杭州君成投资管理有限公司：投资性房地产转变以及处理
对于大部分企业而言，这些活动是与经营性活动相关的其他经营活动。形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。这些为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产称为投资性房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。
一、投资性房地产的转换
这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言。而不是后续计量模式的转变。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
（一）投资性房地产转换形式和转换日
投资性房地产转换形式有：（1）投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。投资性房地产开始自用是指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如企业将出租的厂房收回，用于生产产品。（2）作为存货的房地产改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产。（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。（4）自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。
投资性房地产转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值，因此非常重要。转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定标准主要包括：（1）投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。（2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。（3）自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或者经营管理且管理当局做出房地产转换决议的日期。
（二）投资性房地产转换为自用房地产
企业将投资性房地产转换为自用房地产，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
[例1]2007年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3765万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧1235万元。假设甲企业采用成本计量模式。
账务处理如下：
借：固定资产50000000
投资性房地产累计折旧12350000
贷：投资性房地产50000000
累计折旧12350000
（三）非投资性房地产转换为投资性房地产
此种情况又分为两种：
第一，采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量。（I）企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。（2）企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，应于租赁期开始日按照固定资产或无形资产的账面价值，将固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产。企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”等科目。
第二，采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量。（1）企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目。原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”。（2）企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值。借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销（折旧）”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”或“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的。按其差额。贷记“资本公积——其他资本公积”。
二、投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，对于那些由于使用而不断磨损直到最终报废，或者由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损的投资性房地产应当及时进行清理。
（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置
出售、转让按成本模式进行后续计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目；按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。
（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置
出售、转让采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其成本。贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额，则也需一并转入其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
[例2]甲为一家房地产开发企业。2007年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。2008年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并12255000万元出售，款项收讫。甲企业采用公允价值模式计量。账务处理为：
（1）2007年4月15日，存货转换为投资性房地产：
借：投资性房地产——成本470000000
贷：开发产品450000000
资本公积——其他资本公积20000000
（2）2007年12月31日，公允价值变动：
借：投资性房地产——公允价值变动10000000
贷：公允价值变动损益10000000
（3）2008年6月，出售投资性房地产：
借：银行存款550000000
贷：其他业务收入550000000
借：其他业务成本480000000
贷：投资性房地产——成本470000000
——公允价值变动10000000
同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入：
借：公允价值变动损益10000000
贷：其他业务收入10000000
将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入：
借：资本公积——其他资本公积20000000
贷：其他业务收入20000000
对于大部分企业而言，这些活动是与经营性活动相关的其他经营活动。形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。这些为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产称为投资性房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。
一、投资性房地产的转换
这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言。而不是后续计量模式的转变。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
（一）投资性房地产转换形式和转换日
投资性房地产转换形式有：（1）投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。投资性房地产开始自用是指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如企业将出租的厂房收回，用于生产产品。（2）作为存货的房地产改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产。（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。（4）自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。
投资性房地产转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值，因此非常重要。转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定标准主要包括：（1）投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。（2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。（3）自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或者经营管理且管理当局做出房地产转换决议的日期。
（二）投资性房地产转换为自用房地产
企业将投资性房地产转换为自用房地产，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
[例1]2007年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3765万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧1235万元。假设甲企业采用成本计量模式。
账务处理如下：
借：固定资产50000000
投资性房地产累计折旧12350000
贷：投资性房地产50000000
累计折旧12350000
（三）非投资性房地产转换为投资性房地产
此种情况又分为两种：
第一，采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量。（I）企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。（2）企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，应于租赁期开始日按照固定资产或无形资产的账面价值，将固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产。企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”等科目。
第二，采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量。（1）企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目。原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”。（2）企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值。借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销（折旧）”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”或“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的。按其差额。贷记“资本公积——其他资本公积”。
二、投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，对于那些由于使用而不断磨损直到最终报废，或者由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损的投资性房地产应当及时进行清理。
（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置
出售、转让按成本模式进行后续计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目；按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。
（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置
出售、转让采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其成本。贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额，则也需一并转入其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
[例2]甲为一家房地产开发企业。2007年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。2008年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并12255000万元出售，款项收讫。甲企业采用公允价值模式计量。账务处理为：
（1）2007年4月15日，存货转换为投资性房地产：
借：投资性房地产——成本470000000
贷：开发产品450000000
资本公积——其他资本公积20000000
（2）2007年12月31日，公允价值变动：
借：投资性房地产——公允价值变动10000000
贷：公允价值变动损益10000000
（3）2008年6月，出售投资性房地产：
借：银行存款550000000
贷：其他业务收入550000000
借：其他业务成本480000000
贷：投资性房地产——成本470000000
——公允价值变动10000000
同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入：
借：公允价值变动损益10000000
贷：其他业务收入10000000
将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入：
借：资本公积——其他资本公积20000000
贷：其他业务收入20000000
这两年间陆陆续续诵经，迴向业主菩萨，在快要面试之前，也迴向了工作的福德资粮，没有想到面试的过程比想像中顺利……
顺利通过工作面试
以下一位有缘人分享，来文照登：
《阿伯的话－现场开示精华节录》：「若学业成绩不理想，要销业障，智慧开了，老师说的话才听得懂。」我个人有深深的体会，从小唸书常常处于态度认真，但是成绩总是不理想的状态。
自己在理解别人说话或人际互动上，常会有卡住的点，面对这些卡住的点，不论是爸妈教导或是同学相劝，我都不能理解问题到底错在哪裡？但是，在我逐渐消一部分黑气（负能量）后，现在比较听得懂别人话中的含意，虽然已经过了唸书的年纪，但总算了解为何以前自己明明很认真，但书总是唸得差强人意。
《阿伯的话－现场开示精华节录》：「工作没有稳定，有时是心性历鍊不足所致。若能找到一份工作，要逆来顺受，不要轻易就离职。到新的工作单位，要慢慢融入环境，融入群体。」
「人有才华不代表能够顺遂，要有福报才能发挥。有福报，处处有贵人，事事顺利；没有福报，则处处受制，难以发挥。」
对于这两段自己也有很深的体悟。因为转换这份工作时是民国103年，面试的人、事、时、地、物都相同。103年的时候，我面试没有上，后来的两年陆陆续续诵经，迴向业主菩萨，在快要面试之前，也迴向了工作的福德资粮，没有想到第二次面试的过程比想像中顺利，但是第一次面试到第二次主管面试的时间内，我又出现了新的业主菩萨。
那时很奇怪，明明第一次面试很顺利，我也回答得很好，还跟我约下一次再面试的时间，但我回家后，公司却打电话来说：「不用再去面试了。」这代表我失去资格了吗？我心想：「该不会又出现新的业主菩萨了吧？」我记得阿伯说过：「业主菩萨会针对你最在意的地方下手」，所以当周我马上南下，到精舍问事。
果然真的出现新的业主菩萨，才刚问完蔡师兄，对方又打电话过来，说通知错人了，并再一次跟我确定主管面试的时间，我真的很高兴，不然我又要再等一年才能再去面试。
除了每天忏悔道歉，我也有之前预留的一些功德，回家再赶快唸不足的部分，终于赶在「主管面试」前迴向完毕。当然最后也很顺利地通过面试，真的觉得我「很幸福」。
这辈子遇上精舍，让我有机会和业主菩萨解冤释结，如果没有遇上精舍，我还会年復一年的被相同的问题困扰，那真的是苦不堪言。
真的很感谢阿伯和精舍所有的师兄姐，让我们在苦难中能看见一丝光亮，也教我们自救的方法，让我们可以解决自身的问题。
(分享完毕)
分享者说：「当然也很顺利地通过面试，真的觉得我很幸福。」这种桉例精舍很多，有顺利考上公职、求职成功，也有这种面试成功的例子……等，其实要成功，做法都差不多。
分享者提到：「后来的两年陆陆续续诵经，迴向业主菩萨，在快要面试之前，也迴向了工作的福德资粮，没有想到第二次面试的过程比想像中顺利」。想成功，首先就是要用心准备：
1.在这一块事业上用心打拼，无论是唸书或是累积经历，这都是必须的。
2.要尽力地迴向功德并消除业障，避免杀出程咬金，破坏了先前累积的机会。
分享者在提到：「第一次面试到第二次主管面试的时间内，我又出现了新的业主菩萨。」这样的状况就是标准的程咬金，但这已经很侥倖了，毕竟不是在面试当下发生，影响主考官的心念，甚至让主考官打错成绩，这都有可能。面对新的业障，分享者也快速地完成迴向，这真是为自己的前途铺了一条康庄大道！
牟尼精舍现场办事时，会有许多志工前来协助，在问事完后，会询问当事人对于开示是否有不懂的地方，其实也可以问问他们有关这方面的经验或桉例，他们也能举些例子跟您谈谈，还可以建议您考前应该怎么做，应该如何迴向、忏悔或补福德资粮，这些经验都可以让考试更加顺利，增加上榜的机率。
考生或求职者有时候是孤独的，他们并不知道能这样帮助自己的考试与事业！考生整天忙于准备考试，早上八点进入图书馆，晚上九点出图书馆，日復一日的苦读；求职者也是，除了准备新工作，还得要顾着生计，蜡烛两头烧……等，这样的心理压力，有时真的无处宣洩，也没管道知道可以在考前以诵经或功德迴向来帮助自己。
到精舍请示时，与志工聊聊，交流经验，对他们来说真的非常需要，也能开启另一扇窗，知道世间还有「福报」与「业障」会影响他们。好比这一句：「若学业成绩不理想，要销业障，智慧开了，老师说的话才听得懂。」对于智慧还没开的考生，唸书总是事倍功半！除了唸书与准备，福报也得好好累积，业障要好好消，才能够事半功倍！
这样的神奇感应还有「为了考生开缺」的个桉，无论是公职或是私人单位，如果您真的努力行善，并且精勤消业障、努力渡众生，灵界管理者都有机会帮您做这样的事情！原因很简单，您利益别人，苍天就回报您！利益别人，利益一切万物，就是利益自己。
分享者说：「这辈子遇上精舍，让我有机会和业主菩萨解冤释结，如果没有遇上精舍，我还会年復一年的被相同的问题困扰，那真的是苦不堪言」。这世界上苦不堪言的人很多，如果您刚好认识几个，请转发此文章给他，让他也能因此走上「康庄大道」。
南无本师释迦牟尼佛
南无药师琉璃光如来
南无阿弥陀佛
南无大悲观世音菩萨
南无大愿地藏王菩萨
南无韦驮菩萨
南无伽蓝菩萨
南无十方一切诸佛菩萨摩诃萨
顺利通过工作面试
以下一位有缘人分享，来文照登：
《阿伯的话－现场开示精华节录》：「若学业成绩不理想，要销业障，智慧开了，老师说的话才听得懂。」我个人有深深的体会，从小唸书常常处于态度认真，但是成绩总是不理想的状态。
自己在理解别人说话或人际互动上，常会有卡住的点，面对这些卡住的点，不论是爸妈教导或是同学相劝，我都不能理解问题到底错在哪裡？但是，在我逐渐消一部分黑气（负能量）后，现在比较听得懂别人话中的含意，虽然已经过了唸书的年纪，但总算了解为何以前自己明明很认真，但书总是唸得差强人意。
《阿伯的话－现场开示精华节录》：「工作没有稳定，有时是心性历鍊不足所致。若能找到一份工作，要逆来顺受，不要轻易就离职。到新的工作单位，要慢慢融入环境，融入群体。」
「人有才华不代表能够顺遂，要有福报才能发挥。有福报，处处有贵人，事事顺利；没有福报，则处处受制，难以发挥。」
对于这两段自己也有很深的体悟。因为转换这份工作时是民国103年，面试的人、事、时、地、物都相同。103年的时候，我面试没有上，后来的两年陆陆续续诵经，迴向业主菩萨，在快要面试之前，也迴向了工作的福德资粮，没有想到第二次面试的过程比想像中顺利，但是第一次面试到第二次主管面试的时间内，我又出现了新的业主菩萨。
那时很奇怪，明明第一次面试很顺利，我也回答得很好，还跟我约下一次再面试的时间，但我回家后，公司却打电话来说：「不用再去面试了。」这代表我失去资格了吗？我心想：「该不会又出现新的业主菩萨了吧？」我记得阿伯说过：「业主菩萨会针对你最在意的地方下手」，所以当周我马上南下，到精舍问事。
果然真的出现新的业主菩萨，才刚问完蔡师兄，对方又打电话过来，说通知错人了，并再一次跟我确定主管面试的时间，我真的很高兴，不然我又要再等一年才能再去面试。
除了每天忏悔道歉，我也有之前预留的一些功德，回家再赶快唸不足的部分，终于赶在「主管面试」前迴向完毕。当然最后也很顺利地通过面试，真的觉得我「很幸福」。
这辈子遇上精舍，让我有机会和业主菩萨解冤释结，如果没有遇上精舍，我还会年復一年的被相同的问题困扰，那真的是苦不堪言。
真的很感谢阿伯和精舍所有的师兄姐，让我们在苦难中能看见一丝光亮，也教我们自救的方法，让我们可以解决自身的问题。
(分享完毕)
分享者说：「当然也很顺利地通过面试，真的觉得我很幸福。」这种桉例精舍很多，有顺利考上公职、求职成功，也有这种面试成功的例子……等，其实要成功，做法都差不多。
分享者提到：「后来的两年陆陆续续诵经，迴向业主菩萨，在快要面试之前，也迴向了工作的福德资粮，没有想到第二次面试的过程比想像中顺利」。想成功，首先就是要用心准备：
1.在这一块事业上用心打拼，无论是唸书或是累积经历，这都是必须的。
2.要尽力地迴向功德并消除业障，避免杀出程咬金，破坏了先前累积的机会。
分享者在提到：「第一次面试到第二次主管面试的时间内，我又出现了新的业主菩萨。」这样的状况就是标准的程咬金，但这已经很侥倖了，毕竟不是在面试当下发生，影响主考官的心念，甚至让主考官打错成绩，这都有可能。面对新的业障，分享者也快速地完成迴向，这真是为自己的前途铺了一条康庄大道！
牟尼精舍现场办事时，会有许多志工前来协助，在问事完后，会询问当事人对于开示是否有不懂的地方，其实也可以问问他们有关这方面的经验或桉例，他们也能举些例子跟您谈谈，还可以建议您考前应该怎么做，应该如何迴向、忏悔或补福德资粮，这些经验都可以让考试更加顺利，增加上榜的机率。
考生或求职者有时候是孤独的，他们并不知道能这样帮助自己的考试与事业！考生整天忙于准备考试，早上八点进入图书馆，晚上九点出图书馆，日復一日的苦读；求职者也是，除了准备新工作，还得要顾着生计，蜡烛两头烧……等，这样的心理压力，有时真的无处宣洩，也没管道知道可以在考前以诵经或功德迴向来帮助自己。
到精舍请示时，与志工聊聊，交流经验，对他们来说真的非常需要，也能开启另一扇窗，知道世间还有「福报」与「业障」会影响他们。好比这一句：「若学业成绩不理想，要销业障，智慧开了，老师说的话才听得懂。」对于智慧还没开的考生，唸书总是事倍功半！除了唸书与准备，福报也得好好累积，业障要好好消，才能够事半功倍！
这样的神奇感应还有「为了考生开缺」的个桉，无论是公职或是私人单位，如果您真的努力行善，并且精勤消业障、努力渡众生，灵界管理者都有机会帮您做这样的事情！原因很简单，您利益别人，苍天就回报您！利益别人，利益一切万物，就是利益自己。
分享者说：「这辈子遇上精舍，让我有机会和业主菩萨解冤释结，如果没有遇上精舍，我还会年復一年的被相同的问题困扰，那真的是苦不堪言」。这世界上苦不堪言的人很多，如果您刚好认识几个，请转发此文章给他，让他也能因此走上「康庄大道」。
南无本师释迦牟尼佛
南无药师琉璃光如来
南无阿弥陀佛
南无大悲观世音菩萨
南无大愿地藏王菩萨
南无韦驮菩萨
南无伽蓝菩萨
南无十方一切诸佛菩萨摩诃萨
这两年间陆陆续续诵经，迴向业主菩萨，在快要面试之前，也迴向了工作的福德资粮，没有想到面试的过程比想像中顺利……
顺利通过工作面试
以下一位有缘人分享，来文照登：
《阿伯的话－现场开示精华节录》：「若学业成绩不理想，要销业障，智慧开了，老师说的话才听得懂。」我个人有深深的体会，从小唸书常常处于态度认真，但是成绩总是不理想的状态。
自己在理解别人说话或人际互动上，常会有卡住的点，面对这些卡住的点，不论是爸妈教导或是同学相劝，我都不能理解问题到底错在哪裡？但是，在我逐渐消一部分黑气（负能量）后，现在比较听得懂别人话中的含意，虽然已经过了唸书的年纪，但总算了解为何以前自己明明很认真，但书总是唸得差强人意。
《阿伯的话－现场开示精华节录》：「工作没有稳定，有时是心性历鍊不足所致。若能找到一份工作，要逆来顺受，不要轻易就离职。到新的工作单位，要慢慢融入环境，融入群体。」
「人有才华不代表能够顺遂，要有福报才能发挥。有福报，处处有贵人，事事顺利；没有福报，则处处受制，难以发挥。」
对于这两段自己也有很深的体悟。因为转换这份工作时是民国103年，面试的人、事、时、地、物都相同。103年的时候，我面试没有上，后来的两年陆陆续续诵经，迴向业主菩萨，在快要面试之前，也迴向了工作的福德资粮，没有想到第二次面试的过程比想像中顺利，但是第一次面试到第二次主管面试的时间内，我又出现了新的业主菩萨。
那时很奇怪，明明第一次面试很顺利，我也回答得很好，还跟我约下一次再面试的时间，但我回家后，公司却打电话来说：「不用再去面试了。」这代表我失去资格了吗？我心想：「该不会又出现新的业主菩萨了吧？」我记得阿伯说过：「业主菩萨会针对你最在意的地方下手」，所以当周我马上南下，到精舍问事。
果然真的出现新的业主菩萨，才刚问完蔡师兄，对方又打电话过来，说通知错人了，并再一次跟我确定主管面试的时间，我真的很高兴，不然我又要再等一年才能再去面试。
除了每天忏悔道歉，我也有之前预留的一些功德，回家再赶快唸不足的部分，终于赶在「主管面试」前迴向完毕。当然最后也很顺利地通过面试，真的觉得我「很幸福」。
这辈子遇上精舍，让我有机会和业主菩萨解冤释结，如果没有遇上精舍，我还会年復一年的被相同的问题困扰，那真的是苦不堪言。
真的很感谢阿伯和精舍所有的师兄姐，让我们在苦难中能看见一丝光亮，也教我们自救的方法，让我们可以解决自身的问题。
(分享完毕)
分享者说：「当然也很顺利地通过面试，真的觉得我很幸福。」这种桉例精舍很多，有顺利考上公职、求职成功，也有这种面试成功的例子……等，其实要成功，做法都差不多。
分享者提到：「后来的两年陆陆续续诵经，迴向业主菩萨，在快要面试之前，也迴向了工作的福德资粮，没有想到第二次面试的过程比想像中顺利」。想成功，首先就是要用心准备：
1.在这一块事业上用心打拼，无论是唸书或是累积经历，这都是必须的。
2.要尽力地迴向功德并消除业障，避免杀出程咬金，破坏了先前累积的机会。
分享者在提到：「第一次面试到第二次主管面试的时间内，我又出现了新的业主菩萨。」这样的状况就是标准的程咬金，但这已经很侥倖了，毕竟不是在面试当下发生，影响主考官的心念，甚至让主考官打错成绩，这都有可能。面对新的业障，分享者也快速地完成迴向，这真是为自己的前途铺了一条康庄大道！
牟尼精舍现场办事时，会有许多志工前来协助，在问事完后，会询问当事人对于开示是否有不懂的地方，其实也可以问问他们有关这方面的经验或桉例，他们也能举些例子跟您谈谈，还可以建议您考前应该怎么做，应该如何迴向、忏悔或补福德资粮，这些经验都可以让考试更加顺利，增加上榜的机率。
考生或求职者有时候是孤独的，他们并不知道能这样帮助自己的考试与事业！考生整天忙于准备考试，早上八点进入图书馆，晚上九点出图书馆，日復一日的苦读；求职者也是，除了准备新工作，还得要顾着生计，蜡烛两头烧……等，这样的心理压力，有时真的无处宣洩，也没管道知道可以在考前以诵经或功德迴向来帮助自己。
到精舍请示时，与志工聊聊，交流经验，对他们来说真的非常需要，也能开启另一扇窗，知道世间还有「福报」与「业障」会影响他们。好比这一句：「若学业成绩不理想，要销业障，智慧开了，老师说的话才听得懂。」对于智慧还没开的考生，唸书总是事倍功半！除了唸书与准备，福报也得好好累积，业障要好好消，才能够事半功倍！
这样的神奇感应还有「为了考生开缺」的个桉，无论是公职或是私人单位，如果您真的努力行善，并且精勤消业障、努力渡众生，灵界管理者都有机会帮您做这样的事情！原因很简单，您利益别人，苍天就回报您！利益别人，利益一切万物，就是利益自己。
分享者说：「这辈子遇上精舍，让我有机会和业主菩萨解冤释结，如果没有遇上精舍，我还会年復一年的被相同的问题困扰，那真的是苦不堪言」。这世界上苦不堪言的人很多，如果您刚好认识几个，请转发此文章给他，让他也能因此走上「康庄大道」。
南无本师释迦牟尼佛
南无药师琉璃光如来
南无阿弥陀佛
南无大悲观世音菩萨
南无大愿地藏王菩萨
南无韦驮菩萨
南无伽蓝菩萨
南无十方一切诸佛菩萨摩诃萨
顺利通过工作面试
以下一位有缘人分享，来文照登：
《阿伯的话－现场开示精华节录》：「若学业成绩不理想，要销业障，智慧开了，老师说的话才听得懂。」我个人有深深的体会，从小唸书常常处于态度认真，但是成绩总是不理想的状态。
自己在理解别人说话或人际互动上，常会有卡住的点，面对这些卡住的点，不论是爸妈教导或是同学相劝，我都不能理解问题到底错在哪裡？但是，在我逐渐消一部分黑气（负能量）后，现在比较听得懂别人话中的含意，虽然已经过了唸书的年纪，但总算了解为何以前自己明明很认真，但书总是唸得差强人意。
《阿伯的话－现场开示精华节录》：「工作没有稳定，有时是心性历鍊不足所致。若能找到一份工作，要逆来顺受，不要轻易就离职。到新的工作单位，要慢慢融入环境，融入群体。」
「人有才华不代表能够顺遂，要有福报才能发挥。有福报，处处有贵人，事事顺利；没有福报，则处处受制，难以发挥。」
对于这两段自己也有很深的体悟。因为转换这份工作时是民国103年，面试的人、事、时、地、物都相同。103年的时候，我面试没有上，后来的两年陆陆续续诵经，迴向业主菩萨，在快要面试之前，也迴向了工作的福德资粮，没有想到第二次面试的过程比想像中顺利，但是第一次面试到第二次主管面试的时间内，我又出现了新的业主菩萨。
那时很奇怪，明明第一次面试很顺利，我也回答得很好，还跟我约下一次再面试的时间，但我回家后，公司却打电话来说：「不用再去面试了。」这代表我失去资格了吗？我心想：「该不会又出现新的业主菩萨了吧？」我记得阿伯说过：「业主菩萨会针对你最在意的地方下手」，所以当周我马上南下，到精舍问事。
果然真的出现新的业主菩萨，才刚问完蔡师兄，对方又打电话过来，说通知错人了，并再一次跟我确定主管面试的时间，我真的很高兴，不然我又要再等一年才能再去面试。
除了每天忏悔道歉，我也有之前预留的一些功德，回家再赶快唸不足的部分，终于赶在「主管面试」前迴向完毕。当然最后也很顺利地通过面试，真的觉得我「很幸福」。
这辈子遇上精舍，让我有机会和业主菩萨解冤释结，如果没有遇上精舍，我还会年復一年的被相同的问题困扰，那真的是苦不堪言。
真的很感谢阿伯和精舍所有的师兄姐，让我们在苦难中能看见一丝光亮，也教我们自救的方法，让我们可以解决自身的问题。
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分享者说：「当然也很顺利地通过面试，真的觉得我很幸福。」这种桉例精舍很多，有顺利考上公职、求职成功，也有这种面试成功的例子……等，其实要成功，做法都差不多。
分享者提到：「后来的两年陆陆续续诵经，迴向业主菩萨，在快要面试之前，也迴向了工作的福德资粮，没有想到第二次面试的过程比想像中顺利」。想成功，首先就是要用心准备：
1.在这一块事业上用心打拼，无论是唸书或是累积经历，这都是必须的。
2.要尽力地迴向功德并消除业障，避免杀出程咬金，破坏了先前累积的机会。
分享者在提到：「第一次面试到第二次主管面试的时间内，我又出现了新的业主菩萨。」这样的状况就是标准的程咬金，但这已经很侥倖了，毕竟不是在面试当下发生，影响主考官的心念，甚至让主考官打错成绩，这都有可能。面对新的业障，分享者也快速地完成迴向，这真是为自己的前途铺了一条康庄大道！
牟尼精舍现场办事时，会有许多志工前来协助，在问事完后，会询问当事人对于开示是否有不懂的地方，其实也可以问问他们有关这方面的经验或桉例，他们也能举些例子跟您谈谈，还可以建议您考前应该怎么做，应该如何迴向、忏悔或补福德资粮，这些经验都可以让考试更加顺利，增加上榜的机率。
考生或求职者有时候是孤独的，他们并不知道能这样帮助自己的考试与事业！考生整天忙于准备考试，早上八点进入图书馆，晚上九点出图书馆，日復一日的苦读；求职者也是，除了准备新工作，还得要顾着生计，蜡烛两头烧……等，这样的心理压力，有时真的无处宣洩，也没管道知道可以在考前以诵经或功德迴向来帮助自己。
到精舍请示时，与志工聊聊，交流经验，对他们来说真的非常需要，也能开启另一扇窗，知道世间还有「福报」与「业障」会影响他们。好比这一句：「若学业成绩不理想，要销业障，智慧开了，老师说的话才听得懂。」对于智慧还没开的考生，唸书总是事倍功半！除了唸书与准备，福报也得好好累积，业障要好好消，才能够事半功倍！
这样的神奇感应还有「为了考生开缺」的个桉，无论是公职或是私人单位，如果您真的努力行善，并且精勤消业障、努力渡众生，灵界管理者都有机会帮您做这样的事情！原因很简单，您利益别人，苍天就回报您！利益别人，利益一切万物，就是利益自己。
分享者说：「这辈子遇上精舍，让我有机会和业主菩萨解冤释结，如果没有遇上精舍，我还会年復一年的被相同的问题困扰，那真的是苦不堪言」。这世界上苦不堪言的人很多，如果您刚好认识几个，请转发此文章给他，让他也能因此走上「康庄大道」。
南无本师释迦牟尼佛
南无药师琉璃光如来
南无阿弥陀佛
南无大悲观世音菩萨
南无大愿地藏王菩萨
南无韦驮菩萨
南无伽蓝菩萨
南无十方一切诸佛菩萨摩诃萨
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