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俱乐部前主教练兼队长特里·尼尔去世的消息传来后，俱乐部感到非常悲痛。

尼尔在俱乐部工作了20多年，最初是在1959年12月作为球员从他的家乡北爱尔兰的班戈市加入我们。

他在1960年12月23日对阵谢菲尔德星期三的比赛中上演了他的处子秀。仅仅两年后，年仅20岁的他就被任命为阿森纳史上最年轻的队长。

他于1976年至1983年12月期间担任球队教练。

特里·尼尔作为俱乐部队长和教练的身份使他对20世纪的阿森纳产生了重大影响。他出色的贡献，以及他的性格，将永远被俱乐部的每一个人所铭记。

在这个艰难的时刻，我们与特里的家人和好友同在。

新西兰移民2426天---新西兰房价连续三月下跌
2022年7月27日 星期三

“全球金融危机给我们的经验是，房价趋于稳定后，再次上涨需要等两到三年。”

CoreLogic发布最新《房地产市场和经济更新》，报告发现，利率大幅上升，以及明年将出现的现有抵押贷款大规模再融资浪潮，将在2022年剩余时间内对房地产市场构成考验。

全国房地产价格连续第三个月下跌，平均价格为1,018,770纽币，较峰值下降2.3%，年增长率降至12.4%。

CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson说，更多房源上市、定价权向买家转移、抵押贷款环境收紧以及利率上升，这些都是导致房价放缓的因素。

“房地产市场的疲弱阶段看上去要将持续到2023年，触底可能需要更长时间。”

“全球金融危机给我们的经验是，房价趋于稳定后，再次上涨需要等两到三年。”

销量

数据显示，全国售出的房产数量也降到了10年来的最低水平，今年剩余时间内没有好转的迹象。

Davidson说，已经有十多年没有出现类似的销量下跌了。

他指出，房源挂牌的时间也有所增加，因为买家有大量选择。

“2022年剩余时间到2023年，可能仍将是对市场活动水平的考验。”

“经济仍然有点脆弱，净移民可能会保持相对低迷，即使边境完全重新开放也依然如此。除此之外，信贷条件仍然受限，抵押贷款利率继续上升。所有这些因素都指向房地产销售的进一步下行压力。”

Davidson说，随着信贷合同和消费金融法案（CCCFA）的规定放宽，可能会有更多的人获得信贷并进入市场，但这还不足以“显著推动销量增长”，预计2022年的总销量将从2021年的9.4万套下降到7.8万左右。

Davidson表示，2022年的销售活动开局不佳，成交量的大幅下降为库存补充提供了时间，使力量的天平向买方倾斜。

“疫情后房价的急剧上升已经让位于一场坚定的回调，迄今已经看到的下跌蔓延到了大多数地区和价格区间。到2023年中期，全国平均房价可能最终下跌10%到15%，这大致表明，无论是在持续时间还是规模上，我们都可能处于调整的中间阶段。”

前景

Davidson说，如果失业率保持在3-4%左右，市场应该处于修正阶段，而不是进入严重衰退。

他说，未来18个月，通货膨胀率、经济健康状况和OCR将是影响房地产市场的关键因素。

他警告说，经济衰退的风险仍然存在，任何失业率上升的迹象都将产生不利影响。

"如果经济比储备银行预期的更早开始感受到货币政策收紧带来的压力，那么OCR可能不需要一路升到4%，这同样会压低抵押贷款利率的上限。"

“总体而言，房地产市场当前的阶段与我们过去几年看到的非常不同，销量很低，房价全面下跌。”

CoreLogic的买家分类数据显示，首套房买家和身背贷款的多套房业主在过去几个月仍然相对克制，原因包括可负担性依旧紧张、总租金收益率低、信贷环境收紧以及抵押贷款利率上升。