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土地款融资创新：“股东/关联方借款+地方AMC债权融资”组合方案
目录
一、基本模式：前置抵押+地方资管公司存量不良债权收购融资
二、前置抵押物的解决
三、百强开发商过桥资金（含保证金）的解决
四、小开发商创新融资模式——过桥资金+地方资管公司资金+代管代建
笔者按：
近期央行的降准降息以及政府减税降费等一系列操作一定程度上补充了市场流动性，因境内融资成本持续走低，中资房企融资从国外市场转向境内融资，一些头部房企及国央企背景的房企境内发债利率亦屡创新低。虽然市场资金充裕，但银保监并未放松房企融资监管，由此导致资金机构面临资产荒的问题（主要指监管和准入条件无法放松导致无项目可投）。近期不少资金机构向我们反馈，因放水导致流动性宽裕，自己的融资成本没有竞争优势，由此导致客户选择了其他的低成本资金。
整体来看，一方面百强房企（尤其是头部房企）的融资可选择面增多，对融资成本的降低预期明显增加（如期望前融成本不超过年化9%—12%）；另一方面一些中小房企、当地小开发商却因疫情影响导致无法或无力继续支付土地款，另外大部分还因其资质偏弱等问题导致无法获得银行、信托等机构的低成本的资金。当前情况下，这些即将面临资金链断裂的小开发商要么选择接受高成本融资续命，要么选择 “割肉”求生，其中融资代建、合作开发等方式都是典型的代表。
面对开发商低成本融资需求以及小开发商“续命”资金的融资需求，加之疫情下经济下行的趋势，近期收购存量债权的地方资产管理公司（以下简称“地方AMC”）逐渐活跃，以债权收购为核心的“非主流”融资方式亦无意间成为目前开发商获得相对低成本资金的新型融资路径。在业务操作方面，以收购存量债权的方式为地产企业输血的地方AMC主要有以下两类，第一类主要看对手、看资质、看规模，主做百强开发商长三角、大湾区、川渝核心城市项目，成本一般控制在年化12%左右，但要求提供前置抵押物（为便于去化，住宅类抵押物优先）；另一类则对交易对手选择无严格限制，并且可以做全国业务，额度大，放款条件相对宽松，部分地方AMC甚至可以接受原始债权人和债务人存在关联关系，但对项目的地货比有准入要求，不过成本方面不具备太大竞争优势（通常要求在年化18%—20%或以上）。
从市场的操作情况来看，目前不少开发商通过实际控制的非关联方或表面非关联方（对于部分地方AMC可接受存在股权关系）借款等方式先将自有资金或过桥资金注入项目公司，项目公司缴纳土地款后，该“关联方”将其对项目公司的债权转让给地方AMC，由此取得融资款后继续用于下一个项目土地款的缴付，由此完成资金的循环使用，以下我们根据项目操作的情况进行详细说明。
为便于理解，因各个地方AMC监管尺度有所差异，本文的股东/关联方包括实际存在股权关系或控制关系的关联方或开发商可实际控制的非关联方或表面非关联方。
一、基本模式：前置抵押+地方资管公司存量不良债权收购融资
在业务操作层面，开发商股东/关联方出借资金给项目公司用于缴纳土地款后，地方不良资产管理公司收购股东/关联方对项目公司的股权并进行重组。本公众号2020年3月31 日的推文《202003：不良资产管理机构地产融资方案》一文中对地方AMC通过非金不良方式给开发商提供前融资金的基本要求做了相关说明，在业务流程上则根据项目的情况主要设计如下几个环节：
首先，需确定标的债权，通常要求是已到期的未归还债权（由于四大受银保监会监管，债权的生成时间一般也要三个月以上，但地方AMC受省金融办管辖，具体债权期限看各地规定，有的在操作过程中1个月即可），并需提供《借款合同》、相关转账凭证、原债权人和债权人决策文件等原件以验证，确保标的资产的真实性、有效性、清洁性等；同时需提供担保人（含保证人、抵押人、出质人）、原债权人、原债务人、项目公司等资料以及项目和抵押物的相关资料以供审核。
其次，根据当地是否允许地方AMC作为抵押权人设置交易结构，若当地允许地方AMC作为抵押权人，则可由地方AMC直接支付收购价款，并直接将抵押物办理登记在地方AMC名下；若当地仅接受持牌金融机构作为抵押权人，则需通过信托公司放款，资金流走向为地方AMC——信托机构——原债权人，资金用途为向原债权人支付债权收购价款。
最后，在签署完毕债权转让、债务重组等协议后，办理完成前置抵押手续，地方AMC将债权收购价款支付给原债权人，原债务人作为承债主体，履行还款义务。
但需要特别注意的是，一般而言，地方AMC以办理前置抵押为放款的前提条件，此外，原始债权的资金划转必须真实发生。至于原债权人和债务人是否存在股权关联关系则看各地地方AMC的准入要求。
二、前置抵押物的解决
诚如前文所述，大部分的地方AMC均要求提供前置抵押物作为还款的放款条件，甚至指定了抵押物的评估机构。在抵押物的选择上，考虑到未来出险时的风险处置难度大小以及业态变现能力等问题，优选住宅类资产作为过渡性抵押物。对于百强开发商而言，该问题的解决方案主要有如下两种：
1. 由于百强开发商相对而言可以腾挪的资产相对较多，可提供地方AMC认可的其他抵押物进行前述融资操作，但优选住宅类资产。
2. 对于百强开发商的分期拿地项目，亦可考虑先通过短期融资取得A地块的土地证，再以A地块作为抵押，取得地方AMC的融资，偿还A地块的短期资金的同时再取得B地块的土地证，再以B地块做为前置抵押物再次取得地方AMC的融资，直至满足432后条件后通过开发贷进行置换。
三、百强开发商过桥资金（含保证金）的解决
开发商股东或其关联方对项目公司提供借款的操作层面，如所涉资金不为自有资金，对于这类过渡性的短期融资需求，通常有一些短拆、过桥、小贷资金（资金可供选择，成本目前在1.1‰—2‰每天，或者2.5%—3%每月，不过需注意2019年非法放贷入刑的红线规定），另外过桥资金问题也可以找其他相对高成本的民间资金解决。
在我们财富中心近期操作的项目中，对于百强开发商及我们认可的交易主体，在融资项目后端有明确的还款来源（可以是其他项目的开发贷批复或按揭款、地方AMC出具的批复、其他返还款）的情况下，可通过我们或指定的保理公司进行放款，具体成本根据开发商排名及综合实力等按照年化标准设定（年化15%—20%不等，具体看开发商综合资质，不以短拆、过桥思路操作），并根据开发商综合实力及用款时间长短对成本进行阶梯式设置。当然，对于后端有明确还款来源的百强开发商，该种操作方式亦可解决开发商支付保证金的问题。
四、小开发商创新融资模式——过桥资金+地方资管公司资金+代管代建
在当前环境下，小开发商断臂求生的同时，市面上亦有很多提供代建合作的开发商在寻找好的合作机会，但是，大部分代建机构并不提供前端融资，不过在拿到土地后仍可借助其资质取得后端开发贷等融资的增信。对于前端土地款资金等，本文提及的操作模式亦可有选择地进行操作。比如通过借用短期资金或百强开发商的增信获得融资交付土地款，在取得土地证后，通过前置抵押的方式取得地方AMC（个别可接受小开发商，但成本相对较高）的融资并置换前端高成本资金。在品牌开发商提供增信支持的情况下，项目满足432条件时，取得开发贷融资进行前端资金置换。当然，需注意代建机构对项目的挑选以及地方AMC的准入以及项目融资的时间节点安排等问题。
房地产金融课堂：本文源自西政财富
目录
一、基本模式：前置抵押+地方资管公司存量不良债权收购融资
二、前置抵押物的解决
三、百强开发商过桥资金（含保证金）的解决
四、小开发商创新融资模式——过桥资金+地方资管公司资金+代管代建
笔者按：
近期央行的降准降息以及政府减税降费等一系列操作一定程度上补充了市场流动性，因境内融资成本持续走低，中资房企融资从国外市场转向境内融资，一些头部房企及国央企背景的房企境内发债利率亦屡创新低。虽然市场资金充裕，但银保监并未放松房企融资监管，由此导致资金机构面临资产荒的问题（主要指监管和准入条件无法放松导致无项目可投）。近期不少资金机构向我们反馈，因放水导致流动性宽裕，自己的融资成本没有竞争优势，由此导致客户选择了其他的低成本资金。
整体来看，一方面百强房企（尤其是头部房企）的融资可选择面增多，对融资成本的降低预期明显增加（如期望前融成本不超过年化9%—12%）；另一方面一些中小房企、当地小开发商却因疫情影响导致无法或无力继续支付土地款，另外大部分还因其资质偏弱等问题导致无法获得银行、信托等机构的低成本的资金。当前情况下，这些即将面临资金链断裂的小开发商要么选择接受高成本融资续命，要么选择 “割肉”求生，其中融资代建、合作开发等方式都是典型的代表。
面对开发商低成本融资需求以及小开发商“续命”资金的融资需求，加之疫情下经济下行的趋势，近期收购存量债权的地方资产管理公司（以下简称“地方AMC”）逐渐活跃，以债权收购为核心的“非主流”融资方式亦无意间成为目前开发商获得相对低成本资金的新型融资路径。在业务操作方面，以收购存量债权的方式为地产企业输血的地方AMC主要有以下两类，第一类主要看对手、看资质、看规模，主做百强开发商长三角、大湾区、川渝核心城市项目，成本一般控制在年化12%左右，但要求提供前置抵押物（为便于去化，住宅类抵押物优先）；另一类则对交易对手选择无严格限制，并且可以做全国业务，额度大，放款条件相对宽松，部分地方AMC甚至可以接受原始债权人和债务人存在关联关系，但对项目的地货比有准入要求，不过成本方面不具备太大竞争优势（通常要求在年化18%—20%或以上）。
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为便于理解，因各个地方AMC监管尺度有所差异，本文的股东/关联方包括实际存在股权关系或控制关系的关联方或开发商可实际控制的非关联方或表面非关联方。
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在业务操作层面，开发商股东/关联方出借资金给项目公司用于缴纳土地款后，地方不良资产管理公司收购股东/关联方对项目公司的股权并进行重组。本公众号2020年3月31 日的推文《202003：不良资产管理机构地产融资方案》一文中对地方AMC通过非金不良方式给开发商提供前融资金的基本要求做了相关说明，在业务流程上则根据项目的情况主要设计如下几个环节：
首先，需确定标的债权，通常要求是已到期的未归还债权（由于四大受银保监会监管，债权的生成时间一般也要三个月以上，但地方AMC受省金融办管辖，具体债权期限看各地规定，有的在操作过程中1个月即可），并需提供《借款合同》、相关转账凭证、原债权人和债权人决策文件等原件以验证，确保标的资产的真实性、有效性、清洁性等；同时需提供担保人（含保证人、抵押人、出质人）、原债权人、原债务人、项目公司等资料以及项目和抵押物的相关资料以供审核。
其次，根据当地是否允许地方AMC作为抵押权人设置交易结构，若当地允许地方AMC作为抵押权人，则可由地方AMC直接支付收购价款，并直接将抵押物办理登记在地方AMC名下；若当地仅接受持牌金融机构作为抵押权人，则需通过信托公司放款，资金流走向为地方AMC——信托机构——原债权人，资金用途为向原债权人支付债权收购价款。
最后，在签署完毕债权转让、债务重组等协议后，办理完成前置抵押手续，地方AMC将债权收购价款支付给原债权人，原债务人作为承债主体，履行还款义务。
但需要特别注意的是，一般而言，地方AMC以办理前置抵押为放款的前提条件，此外，原始债权的资金划转必须真实发生。至于原债权人和债务人是否存在股权关联关系则看各地地方AMC的准入要求。
二、前置抵押物的解决
诚如前文所述，大部分的地方AMC均要求提供前置抵押物作为还款的放款条件，甚至指定了抵押物的评估机构。在抵押物的选择上，考虑到未来出险时的风险处置难度大小以及业态变现能力等问题，优选住宅类资产作为过渡性抵押物。对于百强开发商而言，该问题的解决方案主要有如下两种：
1. 由于百强开发商相对而言可以腾挪的资产相对较多，可提供地方AMC认可的其他抵押物进行前述融资操作，但优选住宅类资产。
2. 对于百强开发商的分期拿地项目，亦可考虑先通过短期融资取得A地块的土地证，再以A地块作为抵押，取得地方AMC的融资，偿还A地块的短期资金的同时再取得B地块的土地证，再以B地块做为前置抵押物再次取得地方AMC的融资，直至满足432后条件后通过开发贷进行置换。
三、百强开发商过桥资金（含保证金）的解决
开发商股东或其关联方对项目公司提供借款的操作层面，如所涉资金不为自有资金，对于这类过渡性的短期融资需求，通常有一些短拆、过桥、小贷资金（资金可供选择，成本目前在1.1‰—2‰每天，或者2.5%—3%每月，不过需注意2019年非法放贷入刑的红线规定），另外过桥资金问题也可以找其他相对高成本的民间资金解决。
在我们财富中心近期操作的项目中，对于百强开发商及我们认可的交易主体，在融资项目后端有明确的还款来源（可以是其他项目的开发贷批复或按揭款、地方AMC出具的批复、其他返还款）的情况下，可通过我们或指定的保理公司进行放款，具体成本根据开发商排名及综合实力等按照年化标准设定（年化15%—20%不等，具体看开发商综合资质，不以短拆、过桥思路操作），并根据开发商综合实力及用款时间长短对成本进行阶梯式设置。当然，对于后端有明确还款来源的百强开发商，该种操作方式亦可解决开发商支付保证金的问题。
四、小开发商创新融资模式——过桥资金+地方资管公司资金+代管代建
在当前环境下，小开发商断臂求生的同时，市面上亦有很多提供代建合作的开发商在寻找好的合作机会，但是，大部分代建机构并不提供前端融资，不过在拿到土地后仍可借助其资质取得后端开发贷等融资的增信。对于前端土地款资金等，本文提及的操作模式亦可有选择地进行操作。比如通过借用短期资金或百强开发商的增信获得融资交付土地款，在取得土地证后，通过前置抵押的方式取得地方AMC（个别可接受小开发商，但成本相对较高）的融资并置换前端高成本资金。在品牌开发商提供增信支持的情况下，项目满足432条件时，取得开发贷融资进行前端资金置换。当然，需注意代建机构对项目的挑选以及地方AMC的准入以及项目融资的时间节点安排等问题。
房地产金融课堂：本文源自西政财富
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