盛松成：我国房地产市场目前正处于转折点
原创 盛松成 中欧国际工商学院 2022-07-29
今年上半年以来，原本已显现企稳迹象的房地产业再次受到疫情的冲击，面临债务危机和疫情风险相叠加的挑战。在中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成看来，中国的房地产市场目前正处于一个转折点，市场运行的底层逻辑已经发生变化，未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长，而当前我们则应避免房地产风险的传染和蔓延。
01
市场运行的底层逻辑已发生变化
首先我要指出的是，我国房地产市场运行的底层逻辑已经发生了变化。
此前，无论是2003年"非典"时期还是2008年国际金融危机期间，当中国经济受到较大冲击时，房地产都发挥了稳增长的作用。这在当时是一举两得的，既改善了人民生活，又加速了国内城镇化进程，促进了经济发展。一个关键原因是，当时中国的人均住房面积相对来说还是比较小的。
而随着我国经济进入新的发展阶段，房地产市场运行的底层逻辑也随之转变。尽管我们并不否认，房地产还是我国的支柱产业之一，但从均衡发展的角度来看，我国未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长。我国人均住房面积已接近美国的2/3，而人均GDP仅为美国的1/6。这一数据也说明，我国房地产业发展已经到了一个新阶段。
值得注意的是，本轮新冠肺炎疫情对我国经济冲击严重。2020年一季度，我国GDP增速为-6.8%，这是很少见的，但当时我国并没有通过放松房地产调控政策来大幅拉动经济增长。
我为什么说，我国房地产市场的底层逻辑已发生变化，这和两项重要的政策有关，一个是“三道红线”，一个是“房地产贷款集中度管理制度”。
2020年8月，央行和住建部共同出台“三道红线”政策。它主要是针对房企的高杠杆问题，实际上就是房企的有息负债和资产相比，不能超过一定比例，超过一定比例就不能再贷款。【编者注：三道红线分别指：（1）扣除预收款后的资产负债率超过70%；（2）净资产负债率超过100%；（3）现金短债比小于1倍。】
2020年12月31日发布的“房地产贷款集中度管理制度”，针对的则是银行业金融机构。这一制度的长远意义在于限制了房地产行业对信贷资源的挤占，并实际上设置了房地产对全社会资源的占有上限，使资源更多流向先进制造业和现代服务业。
这两项政策的出台，我相信是经过深思熟虑的。尽管现在房地产行业遇到困难，也不应该废除，但我们可以考虑放缓推进的节奏。
02
疫情阻碍了房地产业复苏态势
本轮疫情对于房地产市场最大的冲击就在于复苏态势可能因此而受阻。一是房地产开发投资下降；二是房地产销售受到严重冲击；三是行业预期进一步恶化。
从数据上来看，今年前两个月房地产开发投资同比由负转正，增速为3.7%，表明房地产已开始企稳。而疫情冲击打断了这一进程，3月份房地产投资增速再度转负，为-2.4%，4月份为-10.1%，5月份为-7.8%，6月份再次下降，为-9.4%。房地产投资加速下行值得警惕。
相较而言，2020年疫情之后，楼市在疫情结束后的6月出现了较大幅度的反弹，对整体投资增速起到了拉动作用。而今年以来，房地产投资下行成为固定资产投资增速下降的一个重要原因。预计疫情后投资的反弹幅度将不及2020年。
目前还是应该把经济的恢复和发展放到更加重要的位置。对主要应通过投资还是消费拉动经济增长，经济学家们往往有不同意见。我认为，应逐步推动我国经济从“投资拉动”向“消费驱动”转型，但短期内仍应重视投资对经济增长的支撑作用，因为投资见效更快。我们也要处理好短期稳增长和中长期转型之间的关系。因为只有短期增长稳定了，我们才能为长期的结构性改革创造条件，二者并不矛盾。
03
应避免房地产风险的传染和蔓延
房地产风险还没有结束。
当前房地产业风险的突出表现是债务危机和疫情风险相叠加。
我们注意到，目前，多地烂尾楼业主都发布声明，要停止偿还贷款，直至相关项目复工为止，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份。据不完全统计，截至7月17日，国内共有25个省市的304个楼盘业主发出集体停止还贷告知书。
有人问我，现在这个情况会不会演变成一场房地产大风险？我说不会。我们正全力避免房地产市场风险向金融风险和社会风险演变。7月14日，银保监会有关部门负责人表示，将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。
在此之前，没有如此强调过这么多“相关方面”一起参与。所以我相信，目前的风险也会最终过去。
04
房地产调控可继续适度放松
我认为，目前我国房地产调控的主要目标有三个：一是防风险，这是第一位的，要防止房企之间及房企对上下游企业的风险传染和房地产对金融的风险传染。二是满足刚性和改善性需求，保护住房消费者合法权益，“保交楼、保民生、保稳定”。三是保持房地产市场的平稳发展，以防拖累经济。
详情链接：https://t.cn/A6ar1gKj
原创 盛松成 中欧国际工商学院 2022-07-29
今年上半年以来，原本已显现企稳迹象的房地产业再次受到疫情的冲击，面临债务危机和疫情风险相叠加的挑战。在中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成看来，中国的房地产市场目前正处于一个转折点，市场运行的底层逻辑已经发生变化，未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长，而当前我们则应避免房地产风险的传染和蔓延。
01
市场运行的底层逻辑已发生变化
首先我要指出的是，我国房地产市场运行的底层逻辑已经发生了变化。
此前，无论是2003年"非典"时期还是2008年国际金融危机期间，当中国经济受到较大冲击时，房地产都发挥了稳增长的作用。这在当时是一举两得的，既改善了人民生活，又加速了国内城镇化进程，促进了经济发展。一个关键原因是，当时中国的人均住房面积相对来说还是比较小的。
而随着我国经济进入新的发展阶段，房地产市场运行的底层逻辑也随之转变。尽管我们并不否认，房地产还是我国的支柱产业之一，但从均衡发展的角度来看，我国未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长。我国人均住房面积已接近美国的2/3，而人均GDP仅为美国的1/6。这一数据也说明，我国房地产业发展已经到了一个新阶段。
值得注意的是，本轮新冠肺炎疫情对我国经济冲击严重。2020年一季度，我国GDP增速为-6.8%，这是很少见的，但当时我国并没有通过放松房地产调控政策来大幅拉动经济增长。
我为什么说，我国房地产市场的底层逻辑已发生变化，这和两项重要的政策有关，一个是“三道红线”，一个是“房地产贷款集中度管理制度”。
2020年8月，央行和住建部共同出台“三道红线”政策。它主要是针对房企的高杠杆问题，实际上就是房企的有息负债和资产相比，不能超过一定比例，超过一定比例就不能再贷款。【编者注：三道红线分别指：（1）扣除预收款后的资产负债率超过70%；（2）净资产负债率超过100%；（3）现金短债比小于1倍。】
2020年12月31日发布的“房地产贷款集中度管理制度”，针对的则是银行业金融机构。这一制度的长远意义在于限制了房地产行业对信贷资源的挤占，并实际上设置了房地产对全社会资源的占有上限，使资源更多流向先进制造业和现代服务业。
这两项政策的出台，我相信是经过深思熟虑的。尽管现在房地产行业遇到困难，也不应该废除，但我们可以考虑放缓推进的节奏。
02
疫情阻碍了房地产业复苏态势
本轮疫情对于房地产市场最大的冲击就在于复苏态势可能因此而受阻。一是房地产开发投资下降；二是房地产销售受到严重冲击；三是行业预期进一步恶化。
从数据上来看，今年前两个月房地产开发投资同比由负转正，增速为3.7%，表明房地产已开始企稳。而疫情冲击打断了这一进程，3月份房地产投资增速再度转负，为-2.4%，4月份为-10.1%，5月份为-7.8%，6月份再次下降，为-9.4%。房地产投资加速下行值得警惕。
相较而言，2020年疫情之后，楼市在疫情结束后的6月出现了较大幅度的反弹，对整体投资增速起到了拉动作用。而今年以来，房地产投资下行成为固定资产投资增速下降的一个重要原因。预计疫情后投资的反弹幅度将不及2020年。
目前还是应该把经济的恢复和发展放到更加重要的位置。对主要应通过投资还是消费拉动经济增长，经济学家们往往有不同意见。我认为，应逐步推动我国经济从“投资拉动”向“消费驱动”转型，但短期内仍应重视投资对经济增长的支撑作用，因为投资见效更快。我们也要处理好短期稳增长和中长期转型之间的关系。因为只有短期增长稳定了，我们才能为长期的结构性改革创造条件，二者并不矛盾。
03
应避免房地产风险的传染和蔓延
房地产风险还没有结束。
当前房地产业风险的突出表现是债务危机和疫情风险相叠加。
我们注意到，目前，多地烂尾楼业主都发布声明，要停止偿还贷款，直至相关项目复工为止，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份。据不完全统计，截至7月17日，国内共有25个省市的304个楼盘业主发出集体停止还贷告知书。
有人问我，现在这个情况会不会演变成一场房地产大风险？我说不会。我们正全力避免房地产市场风险向金融风险和社会风险演变。7月14日，银保监会有关部门负责人表示，将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。
在此之前，没有如此强调过这么多“相关方面”一起参与。所以我相信，目前的风险也会最终过去。
04
房地产调控可继续适度放松
我认为，目前我国房地产调控的主要目标有三个：一是防风险，这是第一位的，要防止房企之间及房企对上下游企业的风险传染和房地产对金融的风险传染。二是满足刚性和改善性需求，保护住房消费者合法权益，“保交楼、保民生、保稳定”。三是保持房地产市场的平稳发展，以防拖累经济。
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网友:我丈夫瞒着我把买房的700000借给别人，3年了还没要回来，我一生气就和他离了婚回娘家。过了几天，我的银行账户突然收到一笔700000的转账。心想以为是老公把钱要回来了，本想着和他复婚了，却没想到打钱给我的是一个女人。
我今年34岁，之前一直在租房。工作这些年一家人一直省吃俭用，辛苦工作，使足干劲，目的就想快点换房。我估计了一下，当我们有70万的时候就足够买房了。然而一天，我发现我们的积蓄都没有了，当我知道了真相后，发现老公已经把钱借给了别人。
当时我就问老公钱去哪里了？他支支吾吾的说不清楚。之后我就急了，他才说是借给了别人，我问他借给了谁，他也不说。我严重怀疑他把钱借给了他的女同学了，但是他就是不说也不承认借给了女同学，我搞不懂他是什么意思？
现在谁都知道，借个钱比登天还难。我爸爸生病那几年，家里面到处去借钱，才借了区区的几万块钱，而现在老公却把70万块钱轻轻松松的就借给了别人。
由此可见她和借钱人的关系非同一般，他虽然不说，但是我心里有两个猜想，一方面可能是他兄弟借的。另外一种可能就是他要好的女同学了。
诸位，那可是70万啊，不是简单的7000块钱啊。老公也向我打保证，说那笔钱在半年之内就会归还，当时也是没有其他办法了，就只好同意了。
不过让我万万没有想到的是，快要到半年期限的时候，老公却告诉我借钱的那位已经失联了，他满脸懊恼的求我原谅他，以后的事情都会听我的，并且不会自作主张把钱随便借给别人了。
听到这个消息我火冒三丈，我怎么能冷静下来，并且以我们现在的收入加上不吃不喝，至少都需要六七年的时间才有那么多钱。
回到娘家，妈说：这种男人不可靠，趁早离婚。说我现在才34岁，及时止损还有救，如果继续和他过下去的话，不说34岁，就算到了44岁还是这样？保不齐那时候你都还没有属于自己的房子。
我回头想了想，觉得妈妈说得有道理。我老公这人，性情太软了，而且是个热心肠，假如同学有事情的话，第一时间肯定想到他，而且他从来不会推脱的。但是这次借出去的70万是怎么回事我一概不知。
我很反感他的行为，但老公根本不会理会我，并总是说，谁都有遇到困难的时候，能帮一把是一把。
以前的事情我可以不计较，但这一次我真的是伤心了。我打算听妈妈的建议，离了婚回老家，老公跪下苦苦挽留我，但我的态度坚决，要么你把钱拿回来，要么就是离婚，其他没有什么可能性了。
老公无它法只好签字离婚，回到娘家心里空落落的。到了晚上，我女儿给我打电话说想我，我说我也想你，但是妈妈也没办法啊，你爸爸做的太过分了，和他一起过我看不到任何希望。
我女儿9岁了，肯定也知道发生了什么事情，她在爷爷奶奶家，有什么照顾，我还不担心。
然而，我的处境并不好，回到老家后我感觉全身不自在。我妈是和弟弟弟媳住在一起的，是个三室居的房子。
没有来娘家前，弟弟和媳妇住一间，我妈住一间，小外侄自己住一间。我的意思是让外侄和我妈住一间，我自己住一间，但外侄不同意，妈让我和她住一间。妈妈和女儿住在一间本来很正常，不过我是多大的人了啊？
我发觉这房子尽管是妈妈的，但妈妈却没有权利，一切都是弟媳说了算，我有些伤心，嫁出去的女儿果然是泼出去的水。就在这会，我的银行账户突然收到70万的转账。我心情马上就好起来了，以为老公把钱要了回来，准备打电话给他准备复婚。
不过我电话号码还没有拨，别人就给我打电话来了。
然而给我打电话的是个女人，并说那70万是她转给我的，账号是从我前夫那里得来的。她坦诚的说，我老公半年前借钱给她度过了困境，然而她万万没想到，事情并不顺利延缓了还钱的日子。她对我道了歉，还说我不是一个好妻子，仅仅为了钱就和自己的丈夫离婚。
接着她说：你抛弃的男人，我要。等她挂了电话，我犹豫了一下给我老公打电话，然而他却对我说：我马上结婚了，你保重。说完立刻挂了电话。
我搞不明白了，万万没想到离婚后他先找到归属。我心中感到后悔极了，但我自认为自己没错，前夫擅作主张把70万借给别人不告知我，我不应该生气吗？也许他和那个女儿早就有拉扯了。但是有一点我搞不懂，为什么他会把钱还给我？
我今年34岁，之前一直在租房。工作这些年一家人一直省吃俭用，辛苦工作，使足干劲，目的就想快点换房。我估计了一下，当我们有70万的时候就足够买房了。然而一天，我发现我们的积蓄都没有了，当我知道了真相后，发现老公已经把钱借给了别人。
当时我就问老公钱去哪里了？他支支吾吾的说不清楚。之后我就急了，他才说是借给了别人，我问他借给了谁，他也不说。我严重怀疑他把钱借给了他的女同学了，但是他就是不说也不承认借给了女同学，我搞不懂他是什么意思？
现在谁都知道，借个钱比登天还难。我爸爸生病那几年，家里面到处去借钱，才借了区区的几万块钱，而现在老公却把70万块钱轻轻松松的就借给了别人。
由此可见她和借钱人的关系非同一般，他虽然不说，但是我心里有两个猜想，一方面可能是他兄弟借的。另外一种可能就是他要好的女同学了。
诸位，那可是70万啊，不是简单的7000块钱啊。老公也向我打保证，说那笔钱在半年之内就会归还，当时也是没有其他办法了，就只好同意了。
不过让我万万没有想到的是，快要到半年期限的时候，老公却告诉我借钱的那位已经失联了，他满脸懊恼的求我原谅他，以后的事情都会听我的，并且不会自作主张把钱随便借给别人了。
听到这个消息我火冒三丈，我怎么能冷静下来，并且以我们现在的收入加上不吃不喝，至少都需要六七年的时间才有那么多钱。
回到娘家，妈说：这种男人不可靠，趁早离婚。说我现在才34岁，及时止损还有救，如果继续和他过下去的话，不说34岁，就算到了44岁还是这样？保不齐那时候你都还没有属于自己的房子。
我回头想了想，觉得妈妈说得有道理。我老公这人，性情太软了，而且是个热心肠，假如同学有事情的话，第一时间肯定想到他，而且他从来不会推脱的。但是这次借出去的70万是怎么回事我一概不知。
我很反感他的行为，但老公根本不会理会我，并总是说，谁都有遇到困难的时候，能帮一把是一把。
以前的事情我可以不计较，但这一次我真的是伤心了。我打算听妈妈的建议，离了婚回老家，老公跪下苦苦挽留我，但我的态度坚决，要么你把钱拿回来，要么就是离婚，其他没有什么可能性了。
老公无它法只好签字离婚，回到娘家心里空落落的。到了晚上，我女儿给我打电话说想我，我说我也想你，但是妈妈也没办法啊，你爸爸做的太过分了，和他一起过我看不到任何希望。
我女儿9岁了，肯定也知道发生了什么事情，她在爷爷奶奶家，有什么照顾，我还不担心。
然而，我的处境并不好，回到老家后我感觉全身不自在。我妈是和弟弟弟媳住在一起的，是个三室居的房子。
没有来娘家前，弟弟和媳妇住一间，我妈住一间，小外侄自己住一间。我的意思是让外侄和我妈住一间，我自己住一间，但外侄不同意，妈让我和她住一间。妈妈和女儿住在一间本来很正常，不过我是多大的人了啊？
我发觉这房子尽管是妈妈的，但妈妈却没有权利，一切都是弟媳说了算，我有些伤心，嫁出去的女儿果然是泼出去的水。就在这会，我的银行账户突然收到70万的转账。我心情马上就好起来了，以为老公把钱要了回来，准备打电话给他准备复婚。
不过我电话号码还没有拨，别人就给我打电话来了。
然而给我打电话的是个女人，并说那70万是她转给我的，账号是从我前夫那里得来的。她坦诚的说，我老公半年前借钱给她度过了困境，然而她万万没想到，事情并不顺利延缓了还钱的日子。她对我道了歉，还说我不是一个好妻子，仅仅为了钱就和自己的丈夫离婚。
接着她说：你抛弃的男人，我要。等她挂了电话，我犹豫了一下给我老公打电话，然而他却对我说：我马上结婚了，你保重。说完立刻挂了电话。
我搞不明白了，万万没想到离婚后他先找到归属。我心中感到后悔极了，但我自认为自己没错，前夫擅作主张把70万借给别人不告知我，我不应该生气吗？也许他和那个女儿早就有拉扯了。但是有一点我搞不懂，为什么他会把钱还给我？
#美丽乡村推荐官##两邻社区推荐官##振兴新突破 我要当先锋##喜迎二十大 辽宁在行动# 区审计局：聚审计监督之力 助推经济社会发展
为贯彻落实区委、区政府中心工作和“振兴新突破 我要当先锋”专项行动工作要求，切实发挥“经济卫士”作用，苏家屯区审计局根据2022年度审计项目计划安排，聚焦主责主业，精心谋划统筹，扎实开展各项审计项目，切实履行审计机关“为民而审，为国而计”的职能职责。
有的放矢，统筹项目安排与中心工作。一方面按照辽宁省审计厅、沈阳市审计局计划指导方向安排项目，确保上级安排的统一组织项目列入年度计划，与本区项目统筹安排，如按照省审计厅要求开展财政暂付性款项有关情况上下联动审计项目，推进审计“一盘棋”。另一方面以促进高质量发展、落实上级政策决策为目标，围绕区委、区政府中心工作，开展政府投资建设项目推进落实专项审计调查、老旧小区改造等重点项目审计，促进政令畅通，为我区全面振兴全方位振兴实现新突破贡献力量。
统筹融合，优化审计资源配置。在项目安排和组织方式统筹上下功夫，采取融合式、“1＋N”的审计组织方式，加大项目整合力度，统一制定审计工作方案，统一审计目标、审计重点内容、工作要求和时间安排，做到“一审多项”“一审多果”“一果多用”，并将审计整改情况作为关注的重点内容，增强审计监督的效能。同时，打破科室界限，融合人员力量，每个项目至少配备三名以上审计人员，统一分组、协同作战，提高审计质量和效率。
高效精准，发挥“经济卫士”护航作用 。持续关注财政资金支出绩效、存量资金资产盘活等情况，开展预算执行、领导干部经济责任、政府重点投资建设项目推进落实情况以及政策跟踪等方面审计项目，促进财政资金提质增效，推动把每一分钱都花在“刀刃”上。在面对冗杂的实际情况，抓住问题关键，有目的地深挖问题产生原因，有针对、合实际地提出合理审计建议，督促整改，当好重大政策“督查者”、财政资金的“守护者”、群众利益的“捍卫者”。
文章来源：区审计局
供稿：王亚男
审核：赵婷婷
为贯彻落实区委、区政府中心工作和“振兴新突破 我要当先锋”专项行动工作要求，切实发挥“经济卫士”作用，苏家屯区审计局根据2022年度审计项目计划安排，聚焦主责主业，精心谋划统筹，扎实开展各项审计项目，切实履行审计机关“为民而审，为国而计”的职能职责。
有的放矢，统筹项目安排与中心工作。一方面按照辽宁省审计厅、沈阳市审计局计划指导方向安排项目，确保上级安排的统一组织项目列入年度计划，与本区项目统筹安排，如按照省审计厅要求开展财政暂付性款项有关情况上下联动审计项目，推进审计“一盘棋”。另一方面以促进高质量发展、落实上级政策决策为目标，围绕区委、区政府中心工作，开展政府投资建设项目推进落实专项审计调查、老旧小区改造等重点项目审计，促进政令畅通，为我区全面振兴全方位振兴实现新突破贡献力量。
统筹融合，优化审计资源配置。在项目安排和组织方式统筹上下功夫，采取融合式、“1＋N”的审计组织方式，加大项目整合力度，统一制定审计工作方案，统一审计目标、审计重点内容、工作要求和时间安排，做到“一审多项”“一审多果”“一果多用”，并将审计整改情况作为关注的重点内容，增强审计监督的效能。同时，打破科室界限，融合人员力量，每个项目至少配备三名以上审计人员，统一分组、协同作战，提高审计质量和效率。
高效精准，发挥“经济卫士”护航作用 。持续关注财政资金支出绩效、存量资金资产盘活等情况，开展预算执行、领导干部经济责任、政府重点投资建设项目推进落实情况以及政策跟踪等方面审计项目，促进财政资金提质增效，推动把每一分钱都花在“刀刃”上。在面对冗杂的实际情况，抓住问题关键，有目的地深挖问题产生原因，有针对、合实际地提出合理审计建议，督促整改，当好重大政策“督查者”、财政资金的“守护者”、群众利益的“捍卫者”。
文章来源：区审计局
供稿：王亚男
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