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【造纸】纸浆价格屡创新高，港口库存低位20210221
纸浆近期价格走势
从2020年12月7日开始纸浆期货价格连续攀升，2月19日达到最高点7002元，涨幅超过37%，创下了上市以来的价格最高点。纸浆的现货市场同步上涨，现货也屡屡创下2020年以来最高价格。现在山东银星的报价是6900元/吨，对比去年12月份价格4750元/吨，两个月涨幅超过2150元/吨，涨幅超过45%；对比今年1月份的时候，价格涨幅1400元/吨，涨幅超过26%。
纸浆进口量情况
2020年全年纸浆的进口量处于高位，全年纸浆累计进口量超过了3000万吨，同比增加12%，但是12月份纸浆的进口量下滑，12月份的进口量为249万吨左右，降幅超过11%。原因是12月份国际海运费暴涨，涨幅超过4倍。当时国际疫情非常严重，集装箱周转困难，所以纸浆进口量在12月有下滑趋势。从供应链上看，浆价还是看涨的。
国内纸浆港上库存情况
库存是反应供需变化十分直观的指标，2020年国内主流港口的库存总量维持在165~226万吨，港上库存的最高量出现在3月上旬，225万吨左右，最低量出现在12月末，166万吨左右，12月也是浆价上涨的时间段。今年2月份国内四大港口，青岛港、常熟港、保定港、高栏港，当前库存总量158万吨左右，这是近两年来的港上库存最低量，比2020年度最高库存量下降69万吨左右，降幅超29%。比2020年度最低库存量下降8万吨左右，降幅为5%。可见近两个月纸浆的港口库存量大幅下降是促使浆价上涨的原因。
市场的供应链在12月份有大面积的下滑，进口量在减少，库存量也在减少，这两个就是支撑浆价上涨的因素。
下游纸厂情况
对于近两个月飙升的木浆价格，下游纸厂分为两部分：1）中大型纸厂，因为存了大量的木浆，所以采购有限，持观望态度；2）中小型的纸厂，由于资金压力等因素，采用随用随采的采购模式，是刚需的采购。面对纸浆价格的上涨，真正有需求的中小纸厂，采购是十分有限的。
这两个月以来，市场上高位浆价的成交量十分有限。国内中大型纸厂的木浆原料库存大多维持在半年以上，甚至部分大型纸厂有8个月甚至到一年的库存区间。真正有需求的中小纸厂购买能力是有限的，基本上是刚需采购，平均3天到10天不等的采购一次，每次采购有2~8车左右采购量，约几十万吨到200万吨左右的量，这些中小纸厂持观望的态度，所以并没有大量采购。
近期木浆下游的几个实体发布了涨价函，涨价函发布最多和最早的就是生活纸企业。生活纸市场的交投较20Q4之前有回暖，实际的成交价格部分是有落实的，生活纸价格上涨主要受木浆成本上涨影响，而且发布涨价函的大多是中小纸厂，像中顺洁柔、维达、恒安等大型纸厂，目前没有发布涨价函。发布涨价函的中小纸厂，目前还是以督促落实前期的纸价为主，因为他们采购木浆的成本价格提高了，导致他们纸价上涨。可以看出我们下游需求的情况不是很理想，基本上是以刚需采购为主。
供应链还能找到价格上涨的因素，但是在需求面上几乎找不到浆价上涨的原因。除了供应减少因素外，还有期货面资金的强势拉涨因素的存在，近期的浆价或将跟随期货盘面做进一步调整。
木浆价格预期仍延续当前的高位局面，有以下原因：1）春节后，俄针新一轮的外盘价格较上一轮降了50~120美金不等，在成本上有了325~780美金左右的支撑，对节后纸浆市场交投的信心是有提振作用的。2）3月份是下游文化纸需求的小高峰，一些大型的文化纸企在节前已经陆续发布了涨价函，取涨在200，400，500不等的价格，纸价的上涨支撑了浆价再次上涨。3）纸浆期货的独立合约最近还是在强势的上涨，然后在期货拉涨的同时，现货的价格也会紧跟着暴涨。
Q&A
Q：现在贸易商的库存是在什么样的水平上，以及在纸浆上行的通道中，贸易商有没有捂盘的情况出现？
A：当前纸浆贸易商的库存在四季度一开始确实是比较少的，然后随着浆价的攀升，贸易商也封盘惜售，导致市场上流出的量少了。但其实市场上大多数的贸易商，他们的库存当前还在合理范围之内。因为下游的纸厂采购有限，大多数贸易商在20Q4出的货都是同行之间进行交投的方式。
Q：海运带来的进口量减少有没有缓解的趋势？
A：目前来看确实有缓解，但最新1月份进口量数据还没有公布出来，从市场上流传的消息是有缓解。
Q：关于国内的木浆产能，未来1~2年有没有一些新的项目落地？
A：我们统计了近1~2年的新上的木浆项目，基本上是在200~300万吨之间，今年广西地区投产140万吨左右。到明年落地的像岳阳林纸，福建的泰盛，到2022年玖龙也要上50万吨的产能，但都有自带的纸机，在未来1~2年的投产中这种林浆纸一起的项目还是很多的。
Q：我们国产的和进口的纸浆比例大概是多少？一般是从哪些国家进口？
A：纸浆进口依赖度非常高，基本上达到70%左右，定价的话语权都是在国外，2020年国内的产能在1800万吨上下，2020年的进口量有3000万吨左右，比例上以进口浆为主。我们当前期货主力的针叶浆，主要是从南美进口，加针主要是加拿大和芬兰，阔叶浆就是巴西和东南亚这两个区域最多。
Q：禁塑后，箱板瓦楞可能会使用木浆替代外废，木浆应用领域的扩展是否会对下游需求产生趋势性变化？
A：限塑禁塑是比较利好纸浆市场的，直接利好是食品级的包装，也就是白卡纸包装。我们粗略统计了一下，中国的白卡纸包装在限塑禁塑之后，大约会有350万吨市场需求的增加量。按照白卡纸生产配比来看（针叶、阔叶比为1比3，化机浆、木浆比为1比1），能够带来35万吨的针叶浆以及105万吨的阔叶浆的需求量，以及140万吨的针叶化机浆的需求量。
Q：纸浆下游的几个纸种，他们中大型纸厂的库存的平均天数是多少？
A：从下游的几个纸种来看，库存量最高的是生活纸，中顺洁柔，维达他们大约是有8个月到一年的木浆库存的储备量，然后其他的几个纸种大多数都是有6个月左右的库存量。
Q：木浆上涨过程中，国际运力是主要因素还是次要因素？国际运力缓解的趋势如何？
A：海运费暴涨主要跟一些政策方面的原因有关。它对木浆价格上涨的主要因素来说是次要的，未来海运费还是要看政策方面的解答。
Q：运费在木浆的成本的占比一般是多少？以前是否出现过这种海运暴涨极端情况?
A：海运费暴涨的情况很少出现，一般运费平均到一吨浆的价格上占比是非常小的。因为一条船有几万吨的量，海运费平均下来，占比很小。海运费的暴涨，其实是影响进口量，进一步影响了浆价的上涨。
Q：未来浆价走势的持续性怎么看？
A：我们预测浆价21年上半年要延续高位整理的局面。首先，通过市场反馈的情况来看，木浆外盘在3月份的报价中有望突破历史新高，这在业者的心态面上支撑是非常大的。下游的文化纸方面，通过我与文化纸同事的日常交流中也能够发现，文化纸在3月份可能要一次性涨500甚至到1000的幅度，涨价幅度较大。纸价的提升进一步会支撑浆价，另外已经强势拉涨了两个月的纸浆期货，目前看多的还是在大多数。从这个方面来说未来几个月浆价还将延续高位局面。
Q：纸浆会用集装箱去运吗？还是说有专门的船？
A：木浆一般烘成浆板后运输，一半通过集装箱，一半通过散货船。
Q：后面要去跟踪价格的拐点的话，有哪一些风险点是重点关注的？
A: 目前现货价格还是要看一下供需面。首先是供应链，进口量的多少，库存的多少，然后我们需求下游在几月份是他们的需求高峰，他们又是在什么时候开始真正采购的？从这么几个点上可以看一下。
Q：这次影响国内价格的原因主要是库存减少，但是如果说国际的价格也下降，是不是国际供应上面出现了大问题？
A：国际几个主流的进口国家来说，其实没有出现大的一些检修或者说罢工状况，整体来说还是比较维持平稳的一个状态。
Q：国内需求和国外供应均没有太大变化，所以国际上的大涨更多的是国内期货价格带动国内现货，然后再带动国际的现货，是这样的逻辑么？
A：从2020年12月浆价上涨来看，逻辑确实如此。先是20年12月7日木浆期货暴涨，到12月中旬，现货跟随暴涨，全球各大浆厂开始涨价50、60、80不等，直到最近节后的伊利姆，涨了120美金。
Q：以纸代塑造成的需求变化情况？
A：国内的几个大的集团现在也已经开始着手做这些白卡纸来替代塑料这一块了。像广西金桂，目前在新建一台白卡纸的纸机，这台纸机的日产量达到3800吨，计划21年下半年出产，还有太阳纸业在广西北海也新建了一个浆纸一体化的项目，这个项目其中也包括90万吨白卡纸产能，还有像亚太森博在广东的子公司，也在广西北海签约了一个项目，项目其中也有200万吨的白卡纸包装。这些卡纸加起来也有几百万吨产能的投产，按照比例也会增加几百万吨的木浆需求量。
Q：这块需求在全国每年总的木浆消耗量里面能占多少？全国每年木浆的消耗量大约为多少？
A：每年大约木浆的消耗量，按照期末库存来看基本上是负的，然后白卡新增的消耗量占总量比不是很大，只会有几百万吨的量，每年的木浆总需求量都在4000万吨以上。
Q：由纸涨价带动的纸浆价格上涨，这一价格上涨的逻辑，是不是跟以前不太一样？还是说以往的这种价格的上涨的顺序都差不多。
A：一般我们都讲浆纸联动性，逻辑上是浆涨价，然后纸涨价。3月份从文化纸来讲，是需求小高峰，厂家肯定就会提高纸的价格，在这个基础上，木浆的价格首先肯定不会下降，在这种利好的刺激下，比如说下游需求多了，浆价肯定会涨。这是季节效应或者说是短期效应。
Q：有没有纸厂因为价格原因被迫用木浆做原材料替代外废纸？
A：一些大的纸厂，比如玖龙已经开始已经积极的在准备木浆的产能计划表了。预计2022年底玖龙在湖北和辽宁的几条产线会增加60万吨的产能计划。还有山鹰在吉林的基地，也增加了一个年产能100万吨的计划。
Q:今年废纸禁止进口对国内国际市场的影响？
A:在废纸这条链的生产下游来说，在配比上能用到30%外废的量，但是外废和木浆纤维长短是不一样的，如果想要达到相同的产成品质量，把外废换成木浆的话，只需要10%的量。禁废之后，如果大家都用木浆生产的话，仅仅只能够增加一百万吨左右的木浆产能的量。禁废其实对中国木浆的年产能增加并不是很多。国际上，需要看美国以及欧美一些政策的影响。
Q：国内禁废后的废浆最终会流向哪里，国外的产能可以消化一部分废纸么？
A：如果不进入中国市场，要么自己国家内部消化，或者转为供应其他发展中国家市场。对全球的供需结构不会产生很大的影响。
Q：铜陵纸业有自己的森林，它的木浆成本大约在多少？
A：这是一个浆纸一体的企业，木浆成本价格低于市场价很多，但具体成本也取决于哪一个基地的哪一条浆线，还有当月有没有使用国外进口木片的情况。总体来看，根据木片的价格及加工费用，包括化工品在内所有的费用，成本价大约略超3000元。
Q：1吨纸浆可以造多少吨纸？
A：一般1.2吨木片出1吨纸，0.8-1吨木浆出1吨纸，1吨木浆出1.2吨纸。#股票##价值投资日志[超话]#
纸浆近期价格走势
从2020年12月7日开始纸浆期货价格连续攀升，2月19日达到最高点7002元，涨幅超过37%，创下了上市以来的价格最高点。纸浆的现货市场同步上涨，现货也屡屡创下2020年以来最高价格。现在山东银星的报价是6900元/吨，对比去年12月份价格4750元/吨，两个月涨幅超过2150元/吨，涨幅超过45%；对比今年1月份的时候，价格涨幅1400元/吨，涨幅超过26%。
纸浆进口量情况
2020年全年纸浆的进口量处于高位，全年纸浆累计进口量超过了3000万吨，同比增加12%，但是12月份纸浆的进口量下滑，12月份的进口量为249万吨左右，降幅超过11%。原因是12月份国际海运费暴涨，涨幅超过4倍。当时国际疫情非常严重，集装箱周转困难，所以纸浆进口量在12月有下滑趋势。从供应链上看，浆价还是看涨的。
国内纸浆港上库存情况
库存是反应供需变化十分直观的指标，2020年国内主流港口的库存总量维持在165~226万吨，港上库存的最高量出现在3月上旬，225万吨左右，最低量出现在12月末，166万吨左右，12月也是浆价上涨的时间段。今年2月份国内四大港口，青岛港、常熟港、保定港、高栏港，当前库存总量158万吨左右，这是近两年来的港上库存最低量，比2020年度最高库存量下降69万吨左右，降幅超29%。比2020年度最低库存量下降8万吨左右，降幅为5%。可见近两个月纸浆的港口库存量大幅下降是促使浆价上涨的原因。
市场的供应链在12月份有大面积的下滑，进口量在减少，库存量也在减少，这两个就是支撑浆价上涨的因素。
下游纸厂情况
对于近两个月飙升的木浆价格，下游纸厂分为两部分：1）中大型纸厂，因为存了大量的木浆，所以采购有限，持观望态度；2）中小型的纸厂，由于资金压力等因素，采用随用随采的采购模式，是刚需的采购。面对纸浆价格的上涨，真正有需求的中小纸厂，采购是十分有限的。
这两个月以来，市场上高位浆价的成交量十分有限。国内中大型纸厂的木浆原料库存大多维持在半年以上，甚至部分大型纸厂有8个月甚至到一年的库存区间。真正有需求的中小纸厂购买能力是有限的，基本上是刚需采购，平均3天到10天不等的采购一次，每次采购有2~8车左右采购量，约几十万吨到200万吨左右的量，这些中小纸厂持观望的态度，所以并没有大量采购。
近期木浆下游的几个实体发布了涨价函，涨价函发布最多和最早的就是生活纸企业。生活纸市场的交投较20Q4之前有回暖，实际的成交价格部分是有落实的，生活纸价格上涨主要受木浆成本上涨影响，而且发布涨价函的大多是中小纸厂，像中顺洁柔、维达、恒安等大型纸厂，目前没有发布涨价函。发布涨价函的中小纸厂，目前还是以督促落实前期的纸价为主，因为他们采购木浆的成本价格提高了，导致他们纸价上涨。可以看出我们下游需求的情况不是很理想，基本上是以刚需采购为主。
供应链还能找到价格上涨的因素，但是在需求面上几乎找不到浆价上涨的原因。除了供应减少因素外，还有期货面资金的强势拉涨因素的存在，近期的浆价或将跟随期货盘面做进一步调整。
木浆价格预期仍延续当前的高位局面，有以下原因：1）春节后，俄针新一轮的外盘价格较上一轮降了50~120美金不等，在成本上有了325~780美金左右的支撑，对节后纸浆市场交投的信心是有提振作用的。2）3月份是下游文化纸需求的小高峰，一些大型的文化纸企在节前已经陆续发布了涨价函，取涨在200，400，500不等的价格，纸价的上涨支撑了浆价再次上涨。3）纸浆期货的独立合约最近还是在强势的上涨，然后在期货拉涨的同时，现货的价格也会紧跟着暴涨。
Q&A
Q：现在贸易商的库存是在什么样的水平上，以及在纸浆上行的通道中，贸易商有没有捂盘的情况出现？
A：当前纸浆贸易商的库存在四季度一开始确实是比较少的，然后随着浆价的攀升，贸易商也封盘惜售，导致市场上流出的量少了。但其实市场上大多数的贸易商，他们的库存当前还在合理范围之内。因为下游的纸厂采购有限，大多数贸易商在20Q4出的货都是同行之间进行交投的方式。
Q：海运带来的进口量减少有没有缓解的趋势？
A：目前来看确实有缓解，但最新1月份进口量数据还没有公布出来，从市场上流传的消息是有缓解。
Q：关于国内的木浆产能，未来1~2年有没有一些新的项目落地？
A：我们统计了近1~2年的新上的木浆项目，基本上是在200~300万吨之间，今年广西地区投产140万吨左右。到明年落地的像岳阳林纸，福建的泰盛，到2022年玖龙也要上50万吨的产能，但都有自带的纸机，在未来1~2年的投产中这种林浆纸一起的项目还是很多的。
Q：我们国产的和进口的纸浆比例大概是多少？一般是从哪些国家进口？
A：纸浆进口依赖度非常高，基本上达到70%左右，定价的话语权都是在国外，2020年国内的产能在1800万吨上下，2020年的进口量有3000万吨左右，比例上以进口浆为主。我们当前期货主力的针叶浆，主要是从南美进口，加针主要是加拿大和芬兰，阔叶浆就是巴西和东南亚这两个区域最多。
Q：禁塑后，箱板瓦楞可能会使用木浆替代外废，木浆应用领域的扩展是否会对下游需求产生趋势性变化？
A：限塑禁塑是比较利好纸浆市场的，直接利好是食品级的包装，也就是白卡纸包装。我们粗略统计了一下，中国的白卡纸包装在限塑禁塑之后，大约会有350万吨市场需求的增加量。按照白卡纸生产配比来看（针叶、阔叶比为1比3，化机浆、木浆比为1比1），能够带来35万吨的针叶浆以及105万吨的阔叶浆的需求量，以及140万吨的针叶化机浆的需求量。
Q：纸浆下游的几个纸种，他们中大型纸厂的库存的平均天数是多少？
A：从下游的几个纸种来看，库存量最高的是生活纸，中顺洁柔，维达他们大约是有8个月到一年的木浆库存的储备量，然后其他的几个纸种大多数都是有6个月左右的库存量。
Q：木浆上涨过程中，国际运力是主要因素还是次要因素？国际运力缓解的趋势如何？
A：海运费暴涨主要跟一些政策方面的原因有关。它对木浆价格上涨的主要因素来说是次要的，未来海运费还是要看政策方面的解答。
Q：运费在木浆的成本的占比一般是多少？以前是否出现过这种海运暴涨极端情况?
A：海运费暴涨的情况很少出现，一般运费平均到一吨浆的价格上占比是非常小的。因为一条船有几万吨的量，海运费平均下来，占比很小。海运费的暴涨，其实是影响进口量，进一步影响了浆价的上涨。
Q：未来浆价走势的持续性怎么看？
A：我们预测浆价21年上半年要延续高位整理的局面。首先，通过市场反馈的情况来看，木浆外盘在3月份的报价中有望突破历史新高，这在业者的心态面上支撑是非常大的。下游的文化纸方面，通过我与文化纸同事的日常交流中也能够发现，文化纸在3月份可能要一次性涨500甚至到1000的幅度，涨价幅度较大。纸价的提升进一步会支撑浆价，另外已经强势拉涨了两个月的纸浆期货，目前看多的还是在大多数。从这个方面来说未来几个月浆价还将延续高位局面。
Q：纸浆会用集装箱去运吗？还是说有专门的船？
A：木浆一般烘成浆板后运输，一半通过集装箱，一半通过散货船。
Q：后面要去跟踪价格的拐点的话，有哪一些风险点是重点关注的？
A: 目前现货价格还是要看一下供需面。首先是供应链，进口量的多少，库存的多少，然后我们需求下游在几月份是他们的需求高峰，他们又是在什么时候开始真正采购的？从这么几个点上可以看一下。
Q：这次影响国内价格的原因主要是库存减少，但是如果说国际的价格也下降，是不是国际供应上面出现了大问题？
A：国际几个主流的进口国家来说，其实没有出现大的一些检修或者说罢工状况，整体来说还是比较维持平稳的一个状态。
Q：国内需求和国外供应均没有太大变化，所以国际上的大涨更多的是国内期货价格带动国内现货，然后再带动国际的现货，是这样的逻辑么？
A：从2020年12月浆价上涨来看，逻辑确实如此。先是20年12月7日木浆期货暴涨，到12月中旬，现货跟随暴涨，全球各大浆厂开始涨价50、60、80不等，直到最近节后的伊利姆，涨了120美金。
Q：以纸代塑造成的需求变化情况？
A：国内的几个大的集团现在也已经开始着手做这些白卡纸来替代塑料这一块了。像广西金桂，目前在新建一台白卡纸的纸机，这台纸机的日产量达到3800吨，计划21年下半年出产，还有太阳纸业在广西北海也新建了一个浆纸一体化的项目，这个项目其中也包括90万吨白卡纸产能，还有像亚太森博在广东的子公司，也在广西北海签约了一个项目，项目其中也有200万吨的白卡纸包装。这些卡纸加起来也有几百万吨产能的投产，按照比例也会增加几百万吨的木浆需求量。
Q：这块需求在全国每年总的木浆消耗量里面能占多少？全国每年木浆的消耗量大约为多少？
A：每年大约木浆的消耗量，按照期末库存来看基本上是负的，然后白卡新增的消耗量占总量比不是很大，只会有几百万吨的量，每年的木浆总需求量都在4000万吨以上。
Q：由纸涨价带动的纸浆价格上涨，这一价格上涨的逻辑，是不是跟以前不太一样？还是说以往的这种价格的上涨的顺序都差不多。
A：一般我们都讲浆纸联动性，逻辑上是浆涨价，然后纸涨价。3月份从文化纸来讲，是需求小高峰，厂家肯定就会提高纸的价格，在这个基础上，木浆的价格首先肯定不会下降，在这种利好的刺激下，比如说下游需求多了，浆价肯定会涨。这是季节效应或者说是短期效应。
Q：有没有纸厂因为价格原因被迫用木浆做原材料替代外废纸？
A：一些大的纸厂，比如玖龙已经开始已经积极的在准备木浆的产能计划表了。预计2022年底玖龙在湖北和辽宁的几条产线会增加60万吨的产能计划。还有山鹰在吉林的基地，也增加了一个年产能100万吨的计划。
Q:今年废纸禁止进口对国内国际市场的影响？
A:在废纸这条链的生产下游来说，在配比上能用到30%外废的量，但是外废和木浆纤维长短是不一样的，如果想要达到相同的产成品质量，把外废换成木浆的话，只需要10%的量。禁废之后，如果大家都用木浆生产的话，仅仅只能够增加一百万吨左右的木浆产能的量。禁废其实对中国木浆的年产能增加并不是很多。国际上，需要看美国以及欧美一些政策的影响。
Q：国内禁废后的废浆最终会流向哪里，国外的产能可以消化一部分废纸么？
A：如果不进入中国市场，要么自己国家内部消化，或者转为供应其他发展中国家市场。对全球的供需结构不会产生很大的影响。
Q：铜陵纸业有自己的森林，它的木浆成本大约在多少？
A：这是一个浆纸一体的企业，木浆成本价格低于市场价很多，但具体成本也取决于哪一个基地的哪一条浆线，还有当月有没有使用国外进口木片的情况。总体来看，根据木片的价格及加工费用，包括化工品在内所有的费用，成本价大约略超3000元。
Q：1吨纸浆可以造多少吨纸？
A：一般1.2吨木片出1吨纸，0.8-1吨木浆出1吨纸，1吨木浆出1.2吨纸。#股票##价值投资日志[超话]#
２００３楼市降价知多少
来源：理想家园2003年09月08日
据北京市统计局最新统计数据显示，今年７月份，我市商品房平均售价为４６９３元／平方米，其中住宅为４３３９元／平方米，分别比上年同期减少了１７３元、３７０元。截止到６月底的数字显示，虽然北京的房价仍高于全国住宅平均售价近１倍，但已经不再占据全国第一高的位置，而是排在了深圳、上海之后。北京市商品房售价的持续走低（２００２年我市商品房平均售价为４７６４元，其中住宅４４６７元，分别比２００１年下降了２９７元和２４９元）是否意味着北京的房价真的降了？买房、置业是否值得等待呢？ 经济适用房大幅增加冲低价格走势 除了住宅郊区的影响，今年大量经济适用房的上市也是房价走低的一个重要影响因素。 据中原物业统计数据显示：１～７月住宅新盘中经济适用房新开盘量增长幅度很大，新开盘６个经济适用房项目，总规模达到了３６９．６９万平方米，其中仅朝阳新城一个项目总建筑面积就达１７０万平方米；而２００２年北京市推出的经济适用房项目只有４个，总规模为２３１．５万平方米。 新盘低价入市策略扰乱老盘阵营 面对较为严峻的市场形势，刚入市的新盘普遍采取了低价入市的手段，低开高走，赢取市场有利位置。这一特征在竞争较为激烈的区域更为明显：富力城年初以精装修、均价７０００元／平方米的价格开盘，创下了国贸外缘区域的最低标杆；“非典”过后，易构空间更以４８８０元／平方米起价的较大价差大张旗鼓地打起了价格牌，虽然价格与品质相对应，但是近千元的价差还是令购房者心动、让竞争者为难。 一些价格高挺的“老盘”在新盘的冲击下也被迫作出了应对，像朝阳园在推出二期荟景峰时，就打出了现房、精装修６８００元／平方米的价格，与其一期相比价格下调了１０００元。同时，大量老盘推出了优惠促销政策：没有装修的送装修，有装修的送家俱、家电，甚至不惜涉足“公开打折”——这一房地产业界公认的雷区。 新盘的低价入市确实挤掉了部分项目原有的“水分”，使得一些供量较大、竞争激烈的区域出现了某些实质性降价的楼盘。不过，新盘的涨价速度也不慢，富力城目前的均价就已经升至了７６８０元／平方米，下半年楼市价格是否还会持续走低就有待考证了！ 三种统计 结果不同 房价真的降了吗 今年上半年，央行出台了１２１号文件，对房地产开发贷款及消费者个人购房贷款都作出了新的较为严格的规定，文件突出强调了两项内容，其一是按揭贷款发放要在建筑主体结构封顶之后；另一项则限制了二次购房的贷款成数。显然，央行的“新政”重点是要调整房地产行业投资结构，防范房地产领域金融风险。 “１２１文件”的出台在市场上引起了强烈反响，一时开发商叫骂声一片，而购房人则多了几分等待和期许：这样的“新政”，房价还挺得住吗？ 而今２００３年已经走过了一半，记者翻阅了各方面对今年上半年房地产市场的统计资料，得出的却是截然相反的印象： 一是北京市统计局的资料，其中显示：７月份，北京市商品房平均售价比上年同期减少了１７３元；同时截止６月底，与全国其他城市相比，北京市商品住宅平均售价已经降至了全国第三位，排在深圳、上海之后——房价降了！ 另一个是国家统计局发布的“国房景气指数”：７月国房景气指数为１０７．２７，比６月份上升０．２３点，比去年同期上升２．９８点，继续保持上升势头。同时，该指数也显示，北京依然是平均房价最高的地区，每平方米商品房平均销售价格为４６９３元，比排名第二的上海每平方米要高出１８４元，而广东则以每平方米３３０８元的价格排名第三——房价没降！ 另外，伟业指数显示，２００３年２季度房地产市场新综合价格指数较上季度有小幅上扬，新综合价格为６７６３元／平方米，上升０．５％。本季度所有伟业价格指数中，除了写字楼售价指数和远郊区别墅指数微降外，其余指数全部出现不同程度的上升，其中郊区住宅指数和公寓价格指数升幅较大——房价升了！ 房价到底是升是降，看来从不同的角度出发，可以得出不同的结论。 供应激增 竞争加剧 结构性降价成事实 １～７月新盘数量相当于去年总量的８６．６％ 根据中原物业的市场资料统计，今年１～７月的新盘上市数量达到了１１６个，平均每月约１７个新盘，开盘楼盘规划总规模达到２３００多万平方米。虽然与２００２年同期相比，今年的新盘数量只多了１４个，增长１４％；但是２００２年全年新盘上市总量也不过是１３４个，总规划面积约为３０２１．２万平方米，也就是说今年上半年新开楼盘数量相当于去年全年的８６．６％，总规模相当于去年全年的７６％。 虽然今年前７个月新盘的数量超过了去年，但由于受“非典”拖延、央行１２１号文件引起的“抢滩渡河”等因素的影响，预计下半年新盘大量增长的势头仍会持续，尤其是“金九银十”两个月会出现大批新盘集中开盘的情况。 显然，今年的新增供应量要远远大于去年。受供需关系影响，市场竞争形势已经不言而喻，不过，楼市是否会从内涵的提高品质型竞争，转为实质的价格竞争还有待观察。 四环外增量较大使房价整体趋降 把新盘分布的地区按方位和环线区分，并且与去年同期的分布作比较，可以看出，今年１～７月四环沿线以及通州、大兴、昌平等郊区新盘数量较多，成为今年住宅开发的热点区域，也是住宅市场竞争较为激烈的区域。 通过与２００２年同期新盘分布区域比较发现：东四环、北四环仍然保持着新盘高速增加的势头；通州、大兴、昌平三大郊区今年住宅新盘比去年有很大幅度的增加；特别是东部的通州及燕郊，增幅都在２００％以上；而去年新盘增量较大的北五环、东三环、南三环、顺义以及西三环区域均有较大的降温趋势。 同时伟业指数也显示：本季度远郊区县内销住宅综合价格为２９３３元／平方米，与上季度相比上涨２．８％，是从远郊住宅开始计算以来上升幅度最大的一个季度，也是从计算以来该指数的最高值，这是近期郊区住宅逐渐受到关注的市场表现，特别是非典以来，郊区低密度好环境住宅逐渐成为消费者购房的首要关注产品。 可以看出，新增供应主流已经由市区向郊区转移，住宅郊区化取向明显。新盘区位的外扩使房价出现结构性走低：即大量郊区低价房的进入使全市平均房价趋降。 供需结构调整对位 中低价位楼盘降价难 自１９９８年商品房市场由集团购买为主力转为个人购房成主流以来，随着消费金字塔主流消费群体的不断下移，北京房地产市场的供应结构也在需求的推动下不断地做出相应调整，市场价格一直呈现出走低的态势，其主要原因在于高档房供量的减少和价格实质性的走低。 然而，与此同时，以６０００元为大限的中低档价位楼盘市场则越来越旺，一些市区项目正是看准了市场需求的变化，虽然单价较高，但通过调整户型面积达到了调低总价的目的，也对应了市场需求，因此，２００２年下半年至今市场上涌现了大量的小户型楼盘，在市场上普遍热销。 在部分区域激烈竞争，一些项目不得不打出降价牌的同时，那些处于城乡结合部、密度较低、居住舒适性较高的楼盘却因为一场“天灾”而获得了意外的热销：金地格林小镇月度销售量超过１００套；奥林匹克花园二期推出时，在房价较一期上涨了５００多元的情况下，仍有几百人彻夜排队抢购……这些楼盘的热销甚至连开发商自己也始料不及。 显然，供需对位之后，那些适应了市场主流需求的楼盘价格不但不会降，还有走高的趋势。另外，目前北京的楼盘销售仍以期房为主，１２１文件出台以后，这一情况或许能有所改变。但是北京仍是楼市投资者的主要目标，大量外地购房群体的存在使北京房地产市场的潜在需求不可限量，因此短期内楼市的降价压力并不明显。 综合来看，目前的市场情况对于投资者来说，等待也许会有结果，而对于自住型购房者来说，市场机会就可能稍纵即逝：毕竟土地供量有限，在合适的位置上建的合适的房子并不那么容易找到！
来源：理想家园2003年09月08日
据北京市统计局最新统计数据显示，今年７月份，我市商品房平均售价为４６９３元／平方米，其中住宅为４３３９元／平方米，分别比上年同期减少了１７３元、３７０元。截止到６月底的数字显示，虽然北京的房价仍高于全国住宅平均售价近１倍，但已经不再占据全国第一高的位置，而是排在了深圳、上海之后。北京市商品房售价的持续走低（２００２年我市商品房平均售价为４７６４元，其中住宅４４６７元，分别比２００１年下降了２９７元和２４９元）是否意味着北京的房价真的降了？买房、置业是否值得等待呢？ 经济适用房大幅增加冲低价格走势 除了住宅郊区的影响，今年大量经济适用房的上市也是房价走低的一个重要影响因素。 据中原物业统计数据显示：１～７月住宅新盘中经济适用房新开盘量增长幅度很大，新开盘６个经济适用房项目，总规模达到了３６９．６９万平方米，其中仅朝阳新城一个项目总建筑面积就达１７０万平方米；而２００２年北京市推出的经济适用房项目只有４个，总规模为２３１．５万平方米。 新盘低价入市策略扰乱老盘阵营 面对较为严峻的市场形势，刚入市的新盘普遍采取了低价入市的手段，低开高走，赢取市场有利位置。这一特征在竞争较为激烈的区域更为明显：富力城年初以精装修、均价７０００元／平方米的价格开盘，创下了国贸外缘区域的最低标杆；“非典”过后，易构空间更以４８８０元／平方米起价的较大价差大张旗鼓地打起了价格牌，虽然价格与品质相对应，但是近千元的价差还是令购房者心动、让竞争者为难。 一些价格高挺的“老盘”在新盘的冲击下也被迫作出了应对，像朝阳园在推出二期荟景峰时，就打出了现房、精装修６８００元／平方米的价格，与其一期相比价格下调了１０００元。同时，大量老盘推出了优惠促销政策：没有装修的送装修，有装修的送家俱、家电，甚至不惜涉足“公开打折”——这一房地产业界公认的雷区。 新盘的低价入市确实挤掉了部分项目原有的“水分”，使得一些供量较大、竞争激烈的区域出现了某些实质性降价的楼盘。不过，新盘的涨价速度也不慢，富力城目前的均价就已经升至了７６８０元／平方米，下半年楼市价格是否还会持续走低就有待考证了！ 三种统计 结果不同 房价真的降了吗 今年上半年，央行出台了１２１号文件，对房地产开发贷款及消费者个人购房贷款都作出了新的较为严格的规定，文件突出强调了两项内容，其一是按揭贷款发放要在建筑主体结构封顶之后；另一项则限制了二次购房的贷款成数。显然，央行的“新政”重点是要调整房地产行业投资结构，防范房地产领域金融风险。 “１２１文件”的出台在市场上引起了强烈反响，一时开发商叫骂声一片，而购房人则多了几分等待和期许：这样的“新政”，房价还挺得住吗？ 而今２００３年已经走过了一半，记者翻阅了各方面对今年上半年房地产市场的统计资料，得出的却是截然相反的印象： 一是北京市统计局的资料，其中显示：７月份，北京市商品房平均售价比上年同期减少了１７３元；同时截止６月底，与全国其他城市相比，北京市商品住宅平均售价已经降至了全国第三位，排在深圳、上海之后——房价降了！ 另一个是国家统计局发布的“国房景气指数”：７月国房景气指数为１０７．２７，比６月份上升０．２３点，比去年同期上升２．９８点，继续保持上升势头。同时，该指数也显示，北京依然是平均房价最高的地区，每平方米商品房平均销售价格为４６９３元，比排名第二的上海每平方米要高出１８４元，而广东则以每平方米３３０８元的价格排名第三——房价没降！ 另外，伟业指数显示，２００３年２季度房地产市场新综合价格指数较上季度有小幅上扬，新综合价格为６７６３元／平方米，上升０．５％。本季度所有伟业价格指数中，除了写字楼售价指数和远郊区别墅指数微降外，其余指数全部出现不同程度的上升，其中郊区住宅指数和公寓价格指数升幅较大——房价升了！ 房价到底是升是降，看来从不同的角度出发，可以得出不同的结论。 供应激增 竞争加剧 结构性降价成事实 １～７月新盘数量相当于去年总量的８６．６％ 根据中原物业的市场资料统计，今年１～７月的新盘上市数量达到了１１６个，平均每月约１７个新盘，开盘楼盘规划总规模达到２３００多万平方米。虽然与２００２年同期相比，今年的新盘数量只多了１４个，增长１４％；但是２００２年全年新盘上市总量也不过是１３４个，总规划面积约为３０２１．２万平方米，也就是说今年上半年新开楼盘数量相当于去年全年的８６．６％，总规模相当于去年全年的７６％。 虽然今年前７个月新盘的数量超过了去年，但由于受“非典”拖延、央行１２１号文件引起的“抢滩渡河”等因素的影响，预计下半年新盘大量增长的势头仍会持续，尤其是“金九银十”两个月会出现大批新盘集中开盘的情况。 显然，今年的新增供应量要远远大于去年。受供需关系影响，市场竞争形势已经不言而喻，不过，楼市是否会从内涵的提高品质型竞争，转为实质的价格竞争还有待观察。 四环外增量较大使房价整体趋降 把新盘分布的地区按方位和环线区分，并且与去年同期的分布作比较，可以看出，今年１～７月四环沿线以及通州、大兴、昌平等郊区新盘数量较多，成为今年住宅开发的热点区域，也是住宅市场竞争较为激烈的区域。 通过与２００２年同期新盘分布区域比较发现：东四环、北四环仍然保持着新盘高速增加的势头；通州、大兴、昌平三大郊区今年住宅新盘比去年有很大幅度的增加；特别是东部的通州及燕郊，增幅都在２００％以上；而去年新盘增量较大的北五环、东三环、南三环、顺义以及西三环区域均有较大的降温趋势。 同时伟业指数也显示：本季度远郊区县内销住宅综合价格为２９３３元／平方米，与上季度相比上涨２．８％，是从远郊住宅开始计算以来上升幅度最大的一个季度，也是从计算以来该指数的最高值，这是近期郊区住宅逐渐受到关注的市场表现，特别是非典以来，郊区低密度好环境住宅逐渐成为消费者购房的首要关注产品。 可以看出，新增供应主流已经由市区向郊区转移，住宅郊区化取向明显。新盘区位的外扩使房价出现结构性走低：即大量郊区低价房的进入使全市平均房价趋降。 供需结构调整对位 中低价位楼盘降价难 自１９９８年商品房市场由集团购买为主力转为个人购房成主流以来，随着消费金字塔主流消费群体的不断下移，北京房地产市场的供应结构也在需求的推动下不断地做出相应调整，市场价格一直呈现出走低的态势，其主要原因在于高档房供量的减少和价格实质性的走低。 然而，与此同时，以６０００元为大限的中低档价位楼盘市场则越来越旺，一些市区项目正是看准了市场需求的变化，虽然单价较高，但通过调整户型面积达到了调低总价的目的，也对应了市场需求，因此，２００２年下半年至今市场上涌现了大量的小户型楼盘，在市场上普遍热销。 在部分区域激烈竞争，一些项目不得不打出降价牌的同时，那些处于城乡结合部、密度较低、居住舒适性较高的楼盘却因为一场“天灾”而获得了意外的热销：金地格林小镇月度销售量超过１００套；奥林匹克花园二期推出时，在房价较一期上涨了５００多元的情况下，仍有几百人彻夜排队抢购……这些楼盘的热销甚至连开发商自己也始料不及。 显然，供需对位之后，那些适应了市场主流需求的楼盘价格不但不会降，还有走高的趋势。另外，目前北京的楼盘销售仍以期房为主，１２１文件出台以后，这一情况或许能有所改变。但是北京仍是楼市投资者的主要目标，大量外地购房群体的存在使北京房地产市场的潜在需求不可限量，因此短期内楼市的降价压力并不明显。 综合来看，目前的市场情况对于投资者来说，等待也许会有结果，而对于自住型购房者来说，市场机会就可能稍纵即逝：毕竟土地供量有限，在合适的位置上建的合适的房子并不那么容易找到！
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