怎样识别和化解阳宅风水煞气？（上）
内容导读
很多人购房都是根据自己的感觉和经济实力来确定楼层的，并不懂得什么风水原理，不知道楼层是否适合于自己，多数请过风水先生看过，有的请了以后还是觉得家庭不稳定，总怀疑房子风水有问题。因此，我在这里向大家介绍关于选择楼层常见的风水问题及化解方法，包括五行相克化解法、风水冲煞防范法、环境布置调整法、实在无奈搬迁法这四种化解的方法及房宅的朝向与门向不适、人居不适宜的房宅所产生的影响。
第一节、五行相克化解法
本段说明二种相克因素，一是人与人（主要是家人，接触频繁）之间的五行气场相冲相克，二是人与居室的正门（主门）之间五行不合产生的冲克问题。
首先，了解自己的五行，其次了解居室正门的五行，两者比较即可。
计算本人或他人的五行公式：
男性：（100－出生年）÷9余数即五行属性；
女性:（出生年－4）÷9余数即该五行属性。
居室正门的五行按九宫八卦所在的位置识别五行。
在弄清人与居室五行相生相克的基础上，对相克情况，运用太极气场相生原理，将相冲之气场化解为顺应气场为人所用。如果自己掌握不了此法，在这里可以为你指导化解。我要提醒大家，你居平房、套房、别墅，只要正门的五行与你（户主）的五行相生，财运事业肯定不会差的；反之门主相克，若不化解，肯定会给你带来厄运。
第二节、风水冲煞防范法
1
穿堂煞化解法
穿堂煞也叫穿堂风，形成的原因是大门与后门一线，中间并无隔墙，此煞危害甚多，一是不关财，二是对健康不利，三是家中口舌较重等。
化解的方法：主要是根据风水学“聚风藏气”雷电原理应用之，可避灾旺财。一是将后门左移或右移不在一线，二是在此基础上，前后距离较长的话可用隔断、屏风或砌墙的方法，让风势进层后缓、流通。
2
路冲煞化解法
路冲煞是住宅前一条直路，直冲大门或宅之前方。若冲居宅的周围部位也为害，所被冲的位置反映了代表着人或事的不幸。危害最大的就是直冲正门，且路越小越长，其中煞力越大，其主人的健康、运势会遭到威胁。
化解的方法：安放“八卦境”或“山海镇”、“泰山石敢当”来化解，大门口轻易的不要安放石狮、貔貅、麒麟等。
3
巷冲煞化解法
巷冲与路冲所形成的煞气危害相同，但比路冲煞更为严重，对居室主人健康绝对不利，宜解之。
化解的方法：安放八卦于门上，另设泰山石敢当于门侧或在门前1m处埋水晶球解之方安。
4
屋脊煞化解法
凡房前屋后呈直角丁字走形的，其屋脊形成的冲煞为屋脊煞。有人也许不理解，我在这里介绍，房屋的气场是怎样形成的。房屋是为周围有了四面围成的墙及顶，才形成了房屋的气场，墙面接地引来地脉之地，随墙上升直到屋脊，由屋脊延伸的屋檐对外放气，形成对其他建筑物的对射，一般情况下对人对事不利。
化解方法：可用山海镇或用圆形铁板将屋檐煞遮住来化解。
5
飞檐兽煞化解法
凡阳宅周围有受到庙宇飞檐冲身堵称之为“飞檐兽煞”。其煞会导致生病、暗算、破财，宜破之。
化解方法：安放八卦凸境或山海镇可化解此煞。
6
电杆煞化解法
凡住宅门前或周围有电杆，即为电杆煞。该煞形成的原因主要是电磁场对人的辐射，从而带来对人健康的伤害，如果电杆多或线路多则伤害较大，生灾破财难免。
化解的方法：安放八卦凸境或山海镇化解，最好的方法是把电杆移到其他较为偏僻的地方，实在不行改变房屋的门向避免电场的直接辐射，卖掉也不是好办法，即使卖掉还是有人住的，解决不了问题，无奈的情况下就拆掉。
7
反弓煞化解法
在现代都市规划建设中，反弓煞仍然存在，说明建设规划部门还没有重视或疏忽的问题，现代部分大学建筑学设建筑风水科，就是为了弘扬解决建筑上存在的一些风水问题。
反弓煞是指马路或水路形成的局势象弓形，房宅或建筑物在弓外的即为反弓煞。反弓煞按照弓形的部位定加煞程度的大小，若居室门位于反弓煞的中央，即不出三年主人有性命之忧，为大破大耗之相。
各位在购房或砌房时切记，慎重对待之。如果不慎买下此房，也不要害怕，有化解方法。
化解之法：一是利用已开光的运财童子化解此煞很有效。二是为防破财泻运，可在反弓煞的部位安放明咒葫芦和五帝古钱，也可以用貔貅一对来破此煞。
8
树荫煞化解法
树荫煞是指房屋的采光处被树荫阻隔，形成阴森、阴冷过重的煞气。
阴气过重对人健康不利，对人运程有一定影响，
化解的方法：一是砍掉部分树木采阳采光，二是在此基础上增加室内的照明，三是安放铜龙或山海镇化解，可解之。
9
剪刀煞化解法
凡阳宅位于三叉路口其开口的角度小于直角的均称之为剪刀煞。
剪刀煞形似剪刀，而房屋位于刀口之间，故其势于房主不利，宜解之。
化解方法：一是以门向 避开路向，二是在形煞处安放泰山石敢当或山海镇，三是缓延引一条通往房屋的路，忌直冲。第四才是引用树木的栽种来破其形煞方安。
10
蜈蚣煞化解法
所谓“蜈蚣煞”就是安装在住宅周围的电线、铁丝、水管，远看有如蜈蚣或百虫一样，此煞在我们过去的旧宅周围甚多，而目前随着市场规则建设园林化、规范化，这些现象日渐减少，尽管如此，我还是要将古老智慧的结晶传给大家，希避之。
如遇此煞可安放铜公鸡或木雕公鸡一只，以镇之，切注不宜多放。
11
天堑煞化解法
凡住宅或厂房对面的两幢楼房形成的弄子正对，若对面的楼房高称之为天堑煞，若矮称之为穿弄煞。
天堑煞的形势是由于两幢楼房很高，中间弄子狭小故称之。
化解的方法：一是安放铜马，二是大铜钱或五帝线，三是安放一对麒麟或山海镇化解此煞可宝平安。
12
白虎煞化解法
在风水学中有“左青龙，右白虎，前朱雀，后玄武”之说，并定左青龙在东、右白虎在西、前朱雀在南、后玄武在北。可见白虎煞在西方，假如坐北朝南的房子，白虎位在西方固然；假如座南朝北的房子，白虎位在哪里呢？我认为，还是要按照“左青龙，右白虎”的原理变化，白虎位在东方。
白虎煞是指右上方的住房或住宅住宅楼或商业楼有兴建或拆除东土的情况。此煞轻则给人情绪不稳之感，重则伤人，宜慎之。
化解方法：在受冲煞之处墙边安放两个五帝白玉或五帝钱。若此处12时犯流年凶星煞，则需安一对麒麟或明咒葫芦。
13
凹风煞化解法
凡阳宅周围似“凹槽”情形的，称之为凹风煞。这种情形目前不为多见。若见一排房宅中有凹进去的人家，就是有凹风煞了，此害危害程度的大小取决于凹进去的深度。
化解之法：多用山海镇。
14
探头煞化解法
凡人家房屋前方或背后屋宅凸出，像个人头一样探出，称之为探头煞。此煞容易出现家庭不和睦等现象。
化解方法：可用山海镇，也可拆除。
15
壁刀煞化解法
凡住宅前面或周围的大楼，和本宅平行，造成山墙边正对且直冲自己的住宅，此即壁刀煞。
有此煞不利于家内气场的稳定，可用凸镜或山海镇化解。
16
官帽煞化解法
官帽煞其形状像古代做官的帽子，现实生活中民间较多，其实说白了，就是住宅（不管是平房还是楼层）均比左邻右舍高，民间有点俗话，叫“一担挑”很吃力，其实就是官帽煞。
17
无尾巷化解法
无尾巷就是房宅居住在死巷内，因道路不通，易集秽气无法生旺纳财。且对身体有害。所以既不适合开店，也不适合住房。
化解的方法：可在屋前安放一面山海镇或在住宅的青龙边安放三只铜龙来作化解。
18
接披煞化解法
凡阳宅的前后左右加盖小屋，即接披煞。此煞给人以重负荷感觉，易疲劳。
化解的方法：一是速拆除。若要扩建宜平整盖起，才不至于破坏气场，二是用36枚古钱镇之可解。
19
烟囱煞化解法
阳宅周围有高大烟囱者不吉，尤其烟囱不宜在住宅的西北方或东南方。除废气污染外，气流回旋影响家宅气场不稳。此煞对人健康有害，可用山海镇或八卦凸镜化解。
20
三角煞化解法
住宅前面或周围的大楼，如出现三角形状的建筑物，即称之为三角煞。其危害是使人脾气暴燥。
化解的方法：一是安放风铃；二是安放八卦凸镜化解。
21
路桥煞化解法
住宅前如有高架桥或是路桥阻拦，财运不济。
化解方法：正对路桥安放一面山海镇或貔貅来化解。
22
污水煞化解法
凡阳宅周围紧邻臭沟、臭河、公厕、污水、垃圾箱、焚化炉、消毒柜等发出臭味，令人作呕，即为污水煞。
此煞对健康绝对有害。
化解方法：水沟加盖、污水清理、栽植绿化，打扫厕所，以主意消毒、卫生、除污秽、降异味为原则。
23
倾斜煞化解法
倾斜煞为阳宅门前的道路呈倾斜之势，既不利于出行，也不利于财运。
化解方法:在屋前安放五帝钱七枚，呈七星状对准高或安放两只麒麟镇之。
24
殡仪煞化解法
凡住殡仪馆附近或开展殡仪服务的，即为殡仪煞。因阴气过重，对人有影响。
化解方法：安放山海镇或八卦化解。
25
坟墓煞化解法
凡阳宅紧邻坟墓，阴邪之气过重，对能发阴财的人来说是有暂时的利益，因果回极关系。但对绝大多数正常的人不利，会产生意外消沉、生灾成疾、阴邪怪异之事。
化解犯法：在宅内安放青龙以加强宅内阳气，并点上长明灯即可化解。
26
孤阳煞化解法
凡住宅周围有变电所、油库、锅炉房等均为孤阳煞。
孤阳煞不仅有异味而且对人没有安全感，使人有易冲动、易出事的情形。
化解方法：将已开光的木葫芦和八卦挂在受煞方的墙上。也可用七枚古钱顺时针钉在墙上。
27
地道煞化解法
所谓地道煞就是地下通道产生的煞气。凡阳宅面前有地下通道或地下停车场出入口，对财运、健康均有很大的影响；如居住在地道口或地下停车场出入口上方，必将败财并且影响健康。
化解方法:一是用山海镇往下斜照来化解。二是在地道口安放一对镇宅铜（石）狮子。三是在住宅周边平均安放36枚古钱来化解。
28
门梯煞化解法
门梯煞就是住宅的大门与楼梯、电梯正对所产生的煞气。
化解方法：用水晶球于家内，同时在门槛内安放一组五帝钱来化解，或在进门处用屏风隔开安可。
29
十字煞化解法
凡住宅周边有教堂的一定要警惕十字煞的危害 ，其凶煞不下于庙宇对人产生的影响。如精神颓废、意志消沉等即此所为。
化解方法：安放一山海镇或一对麒麟正对十字煞方向。
30
柳荫煞化解法
柳荫煞在地理风水上称为桃花煞。人们通常将杨柳栽种在住宅前后有河的河边上，而现在更多的是栽种在公园的河边。如栽在住宅前后，那就是犯了桃花煞。会使此宅的夫妻之间不和睦或出现第三者的情况。
化解方法：一是用山海镇对住，二是将杨柳移光。
内容导读
很多人购房都是根据自己的感觉和经济实力来确定楼层的，并不懂得什么风水原理，不知道楼层是否适合于自己，多数请过风水先生看过，有的请了以后还是觉得家庭不稳定，总怀疑房子风水有问题。因此，我在这里向大家介绍关于选择楼层常见的风水问题及化解方法，包括五行相克化解法、风水冲煞防范法、环境布置调整法、实在无奈搬迁法这四种化解的方法及房宅的朝向与门向不适、人居不适宜的房宅所产生的影响。
第一节、五行相克化解法
本段说明二种相克因素，一是人与人（主要是家人，接触频繁）之间的五行气场相冲相克，二是人与居室的正门（主门）之间五行不合产生的冲克问题。
首先，了解自己的五行，其次了解居室正门的五行，两者比较即可。
计算本人或他人的五行公式：
男性：（100－出生年）÷9余数即五行属性；
女性:（出生年－4）÷9余数即该五行属性。
居室正门的五行按九宫八卦所在的位置识别五行。
在弄清人与居室五行相生相克的基础上，对相克情况，运用太极气场相生原理，将相冲之气场化解为顺应气场为人所用。如果自己掌握不了此法，在这里可以为你指导化解。我要提醒大家，你居平房、套房、别墅，只要正门的五行与你（户主）的五行相生，财运事业肯定不会差的；反之门主相克，若不化解，肯定会给你带来厄运。
第二节、风水冲煞防范法
1
穿堂煞化解法
穿堂煞也叫穿堂风，形成的原因是大门与后门一线，中间并无隔墙，此煞危害甚多，一是不关财，二是对健康不利，三是家中口舌较重等。
化解的方法：主要是根据风水学“聚风藏气”雷电原理应用之，可避灾旺财。一是将后门左移或右移不在一线，二是在此基础上，前后距离较长的话可用隔断、屏风或砌墙的方法，让风势进层后缓、流通。
2
路冲煞化解法
路冲煞是住宅前一条直路，直冲大门或宅之前方。若冲居宅的周围部位也为害，所被冲的位置反映了代表着人或事的不幸。危害最大的就是直冲正门，且路越小越长，其中煞力越大，其主人的健康、运势会遭到威胁。
化解的方法：安放“八卦境”或“山海镇”、“泰山石敢当”来化解，大门口轻易的不要安放石狮、貔貅、麒麟等。
3
巷冲煞化解法
巷冲与路冲所形成的煞气危害相同，但比路冲煞更为严重，对居室主人健康绝对不利，宜解之。
化解的方法：安放八卦于门上，另设泰山石敢当于门侧或在门前1m处埋水晶球解之方安。
4
屋脊煞化解法
凡房前屋后呈直角丁字走形的，其屋脊形成的冲煞为屋脊煞。有人也许不理解，我在这里介绍，房屋的气场是怎样形成的。房屋是为周围有了四面围成的墙及顶，才形成了房屋的气场，墙面接地引来地脉之地，随墙上升直到屋脊，由屋脊延伸的屋檐对外放气，形成对其他建筑物的对射，一般情况下对人对事不利。
化解方法：可用山海镇或用圆形铁板将屋檐煞遮住来化解。
5
飞檐兽煞化解法
凡阳宅周围有受到庙宇飞檐冲身堵称之为“飞檐兽煞”。其煞会导致生病、暗算、破财，宜破之。
化解方法：安放八卦凸境或山海镇可化解此煞。
6
电杆煞化解法
凡住宅门前或周围有电杆，即为电杆煞。该煞形成的原因主要是电磁场对人的辐射，从而带来对人健康的伤害，如果电杆多或线路多则伤害较大，生灾破财难免。
化解的方法：安放八卦凸境或山海镇化解，最好的方法是把电杆移到其他较为偏僻的地方，实在不行改变房屋的门向避免电场的直接辐射，卖掉也不是好办法，即使卖掉还是有人住的，解决不了问题，无奈的情况下就拆掉。
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反弓煞化解法
在现代都市规划建设中，反弓煞仍然存在，说明建设规划部门还没有重视或疏忽的问题，现代部分大学建筑学设建筑风水科，就是为了弘扬解决建筑上存在的一些风水问题。
反弓煞是指马路或水路形成的局势象弓形，房宅或建筑物在弓外的即为反弓煞。反弓煞按照弓形的部位定加煞程度的大小，若居室门位于反弓煞的中央，即不出三年主人有性命之忧，为大破大耗之相。
各位在购房或砌房时切记，慎重对待之。如果不慎买下此房，也不要害怕，有化解方法。
化解之法：一是利用已开光的运财童子化解此煞很有效。二是为防破财泻运，可在反弓煞的部位安放明咒葫芦和五帝古钱，也可以用貔貅一对来破此煞。
8
树荫煞化解法
树荫煞是指房屋的采光处被树荫阻隔，形成阴森、阴冷过重的煞气。
阴气过重对人健康不利，对人运程有一定影响，
化解的方法：一是砍掉部分树木采阳采光，二是在此基础上增加室内的照明，三是安放铜龙或山海镇化解，可解之。
9
剪刀煞化解法
凡阳宅位于三叉路口其开口的角度小于直角的均称之为剪刀煞。
剪刀煞形似剪刀，而房屋位于刀口之间，故其势于房主不利，宜解之。
化解方法：一是以门向 避开路向，二是在形煞处安放泰山石敢当或山海镇，三是缓延引一条通往房屋的路，忌直冲。第四才是引用树木的栽种来破其形煞方安。
10
蜈蚣煞化解法
所谓“蜈蚣煞”就是安装在住宅周围的电线、铁丝、水管，远看有如蜈蚣或百虫一样，此煞在我们过去的旧宅周围甚多，而目前随着市场规则建设园林化、规范化，这些现象日渐减少，尽管如此，我还是要将古老智慧的结晶传给大家，希避之。
如遇此煞可安放铜公鸡或木雕公鸡一只，以镇之，切注不宜多放。
11
天堑煞化解法
凡住宅或厂房对面的两幢楼房形成的弄子正对，若对面的楼房高称之为天堑煞，若矮称之为穿弄煞。
天堑煞的形势是由于两幢楼房很高，中间弄子狭小故称之。
化解的方法：一是安放铜马，二是大铜钱或五帝线，三是安放一对麒麟或山海镇化解此煞可宝平安。
12
白虎煞化解法
在风水学中有“左青龙，右白虎，前朱雀，后玄武”之说，并定左青龙在东、右白虎在西、前朱雀在南、后玄武在北。可见白虎煞在西方，假如坐北朝南的房子，白虎位在西方固然；假如座南朝北的房子，白虎位在哪里呢？我认为，还是要按照“左青龙，右白虎”的原理变化，白虎位在东方。
白虎煞是指右上方的住房或住宅住宅楼或商业楼有兴建或拆除东土的情况。此煞轻则给人情绪不稳之感，重则伤人，宜慎之。
化解方法：在受冲煞之处墙边安放两个五帝白玉或五帝钱。若此处12时犯流年凶星煞，则需安一对麒麟或明咒葫芦。
13
凹风煞化解法
凡阳宅周围似“凹槽”情形的，称之为凹风煞。这种情形目前不为多见。若见一排房宅中有凹进去的人家，就是有凹风煞了，此害危害程度的大小取决于凹进去的深度。
化解之法：多用山海镇。
14
探头煞化解法
凡人家房屋前方或背后屋宅凸出，像个人头一样探出，称之为探头煞。此煞容易出现家庭不和睦等现象。
化解方法：可用山海镇，也可拆除。
15
壁刀煞化解法
凡住宅前面或周围的大楼，和本宅平行，造成山墙边正对且直冲自己的住宅，此即壁刀煞。
有此煞不利于家内气场的稳定，可用凸镜或山海镇化解。
16
官帽煞化解法
官帽煞其形状像古代做官的帽子，现实生活中民间较多，其实说白了，就是住宅（不管是平房还是楼层）均比左邻右舍高，民间有点俗话，叫“一担挑”很吃力，其实就是官帽煞。
17
无尾巷化解法
无尾巷就是房宅居住在死巷内，因道路不通，易集秽气无法生旺纳财。且对身体有害。所以既不适合开店，也不适合住房。
化解的方法：可在屋前安放一面山海镇或在住宅的青龙边安放三只铜龙来作化解。
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接披煞化解法
凡阳宅的前后左右加盖小屋，即接披煞。此煞给人以重负荷感觉，易疲劳。
化解的方法：一是速拆除。若要扩建宜平整盖起，才不至于破坏气场，二是用36枚古钱镇之可解。
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烟囱煞化解法
阳宅周围有高大烟囱者不吉，尤其烟囱不宜在住宅的西北方或东南方。除废气污染外，气流回旋影响家宅气场不稳。此煞对人健康有害，可用山海镇或八卦凸镜化解。
20
三角煞化解法
住宅前面或周围的大楼，如出现三角形状的建筑物，即称之为三角煞。其危害是使人脾气暴燥。
化解的方法：一是安放风铃；二是安放八卦凸镜化解。
21
路桥煞化解法
住宅前如有高架桥或是路桥阻拦，财运不济。
化解方法：正对路桥安放一面山海镇或貔貅来化解。
22
污水煞化解法
凡阳宅周围紧邻臭沟、臭河、公厕、污水、垃圾箱、焚化炉、消毒柜等发出臭味，令人作呕，即为污水煞。
此煞对健康绝对有害。
化解方法：水沟加盖、污水清理、栽植绿化，打扫厕所，以主意消毒、卫生、除污秽、降异味为原则。
23
倾斜煞化解法
倾斜煞为阳宅门前的道路呈倾斜之势，既不利于出行，也不利于财运。
化解方法:在屋前安放五帝钱七枚，呈七星状对准高或安放两只麒麟镇之。
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殡仪煞化解法
凡住殡仪馆附近或开展殡仪服务的，即为殡仪煞。因阴气过重，对人有影响。
化解方法：安放山海镇或八卦化解。
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坟墓煞化解法
凡阳宅紧邻坟墓，阴邪之气过重，对能发阴财的人来说是有暂时的利益，因果回极关系。但对绝大多数正常的人不利，会产生意外消沉、生灾成疾、阴邪怪异之事。
化解犯法：在宅内安放青龙以加强宅内阳气，并点上长明灯即可化解。
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孤阳煞化解法
凡住宅周围有变电所、油库、锅炉房等均为孤阳煞。
孤阳煞不仅有异味而且对人没有安全感，使人有易冲动、易出事的情形。
化解方法：将已开光的木葫芦和八卦挂在受煞方的墙上。也可用七枚古钱顺时针钉在墙上。
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地道煞化解法
所谓地道煞就是地下通道产生的煞气。凡阳宅面前有地下通道或地下停车场出入口，对财运、健康均有很大的影响；如居住在地道口或地下停车场出入口上方，必将败财并且影响健康。
化解方法:一是用山海镇往下斜照来化解。二是在地道口安放一对镇宅铜（石）狮子。三是在住宅周边平均安放36枚古钱来化解。
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门梯煞化解法
门梯煞就是住宅的大门与楼梯、电梯正对所产生的煞气。
化解方法：用水晶球于家内，同时在门槛内安放一组五帝钱来化解，或在进门处用屏风隔开安可。
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十字煞化解法
凡住宅周边有教堂的一定要警惕十字煞的危害 ，其凶煞不下于庙宇对人产生的影响。如精神颓废、意志消沉等即此所为。
化解方法：安放一山海镇或一对麒麟正对十字煞方向。
30
柳荫煞化解法
柳荫煞在地理风水上称为桃花煞。人们通常将杨柳栽种在住宅前后有河的河边上，而现在更多的是栽种在公园的河边。如栽在住宅前后，那就是犯了桃花煞。会使此宅的夫妻之间不和睦或出现第三者的情况。
化解方法：一是用山海镇对住，二是将杨柳移光。
能源（城乡配电）领域项目收益专项债券申报要点
作者：孔祯中建政研政府投融资研究中心 助理研究员
碳达峰和碳中和是目前国家发力最主要的方向之一，构建绿色能源体系则是落地的重要一环。城乡配电是国民经济和社会发展的重要公共基础设施。最近几年城乡配电网建设持续增加投入，城乡配电网发展取得显著成效，但用电水平相对国际先进水平仍有差距，城乡区域发展不平衡，供电质量仍需改善。加大专项债券融资方式对配电网项目建设的支持力度，以满足用电需求、提高供电质量、推进转型升级，进一步提升新能源接纳能力，服务经济社会发展。我国目前城乡电网的建设滞后电源建设和负荷的发展，电网有电送不进、供不出、用不上的现象非常严重，现有城乡电网已成为制约用电市场进一步扩大的瓶颈，影响国民经济的发展，加速城乡电网建设与改造已是当前的急迫任务。
通过配电网建设改造，使中心城市（区）智能化建设和应用水平⼤幅提高，供电质量达到国际先进水平；城镇地区供电能⼒和供电安全水平显著提升，有效提高供电可靠性；乡村地区电网薄弱等问题得到有效解决，切实保障农业和民生用电。构建城乡统筹、安全可靠、经济⾼效、技术先进、环境友好、与小康社会相适应的现代配电网。
为进一步落实能源（城乡配电）领域项目用好地方政府专项债券，加快推进能源（城乡配电）领域项目落地实施，扩大有效投资，本文结合中建政研提供的咨询服务项目，梳理能源（城乡配电）领域项目相关政策脉络及实操过程中的重点事项，为能源（城乡配电）领域项目申报专项债工作提供支持。
一、我国城乡电网发展中存在的主要问题
1.高压网架脆弱且中低压配电网容量不足
随着近几年国民经济的发展，第三产业迅速崛起，人民生活水平逐步提高，现代化家用电器大量使用，使原来就滞后电源建设的城乡电网不适应用电负荷迅速增长的要求。虽然城乡电网的建设有了很大发展，但仍然存在不少问题，有的大城市电源不足、电源可靠性不够，高压网架脆弱，没有构成高压双环网，一个方向电源线路停电会造成城市地区较大范围停电。有的大城市负荷密度高，输电线路短，短路容量高，以至分母线运行，或者高低压电磁环网运行。
2.供电可靠性不高
一些配电网设备陈旧、老化、小截面架空裸线、高耗能或薄绝缘变压器、裂化老化水泥杆等还大量存在。因为配电网设备陈旧，使得供电质量差，故障频发。配电网自动化程度低，切除故障时间慢，恢复供电时间长，供电可靠性不高。
3.线损率高
电力能源在传输过程中，极易受到人为和外界环境的影响，导致电能输送、管制、分派等环节产生一定的电能损耗。目前一些城市还有一些高耗能变压器在运行，存量电网标准偏低，导线细，与城市负荷密度快速增长不适应，许多电网无功补偿仍然不足，调节手段落后，导致现有电网传输线损率高。在偏远地区，供电线路长，损耗过多，导致电压偏低，负载不能正常工作。
4.居民住宅供电系统设计标准低
城市电网的主要用户是城市居民住宅，而一些老旧居民住宅由于建设年限久，建设标准低，不适应现代家电的负荷大量增加的需要，用电高峰期时烧断熔断器或者接户线故障造成居民停电现象时有发生，严重制约居民供电系统的发展。
5. 农村电网结构薄弱
农村电网多为辐射型网络，环网用得较少，负荷的转移能力较差，事故、检修的停电范围较大，供电可靠性较低。在很多的供电区域采用的是单回路、单主变的供电方式，转供电能力差。由于各地发展不平衡，在经济相对较落后的地区，新设备主要用于变电所之中，而对于事故多发的户外配电线路并没有太大的改变。许多线路架设时间早，供电半径过长、技术水平低、设备老化严重、安全可靠性较差、线路损耗大、电能质量差、布局严重不合理等问题，有的线路上带有多台变压器，负荷分布不合理，常因一个用户故障导致整个线路停电。线路交叉跨越多，影响配电线路的安全经济可靠运行，大部分农村电网缺乏一个统一的规划。
农民户内线整改与农网改造不同步，安全用电受到威胁，用电量增长受到限制：大部分农户户内配电线普遍存在截面偏小，接线混乱，导线使用多年绝缘老化破损的现象，深入调查发现有些农户甚至用胶质线和花线当作主配电线，一旦用上较大容量的家用电器，导线过流发热是必然的。在保护设施上，许多农户无闸刀开关，只在进户线安装一只熔丝盒。由于安全用电得不到保证，因此发展农村用电市场，提高农村用电量的目标就难以实现
二、项目建设内容及申报要点
建设内容：主要包括输配电网改造，电力线路迁改，线路入地及相关配电室、变电站、输配电设备等配套设施，城区/老旧小区/园区增量电网，电力管廊等。能源项目覆盖区域广且散，可以单独实施或者与市政与产业园基础设施相结合进行整体优化改造。
申报要点：申报地方政府专项债券需要具备的条件为具有一定收益的公益性项目，在筛选及谋划项目时，需把握政府投资项目的建设内容兼具一定的收益性。对于产业类项目或者市场化运作的项目，则不适宜放到政府投资项目中来。
四、项目参与主体
能源（城乡配电）领域项目申请专项债券资金时的申报主体一般为县级及以上城乡电网主管部门。负责组织编制专项债券申报工作，包括组织项目筛选、谋划、项目建议书及可行性研究报告的编制及评审、前期手续及批复件的办理、实施方案、财务评估报告、法律意见书、绩效评估报告等的编制等。
五、能源（城乡配电）领域专项债谋划建议
1.提前谋划，做好项目储备
结合地方政府建设需求，提前谋划项目，做好项目筛选储备工作，按照“资金跟着项目走、项目跟着规划走”的定位，实现“发得出去、用得好、还得起”的目标，结合专项债额度优先支持手续完备、前期工作准备充分的项目的要求，留取充足的时间办理项目相关批复手续，做好项目发行及开工前的准备工作。
2.明确建设内容，明确与丰富还款来源
建议在谋划能源（城乡配电）领域项目时，结合城乡电网的改造，丰富项目的建设内容与收益来源，结合项目的基础收入（如增量电费收入等），使项目具备申请专项债券的条件，使项目收益足够偿还专项债券的还本付息。
3.单独或整体优化实施项目
对供电收入能覆盖全部本息的项目，可以采用单一项目申报地方政府专项债券，亦可与其他领域无收益项目打包实施；对于收益不足的能源类项目，可以考虑将项目与其他领域项目一起包装。如城乡电网+老旧小区改造、园区基础设施+园区电网改造、农村人居环境提升+农村电网改造。
4.采用专项债做资本金+市场化配套融资
城乡电网属于符合条件的领域，以省份为单位，专项债券资金用于项目资本金的规模占该省份专项债券规模的比例上限25%，
5.延伸项目建设内容
因地制宜采取电网延伸和光伏、风电、小水电、储能、充电等相关设施建设内容，充分发挥专项债券作用，加大城市与农村配电网建设与改造力度，提高电力普遍服务水平。
六、结语
围绕做好碳达峰、碳中和工作，能源系统面临全新变革需要，迫切要求进一步增强科技创新引领和战略支撑作用，全面提高能源产业基础高级化和产业链现代化水平。围绕新型工业化、城镇化、农业现代化和美丽乡村建设，立足稳增长、调结构、促改革、惠民生，以满足用电需求、提高供电质量、促进智能互联为目标，坚持统一规划、统一标准，着力解决配电网薄弱问题，提高新能源接纳能力，推动装备提升与科技创新，加快建设现代配电网络设施与服务体系，为全面建成小康社会宏伟目标提供有力保障。
专项债券是适应我国特定发展阶段和管理体制的投融资方式，正在逐步成为地方政府公益类项目投融资的主渠道，针对具体项目的属性和运作方式，精准定向确定专项债券融资的合理使用模式，建设城乡统筹、安全可靠、经济高效、技术先进、环境友好的配电网络设施和服务体系一举多得，既能够保障民生、拉动投资，又能够带动制造业水平提升，为适应能源互联提供有力支撑，对于稳增长、促改革、调结构、惠民生具有重要意义。
截至目前，北京中建政研信息咨询中心可以牵头完成项目实施方案、财评报告、法律意见书的编制，已发行政府专项债券项目1500余个，发行额度高达1800亿，项目总投资高达8000亿元；编制《可行性研究报告》300余个，提供绩效管理服务项目100余个；组织政策解读及项目谋划培训300余场次，服务项目领域涉及交通（铁路、机场、水运、停车场、客运枢纽等），能源（天然气、电网），农、林、水利（乡村振兴、水库、水利配套设施等），生态环保（流域生态治理、河湖综合治理、污水处理、湿地公园等），社会事业（医疗卫生、教育、旅游、养老），市政设施（供水、供热、供气、综合管廊等），园区基础设施（孵化器、标准化厂房等），冷链物流，社会保障（老旧小区改造，棚户区改造、保障性租赁住房），新基建（智慧城市、充电桩等）等多个项目类型。
作者：孔祯中建政研政府投融资研究中心 助理研究员
碳达峰和碳中和是目前国家发力最主要的方向之一，构建绿色能源体系则是落地的重要一环。城乡配电是国民经济和社会发展的重要公共基础设施。最近几年城乡配电网建设持续增加投入，城乡配电网发展取得显著成效，但用电水平相对国际先进水平仍有差距，城乡区域发展不平衡，供电质量仍需改善。加大专项债券融资方式对配电网项目建设的支持力度，以满足用电需求、提高供电质量、推进转型升级，进一步提升新能源接纳能力，服务经济社会发展。我国目前城乡电网的建设滞后电源建设和负荷的发展，电网有电送不进、供不出、用不上的现象非常严重，现有城乡电网已成为制约用电市场进一步扩大的瓶颈，影响国民经济的发展，加速城乡电网建设与改造已是当前的急迫任务。
通过配电网建设改造，使中心城市（区）智能化建设和应用水平⼤幅提高，供电质量达到国际先进水平；城镇地区供电能⼒和供电安全水平显著提升，有效提高供电可靠性；乡村地区电网薄弱等问题得到有效解决，切实保障农业和民生用电。构建城乡统筹、安全可靠、经济⾼效、技术先进、环境友好、与小康社会相适应的现代配电网。
为进一步落实能源（城乡配电）领域项目用好地方政府专项债券，加快推进能源（城乡配电）领域项目落地实施，扩大有效投资，本文结合中建政研提供的咨询服务项目，梳理能源（城乡配电）领域项目相关政策脉络及实操过程中的重点事项，为能源（城乡配电）领域项目申报专项债工作提供支持。
一、我国城乡电网发展中存在的主要问题
1.高压网架脆弱且中低压配电网容量不足
随着近几年国民经济的发展，第三产业迅速崛起，人民生活水平逐步提高，现代化家用电器大量使用，使原来就滞后电源建设的城乡电网不适应用电负荷迅速增长的要求。虽然城乡电网的建设有了很大发展，但仍然存在不少问题，有的大城市电源不足、电源可靠性不够，高压网架脆弱，没有构成高压双环网，一个方向电源线路停电会造成城市地区较大范围停电。有的大城市负荷密度高，输电线路短，短路容量高，以至分母线运行，或者高低压电磁环网运行。
2.供电可靠性不高
一些配电网设备陈旧、老化、小截面架空裸线、高耗能或薄绝缘变压器、裂化老化水泥杆等还大量存在。因为配电网设备陈旧，使得供电质量差，故障频发。配电网自动化程度低，切除故障时间慢，恢复供电时间长，供电可靠性不高。
3.线损率高
电力能源在传输过程中，极易受到人为和外界环境的影响，导致电能输送、管制、分派等环节产生一定的电能损耗。目前一些城市还有一些高耗能变压器在运行，存量电网标准偏低，导线细，与城市负荷密度快速增长不适应，许多电网无功补偿仍然不足，调节手段落后，导致现有电网传输线损率高。在偏远地区，供电线路长，损耗过多，导致电压偏低，负载不能正常工作。
4.居民住宅供电系统设计标准低
城市电网的主要用户是城市居民住宅，而一些老旧居民住宅由于建设年限久，建设标准低，不适应现代家电的负荷大量增加的需要，用电高峰期时烧断熔断器或者接户线故障造成居民停电现象时有发生，严重制约居民供电系统的发展。
5. 农村电网结构薄弱
农村电网多为辐射型网络，环网用得较少，负荷的转移能力较差，事故、检修的停电范围较大，供电可靠性较低。在很多的供电区域采用的是单回路、单主变的供电方式，转供电能力差。由于各地发展不平衡，在经济相对较落后的地区，新设备主要用于变电所之中，而对于事故多发的户外配电线路并没有太大的改变。许多线路架设时间早，供电半径过长、技术水平低、设备老化严重、安全可靠性较差、线路损耗大、电能质量差、布局严重不合理等问题，有的线路上带有多台变压器，负荷分布不合理，常因一个用户故障导致整个线路停电。线路交叉跨越多，影响配电线路的安全经济可靠运行，大部分农村电网缺乏一个统一的规划。
农民户内线整改与农网改造不同步，安全用电受到威胁，用电量增长受到限制：大部分农户户内配电线普遍存在截面偏小，接线混乱，导线使用多年绝缘老化破损的现象，深入调查发现有些农户甚至用胶质线和花线当作主配电线，一旦用上较大容量的家用电器，导线过流发热是必然的。在保护设施上，许多农户无闸刀开关，只在进户线安装一只熔丝盒。由于安全用电得不到保证，因此发展农村用电市场，提高农村用电量的目标就难以实现
二、项目建设内容及申报要点
建设内容：主要包括输配电网改造，电力线路迁改，线路入地及相关配电室、变电站、输配电设备等配套设施，城区/老旧小区/园区增量电网，电力管廊等。能源项目覆盖区域广且散，可以单独实施或者与市政与产业园基础设施相结合进行整体优化改造。
申报要点：申报地方政府专项债券需要具备的条件为具有一定收益的公益性项目，在筛选及谋划项目时，需把握政府投资项目的建设内容兼具一定的收益性。对于产业类项目或者市场化运作的项目，则不适宜放到政府投资项目中来。
四、项目参与主体
能源（城乡配电）领域项目申请专项债券资金时的申报主体一般为县级及以上城乡电网主管部门。负责组织编制专项债券申报工作，包括组织项目筛选、谋划、项目建议书及可行性研究报告的编制及评审、前期手续及批复件的办理、实施方案、财务评估报告、法律意见书、绩效评估报告等的编制等。
五、能源（城乡配电）领域专项债谋划建议
1.提前谋划，做好项目储备
结合地方政府建设需求，提前谋划项目，做好项目筛选储备工作，按照“资金跟着项目走、项目跟着规划走”的定位，实现“发得出去、用得好、还得起”的目标，结合专项债额度优先支持手续完备、前期工作准备充分的项目的要求，留取充足的时间办理项目相关批复手续，做好项目发行及开工前的准备工作。
2.明确建设内容，明确与丰富还款来源
建议在谋划能源（城乡配电）领域项目时，结合城乡电网的改造，丰富项目的建设内容与收益来源，结合项目的基础收入（如增量电费收入等），使项目具备申请专项债券的条件，使项目收益足够偿还专项债券的还本付息。
3.单独或整体优化实施项目
对供电收入能覆盖全部本息的项目，可以采用单一项目申报地方政府专项债券，亦可与其他领域无收益项目打包实施；对于收益不足的能源类项目，可以考虑将项目与其他领域项目一起包装。如城乡电网+老旧小区改造、园区基础设施+园区电网改造、农村人居环境提升+农村电网改造。
4.采用专项债做资本金+市场化配套融资
城乡电网属于符合条件的领域，以省份为单位，专项债券资金用于项目资本金的规模占该省份专项债券规模的比例上限25%，
5.延伸项目建设内容
因地制宜采取电网延伸和光伏、风电、小水电、储能、充电等相关设施建设内容，充分发挥专项债券作用，加大城市与农村配电网建设与改造力度，提高电力普遍服务水平。
六、结语
围绕做好碳达峰、碳中和工作，能源系统面临全新变革需要，迫切要求进一步增强科技创新引领和战略支撑作用，全面提高能源产业基础高级化和产业链现代化水平。围绕新型工业化、城镇化、农业现代化和美丽乡村建设，立足稳增长、调结构、促改革、惠民生，以满足用电需求、提高供电质量、促进智能互联为目标，坚持统一规划、统一标准，着力解决配电网薄弱问题，提高新能源接纳能力，推动装备提升与科技创新，加快建设现代配电网络设施与服务体系，为全面建成小康社会宏伟目标提供有力保障。
专项债券是适应我国特定发展阶段和管理体制的投融资方式，正在逐步成为地方政府公益类项目投融资的主渠道，针对具体项目的属性和运作方式，精准定向确定专项债券融资的合理使用模式，建设城乡统筹、安全可靠、经济高效、技术先进、环境友好的配电网络设施和服务体系一举多得，既能够保障民生、拉动投资，又能够带动制造业水平提升，为适应能源互联提供有力支撑，对于稳增长、促改革、调结构、惠民生具有重要意义。
截至目前，北京中建政研信息咨询中心可以牵头完成项目实施方案、财评报告、法律意见书的编制，已发行政府专项债券项目1500余个，发行额度高达1800亿，项目总投资高达8000亿元；编制《可行性研究报告》300余个，提供绩效管理服务项目100余个；组织政策解读及项目谋划培训300余场次，服务项目领域涉及交通（铁路、机场、水运、停车场、客运枢纽等），能源（天然气、电网），农、林、水利（乡村振兴、水库、水利配套设施等），生态环保（流域生态治理、河湖综合治理、污水处理、湿地公园等），社会事业（医疗卫生、教育、旅游、养老），市政设施（供水、供热、供气、综合管廊等），园区基础设施（孵化器、标准化厂房等），冷链物流，社会保障（老旧小区改造，棚户区改造、保障性租赁住房），新基建（智慧城市、充电桩等）等多个项目类型。
中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
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