#以太坊eth# 以太2.0喊了很多年， 但一直没能实现，去年把之前的2.0全分片方案完全否定，再改到四个分片的方案， 今年确定要进行合并升级转向pos，我们大家都很吃惊。
今天来给大家解读一下， 以太2.0升级这次升级了哪些东西，以及它的技术价值到底有多少。
第一、以太这次的合并pos， 最主要的就是把现有的pow机制改成pos机制， 并且把这条链进行了降级， 降级为执行层，也就是说这条链上将不能够交易和转账， 只能够用以运行智能合约。
第二、它会重新再打造一条链出来， 这条链用于交易和转账 ，这条链就是以太的共识层。
第三、他们如何关联：最主要是要把执行层上打包好的区块和数据或者是他们的哈希，提交到共识层，共识层进行全面的升级，要能够记录执行层上传输上来的消息 ，并且能够解析这些消息。
第四 、我们要考虑的就是他两条链存在着数据的交互和关联。我们知道区块链都是广播机制 ，那这两条链上的工作信息会不会相互串联 ，最后引起混乱呢？
以太的解决方案：两条链的数据传输协议是不同的，这样我们这条链做的事情， 另外一条链是不会受到干扰。例如它的执行层就是沿用以太的devp2p传输协议， 而它的共识层的传输协议呢是来自于ipfs的libp2p传输协议,这样使用两种不同的传输协议， 他们的工作不会相互干扰。
我们都知道以太以往的升级，我都会要给大家分0123几个步骤讲解说明，而这次以太为什么这么迅速， 我经过研究发现以太2.0仍然分为三个阶段。
第一个阶段是全面转向pos。
第二个阶段是我们谈到的分片 。
以太这次pos的升级，是不涉及分片的，并且我们对分片有了一个猜想， 因为它有共识层， 有执行层 ，因此我们怀疑它会有多个执行层， 就是他所谓的分片， 这是我个人的猜测。
第三个阶段才是升级它的evm。
因此以太2.0的升级同样分为了三个阶段，最近这几个月的一个升级，是转向pos， 是此次以太2.0的第一个阶段的升级。
以太2.0它有什么实际意义呢?
我们总结看来, 这次以太2.0的升级，它的营销价值要远远大于它的技术价值。
因为以太全面转向了质押经济， 质押经济把以前的传统矿工全抛弃掉以后，要再想挖以太，必须得先买以太来进行质押， 而以前的产出方式是矿工去买显卡然后进行产出，然后把以太在的市场上卖掉，质押经济可以为以太锁定很多的筹码。
而且从目前质押的量来看， 以太的产量也大大降低了，至于以太的GAS费还会不会这么高，在以太没有刻意调整他的速度的情况之下， 它的GAS费大概率还是会维持在现在的水平，但是他全面转向pos以后， 我认为它未来的性能会得到提升。
它未来的性能得到提升以后，那它的GAS费就会变得微乎其微了，即便它的产量变低了， 也仍然很难走向真正的通缩， 只是它的供应却是变少了，也有人说它的质押会逐步的增大 ，这样的话它的产量会增加，这是肯定的，但产量增加的前提是有更多的币拿去质押， 这样市场上的流通量同样是变少了 ，对以太的价格的上涨还是有帮助的。
我们都知道一些质押平台，逐步的就暴雷了，以太2.0迅速的升级, 可以让这些质押平台有更多现金的收入，可以缓解质押平台压力， 质押平台背后都是一些大的机构，大的资本，这对维护整个区块链市场的稳定还是有一定帮助的。
通过我给大家分析了这次的以太2.0升级的这些东西，大家对以太2.0应该有一些了解了，大家也可以看得出来，这次以太2.0的升级并不是一个质的改变，它仍然不能够做到以太2.0以前做不到的事, 有可能它的tps会提升一点， 最主要的还是在减少市场的流通率为代币价格服务， 这才是V神最主要的一个目的。
通过他这一手的玩法， 我们可以预判， 如果区块链整个市场未来没有大的技术进步，web3也不能落地的情况之下， 下轮牛市的话以太很有可能成为一个龙头， 甚至它的市值超过比特币也不是一句玩笑。
但是如果区块链整个的走向应用和落地，web3.0的雏形初具规模, 那一些应用的项目开始出现的时候， 以太2.0它的威力就逐步下降了， 因为我们通过以太2.0的技术结构， 我们可以发现以太2.0和web3.0这些是绝对沾不上边的。
如果没有新技术， 未来牛市配置已开放，如果有新技术， 以太这种单纯的玩质押， 玩通缩这些套路是行不通的， 因为毕竟它的技术没有质的突破。
今天来给大家解读一下， 以太2.0升级这次升级了哪些东西，以及它的技术价值到底有多少。
第一、以太这次的合并pos， 最主要的就是把现有的pow机制改成pos机制， 并且把这条链进行了降级， 降级为执行层，也就是说这条链上将不能够交易和转账， 只能够用以运行智能合约。
第二、它会重新再打造一条链出来， 这条链用于交易和转账 ，这条链就是以太的共识层。
第三、他们如何关联：最主要是要把执行层上打包好的区块和数据或者是他们的哈希，提交到共识层，共识层进行全面的升级，要能够记录执行层上传输上来的消息 ，并且能够解析这些消息。
第四 、我们要考虑的就是他两条链存在着数据的交互和关联。我们知道区块链都是广播机制 ，那这两条链上的工作信息会不会相互串联 ，最后引起混乱呢？
以太的解决方案：两条链的数据传输协议是不同的，这样我们这条链做的事情， 另外一条链是不会受到干扰。例如它的执行层就是沿用以太的devp2p传输协议， 而它的共识层的传输协议呢是来自于ipfs的libp2p传输协议,这样使用两种不同的传输协议， 他们的工作不会相互干扰。
我们都知道以太以往的升级，我都会要给大家分0123几个步骤讲解说明，而这次以太为什么这么迅速， 我经过研究发现以太2.0仍然分为三个阶段。
第一个阶段是全面转向pos。
第二个阶段是我们谈到的分片 。
以太这次pos的升级，是不涉及分片的，并且我们对分片有了一个猜想， 因为它有共识层， 有执行层 ，因此我们怀疑它会有多个执行层， 就是他所谓的分片， 这是我个人的猜测。
第三个阶段才是升级它的evm。
因此以太2.0的升级同样分为了三个阶段，最近这几个月的一个升级，是转向pos， 是此次以太2.0的第一个阶段的升级。
以太2.0它有什么实际意义呢?
我们总结看来, 这次以太2.0的升级，它的营销价值要远远大于它的技术价值。
因为以太全面转向了质押经济， 质押经济把以前的传统矿工全抛弃掉以后，要再想挖以太，必须得先买以太来进行质押， 而以前的产出方式是矿工去买显卡然后进行产出，然后把以太在的市场上卖掉，质押经济可以为以太锁定很多的筹码。
而且从目前质押的量来看， 以太的产量也大大降低了，至于以太的GAS费还会不会这么高，在以太没有刻意调整他的速度的情况之下， 它的GAS费大概率还是会维持在现在的水平，但是他全面转向pos以后， 我认为它未来的性能会得到提升。
它未来的性能得到提升以后，那它的GAS费就会变得微乎其微了，即便它的产量变低了， 也仍然很难走向真正的通缩， 只是它的供应却是变少了，也有人说它的质押会逐步的增大 ，这样的话它的产量会增加，这是肯定的，但产量增加的前提是有更多的币拿去质押， 这样市场上的流通量同样是变少了 ，对以太的价格的上涨还是有帮助的。
我们都知道一些质押平台，逐步的就暴雷了，以太2.0迅速的升级, 可以让这些质押平台有更多现金的收入，可以缓解质押平台压力， 质押平台背后都是一些大的机构，大的资本，这对维护整个区块链市场的稳定还是有一定帮助的。
通过我给大家分析了这次的以太2.0升级的这些东西，大家对以太2.0应该有一些了解了，大家也可以看得出来，这次以太2.0的升级并不是一个质的改变，它仍然不能够做到以太2.0以前做不到的事, 有可能它的tps会提升一点， 最主要的还是在减少市场的流通率为代币价格服务， 这才是V神最主要的一个目的。
通过他这一手的玩法， 我们可以预判， 如果区块链整个市场未来没有大的技术进步，web3也不能落地的情况之下， 下轮牛市的话以太很有可能成为一个龙头， 甚至它的市值超过比特币也不是一句玩笑。
但是如果区块链整个的走向应用和落地，web3.0的雏形初具规模, 那一些应用的项目开始出现的时候， 以太2.0它的威力就逐步下降了， 因为我们通过以太2.0的技术结构， 我们可以发现以太2.0和web3.0这些是绝对沾不上边的。
如果没有新技术， 未来牛市配置已开放，如果有新技术， 以太这种单纯的玩质押， 玩通缩这些套路是行不通的， 因为毕竟它的技术没有质的突破。
【谭主#独家解读中美再通话# 】中美对话有了新进展。今天，中美经贸领域牵头人进行了2022年以来的首次沟通。7月5日上午，中方以“刘鹤与美财政部长耶伦通话”为题发布了消息，共209个字。中国的表述一贯、确定。而确定，对此时的美国和世界来说，都迫切需要。如何理解这种确定性？这209个字的新闻稿，值得字斟句酌。#刘鹤与美财政部长耶伦通话#
1. 7月5日上午，中共中央政治局委员、国务院副总理、中美全面经济对话中方牵头人刘鹤应约与美财政部长耶伦举行视频通话。
新闻稿第一句，信息量就很大。
加上这次交流，拜登政府就任后的一年半时间里，中美经贸领域牵头人一共进行了五次交流。
相比去年，国际形势发生了新的重大变化。今年3月的中美元首视频通话中，两国元首进一步为中美关系把舵定向，也一起讨论了如何应对世界面临的严峻挑战。
这次交流，也是在落实中美元首通话精神。
此次中美经贸领域牵头人交流，跟去年比，有两个变化很明显。
首先是时间，去年首次交流是5月，今年要晚一些。
复旦大学美国研究中心主任吴心伯告诉谭主，拜登政府内部在对华经贸政策问题上非常分裂，迟迟没有达成一致，也就拖延了与中国在经贸领域进行高层对话的时间。
美国，亟需寻找确定性。这也是双方选择此刻交流的原因：
上届美国政府依据所谓“301调查”结果对中国输美商品加征关税的两项行动将分别于今年7月6日和8月23日结束。
从美方对话人员，也能读出美方寻找确定性的信号。
耶伦，是美国国内反复表态“对华加征关税会伤害美国消费者”的高级官员。她的出发点，是美国消费者和企业的实际利益。
2. 双方就宏观经济形势、全球产业链供应链稳定等议题务实、坦诚交换了意见，交流富有建设性。
特别值得注意的是，这次交流中，出现了一个新议题：全球产业链供应链稳定。
商务部研究院对外贸易研究所所长梁明告诉谭主，在前几次中美经贸高层对话中，美方没有提及这一问题。现在急着要谈，是因为美国的通胀，真的顶不住了。而供应链，正是影响通胀的关键因素。
可以看看上次通话后，美国这8个月的通胀数据。（见下图）
短暂下滑之后，又突破了历史新高。美国经济，需要寻找确定性。
通胀刹不住车的原因，美国自己在新闻稿里主动提了：
大宗商品价格上涨和粮食危机。
这些问题，美国自己可解决不了。姿态的变化，也体现在会谈氛围的转变中。
沟通中，双方也就这些议题，务实、坦诚交换了意见，交流富有建设性。
上一次和耶伦对话，表述是“进行了务实、坦诚、建设性的交流”。
这一次，“务实”被放在了最前边，说明美国再兜兜转转，还是要回归到解决问题上来。
这次，“建设性”也被拎了出来，单独成句，这也是因为多了务实的基础。
现在既然谈出了建设性，美方的行动也该跟上。
3. 双方认为，当前世界经济面临严峻挑战，加强中美宏观政策沟通协调意义重大，共同维护全球产业链供应链稳定，有利于中美两国和整个世界。
这句话，提了两次“世界”，一次“全球”。
中美关系对于世界的意义，不言而喻。眼下的世界，同样需要确定性。
上一次交流，中美双方认为，世界经济复苏正处于关键时刻。
这一次交流，中美双方认为，当前世界经济面临严峻挑战。
今年的“黑天鹅”事件，将导致143个经济体今年的经济增速预测值被下调，而这些经济体占全球经济总量的86%。
中美在此时加强沟通，很有意义——中美在宏观经济形势、全球产业链供应链稳定、应对能源危机、应对粮食危机、应对气候变化等方面合作，是有利的。
梁明告诉谭主，每一次的经济危机，中美的协调配合，对促进世界经济的复苏，都起到了至关重要的作用。
现在，再强调中美协调，顺时，应势。
值得注意的是，这次通话两次提到了“全球产业链供应链稳定”，并强调要共同维护。
这很罕见。
中方强调“共同”，就是要警示那些基于冷战思维破坏全球产业链供应链稳定的恶劣行径。
现在，全球发展进程遭受严重冲击，全球将近70个国家的12亿人口面临疫情、粮食、能源、债务危机，全球过去数十年减贫成果可能付诸东流。
作为大国，在决策和行动时，不能只关注自己的利益和诉求，要注意妥善解决全球热点问题，更要考虑全球稳定和几十亿人民的生产生活。
现在，美国不仅需要拿出政治勇气回答“世纪之问”，还需要拿出政治担当回答全球人民关切的“时代之问”。
4. 中方表达了对美国取消对华加征关税和制裁、公平对待中国企业等问题的关切。双方同意继续保持对话沟通。
中美合作要强调，美国也需要解决中方核心关切，为合作创造良好的氛围与条件。
中方在这次沟通中，再次明确提出三大关切：
取消对华加征关税；
取消对华制裁；
公平对待中国企业。
由此看出，美国仍然没有完全摆脱思维惯性，认清中美相向而行，利于双方，利于世界。
美国彼得森国际经济研究所的数据显示，如果取消对华贸易战的关税，美国通胀数据可以下降约1%。
这两天，《华尔街日报》发布报道称，预计拜登将很快决定取消部分对华商品加征的关税，最快本周宣布。
不久后，彭博社透露，拜登尚未作出最终决定，时间可能会推迟。
明明知道理性的选择，但美国，却无法作出决定。
美国，为什么没有确定性？
今天的美国，对内治理，决策掣肘，犹豫不决；对外交往，被意识形态、偏见和地缘政治野心所绑架，在全球搞阵营化对抗。
如果不改变固步自封的做法，受损的，还是自己。
美国，这么大一个国家，该用一些果断、理性的决定，为自己找回大国的尊严了！
1. 7月5日上午，中共中央政治局委员、国务院副总理、中美全面经济对话中方牵头人刘鹤应约与美财政部长耶伦举行视频通话。
新闻稿第一句，信息量就很大。
加上这次交流，拜登政府就任后的一年半时间里，中美经贸领域牵头人一共进行了五次交流。
相比去年，国际形势发生了新的重大变化。今年3月的中美元首视频通话中，两国元首进一步为中美关系把舵定向，也一起讨论了如何应对世界面临的严峻挑战。
这次交流，也是在落实中美元首通话精神。
此次中美经贸领域牵头人交流，跟去年比，有两个变化很明显。
首先是时间，去年首次交流是5月，今年要晚一些。
复旦大学美国研究中心主任吴心伯告诉谭主，拜登政府内部在对华经贸政策问题上非常分裂，迟迟没有达成一致，也就拖延了与中国在经贸领域进行高层对话的时间。
美国，亟需寻找确定性。这也是双方选择此刻交流的原因：
上届美国政府依据所谓“301调查”结果对中国输美商品加征关税的两项行动将分别于今年7月6日和8月23日结束。
从美方对话人员，也能读出美方寻找确定性的信号。
耶伦，是美国国内反复表态“对华加征关税会伤害美国消费者”的高级官员。她的出发点，是美国消费者和企业的实际利益。
2. 双方就宏观经济形势、全球产业链供应链稳定等议题务实、坦诚交换了意见，交流富有建设性。
特别值得注意的是，这次交流中，出现了一个新议题：全球产业链供应链稳定。
商务部研究院对外贸易研究所所长梁明告诉谭主，在前几次中美经贸高层对话中，美方没有提及这一问题。现在急着要谈，是因为美国的通胀，真的顶不住了。而供应链，正是影响通胀的关键因素。
可以看看上次通话后，美国这8个月的通胀数据。（见下图）
短暂下滑之后，又突破了历史新高。美国经济，需要寻找确定性。
通胀刹不住车的原因，美国自己在新闻稿里主动提了：
大宗商品价格上涨和粮食危机。
这些问题，美国自己可解决不了。姿态的变化，也体现在会谈氛围的转变中。
沟通中，双方也就这些议题，务实、坦诚交换了意见，交流富有建设性。
上一次和耶伦对话，表述是“进行了务实、坦诚、建设性的交流”。
这一次，“务实”被放在了最前边，说明美国再兜兜转转，还是要回归到解决问题上来。
这次，“建设性”也被拎了出来，单独成句，这也是因为多了务实的基础。
现在既然谈出了建设性，美方的行动也该跟上。
3. 双方认为，当前世界经济面临严峻挑战，加强中美宏观政策沟通协调意义重大，共同维护全球产业链供应链稳定，有利于中美两国和整个世界。
这句话，提了两次“世界”，一次“全球”。
中美关系对于世界的意义，不言而喻。眼下的世界，同样需要确定性。
上一次交流，中美双方认为，世界经济复苏正处于关键时刻。
这一次交流，中美双方认为，当前世界经济面临严峻挑战。
今年的“黑天鹅”事件，将导致143个经济体今年的经济增速预测值被下调，而这些经济体占全球经济总量的86%。
中美在此时加强沟通，很有意义——中美在宏观经济形势、全球产业链供应链稳定、应对能源危机、应对粮食危机、应对气候变化等方面合作，是有利的。
梁明告诉谭主，每一次的经济危机，中美的协调配合，对促进世界经济的复苏，都起到了至关重要的作用。
现在，再强调中美协调，顺时，应势。
值得注意的是，这次通话两次提到了“全球产业链供应链稳定”，并强调要共同维护。
这很罕见。
中方强调“共同”，就是要警示那些基于冷战思维破坏全球产业链供应链稳定的恶劣行径。
现在，全球发展进程遭受严重冲击，全球将近70个国家的12亿人口面临疫情、粮食、能源、债务危机，全球过去数十年减贫成果可能付诸东流。
作为大国，在决策和行动时，不能只关注自己的利益和诉求，要注意妥善解决全球热点问题，更要考虑全球稳定和几十亿人民的生产生活。
现在，美国不仅需要拿出政治勇气回答“世纪之问”，还需要拿出政治担当回答全球人民关切的“时代之问”。
4. 中方表达了对美国取消对华加征关税和制裁、公平对待中国企业等问题的关切。双方同意继续保持对话沟通。
中美合作要强调，美国也需要解决中方核心关切，为合作创造良好的氛围与条件。
中方在这次沟通中，再次明确提出三大关切：
取消对华加征关税；
取消对华制裁；
公平对待中国企业。
由此看出，美国仍然没有完全摆脱思维惯性，认清中美相向而行，利于双方，利于世界。
美国彼得森国际经济研究所的数据显示，如果取消对华贸易战的关税，美国通胀数据可以下降约1%。
这两天，《华尔街日报》发布报道称，预计拜登将很快决定取消部分对华商品加征的关税，最快本周宣布。
不久后，彭博社透露，拜登尚未作出最终决定，时间可能会推迟。
明明知道理性的选择，但美国，却无法作出决定。
美国，为什么没有确定性？
今天的美国，对内治理，决策掣肘，犹豫不决；对外交往，被意识形态、偏见和地缘政治野心所绑架，在全球搞阵营化对抗。
如果不改变固步自封的做法，受损的，还是自己。
美国，这么大一个国家，该用一些果断、理性的决定，为自己找回大国的尊严了！
和金清鉴：房地产迎来“春暖花开”？
自去年四季度以来，在坚持“房住不炒”定位下，政策层面应该说已是暖风频送。针对去年三季度以来全国新房、二手房和土地市场快速降温，中央已连续释放维稳信号，提振市场信心，政策微调的意图已被市场充分解读。
在调控政策导向上，更好满足购房者的合理住房需求、促进房地产业健康发展和良性循环、探索新发展模式的调控方向不断清晰。在房地产信贷政策上，支持房企合理融资需求和居民合理住房需求的导向日益明确。
在地方政府层面，各地政府楼市松绑的趋向正以不同形式出现。据统计，2022年以来，全国已有超70城出台了各种稳楼市的政策，涉及放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷统计利率、放松限售限价等，各地的调控模式正悄然转向
在房贷政策执行方面，各商业银行开始适当下调首套房首付比例、下调房贷利率，放贷周期明显缩短。今年以来，已有十余个城市下调房贷利率，至少10个城市的商业贷款首套房首付比例下降至20%。与此同时，房贷放款周期明显缩短。103城平均放款周期由去年的三、四个月缩短至1个月左右，其中19城放款周期低于20天。
尽管房地产政策面已是暖意频送，但房地产调控总基调未变，“三条红线”、房地产贷款集中度监管依旧，市场需求萎缩叠加疫情反复，使房地产行业面临资金回笼缓慢、外部融资困难、到期债务压力大等现实困境，房企经营亏损、资金链断裂乃至陷入债务危机的情况频现。
一是房企投资信心仍未恢复。今年前2个月，全国房地产开发投资增速继续收窄，与之相对应的是，房地产新开工面积、竣工面积、土地购置面积同比全面下滑。
二是房企资金循环不畅，流动性压力凸显。1-2月。全国商品房销售金额、面积同比分别下降9.6%和19.3%，其中住宅销售面积、销售额分别下降13.8%和22.1%。3月份全国30大中城市商品房销售套数和面积同比均为-47.3%，近乎腰斩。相应地，房企到位资金同比下降17.7%。房企资金链总体仍较紧张状况仍为根本好转。除受销售资金回笼慢影响外，房企面临更突出的问题是到期债务压力大、发债和续债难度增大。受流动性疲弱、信用评级遭下调影响，房企发债整体难度加大。数据显示，3月份房企信用债发行规模较去年同期同比下降35%，部分民企发行中资美元债，成本普遍超过10%。
三是房地产去化周期上升，去库存压力增大。东兴证券数据显示，3月1日-3月24日，45城商品房累计销售面积同比下降42.6%，而上月同比降幅为23.8%。去化周期继续上升，15城商品房去化周期为654天，上月同期为586天。
今年以来，尽管各地纷纷出台政策松绑措施，但整体预期仍偏弱，观望情绪依旧较浓，市场信心恢复尚待时日。在经济增长面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力的现实背景下，叠加疫情的反复，居民就业环境紧张、购买力减弱是可想而知的。
房地产政策面与供给、需求端呈现的明显反差，恰恰反映了当前楼市走向的困惑。一方面，政策端已释放了充分的暖意和“暗示”；另一方面，房地产无论是供给端还是需求端都“心灰意冷”，迟迟未能走出寒冬。说明依托各地小打小闹式的政策微调或难从根本上改变市场的走向与预期。
因此，我们需要认真反思既有的、与房地产发展新模式不相适应的政策，从房地产供给、需求两端同时松绑、发力，果断取消不合时宜的新建商品房限制性政策，将市场的还给市场，从根子上解决新房与二手房价格倒挂衍生的一系列问题，或是解开当前房地产困境之死结。这就需要对旧有的调控模式的不合理因子的修正，对既有的调控政策按照“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环”导向进行合理优化。
但是，房地产调控政策的优化仍应张弛有度，要有利于合理市场预期的形成。关键是，要在理念和实践中，亟需深刻领悟“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”的内涵，认清这一要求与“房住不炒”的同一性，协调好二者的关系。
一方面，现有调控政策中不利于房地产行业良性循环、不利于满足人民群众合理住房需求的成分需要取消或改进。落实调控政策要避免一刀切，防止滋生新风险和次生风险。一是要对融资领域的供给行为进行纠偏，要在坚守“三条红线”基础行，满足房企正常合理的融资需求，包括发债等，以促进房企化解资金链风险；二要通过适当放松限售政策，促进房企去库存，盘活资金，缓解资金压力。三是从需求方，实事求是地优化限购限贷方面的政策，对刚需、改善性住房需求应按照满足群众合理住房需求的要求，适当调整限购的对象范围，实施差异化的房贷政策及利率政策。
另一方面，现有调控政策中需要坚持的精神不仅不应削弱，还应进一步突破。首先，从推动降杠杆出发，“三条红线”仍需守住，并多措并举，继续推动房企瘦身，防范债务危机风险。通过推动并购重组，实现行业重整。其次，适时取消商品房预售制，从长效机制上解决房企高杠杆、高周转的问题。至少对预售资金的监管应该严格而不是放松。核心是要维护好购房人的合法权益。第三，要坚定不移推动房地产行业向新发展模式转型。提高住房质量和售后服务，以切实维护群众利于；大力倡导绿色建筑，促进房地产业与双碳战略的融合。
免责声明：博主所发内容不构成买卖股票依据。股市有风险，入市需谨慎。
自去年四季度以来，在坚持“房住不炒”定位下，政策层面应该说已是暖风频送。针对去年三季度以来全国新房、二手房和土地市场快速降温，中央已连续释放维稳信号，提振市场信心，政策微调的意图已被市场充分解读。
在调控政策导向上，更好满足购房者的合理住房需求、促进房地产业健康发展和良性循环、探索新发展模式的调控方向不断清晰。在房地产信贷政策上，支持房企合理融资需求和居民合理住房需求的导向日益明确。
在地方政府层面，各地政府楼市松绑的趋向正以不同形式出现。据统计，2022年以来，全国已有超70城出台了各种稳楼市的政策，涉及放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷统计利率、放松限售限价等，各地的调控模式正悄然转向
在房贷政策执行方面，各商业银行开始适当下调首套房首付比例、下调房贷利率，放贷周期明显缩短。今年以来，已有十余个城市下调房贷利率，至少10个城市的商业贷款首套房首付比例下降至20%。与此同时，房贷放款周期明显缩短。103城平均放款周期由去年的三、四个月缩短至1个月左右，其中19城放款周期低于20天。
尽管房地产政策面已是暖意频送，但房地产调控总基调未变，“三条红线”、房地产贷款集中度监管依旧，市场需求萎缩叠加疫情反复，使房地产行业面临资金回笼缓慢、外部融资困难、到期债务压力大等现实困境，房企经营亏损、资金链断裂乃至陷入债务危机的情况频现。
一是房企投资信心仍未恢复。今年前2个月，全国房地产开发投资增速继续收窄，与之相对应的是，房地产新开工面积、竣工面积、土地购置面积同比全面下滑。
二是房企资金循环不畅，流动性压力凸显。1-2月。全国商品房销售金额、面积同比分别下降9.6%和19.3%，其中住宅销售面积、销售额分别下降13.8%和22.1%。3月份全国30大中城市商品房销售套数和面积同比均为-47.3%，近乎腰斩。相应地，房企到位资金同比下降17.7%。房企资金链总体仍较紧张状况仍为根本好转。除受销售资金回笼慢影响外，房企面临更突出的问题是到期债务压力大、发债和续债难度增大。受流动性疲弱、信用评级遭下调影响，房企发债整体难度加大。数据显示，3月份房企信用债发行规模较去年同期同比下降35%，部分民企发行中资美元债，成本普遍超过10%。
三是房地产去化周期上升，去库存压力增大。东兴证券数据显示，3月1日-3月24日，45城商品房累计销售面积同比下降42.6%，而上月同比降幅为23.8%。去化周期继续上升，15城商品房去化周期为654天，上月同期为586天。
今年以来，尽管各地纷纷出台政策松绑措施，但整体预期仍偏弱，观望情绪依旧较浓，市场信心恢复尚待时日。在经济增长面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力的现实背景下，叠加疫情的反复，居民就业环境紧张、购买力减弱是可想而知的。
房地产政策面与供给、需求端呈现的明显反差，恰恰反映了当前楼市走向的困惑。一方面，政策端已释放了充分的暖意和“暗示”；另一方面，房地产无论是供给端还是需求端都“心灰意冷”，迟迟未能走出寒冬。说明依托各地小打小闹式的政策微调或难从根本上改变市场的走向与预期。
因此，我们需要认真反思既有的、与房地产发展新模式不相适应的政策，从房地产供给、需求两端同时松绑、发力，果断取消不合时宜的新建商品房限制性政策，将市场的还给市场，从根子上解决新房与二手房价格倒挂衍生的一系列问题，或是解开当前房地产困境之死结。这就需要对旧有的调控模式的不合理因子的修正，对既有的调控政策按照“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环”导向进行合理优化。
但是，房地产调控政策的优化仍应张弛有度，要有利于合理市场预期的形成。关键是，要在理念和实践中，亟需深刻领悟“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”的内涵，认清这一要求与“房住不炒”的同一性，协调好二者的关系。
一方面，现有调控政策中不利于房地产行业良性循环、不利于满足人民群众合理住房需求的成分需要取消或改进。落实调控政策要避免一刀切，防止滋生新风险和次生风险。一是要对融资领域的供给行为进行纠偏，要在坚守“三条红线”基础行，满足房企正常合理的融资需求，包括发债等，以促进房企化解资金链风险；二要通过适当放松限售政策，促进房企去库存，盘活资金，缓解资金压力。三是从需求方，实事求是地优化限购限贷方面的政策，对刚需、改善性住房需求应按照满足群众合理住房需求的要求，适当调整限购的对象范围，实施差异化的房贷政策及利率政策。
另一方面，现有调控政策中需要坚持的精神不仅不应削弱，还应进一步突破。首先，从推动降杠杆出发，“三条红线”仍需守住，并多措并举，继续推动房企瘦身，防范债务危机风险。通过推动并购重组，实现行业重整。其次，适时取消商品房预售制，从长效机制上解决房企高杠杆、高周转的问题。至少对预售资金的监管应该严格而不是放松。核心是要维护好购房人的合法权益。第三，要坚定不移推动房地产行业向新发展模式转型。提高住房质量和售后服务，以切实维护群众利于；大力倡导绿色建筑，促进房地产业与双碳战略的融合。
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