负债过高该不该以贷养贷？
做为刚刚协商好的一名高额负债者的建议：
负债过高每个月所赚到的米有可能都不足以去还利息，只能通过拆东墙 补西壁的方式苟延残喘一段时间，每个月还最低进去，完全是作死，高额的罚息压的你喘不过气
我负债60多万，每个月还最低还款，两个月的时间从61万直接上升到64万，多了足足3万，而且还不包括我之前还进去的金额！仔细算了一笔账，觉得没有必要在保留自己的征信，开始全面逾期之路
我不是通过自己协商的，花了些米委托给他人协商的，费用还可以吧，咨询了十几家，他的收费在我的预算当中
前面每天也害怕接到催收的电话，害怕被执行，害怕被爆通讯录，算是比较幸运，在这些没有遇到的情况下协商好
我不打算向家里人坦白，自己造的孽自己来扛，
加油负债人
做为刚刚协商好的一名高额负债者的建议：
负债过高每个月所赚到的米有可能都不足以去还利息，只能通过拆东墙 补西壁的方式苟延残喘一段时间，每个月还最低进去，完全是作死，高额的罚息压的你喘不过气
我负债60多万，每个月还最低还款，两个月的时间从61万直接上升到64万，多了足足3万，而且还不包括我之前还进去的金额！仔细算了一笔账，觉得没有必要在保留自己的征信，开始全面逾期之路
我不是通过自己协商的，花了些米委托给他人协商的，费用还可以吧，咨询了十几家，他的收费在我的预算当中
前面每天也害怕接到催收的电话，害怕被执行，害怕被爆通讯录，算是比较幸运，在这些没有遇到的情况下协商好
我不打算向家里人坦白，自己造的孽自己来扛，
加油负债人
【淘金“坠落天使”——紫光债违约后的财富故事】汝之蜜糖，彼之砒霜。谁曾想，违约的紫光债能让抄底的投资者一年内获得数倍收益！2021年12月29日，紫光集团重整计划获表决通过。按照清偿计划，债券持有人将获得95%至100%的清偿率。
去年初，违约后的紫光债价格跌至20元附近。某机构资深投资经理秦月（化名）透露，她和她的团队就在此位置买了上千万元的紫光债，并一直持有。按照清偿计划，她们可以在较短的时间内获得数倍收益！
紫光债的财富故事，只是高收益债市场的一个缩影。历经数年发展，高收益债投资在2021年渐成气候。越来越多的投资者开始转向这个被称为“坠落天使”的投资领域淘金。
高收益，往往意味着高风险。这些或有瑕疵、或已违约的债券，何以吸引投资者沙里淘金；这些“火中取栗”的投资者又如何在高风险的领域中生存？
“坠落天使”变“天使”？
一家从事高收益债券投资的私募基金信评主管徐加胜表示：“紫光债是去年违约债市场最大的投资机会。”如果按年初的成交价，抄底机构用不到2年的时间，最终可以赚至5倍以上的收益。
成立于1993年的紫光集团是知名的企业集团，旗下拥有诸多明星企业。2020年，由于多重原因，紫光集团现金流断裂。2020年11月中旬，“17紫光集团PPN005”未能与投资人达成展期协议，成为紫光集团首只违约的债券。随后，紫光集团发行的其他债券一并停牌。
由此，这个明星企业成为市场人士口中的“坠落天使”。“坠落天使”，是指那些原来属于“投资级”以上的债券发行人，但由于公司经营状况恶化或某些特殊事件的发生，导致信用资质下降至较低的“投机级”。
紫光集团的违约轰动了市场，也很快吸引到了高收益债投资者的目光。
有着多年债务违约处置经验的秦月和她的团队，对紫光集团进行了详细的资产评估和模拟清算重整。在经过评估之后，她们通过场外交易的方式，在2021年初，以20元左右的价格大手笔买入了紫光集团的债券。
“我们当时预估，紫光集团债权回收率会在40%以上。即使考虑到时间价值，30元买入也不会亏，最差的结果就是不赚钱。”徐加胜说，他们团队的平均买入成本在30元左右。
2021年12月29日，紫光集团合并重整债权人第二次会议通过了合并重整方案。按照重整清偿方案，债权人有望获得95%至100%的清偿率。
这意味着，如果在2021年初以20元左右价格买入紫光债，并一直持有至清偿。投资者将获得95元至100元的清偿。
紫光债的财富效应，只是高收益债市场中的一个缩影。每一次信用债市场出现剧烈波动，都会让不少高收益债投资者斩获颇丰。
守朴资产总经理翟建业则捕捉到了另一次机会。他扎根债券市场十几年，运营的私募基金专门从事境内信用债投资。2020年10月末，受永煤违约事件冲击，山东魏桥债券价格大幅下挫，最低成交价跌至68元。翟建业在2020年11月以70元的价格买入山东魏桥债券19魏桥01。2021年3月，19魏桥01的价格涨回至100元附近。
当前，债券市场并未有明确的高收益债界限，但市场的共识是，收益率8%以上即为高收益债。按照此标准，Wind数据显示，截至2021年12月31日，中债估值超过8%的信用债存量为14063.19亿元。
然而，专门从事高收益债券投资资金，相较于巨大的市场供给规模，存在明显的供需失衡。翟建业认为，国内主动投资高收益债的资金规模应该在1000亿以上，但投资15%以上超高收益债券的资金可能只有两三百亿元。“银行、保险等机构基本上都不会从事该类市场的投资，主要是一些中小型券商资管和私募基金在参与高收益债市场。”翟建业说。
“沙里淘金”是门技术活
“高收益债投资就是用投行的思维链接固定收益投资”。秦月如此总结投资紫光债的经验。
回过头来看这笔交易，她觉得这是一个典型的价值投资案例。紫光集团旗下拥有大量优质资产，这是高收益债投资者们的基本判断。
抄底买入已经违约的债券，并持有到最后，在高收益债市场属于“秃鹫”行为。这类投资行为并不是高收益债投资者普遍采取的策略。
多位投资人士表示，不同类型的金融机构对风险的承受能力存在很大差异，这也会使得市场上产生许多折价买入好资产的机会。2020年初的信用债风波中，山西煤炭债就遭遇恐慌性卖出。
翟建业说，国内主流金融机构面对潜在风险往往采取“一刀切”的态度。许多债券即使有很大的兑付可能，它们也会出于声誉风险考虑折价卖出。投资的机会，也就由此产生。
实际上，各家机构高收益债投资策略各有千秋。常见的高收益债策略包括事件驱动、价值投资、刚兑信仰、不对称信息、博回收率、其他策略（多空、波段）等。
在徐加胜看来，每个策略各有优劣。毕竟高收益债策略的首要目标是追求不违约，只有消息面、基本面、价格等各方面反馈较为一致，最终才能做出投资结论。
民生证券资管事业部固定收益总部总经理杨静涛说，做高收益债投资，从根本上要做信用的深度挖掘，要看行业的景气度、企业基本面情况，要研究其到底是否可以还本付息。
“供需失衡会持续相当长时间。这是境内高收益债可以持续提供较高收益的核心因素。”翟建业说。
“常在河边走，哪有不湿鞋”
高收益的背后往往暗藏着高风险。
即使是投资紫光债这样的明星品种，也只有少数的投资者能笑到最后。
2020年2月，北大方正债券的违约打击了同为校企的紫光集团。从紫光集团的债券18紫光04交易价格看，该债券于2020年2月份开始出现折价成交，接下来几个月在50元至60元左右有相当多笔的成交。
对于这些在50元至60元“抄底”的投资者而言，坚持到最后的压力非常大。因为，2020年10月末，受永煤债违约冲击，信用债市场出现了剧烈波动。如果这些投资者在此期间卖出18紫光04就会有直接的损失。
记者了解到，有的私募基金在18紫光04价格下行到60元时开始买入，后续在50元、40元甚至30元等价位上不断补仓，但最终在25元的价格附近割肉离场。
左侧投资无法坚持到最后只是一方面。对于这些淘金者们来说，投资标的的违约才是真正让他们难受的。
“常在河边走，哪有不湿鞋”。翟建业和杨静涛都坦陈，投资高收益债券的过程中，“踩雷”的情况几乎是必然会发生的。
既然踩雷是大概率事件，那如何规避风险？“分散，分散，还是分散！”杨静涛说，他的投资组合中，高收益债的投资比重不会超过20%，单只高收益债券的投资比重不会超过2%。
翟建业则介绍，他的投资组合亦是非常分散，每个基金持仓债券往往在30只至50只，单只债券比重最高控制在10%以内。并且面对风险事件，要能果断下决心。因而，他即使偶有踩雷，但其产品收益率回撤幅度并不大。
在民生资管的信评主管张磐看来，规避好风险，还有一个重要因素就是要“管住手”。张磐认为，“高收益债投资瞄准的是贝塔收益，特别强调择时。当市场上没有好的资产之时，最好的行为就是不配置任何高收益资产。”
因为，高收益债投资与普通债券投资不同的是，普通债券投资获取的是债券的票息收入，而高收益债投资赚取的是债券本身的资本利得，“也就是债券价格回归到100元的区间收益。”
据了解，一些机构在去年一季度煤炭债中获得不菲的收益，但最后又在去年8月份的知名地产企业违约风险事件中，将此前的收益吐了回去。“虽然他们知道不能在此时投资，但是负债端方面逼着他们‘管不住手’。”张磐说。
高收益债投资不仅是对投资模型、技术、能力的考验，更是对人性的考验。
去年初，违约后的紫光债价格跌至20元附近。某机构资深投资经理秦月（化名）透露，她和她的团队就在此位置买了上千万元的紫光债，并一直持有。按照清偿计划，她们可以在较短的时间内获得数倍收益！
紫光债的财富故事，只是高收益债市场的一个缩影。历经数年发展，高收益债投资在2021年渐成气候。越来越多的投资者开始转向这个被称为“坠落天使”的投资领域淘金。
高收益，往往意味着高风险。这些或有瑕疵、或已违约的债券，何以吸引投资者沙里淘金；这些“火中取栗”的投资者又如何在高风险的领域中生存？
“坠落天使”变“天使”？
一家从事高收益债券投资的私募基金信评主管徐加胜表示：“紫光债是去年违约债市场最大的投资机会。”如果按年初的成交价，抄底机构用不到2年的时间，最终可以赚至5倍以上的收益。
成立于1993年的紫光集团是知名的企业集团，旗下拥有诸多明星企业。2020年，由于多重原因，紫光集团现金流断裂。2020年11月中旬，“17紫光集团PPN005”未能与投资人达成展期协议，成为紫光集团首只违约的债券。随后，紫光集团发行的其他债券一并停牌。
由此，这个明星企业成为市场人士口中的“坠落天使”。“坠落天使”，是指那些原来属于“投资级”以上的债券发行人，但由于公司经营状况恶化或某些特殊事件的发生，导致信用资质下降至较低的“投机级”。
紫光集团的违约轰动了市场，也很快吸引到了高收益债投资者的目光。
有着多年债务违约处置经验的秦月和她的团队，对紫光集团进行了详细的资产评估和模拟清算重整。在经过评估之后，她们通过场外交易的方式，在2021年初，以20元左右的价格大手笔买入了紫光集团的债券。
“我们当时预估，紫光集团债权回收率会在40%以上。即使考虑到时间价值，30元买入也不会亏，最差的结果就是不赚钱。”徐加胜说，他们团队的平均买入成本在30元左右。
2021年12月29日，紫光集团合并重整债权人第二次会议通过了合并重整方案。按照重整清偿方案，债权人有望获得95%至100%的清偿率。
这意味着，如果在2021年初以20元左右价格买入紫光债，并一直持有至清偿。投资者将获得95元至100元的清偿。
紫光债的财富效应，只是高收益债市场中的一个缩影。每一次信用债市场出现剧烈波动，都会让不少高收益债投资者斩获颇丰。
守朴资产总经理翟建业则捕捉到了另一次机会。他扎根债券市场十几年，运营的私募基金专门从事境内信用债投资。2020年10月末，受永煤违约事件冲击，山东魏桥债券价格大幅下挫，最低成交价跌至68元。翟建业在2020年11月以70元的价格买入山东魏桥债券19魏桥01。2021年3月，19魏桥01的价格涨回至100元附近。
当前，债券市场并未有明确的高收益债界限，但市场的共识是，收益率8%以上即为高收益债。按照此标准，Wind数据显示，截至2021年12月31日，中债估值超过8%的信用债存量为14063.19亿元。
然而，专门从事高收益债券投资资金，相较于巨大的市场供给规模，存在明显的供需失衡。翟建业认为，国内主动投资高收益债的资金规模应该在1000亿以上，但投资15%以上超高收益债券的资金可能只有两三百亿元。“银行、保险等机构基本上都不会从事该类市场的投资，主要是一些中小型券商资管和私募基金在参与高收益债市场。”翟建业说。
“沙里淘金”是门技术活
“高收益债投资就是用投行的思维链接固定收益投资”。秦月如此总结投资紫光债的经验。
回过头来看这笔交易，她觉得这是一个典型的价值投资案例。紫光集团旗下拥有大量优质资产，这是高收益债投资者们的基本判断。
抄底买入已经违约的债券，并持有到最后，在高收益债市场属于“秃鹫”行为。这类投资行为并不是高收益债投资者普遍采取的策略。
多位投资人士表示，不同类型的金融机构对风险的承受能力存在很大差异，这也会使得市场上产生许多折价买入好资产的机会。2020年初的信用债风波中，山西煤炭债就遭遇恐慌性卖出。
翟建业说，国内主流金融机构面对潜在风险往往采取“一刀切”的态度。许多债券即使有很大的兑付可能，它们也会出于声誉风险考虑折价卖出。投资的机会，也就由此产生。
实际上，各家机构高收益债投资策略各有千秋。常见的高收益债策略包括事件驱动、价值投资、刚兑信仰、不对称信息、博回收率、其他策略（多空、波段）等。
在徐加胜看来，每个策略各有优劣。毕竟高收益债策略的首要目标是追求不违约，只有消息面、基本面、价格等各方面反馈较为一致，最终才能做出投资结论。
民生证券资管事业部固定收益总部总经理杨静涛说，做高收益债投资，从根本上要做信用的深度挖掘，要看行业的景气度、企业基本面情况，要研究其到底是否可以还本付息。
“供需失衡会持续相当长时间。这是境内高收益债可以持续提供较高收益的核心因素。”翟建业说。
“常在河边走，哪有不湿鞋”
高收益的背后往往暗藏着高风险。
即使是投资紫光债这样的明星品种，也只有少数的投资者能笑到最后。
2020年2月，北大方正债券的违约打击了同为校企的紫光集团。从紫光集团的债券18紫光04交易价格看，该债券于2020年2月份开始出现折价成交，接下来几个月在50元至60元左右有相当多笔的成交。
对于这些在50元至60元“抄底”的投资者而言，坚持到最后的压力非常大。因为，2020年10月末，受永煤债违约冲击，信用债市场出现了剧烈波动。如果这些投资者在此期间卖出18紫光04就会有直接的损失。
记者了解到，有的私募基金在18紫光04价格下行到60元时开始买入，后续在50元、40元甚至30元等价位上不断补仓，但最终在25元的价格附近割肉离场。
左侧投资无法坚持到最后只是一方面。对于这些淘金者们来说，投资标的的违约才是真正让他们难受的。
“常在河边走，哪有不湿鞋”。翟建业和杨静涛都坦陈，投资高收益债券的过程中，“踩雷”的情况几乎是必然会发生的。
既然踩雷是大概率事件，那如何规避风险？“分散，分散，还是分散！”杨静涛说，他的投资组合中，高收益债的投资比重不会超过20%，单只高收益债券的投资比重不会超过2%。
翟建业则介绍，他的投资组合亦是非常分散，每个基金持仓债券往往在30只至50只，单只债券比重最高控制在10%以内。并且面对风险事件，要能果断下决心。因而，他即使偶有踩雷，但其产品收益率回撤幅度并不大。
在民生资管的信评主管张磐看来，规避好风险，还有一个重要因素就是要“管住手”。张磐认为，“高收益债投资瞄准的是贝塔收益，特别强调择时。当市场上没有好的资产之时，最好的行为就是不配置任何高收益资产。”
因为，高收益债投资与普通债券投资不同的是，普通债券投资获取的是债券的票息收入，而高收益债投资赚取的是债券本身的资本利得，“也就是债券价格回归到100元的区间收益。”
据了解，一些机构在去年一季度煤炭债中获得不菲的收益，但最后又在去年8月份的知名地产企业违约风险事件中，将此前的收益吐了回去。“虽然他们知道不能在此时投资，但是负债端方面逼着他们‘管不住手’。”张磐说。
高收益债投资不仅是对投资模型、技术、能力的考验，更是对人性的考验。
【千亿房企销售承压，龙头展现经营韧性】
在房地产“躺着都赚钱”的时代，规模论产生的弊端容易被掩盖，而当市场进入加速出清和优胜劣汰的阶段，唯有稳健房企才能真正显现出它们的经营韧性。
1月5日，碧桂园公布的未经审核营运数据显示，2021年其共实现归属股东权益的合同销售金额约人民币5580亿元，对应的合同销售面积约6641万平方米。
时代财经了解到，目前正式公布营运数据的上市房企不多，但对比多家研究机构的榜单可知，过去一年，受到调控政策和市场下行的双重影响，新房市场去化面临着前所未有的压力，100强房企整体销售规模出现滑坡，并且不同规模房企的销售门槛存在分化走势，头部“强者恒强”的马太效应显现。
有观点指出，未来随着楼市步入调整期，房地产行业格局将迎来新一轮洗牌，而以头部房企为代表的优质房企凭借品牌、融资、运营等优势，有望进一步抢占份额，推动市占率持续提升
市场承压下房企业绩分化
自2020年8月“三道红线”出台后，房地产行业在融资、土地和销售等多方面受到政策的挤压，中原地产研究中心的数据显示，2021年全国楼市调控次数高达651次，刷新历史纪录，平均每月出台54次政策。
根据克而瑞数据，在行业去杠杆、市场降温的背景下，2021年百强房企销售罕见地出现负增长，全年销售额12.6万亿元，同比下降3.2%，销售面积8.5亿平方米，同比下降9%。
不过细分来看，百强房企销售金额涨跌不一。由于不少城市出现降价潮，房企流动性困境影响市场信心等综合原因，购房者观望情绪浓厚，部分房企以价换量仍难以顺利去化，优质房企由于更受信任，整体销售表现稳定。
以碧桂园为例，2021年，其实现全口径销售金额7588.2亿元，实现的操盘金额为7208.6亿元，均位列第一，而且是唯一一个7000亿档次的房企，亦是唯一一家权益销售金额突破5000亿元的房企。
百强房企销售规模下降，但不同阵营的房企销售门槛却呈现出不同的走势，第一阵营充分展现出头部房企的经营韧性。时代财经了解到，Top10房企的全口径销售额门槛达到2901亿元，同比增幅位居各大阵营之首，达到4.3%；Top20房企门槛为1718亿元，同比增长1.8%；Top30、Top50和Top100均出现下滑，降幅介于0.8-4.2%之间。
房地产暖风频吹，全面降准、放松信贷和调控适度松绑陆续落地，“政策见底”已成行业共识，但不同以往，本轮经调整过后的政策更多向保利、中海和碧桂园等国企、央企和优质民企倾斜。平安证券在其研究报告中预判道，随着楼市步入调整期，行业格局将迎来新一轮洗牌，优质房企凭借品牌、融资、运营等优势有望进一步抢占份额，推动市占率持续提升。
时代财经了解到，在2021年下半年，大批房企信用评级遭到三大国际评级机构的下调，甚至国企背景的部分房企也未能幸免。时代财经查阅多份评级报告后得知，融资环境紧张、到期债务压顶和现金流紧张基本上是这些房企相关评级或评级展望遭到下调的原因，而碧桂园等优质房企却由于财务状况健康和盈利前景强劲得以保留投资级评级。
此外，国内多家证券机构的最新报告显示，未来房地产板块维持“看好”评级，而优质房企依然得到不少证券机构的持续推荐。
龙头房企的经营韧性
尽管调控使得购房者、投资者和开发商的信心受挫，房地产板块仍被看好，这源于基本面的不变。
住建部部长王蒙徽在近期接受采访时表示，我国的住房刚性需求和改善性需求依然旺盛，其中，当前我国常住人口城镇化率63.9%，快速城镇化阶段每年带来大量新增需求，而2000年前建成的大量老旧小区居民，有着比较旺盛的改善需求。此外，随着二胎、三胎政策的落地，以及城市更新的推进，房地产市场将涌入更多的住房需求。
贝壳研究院指出，未来新房每年17 万亿左右的大盘子短时间不会大幅变化，区域间的发展不平衡让房地产行业依然有一定的发展空间。时代财经了解到，楼市下行、房企流动性紧张导致拿地意愿减弱，2021年土地成交面积、金额同比双双下滑，但核心城市和优质地块的拿地优先级却得到进一步提升。根据克而瑞，2021年一二线城市吸收了七成百强房企的投资额，同比提升近10个百分点。这些市场有着相似的特质，即扎实的经济基础、畅旺的人才吸引力，以及坚挺的购买力。
以龙头房企碧桂园为例，其一直根据人口流动趋势进行投资布局，实现一到六线城市的全覆盖。截至2021年6月底，其在中国内地已获取的权益可售资源约1.69万亿元，潜在的权益可售资源约4900亿元，权益可售资源合计约2.2万亿元，并重点布局长三角、珠三角、环渤海等人口密集、经济活力强的核心都市圈及城市群。中指院数据显示，2021年全年，碧桂园权益拿地金额及面积分别为1397亿元及4017万平方米，位居行业第一，土储结构依然主要聚焦核心都市圈。
房企对核心市场投资力度的加码，意味着竞争更为激烈，唯有提高竞争力才能在激烈的竞争中脱颖而出，实际上，为实现差异化竞争，近几年保利、中海、万科、龙湖和碧桂园等优质房企投入了更多的精力和资源。
保利提出“不动产生态发展平台”战略，围绕不动产开拓综合服务与金融业务，期望在地产新周期寻求业务上的突破；万科宣布将全面加速“开发经营服务并重”转型发展，物业、商业、长租公寓、物流等多元发力；龙湖布局六大航道，地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务、房屋租售、房屋装修全面开花；碧桂园向高科技综合型企业转型升级的同时，延续行稳致远的战略方针，从投资、运营、营销、产品、财务、组织管理等各个层面提升全周期综合竞争力。
“只有提升竞争力，才能占领市场，这是确定的事情”，碧桂园管理层曾如是表示。时代财经了解到，围绕着“一率五力”的管理策略，碧桂园提出在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力。
由此形成领先于行业的管理水平，亦让碧桂园在市场下行之时充分展现经营的韧性和灵活性。
自“三道红线”政策实施以来，碧桂园通过资产运营而非缩表来逐步降低负债率，以此达成提升经营水平和改善财务状况的双重目的。时代财经了解到，按照三道红线的标准，截至2021年年中，碧桂园唯一踩线的指标为剔除预售账款后的资产负债率，已由2020年年底的80%降至77%；其余两项指标虽早已达标，但也继续优化，期末碧桂园的净借贷比率49.7%，相比2020年底下降了5.9个百分点；而现金短债比为2.1，也相较2020年底的1.9倍有所提升。
近期，面对市场的最新变化和挑战，多家房企较为集中地组织架构调整、战略精简，其核心在于降本增效。步入“管理红利”时代，精简组织架构，剥离非必要业务可有效减少中间环节，缩短决策时间，提升运营效率。碧桂园亦主动推行了一系列组织变革，将区域公司由原来的106个合并成65个，从而推进区域合理布局、确保区域规模适度、提升资源配置效率，保持组织活性，避免僵化和大公司病。
时代财经了解到，自2021年11月以来房企融资步入回暖通道，凭借着稳健的经营风格和优秀的企业信用，包括碧桂园、万科、龙湖、保利和中海等在内的少数优质房企则率先获得了政府部门和资本市场的认可。近两个月，碧桂园已成功发行债券、ABS，银行间市场申请注册中票亦获受理，融资额合计超过60亿元。
在房地产“躺着都赚钱”的时代，规模论产生的弊端容易被掩盖，而当市场进入加速出清和优胜劣汰的阶段，唯有稳健房企才能真正显现出它们的经营韧性。
1月5日，碧桂园公布的未经审核营运数据显示，2021年其共实现归属股东权益的合同销售金额约人民币5580亿元，对应的合同销售面积约6641万平方米。
时代财经了解到，目前正式公布营运数据的上市房企不多，但对比多家研究机构的榜单可知，过去一年，受到调控政策和市场下行的双重影响，新房市场去化面临着前所未有的压力，100强房企整体销售规模出现滑坡，并且不同规模房企的销售门槛存在分化走势，头部“强者恒强”的马太效应显现。
有观点指出，未来随着楼市步入调整期，房地产行业格局将迎来新一轮洗牌，而以头部房企为代表的优质房企凭借品牌、融资、运营等优势，有望进一步抢占份额，推动市占率持续提升
市场承压下房企业绩分化
自2020年8月“三道红线”出台后，房地产行业在融资、土地和销售等多方面受到政策的挤压，中原地产研究中心的数据显示，2021年全国楼市调控次数高达651次，刷新历史纪录，平均每月出台54次政策。
根据克而瑞数据，在行业去杠杆、市场降温的背景下，2021年百强房企销售罕见地出现负增长，全年销售额12.6万亿元，同比下降3.2%，销售面积8.5亿平方米，同比下降9%。
不过细分来看，百强房企销售金额涨跌不一。由于不少城市出现降价潮，房企流动性困境影响市场信心等综合原因，购房者观望情绪浓厚，部分房企以价换量仍难以顺利去化，优质房企由于更受信任，整体销售表现稳定。
以碧桂园为例，2021年，其实现全口径销售金额7588.2亿元，实现的操盘金额为7208.6亿元，均位列第一，而且是唯一一个7000亿档次的房企，亦是唯一一家权益销售金额突破5000亿元的房企。
百强房企销售规模下降，但不同阵营的房企销售门槛却呈现出不同的走势，第一阵营充分展现出头部房企的经营韧性。时代财经了解到，Top10房企的全口径销售额门槛达到2901亿元，同比增幅位居各大阵营之首，达到4.3%；Top20房企门槛为1718亿元，同比增长1.8%；Top30、Top50和Top100均出现下滑，降幅介于0.8-4.2%之间。
房地产暖风频吹，全面降准、放松信贷和调控适度松绑陆续落地，“政策见底”已成行业共识，但不同以往，本轮经调整过后的政策更多向保利、中海和碧桂园等国企、央企和优质民企倾斜。平安证券在其研究报告中预判道，随着楼市步入调整期，行业格局将迎来新一轮洗牌，优质房企凭借品牌、融资、运营等优势有望进一步抢占份额，推动市占率持续提升。
时代财经了解到，在2021年下半年，大批房企信用评级遭到三大国际评级机构的下调，甚至国企背景的部分房企也未能幸免。时代财经查阅多份评级报告后得知，融资环境紧张、到期债务压顶和现金流紧张基本上是这些房企相关评级或评级展望遭到下调的原因，而碧桂园等优质房企却由于财务状况健康和盈利前景强劲得以保留投资级评级。
此外，国内多家证券机构的最新报告显示，未来房地产板块维持“看好”评级，而优质房企依然得到不少证券机构的持续推荐。
龙头房企的经营韧性
尽管调控使得购房者、投资者和开发商的信心受挫，房地产板块仍被看好，这源于基本面的不变。
住建部部长王蒙徽在近期接受采访时表示，我国的住房刚性需求和改善性需求依然旺盛，其中，当前我国常住人口城镇化率63.9%，快速城镇化阶段每年带来大量新增需求，而2000年前建成的大量老旧小区居民，有着比较旺盛的改善需求。此外，随着二胎、三胎政策的落地，以及城市更新的推进，房地产市场将涌入更多的住房需求。
贝壳研究院指出，未来新房每年17 万亿左右的大盘子短时间不会大幅变化，区域间的发展不平衡让房地产行业依然有一定的发展空间。时代财经了解到，楼市下行、房企流动性紧张导致拿地意愿减弱，2021年土地成交面积、金额同比双双下滑，但核心城市和优质地块的拿地优先级却得到进一步提升。根据克而瑞，2021年一二线城市吸收了七成百强房企的投资额，同比提升近10个百分点。这些市场有着相似的特质，即扎实的经济基础、畅旺的人才吸引力，以及坚挺的购买力。
以龙头房企碧桂园为例，其一直根据人口流动趋势进行投资布局，实现一到六线城市的全覆盖。截至2021年6月底，其在中国内地已获取的权益可售资源约1.69万亿元，潜在的权益可售资源约4900亿元，权益可售资源合计约2.2万亿元，并重点布局长三角、珠三角、环渤海等人口密集、经济活力强的核心都市圈及城市群。中指院数据显示，2021年全年，碧桂园权益拿地金额及面积分别为1397亿元及4017万平方米，位居行业第一，土储结构依然主要聚焦核心都市圈。
房企对核心市场投资力度的加码，意味着竞争更为激烈，唯有提高竞争力才能在激烈的竞争中脱颖而出，实际上，为实现差异化竞争，近几年保利、中海、万科、龙湖和碧桂园等优质房企投入了更多的精力和资源。
保利提出“不动产生态发展平台”战略，围绕不动产开拓综合服务与金融业务，期望在地产新周期寻求业务上的突破；万科宣布将全面加速“开发经营服务并重”转型发展，物业、商业、长租公寓、物流等多元发力；龙湖布局六大航道，地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务、房屋租售、房屋装修全面开花；碧桂园向高科技综合型企业转型升级的同时，延续行稳致远的战略方针，从投资、运营、营销、产品、财务、组织管理等各个层面提升全周期综合竞争力。
“只有提升竞争力，才能占领市场，这是确定的事情”，碧桂园管理层曾如是表示。时代财经了解到，围绕着“一率五力”的管理策略，碧桂园提出在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力。
由此形成领先于行业的管理水平，亦让碧桂园在市场下行之时充分展现经营的韧性和灵活性。
自“三道红线”政策实施以来，碧桂园通过资产运营而非缩表来逐步降低负债率，以此达成提升经营水平和改善财务状况的双重目的。时代财经了解到，按照三道红线的标准，截至2021年年中，碧桂园唯一踩线的指标为剔除预售账款后的资产负债率，已由2020年年底的80%降至77%；其余两项指标虽早已达标，但也继续优化，期末碧桂园的净借贷比率49.7%，相比2020年底下降了5.9个百分点；而现金短债比为2.1，也相较2020年底的1.9倍有所提升。
近期，面对市场的最新变化和挑战，多家房企较为集中地组织架构调整、战略精简，其核心在于降本增效。步入“管理红利”时代，精简组织架构，剥离非必要业务可有效减少中间环节，缩短决策时间，提升运营效率。碧桂园亦主动推行了一系列组织变革，将区域公司由原来的106个合并成65个，从而推进区域合理布局、确保区域规模适度、提升资源配置效率，保持组织活性，避免僵化和大公司病。
时代财经了解到，自2021年11月以来房企融资步入回暖通道，凭借着稳健的经营风格和优秀的企业信用，包括碧桂园、万科、龙湖、保利和中海等在内的少数优质房企则率先获得了政府部门和资本市场的认可。近两个月，碧桂园已成功发行债券、ABS，银行间市场申请注册中票亦获受理，融资额合计超过60亿元。
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