晤桥资管课堂一专题1: 为什么NOI 比 EBITDA更能准确反映资产价值？(二)#资产管理# #房地产金融# #商业地产#
EBITDA是扣除了这些业主相关费用后的经营利润。
以上这三项费用都可能由于业主差异而不同。不同业主管理项目的模式不一样，有的业主自己做招商、自己搭建管理团队，那么相关的业主费用就可能比较低；而有的业主招商和项目管理都外包，支付给第三方管理团队较高的管理费用。如果这些业主相关费用体现到估值的现金流中，估值就会有偏差。原则上资产的市场估值应该是公允价值，不该由于不同业主的管理模式差异而不同。因此以NOI来进行资产估值会更公正，更容易让买卖双方接受。
如果要用EBITDA进行估值也是可以，那么资本化率就需要减去业主相关的费用率。这样一来，买卖双方可能因为业主费用率的取值高低而可能起争议。
资产估值＝ EBITDA / (资本化率Cap Rate 一 业主费用率）

putall-noi礼物佛，持续预定中。
宝石王师父慈悲想让所有善信都能够赠予爱的人一份佛力加持，恭请金仅三位数。
putall-noi是所有接触南传圣物的人们都梦寐以求的，藏家对putall-noi更是只收不出。然而藏家也好牌商也好，只知putall-noi强悍灵验，都以为putall-noi是一种材料。
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支持补贴何时了？类REITs的“无奈”和真REITs的“隐痛” (五)#资产管理# #房地产金融# #商业地产#

中国REITs市场启动后，投资人对股息率要求应该是多少呢？ 我们来算一算。
中国2017年8月底10年期国债利率为3.6%，借鉴亚洲REITs市场3%到4%的利差水平，这意味着中国REITs市场的股息率需要维持在6%以上，略高于目前类REITs的派息水平。
对本希望通过REITs将持有型资产退出变现的企业，这么高的股息率无疑很难下咽。

晤桥亚洲连续5年跟踪中国30个上市公司财务报表显示，这些企业2016年年报中持有型商业资产的平均资产毛租金回报率只有4%，扣除税费和经营费用，经营利润回报率（NOI回报率）不到3%。这意味着这些企业现在如果拿持有的资产发行REITs，就必须进行1比1的派息补贴，即资产如果产生1块钱的经营利润，最多也只能满足投资人3%的收益要求，发起人还需要再掏1块钱补贴给投资人，才能满足投资人6%的最低收益要求。