#快讯宁夏# 【法报调查 | 小区公共收益回归业主有多难 银川一小区发放“真金白银”引争议】长期以来，小区公共收益是笔糊涂账。不过最近，银川市中瀛御景小区却将小区公共收益“真金白银”地发放给业主，这一举措引起了行业内外的连锁反应。对于这项新举措，物业公司与行业主管部门及业主、网友们的态度形成了两极分化，由此，这一新举措尚未推广，就有被叫停之虞。银川市小区公共收益使用状况如何？如何才能有效监管小区公共受益，使之能够真正取之于业主，用之于业主？近日，记者进行了采访调查。

中瀛御景：760户业主获103万元公共收益

“取之于业主，用之于业主，业主委员会返还公共收益的做法太棒了。”2019年12月31日12时，家住中瀛御景小区10号楼2单元403室的业主闫文保，在出示了女儿女婿的房产证、身份证等材料后，从小区业委会工作人员手中接过近千元公共收益金，对业委会的新举措赞不绝口。
　　

从2019年12月28日开始，银川市中瀛御景小区业委会向该小区业主发放公共收益金，这一做法不仅引起广大市民的热议，现场发放收益金的视频也被人民网转发，受到全国广大网友的热议。
　　

记者了解到，中瀛御景小区共有16栋楼，面积约20万平方米，共有1100多户居民，现已入住800余户。据该小区业委会主任张金国介绍，截至2019年12月30日18时，该小区已有760户业主从业委会领走了103万元的小区公共收益。
　　

据了解，2018年7月12日，中瀛御景小区业主委员会成立，经业委会工作人员对小区公共区域进行确认，该小区的2个户外停车场以及60个电梯广告，每年都会产生一定公共收益。经过与小区物业对接，2014年至2018年，该小区公共收益扣除各项合理支出外，仍累积了100余万元，加上2019年全年53万元的公共收益，共结余公共收益约156万元。2019年6月30日，经业委会与物业公司协商，物业公司将这156万元打入业委会的银行专用账户。2019年下半年，业委会与物业公司配合，将开发商移交给业委会的小区会所3楼进行改造，投入10余万元购买了运动器材等，将其改造成文体活动室。除了改造活动室及物业合同测算、法律咨询等几项合理支出外，账面上还结余130余万元。考虑到每年小区都会有较为固定的公共收益，短期又没有大的支出，业委会委员们经过讨论，从2019年12月开始，广泛向小区业主征求意见。经过对700多户已入住业主发放征询表，99%以上的业主支持通过现金返还的形式，分配从2014年以来所产生的小区公共收益，于是这才有近期向业主公开返还公共收益这一幕。
　　

张金国向记者算了一笔账，该小区共有60部电梯，每部电梯每年广告费收入大约在1100元左右，而两个地上停车场，收入加起来每年有40余万元，算下来，小区公共区域的收入每年都在50万元以上。对于结余部分为何没有全部返还，张金国表示：“小区还有业主尚未在业委会登记，他们也在返还序列内，这部分业主的公共收益金要预留。此外，小区还有其他开支，也需留钱应急。业主大可放心，账目随时公开。”
　　

“自去年小区业委会成立后，物业公司物业服务质量不断提高。还没入冬，物业公司工作人员就将小区户外座椅铺上了海绵垫，配套服务越来越完善。”张金国说，在业委会委员们看来，作为物业公司，应该在物业服务合同约定的范围内做好服务工作，业委会也应起到良好的沟通监督作用，只有双方共同努力，小区管理才能得到良性发展。
　　
小区公共收益 一笔看不见的账

事实上，业委会向业主发放公共收益，此前在国内已有先例。然而，此种做法即使在全国范围依然是凤毛麟角。采访中，有多个不同小区的业主表达了自己的看法。
　　

家住银川市湖畔嘉苑的业主许先生说：“在我住的小区，目前公共收益就是一笔糊涂账。我不知道这些广告到底是什么时候、谁同意上的？每块广告多少钱？到底赚回来多少钱？《物业管理条例》规定，物业公司要定期向业委会告知，小区公共收益引进了哪家公司，怎么收费、分配？如果分配方案不合理，业委会需纠正、监督。但这一切的前提是要有小区业委会。对于湖畔嘉苑小区来说，业主们多年苦盼成立的业委会近期终于有了眉目，希望以此为契机，改变以往物业公司无人监督、广大业主权益得不到保障的局面。”
　　

家住景墨家园C区的业主覃女士告诉记者，她所在的小区近5年没有正规物业公司管理，近10年从未召开过业主委员会，因此，广大业主的权益无法得到有效保障。

主管部门“不支持不提倡”引争议

2019年12月31日，当记者来到中瀛御景小区物业宁夏中灜泰富物业服务有限公司进行采访时，该公司负责人表示，尽管此次发放公共收益是业主委员会的举措，但此事经媒体报道后，物业公司在行业内承受了比较大的压力。

该负责人表示，作为小区物业管理部门，小区公共收益的最大用途应放在小区“养老”方面，或是投入小区建设，返现的方式可以说是一种“短视”之举。毕竟每个小区的特点不一样，对于老旧小区来说，入不敷出很常见，很多情况下，都要用公共收益补“物业收入”不足的窟窿，在这种情况下，向业主返现显然是不明智的。

2020年1月2日，记者从银川市物业办物业管理科了解到，新修订的《银川市物业管理条例》第三十四条规定：拟定物业公共部位、共用设施设备、共有部分收益的管理、使用和分配方案，经业主大会同意后组织实施。第六十五条规定：利用物业公共部位、共用设施设备、共有部分进行其他活动或者经营的，应当在征得相关业主、业主大会同意后，按照规定办理有关手续；利用物业服务用房进行其他活动或者经营的，还应当征得物业服务企业的同意。利用物业共同部位、共用设施设备、共有部分进行其他活动或者经营的所得公共收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，不得以任何个人名义进行存储和管理。

银川物业办物业管理科相关负责人表示，目前，银川市共有1345个有物业公司服务的住宅小区，而没有物业公司服务的老旧小区，目前尚没有完全准确的数据统计。以前，大家不太关注物业经营方面产生的收益，如今，随着居住消费升级，产生的公共收益越来越可观，因此，这些收益应该取之业主、用于业主。

该负责人告诉记者，中瀛御景小区业委会向业主发放公共收益后，银川市物业办曾组织该小区业委会、物业公司、小区业主代表等召开座谈会了解情况。作为主管部门，关注的重点是发放公共收益的举措程序是否规范、合理。经过调查，业委会在征求业主意见时，意见表上没有落款时间，业主没有签名及按手印，这些都是存在瑕疵的。目前，对于该小区发放公共收益的流程是否合规，物业办仍在进一步调查中。

据介绍，对于中瀛御景小区的这一做法，主管部门的意见是“不支持、不提倡”。据了解。公共收益最主要的用途是补充专项维修资金。“小区随着使用年限的增加，小区内消防设施、二次供水设施、安防、监控、道路、路灯，以及电梯的更换等诸多方面都会面临后续支出，而这些项目的支出正是来源于公共收益，如果不能着眼于长远，就很难做到‘老有所养’。”该负责人表示。

记者了解到，2019年，银川市兴庆区共对106个老旧小区进行改造，所产生的费用为1.28亿元，尚存在巨大的资金缺口。那么，究竟如何才能有效监管小区公共收益，使之能够让广大业主受益，本报对此持续关注。（记者 刘炳宇 文/图）

格局一定要大。也有朋友说过我。干嘛非要做无瑕疵品。还不赚钱。还一直在坚持。去年不是注册个体工商户。今年干嘛要办公司。这俩天也没生意。正好有时间去辦理登记。我这些年走过来。无论你实体有没有。在网上卖石头。大家都是当你是个微商。卖的货也不一定有保证。那怕你信誓旦旦的保证。人家也不一定信。现在的这个社会。而我现在可以说我不是微商。不是三无产品。可以合法合规經營。而且我相信会越来越好。

#济南身边事# 【济南一小区加装电梯遇难题，设计图与现场不符，坑都挖了又停工】“加装电梯费用还好说，可我们一年多努力就此白费，实在让人想不通，”近日，济南千佛山东路3号院1号楼1单元的十多位老人们被本单元楼加装电梯项目搞得身心疲惫。电梯井道坑虽已开挖，却因隔壁单元楼业主的反对而停工5个月。

可“屋漏偏逢连夜雨”，本月初他们又收到一份“由于设计依据的总平面图与现状布局不相符，须重新规划审批，开挖的电梯井道坑需回填”的告知函。

停工已有5个月， 从最初的兴奋到如今的无奈

宋文（化名）今年73岁，住在千佛山东路3号山东省文化厅宿舍1号楼1单元已有20余年。随着年事已高，每天从四楼上爬上爬下，宋文感觉越发吃力。1单元楼的众多业主对此也是同感，“我们楼上共10户，每家每户都有老人，其中80岁以上老人7位，78岁2位，76岁1位，70岁2位。”

随着越来越多老旧小区装上电梯，1单元楼的老人们心动起来。去年11月，业主们推选相对年轻的宋文为发起人，张罗1单元楼的加装电梯项目。根据设计方案，1单元楼加装的电梯位于单元楼楼门前约4米处，电梯从三层开始加装，采用错层入户方案。

前期一切进展顺利，加装电梯项目便征得了本栋楼10户业主的全部同意，并于2019年1月、3月相继通过了规划、住建部门的审批。但随后，意想不到的麻烦却接踵而至——隔壁单元楼的各种反对、项目须重新审批等等。

“加装个电梯怎么这么难？早知道我们一开始就不弄了。”尽管已开工5个月，但因加装电梯项目却迟迟无法推进，让宋文备受打击。他的精神状态急转直下，从“精力充沛，一天跑四五个部门都不累”逐渐变成了 “霜打的茄子”。项目之初的兴奋感早已荡然无存，取而代之的是，每日的叹气与无奈。

28日，记者来到千佛山东路3号院。按照正常进度，开工5个月，加装电梯项目应已基本完工。但现场却并没有电梯的痕迹，没有任何施工人员，只有楼门前挖到一半的电梯井道坑、绿色围挡、坑旁边的渣土，提示着此处有一项加装电梯项目。

来自其他单元楼的反对，一波三折的施工工程

“隔壁单元楼业主有反对意见，工程就这么一直被他们拖着。” 宋文称，原本以为本栋楼业主都同意了，就可以畅通无阻了，可没想到的是，又遭到隔壁单元楼2号楼业主反对。“阻扰施工人员施工，堵住大门、不让铲车进场”，对于当天场景，宋文记忆犹新。

据悉，小区内2单元楼其他单元楼楼业主们之所以反对，主要是基于——加装电梯后影响救护车等应急车辆出行、施工前没有公示、在电梯连廊下行走不安全等原因。
“如果能解决好这些问题，我们也不会反对。”小区内一位业主表示，作为一个20多年历史的老小区，千佛山东路3号院面积较小，仅有两栋楼。走进小区正门，便是1号楼，而电梯建成后势必会对西面隔壁2单元楼造成影响。

不过，经过街道办、社区居委会等部门的协调，工程终于开工。但开工没多久，电梯井道坑挖到地下两米处时挖到一个洞。“这事又引起了2号楼业主们的不安，要求我们停工，恢复原状。”宋文说。

宋文坦言，对于此事，不只是2号楼业主担心，1号楼业主门也有担心，“我们也害怕万一这是重要的市政工程可咋办？”为了彻底打消众人顾虑，宋文等人先后多次找到社区居委会、街道办、住建、规划、人防等部门求证，最终证实，此处为排水沟，“相关部门表示，加装电梯项目不会影响到该处工程，只要我们修复即可”。

为此，电梯施工方又寻找专业施工人员对该处沟渠进行了修复，修复完成后，相关部门对其进行验收。但让他们无奈的是隔壁单元楼连日的反对意见，“可能是邻居们反对意见较多，相关部门便通知我们先暂时停工，继续协调。

屋漏偏逢连夜雨，设计所依据平面图竟与现场不符

仅仅是2号楼业主的反对，不足以阻碍宋文等老人加装电梯的决心。停工的这几个月，老人们一直在多方奔走寻找协调机会，毕竟在这些老人看来，自己单元楼加装电梯的手续合理合法，“这是我们的筹码”。
而本月月初，宋文等人收到的一份告知函，则彻底击败了这些老人的坚持，“输的一塌糊涂”。

这是一份名为“关于千佛山东路3号1号楼加装电梯相关事宜告知函”的文件。告知函上写着：“由于相邻单元居民投诉‘你单元加装电梯没有公示，没有经过相关手续审批’，现经历下区老旧小区整治办公室经过向各审批单位调查落实，你单元加装电梯虽履行了相关备案程序，但由于设计依据的总平面图与现状布局不相符，导致增设电梯的设计方案存在不规范问题。”

“这无疑宣告我们一年的努力白费了，一直以来觉得自己合情合理，现在反倒需要重新走审批。”得知这一结果将近月余，但宋文仍难以接受。“在这住了20多年，要不是加装电梯这事，我们也不知道原来小区大门是在西面。”

宋文出具的电梯设计图纸等材料显示：小区平面呈梯形，出入口位于该梯形的西北角，正对2单元楼；1单元楼处则是小区围墙，无任何建筑。而记者在现场实际看到：小区大门设置在了1单元楼处，也就是图纸中梯形的东北角；此外，进门位置的传达室也规划图上并不存在。

“这不是我们业主造成的，为什么现在要让我们为此埋单？”宋文想不通，相关图纸是电梯公司从城建档案馆获取，具有数据权威性。以此为基础设计的加装方案，在电梯项目审查过程中也都已得到相关部门认可。“都开工5个多月了才告知我们，为什么没有任何部门查看现场并指出这个问题？”

告知函要求基坑回填，业主难以接受

更令老人们无奈的是，告知函中关于电梯井道坑整改的内容。

该告知函中称：1单元楼居民、电梯公司应“本着实事求是的原则，按照《济南市既有住宅增设电梯有关手续办理导则》，以该楼及院落的现状布局设计电梯方案，并予以公示，重新履行有关审查备案手续。请你单元的济南幸福加装电梯公司在一周内将所有基坑回填，消除安全隐患。”

“如果整改，我们又该依据哪份图纸？”宋文说，“城建档案中的图纸与实际院落不一致的问题，这属于历史遗留问题，我们住在小区20多年也不曾发现。”

“政府部门是不是应该采取妥善的措施予以解决？”宋文认为，1单元楼加装电梯项目此前经过了合法的审批公示程序，“即便因历史遗留问题造成了设计瑕疵，但其合理的解决方法应该是请有关部门重新评估在现有条件下此安装电梯的可行性，而不是一味地要求回填基坑、重新审批。”