何领取失业保险金，领取失业金的期限及标准。
申领失业金的条件
同时满足以下三个条件的失业人员可以领取失业金：
1. 已参加失业保险，所在单位和本人已按照规定履行缴费义务满1年的；
2. 非本人意愿中断就业的；
3. 已经进行失业登记，并有求职要求的。
非本人意愿中断就业的情形有哪些呢？
1. 终止劳动合同的
劳动合同期满的
用人单位被依法宣告破产的
用人单位被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者用人单位提前解散的
2. 被用人单位解除劳动合同的
在试用期被证明不符合录用条件的
严重违反用人单位规章制度的
严重失职，给用人单位造成重大损害的
劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响
因患病或工伤不能从事原工作
公司裁员等
3. 由用人单位提出解除聘用合同或者被用人单位辞退、除名、开除的
4. 由劳动者本人解除劳动合同的
用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动
用人单位没有及时足额支付劳动报酬、缴纳社会保险费
用人单位的规章制度违反法律、法规的规定，损害劳动者权益等
5. 由用人单位向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的
6. 法律、法规、规章规定的其他情形
划重点：
1.劳动合同期满，不管是老板不续签还是自己不想续签，符合条件的都可以申领失业金哦。
2.主动辞职是不享受失业保险待遇的哟#成都社保##失业金##失业金领取#
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1. 已参加失业保险，所在单位和本人已按照规定履行缴费义务满1年的；
2. 非本人意愿中断就业的；
3. 已经进行失业登记，并有求职要求的。
非本人意愿中断就业的情形有哪些呢？
1. 终止劳动合同的
劳动合同期满的
用人单位被依法宣告破产的
用人单位被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者用人单位提前解散的
2. 被用人单位解除劳动合同的
在试用期被证明不符合录用条件的
严重违反用人单位规章制度的
严重失职，给用人单位造成重大损害的
劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响
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3. 由用人单位提出解除聘用合同或者被用人单位辞退、除名、开除的
4. 由劳动者本人解除劳动合同的
用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动
用人单位没有及时足额支付劳动报酬、缴纳社会保险费
用人单位的规章制度违反法律、法规的规定，损害劳动者权益等
5. 由用人单位向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的
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