山东股权激励｜方源同创咨询—华为实施股权激励的全过程（1）（没见过这么详细的）
#华为# #股权激励# 华为的股权激励一直备受民营企业的关注与模仿，今天就详细给大家分享一下，enjoy it……
1990年，华为实施股权激励有两个背景和原因：
第一：1990年华为从贸易公司，转型做自主研发。因为研发投入太大，公司的资金非常紧张。所以，要通过员工持股、用个人助业贷款的形式，进行融资，解决公司资金困难。
第二：是要垄断核心技术人才，削弱竞争对手的人才实力，但是华为付不起高工资，所以把员工应发工资的绝大部分拿出来，买成华为的股票，以此留住核心人才。
总体来说，就是要解决钱的问题+人的问题。
华为实施股权激励，大致可以分成3个阶段，模式不一样。
1，从1990年到2000年共10年时间，开始实施全员持股，其实是一种“分红权”。
2，从2001年到2013年，用的是虚拟受限股，其实是“分红权+增值权”的模式。
3，从2013年到现在，增加TUP计划，缩小新老员工的收入差距。
我们先看第一个阶段：
1990年，华为的全员持股政策，有两个要点，我把它归纳为定股+定人：
先看定股，也就是说，股权激励用的是什么类型的股票？具体是怎么约定的？华为规定，按照每股1块钱的价格，购买公司股票。
1990年，华为实施全员持股，虽然我说它只是一种分红权，但是当年，华为员工确实是当成实际股票来持有的，当年员工都知道，只要不离职，这里获得的股票，我就能终身享有。只不过，全员持股延续10年以后，因为政策原因，华为不得不重新调整为虚拟受限股，所以反过头来，重新明确1990年这10年，员工购买的，就只是分红股，但在当年，华为员工确实是当成实际股票来购买和持有。
所以，每股1块钱的这个价格，是相当诱人的。可以对比华为的每股净资产：1993年的时候，华为的每股净资产，是5.83元。1994年，华为的每股净资产是4.59元。1995年，每股净资产，是3.91元。但是，按照每股1块钱，把股票给员工，这个价格延续了10年，一直到2000年。
到今天，我们给企业做股权激励的时候，通常规定，员工出资购买公司股票的价格，不能低于每股净资产，如果低于每股净资产做股权激励，那么，在税收方面，在企业未来IPO的时候，都会产生很多的麻烦。
所以，1990年，华为实施股权激励，其中有些条款，在今天就不适用了，大家一定要注意。
员工买到华为的股票以后，就开始享受公司的每年分红。股东分红，为公司每年税后利润的15%。一直到员工从华为离职，不管你是被公司辞退还是主动从公司离开，华为肯定要把员工手上的股票，再收回来。怎么收回来？华为规定，原价回购。员工你是按照每股1块钱的价格，把股票买走的，公司就再按照每股1块钱，把股票买回来，中间没有任何差价。
1990年，华为全员持股政策的第2个要点，定人，也就是股权给谁？华为规定，华为公司员工，入职1年以后可参与，以每股1元的价格，购入公司股票。此外，从1997年开始，华为与各地电信邮电系统成立的合资公司员工，也享有认购资格。
华为员工拿到股权的程序，大致如下：
第1，每年，员工拿着现金，到华为的“资金事业部”登记购买，1块钱买1股。
第2，公司要求员工在一份文件上签名，但文件只有1份，签完名后立即被公司收回。员工在这张纸上签字，是购买股权的一个必然程序，不签就没有股权。
第3，员工交完购股款后，并不会拿到通常意义上的持股凭证。每位员工具体的持股数，都由公司备案存档。员工只允许从“股权登记名册”上，抄下来自己的股权数。
华为也曾发过股权凭证，分别是在1995年和1996年。华为给当时的员工，发了“员工股金情况书”，上面记载着工号、姓名、拥有股金数目等内容，盖的公章是“华为资金计划部”和“资金部”。但此后，华为就再也没有发过任何持股凭证。
这样操作全员持股，一直到1997年，华为公司的股权结构就变成这样：华为技术公司，有688名员工拿到华为的股票。
另外，华为新技术公司，有299名员工拿到华为的股票。华为新技术公司，这299人，基本都是，华为跟各地邮电系统成立的合资公司的股东。
而且，像刚才讲的那样，因为持股不规范，员工持有的股份，并没有在工商登记，公司也基本没给员工股权凭证，只有公司内部的备案存档。所以，员工并没有真正意义上的股东权力。
图片
1997年以后，因为持股人数太多，为了方便管理，华为决定：华为技术公司+华为新技术公司，这两家公司员工持有的华为股份，分别由工会来集中托管。由工会代替股东，行使表决权。就跟今天，企业做股权激励，一定会成立一家员工持股平台一样。
再到2000年，我之前讲过，国家抓的也严了，为了避嫌，邮电系统纷纷退出华为的持股。所以，在股权结构上，华为公司工会+华为新技术公司工会就合并起来。
另外，在这1年，华为公司决定，将任正非持有的1.07%华为股票，单独在工商局注册登记。一步步，就形成了今天现在的持股结构。
华为在这第1个阶段，实施全员持股，效果怎么样呢？最主要，是两个效果：
第1，解决了“动力问题”。
任正非有句名言：“钱给多了，不是人才也变成人才”。华为实施全员持股，员工购买股票的“投资回报率”非常高：1992~1996年都高达100%，1997年~2000年为70%，也就是说，每股1块钱的股票投资成本，每年都能分到7毛钱。差不多1年回本，以后都是纯赚的。
之后，逐渐递减到2002年20%的投资回报率，华为每年都发1次红利。
因为早年，华为的员工都是股东，也就是说，都是在为自己工作。员工购买公司股票以后，如果想要获得高额的投资回报率，公司就必须要有高额的利润。公司怎么才能有高额的利润呢？员工作为股东，就必须要玩命的干活。
所以，华为倡导的是狼性文化。有个故事非常形象。说曾经有位日本专家，第一天入职华为，就很严肃地声明，说他是个工作狂，经常加班。所以在和大家共事的时候，会占用大家大量非工作时间，请大家配合工作！说完，深鞠一躬。
结果，3个月后，日本专家辞职了，离开的时候，说了一句话。说“你们这样加班，是不人道的！”所以说，华为的核心价值观，就是艰苦奋斗。
用全员持股，用这种“利出一孔”的激励方式，直接刺激了员工的奋斗精神，支撑了华为的高速增长。
第2，华为用全员持股，解决了“钱的问题”和“人的问题”。华为做全员持股，模式一般是这样的：
比如，第1年，华为给员工10万股股票，按照每股1块钱的价格，员工需要出资10万元。
第2年，假设有50%的投资回报率，那么，在年底，员工持有的10万股股票，可以获得5万块的分红。
这个时候，如果员工把本金10万元和分红5万元一并拿走，华为的现金流肯定吃紧；但公司告诉你，根据你的业绩，今年再给你配20万股，需要你另外再出资20万元，你干不干？
你一想，高达50%的投资回报率，就再从亲戚朋友那里借钱，还把自己的奖金+工资都搭进去，甚至华为还帮你从银行贷款，于是，又投入公司20万元。这个时候，加上第1年持有的10万股股票，手上累计持有华为股票30万股。
再说了，华为分配给员工的内部股票，不买都不行，不买，就意味着，和公司不是一条心，会影响到下一步的升职、加薪。
第3年，如果再有50%的投资回报率，在年底又可以拿到15万元的分红，但公司又告诉你，再给你配40万股，你干不干？如此往复。
一般情况下，华为每年，在3月份给员工分红，过2个月到5月份，就开始新一轮的配股。所以，员工到手的钱，还没在手里捂热呢，就又要交回去购买股票。最后，华为每个员工手上，都是一堆股票，没有现金。
所以，华为采取“全员持股”，一方面，实现了内部融资和外部融资，解决了“钱的问题”，降低了公司的现金流风险。
另一方面，又把人才留在华为公司，解决了“人的问题”，因为员工的钱留在了公司。往往他的钱在哪里，人就会在哪里。借此，稳定了华为的核心团队。
但是，1990年，华为实施全员持股，也并不是十全十美，还存在瑕疵和隐患：因为这一个阶段的全员持股，对股权实股、虚股的界定模糊，就为后续的法律纠纷埋下了伏笔。
我刚才讲过，如果员工从华为离职，华为肯定要把员工手上的股票，再收回来。怎么收回来？原价回购。员工是按照每股1块钱的价格，把股票买走的，公司就再按照每股1块钱，把股票买回来，中间没有任何差价。
这种股票回购模式，给华为带来一场诉讼。
2003年，华为的两位资深员工——刘平和黄灿，将华为告上法庭。原因之一就是，华为以每股1元的价格，而不是以每股净资产价格回购股票。但是，这2位员工认为，他们应该按照“同股同权”的原则，享有股权的增值。
但是最终，深圳市中院和广东省高院，判两位员工败诉。因为，广东省高院认为：在工会这种持股架构下面，员工不是华为公司的股东，工会才是股东。
虽然员工在华为工会的持股数量，在华为内部都有登记和存档。但是，工会只是一种社团法人，而在社团法人里面，没有股权关系，只有劳动合同关系。所以，华为内部的登记材料，只能作为参考，没有充分的法律效力。
这样的判决，就意味着：华为员工，通过全员持股拿到的股票，跟工商登记的股票不同，华为员工，通过全员持股拿到股票，享有的，只是分红权，而非股权。
总结一下今天讲的内容，从1990年到2000年共10年时间，是华为实施股权激励的第一个阶段，用的是“分红权”模式。那第二个阶段是怎么开展的呢，明天给大家分享～有更多股权激励、股权设计、合伙人制、薪酬绩效设计等相关问题欢迎咨询方源同创，感谢大家！
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1990年，华为实施股权激励有两个背景和原因：
第一：1990年华为从贸易公司，转型做自主研发。因为研发投入太大，公司的资金非常紧张。所以，要通过员工持股、用个人助业贷款的形式，进行融资，解决公司资金困难。
第二：是要垄断核心技术人才，削弱竞争对手的人才实力，但是华为付不起高工资，所以把员工应发工资的绝大部分拿出来，买成华为的股票，以此留住核心人才。
总体来说，就是要解决钱的问题+人的问题。
华为实施股权激励，大致可以分成3个阶段，模式不一样。
1，从1990年到2000年共10年时间，开始实施全员持股，其实是一种“分红权”。
2，从2001年到2013年，用的是虚拟受限股，其实是“分红权+增值权”的模式。
3，从2013年到现在，增加TUP计划，缩小新老员工的收入差距。
我们先看第一个阶段：
1990年，华为的全员持股政策，有两个要点，我把它归纳为定股+定人：
先看定股，也就是说，股权激励用的是什么类型的股票？具体是怎么约定的？华为规定，按照每股1块钱的价格，购买公司股票。
1990年，华为实施全员持股，虽然我说它只是一种分红权，但是当年，华为员工确实是当成实际股票来持有的，当年员工都知道，只要不离职，这里获得的股票，我就能终身享有。只不过，全员持股延续10年以后，因为政策原因，华为不得不重新调整为虚拟受限股，所以反过头来，重新明确1990年这10年，员工购买的，就只是分红股，但在当年，华为员工确实是当成实际股票来购买和持有。
所以，每股1块钱的这个价格，是相当诱人的。可以对比华为的每股净资产：1993年的时候，华为的每股净资产，是5.83元。1994年，华为的每股净资产是4.59元。1995年，每股净资产，是3.91元。但是，按照每股1块钱，把股票给员工，这个价格延续了10年，一直到2000年。
到今天，我们给企业做股权激励的时候，通常规定，员工出资购买公司股票的价格，不能低于每股净资产，如果低于每股净资产做股权激励，那么，在税收方面，在企业未来IPO的时候，都会产生很多的麻烦。
所以，1990年，华为实施股权激励，其中有些条款，在今天就不适用了，大家一定要注意。
员工买到华为的股票以后，就开始享受公司的每年分红。股东分红，为公司每年税后利润的15%。一直到员工从华为离职，不管你是被公司辞退还是主动从公司离开，华为肯定要把员工手上的股票，再收回来。怎么收回来？华为规定，原价回购。员工你是按照每股1块钱的价格，把股票买走的，公司就再按照每股1块钱，把股票买回来，中间没有任何差价。
1990年，华为全员持股政策的第2个要点，定人，也就是股权给谁？华为规定，华为公司员工，入职1年以后可参与，以每股1元的价格，购入公司股票。此外，从1997年开始，华为与各地电信邮电系统成立的合资公司员工，也享有认购资格。
华为员工拿到股权的程序，大致如下：
第1，每年，员工拿着现金，到华为的“资金事业部”登记购买，1块钱买1股。
第2，公司要求员工在一份文件上签名，但文件只有1份，签完名后立即被公司收回。员工在这张纸上签字，是购买股权的一个必然程序，不签就没有股权。
第3，员工交完购股款后，并不会拿到通常意义上的持股凭证。每位员工具体的持股数，都由公司备案存档。员工只允许从“股权登记名册”上，抄下来自己的股权数。
华为也曾发过股权凭证，分别是在1995年和1996年。华为给当时的员工，发了“员工股金情况书”，上面记载着工号、姓名、拥有股金数目等内容，盖的公章是“华为资金计划部”和“资金部”。但此后，华为就再也没有发过任何持股凭证。
这样操作全员持股，一直到1997年，华为公司的股权结构就变成这样：华为技术公司，有688名员工拿到华为的股票。
另外，华为新技术公司，有299名员工拿到华为的股票。华为新技术公司，这299人，基本都是，华为跟各地邮电系统成立的合资公司的股东。
而且，像刚才讲的那样，因为持股不规范，员工持有的股份，并没有在工商登记，公司也基本没给员工股权凭证，只有公司内部的备案存档。所以，员工并没有真正意义上的股东权力。
图片
1997年以后，因为持股人数太多，为了方便管理，华为决定：华为技术公司+华为新技术公司，这两家公司员工持有的华为股份，分别由工会来集中托管。由工会代替股东，行使表决权。就跟今天，企业做股权激励，一定会成立一家员工持股平台一样。
再到2000年，我之前讲过，国家抓的也严了，为了避嫌，邮电系统纷纷退出华为的持股。所以，在股权结构上，华为公司工会+华为新技术公司工会就合并起来。
另外，在这1年，华为公司决定，将任正非持有的1.07%华为股票，单独在工商局注册登记。一步步，就形成了今天现在的持股结构。
华为在这第1个阶段，实施全员持股，效果怎么样呢？最主要，是两个效果：
第1，解决了“动力问题”。
任正非有句名言：“钱给多了，不是人才也变成人才”。华为实施全员持股，员工购买股票的“投资回报率”非常高：1992~1996年都高达100%，1997年~2000年为70%，也就是说，每股1块钱的股票投资成本，每年都能分到7毛钱。差不多1年回本，以后都是纯赚的。
之后，逐渐递减到2002年20%的投资回报率，华为每年都发1次红利。
因为早年，华为的员工都是股东，也就是说，都是在为自己工作。员工购买公司股票以后，如果想要获得高额的投资回报率，公司就必须要有高额的利润。公司怎么才能有高额的利润呢？员工作为股东，就必须要玩命的干活。
所以，华为倡导的是狼性文化。有个故事非常形象。说曾经有位日本专家，第一天入职华为，就很严肃地声明，说他是个工作狂，经常加班。所以在和大家共事的时候，会占用大家大量非工作时间，请大家配合工作！说完，深鞠一躬。
结果，3个月后，日本专家辞职了，离开的时候，说了一句话。说“你们这样加班，是不人道的！”所以说，华为的核心价值观，就是艰苦奋斗。
用全员持股，用这种“利出一孔”的激励方式，直接刺激了员工的奋斗精神，支撑了华为的高速增长。
第2，华为用全员持股，解决了“钱的问题”和“人的问题”。华为做全员持股，模式一般是这样的：
比如，第1年，华为给员工10万股股票，按照每股1块钱的价格，员工需要出资10万元。
第2年，假设有50%的投资回报率，那么，在年底，员工持有的10万股股票，可以获得5万块的分红。
这个时候，如果员工把本金10万元和分红5万元一并拿走，华为的现金流肯定吃紧；但公司告诉你，根据你的业绩，今年再给你配20万股，需要你另外再出资20万元，你干不干？
你一想，高达50%的投资回报率，就再从亲戚朋友那里借钱，还把自己的奖金+工资都搭进去，甚至华为还帮你从银行贷款，于是，又投入公司20万元。这个时候，加上第1年持有的10万股股票，手上累计持有华为股票30万股。
再说了，华为分配给员工的内部股票，不买都不行，不买，就意味着，和公司不是一条心，会影响到下一步的升职、加薪。
第3年，如果再有50%的投资回报率，在年底又可以拿到15万元的分红，但公司又告诉你，再给你配40万股，你干不干？如此往复。
一般情况下，华为每年，在3月份给员工分红，过2个月到5月份，就开始新一轮的配股。所以，员工到手的钱，还没在手里捂热呢，就又要交回去购买股票。最后，华为每个员工手上，都是一堆股票，没有现金。
所以，华为采取“全员持股”，一方面，实现了内部融资和外部融资，解决了“钱的问题”，降低了公司的现金流风险。
另一方面，又把人才留在华为公司，解决了“人的问题”，因为员工的钱留在了公司。往往他的钱在哪里，人就会在哪里。借此，稳定了华为的核心团队。
但是，1990年，华为实施全员持股，也并不是十全十美，还存在瑕疵和隐患：因为这一个阶段的全员持股，对股权实股、虚股的界定模糊，就为后续的法律纠纷埋下了伏笔。
我刚才讲过，如果员工从华为离职，华为肯定要把员工手上的股票，再收回来。怎么收回来？原价回购。员工是按照每股1块钱的价格，把股票买走的，公司就再按照每股1块钱，把股票买回来，中间没有任何差价。
这种股票回购模式，给华为带来一场诉讼。
2003年，华为的两位资深员工——刘平和黄灿，将华为告上法庭。原因之一就是，华为以每股1元的价格，而不是以每股净资产价格回购股票。但是，这2位员工认为，他们应该按照“同股同权”的原则，享有股权的增值。
但是最终，深圳市中院和广东省高院，判两位员工败诉。因为，广东省高院认为：在工会这种持股架构下面，员工不是华为公司的股东，工会才是股东。
虽然员工在华为工会的持股数量，在华为内部都有登记和存档。但是，工会只是一种社团法人，而在社团法人里面，没有股权关系，只有劳动合同关系。所以，华为内部的登记材料，只能作为参考，没有充分的法律效力。
这样的判决，就意味着：华为员工，通过全员持股拿到的股票，跟工商登记的股票不同，华为员工，通过全员持股拿到股票，享有的，只是分红权，而非股权。
总结一下今天讲的内容，从1990年到2000年共10年时间，是华为实施股权激励的第一个阶段，用的是“分红权”模式。那第二个阶段是怎么开展的呢，明天给大家分享～有更多股权激励、股权设计、合伙人制、薪酬绩效设计等相关问题欢迎咨询方源同创，感谢大家！
【积极参加社区活动、发挥“爱心力量”……他们是小区里实打实的“网红家庭”】#关注静安# 这几天，在大宁路街道金茂府业主微信群里，一声声真挚祝福接踵而至。这些言语，都是献给刚刚获得2020年度“海上最美家庭”荣誉的张程家庭。
在这个幸福的三口之家，张程和妻子徐文是一对“80后”小夫妻，孩子张艺窈刚上幼儿园。夫妻俩都是企业的中高管，平日里，他们忙于单位工作，但业余时间，也不忘在社区发挥他们的“爱心力量”，丈夫徐文担任楼组长，热心为居民解疑答惑，解决困难，妻子张程则配合徐文一起出力，带着孩子积极参加社区各项活动，一家人和左邻右舍相处得十分融洽。尽管他们入住金茂府东区才一年多，却已经是小区里实打实的“网红家庭”。
1月21日，张程一家三口从湖北探亲返沪，向居委主动报备后，开始了居家隔离，期间居委干部、物业人员、邻居们的关怀，以及从新闻里看到的一位位奋战在抗疫一线感人事迹，都让张程徐文深深感动。他们也想为大家做点什么，便通过电话向红十字会捐款，调动身边资源筹集了一万个N95口罩捐赠给湖北一线医护人员。同时还在小区微信群里咨询大家，帮大家购买紧缺的防疫物资。那段日子，张程夫妇说得最多的一句话就是，“哪里需要捐赠，哪里需要力量，我就去！”正是这些“雪中送炭”的举动，让小区居民都记住了这对“热心肠”夫妇。
在解除隔离后，张程主动请缨前往公司值班，并在公司担任疫情防控志愿者。徐文则主动提出，想担任楼组长，为社区抗疫尽一份绵薄之力。徐文手持额温枪站在小区大门口，对进出人员进行身份核验、检查“健康码”并引导他们登记。“为什么要去做志愿者，不是因为缺人，是想让居民看到，物业、居委会其实已经做了很多，让大家理解物业和居委会的不容易”，徐文说，“亲身经历过才知道，虽然我们不是强者，但如果每个人奉献一点，那社区会更好。”
在父母的言传身教下，女儿张艺窈也被培养成了富有爱心的小女孩。尽管只有四岁，却是小区里不少居民熟知的“童星”。平日里，夫妻俩只要看到有社区儿童公益活动，就会回家和女儿说，希望能在儿时给孩子“种下”公益的“种子”。不仅如此，张艺窈还积极参加幼儿园组织的捐书活动，把喜爱的书和玩具送给山区的小朋友。当问到长大想从事什么职业时，张艺窈笑弯了双眼，用稚嫩的语气说：“我想当医生，因为他们能给病人治病，很伟大！”
在这个幸福的三口之家，张程和妻子徐文是一对“80后”小夫妻，孩子张艺窈刚上幼儿园。夫妻俩都是企业的中高管，平日里，他们忙于单位工作，但业余时间，也不忘在社区发挥他们的“爱心力量”，丈夫徐文担任楼组长，热心为居民解疑答惑，解决困难，妻子张程则配合徐文一起出力，带着孩子积极参加社区各项活动，一家人和左邻右舍相处得十分融洽。尽管他们入住金茂府东区才一年多，却已经是小区里实打实的“网红家庭”。
1月21日，张程一家三口从湖北探亲返沪，向居委主动报备后，开始了居家隔离，期间居委干部、物业人员、邻居们的关怀，以及从新闻里看到的一位位奋战在抗疫一线感人事迹，都让张程徐文深深感动。他们也想为大家做点什么，便通过电话向红十字会捐款，调动身边资源筹集了一万个N95口罩捐赠给湖北一线医护人员。同时还在小区微信群里咨询大家，帮大家购买紧缺的防疫物资。那段日子，张程夫妇说得最多的一句话就是，“哪里需要捐赠，哪里需要力量，我就去！”正是这些“雪中送炭”的举动，让小区居民都记住了这对“热心肠”夫妇。
在解除隔离后，张程主动请缨前往公司值班，并在公司担任疫情防控志愿者。徐文则主动提出，想担任楼组长，为社区抗疫尽一份绵薄之力。徐文手持额温枪站在小区大门口，对进出人员进行身份核验、检查“健康码”并引导他们登记。“为什么要去做志愿者，不是因为缺人，是想让居民看到，物业、居委会其实已经做了很多，让大家理解物业和居委会的不容易”，徐文说，“亲身经历过才知道，虽然我们不是强者，但如果每个人奉献一点，那社区会更好。”
在父母的言传身教下，女儿张艺窈也被培养成了富有爱心的小女孩。尽管只有四岁，却是小区里不少居民熟知的“童星”。平日里，夫妻俩只要看到有社区儿童公益活动，就会回家和女儿说，希望能在儿时给孩子“种下”公益的“种子”。不仅如此，张艺窈还积极参加幼儿园组织的捐书活动，把喜爱的书和玩具送给山区的小朋友。当问到长大想从事什么职业时，张艺窈笑弯了双眼，用稚嫩的语气说：“我想当医生，因为他们能给病人治病，很伟大！”
临近年底，这个长三角的大城市突然收紧了调控。
12月10日，浙江省宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》。
文件很长，就不给大家全文转发了。
实际上，读完全文，你就会发现整个调控围绕的就是三个字——打补丁。
比如，对于离异买房的人群，新政策详细规定了四种情况：
1.本市户籍购房人无住房，离异前家庭成员（配偶双方及未成年子女，下同）在市五区只有一套或无住房的，可申请在限购区域内购买一套住房；
2.非本市户籍购房人离异前家庭成员在市五区无住房，且购房人在购房之日起前三年内在本市已连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险的，可申请在限购区域内购买一套住房；
3.市六区户籍购房人离异前家庭成员在市六区无住房的，可申请无房家庭优先认购资格；
4.非市六区户籍购房人离异前家庭成员在市六区无住房，且购房人在购房之日起前三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险的，可申请市六区无房家庭优先认购资格。
是不是有点看迷了。
实际上以上四条，就是围绕着两个关键条件做排列组合。
一、离异家庭在离婚前是否有房。
二、离异家庭离异的时间是否满两年。
可以很清晰地看出来，政府把离婚两年看做一个节点，离婚两年就是“真离婚”，离婚未满两年，很可能就是“为房离婚”。
这是很明显的在打击民间，利用假离婚获得买房资格的游戏。
同样的“排列组合”，还用在亲属投靠上。只不过，是围绕着另外两个关键条件：
1.父母双方在市六区内无住房；
2.父母之一近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险。
另外，对于“合同更名和住房赠与行为”也进行了规范，规定了除增加购房人配偶或者变更为购房人配偶外，不得办理商品房买卖合同购房人变更备案手续。
其他，根据首套结清与否，规定了二套首付比例的差别：
首套结清者，二套首付需大于40%；
首套未结清者，二套首付需大于60%。
总之，这个政策指向性很清晰：
第一、房住不炒。
第二、尤其防止本地人炒房。
第三、特别尤其防止本地人，利用“假离婚”、“亲友投靠”、“房屋赠与”三手段炒房。
宁波楼市很热吗？
的确很热，尤其是新房市场热的让人吃惊。
以疫情最烈的二月份为分界线， 整个市场，从疫情下的彻底停摆状态中走出后，便迅猛升温至连千万级豪宅都要托关系才能买到。
中旅城的“万人摇”，以及六月末十几二十个新盘开盘——不管是单价2万+的、3万+的还是4万+的——多数被“抢”到“光盘”、“准光盘”……，热点区域的热点项目可谓“开一个清一个”。
为什么，宁波的新房这样抢手？
主要的原因还是两个字——倒挂。
这是，宁波一年来的房价图。
红色代表市场的二手房房价走势，绿色代表新房房价走势。
可以看出来，两者的房价虽然都有起伏，但是有一点未变，自年初到年终，倒挂都很严重，始终在6000-8000元上下。
而且，如果你查阅宁波三年的楼市价格走势，你会发现。
从2017年年末到2020年末，整整三年，宁波新房和二手价格的倒挂呈现出越来越大的趋势。从三年前二者接近，扩大到将近8000元。
8000元单价意味着什么，意味着新房房价的一半，二手房价的三分之一。
这样的倒挂幅度，意味着买到新房，至少就是赚到了100万，这样的新房市场谁不去抢。
而且，令人更加不安的就是，宁波的土拍市场，最近也有点按不住了。
12月8日，经过192轮竞价，浙江汉禹置业有限公司（武汉地产）&武汉恒融置业有限公司（武汉地产）&宁波甬珅企业管理咨询有限公司（融创）以总价14.55亿元竞得北仑新碶凤凰山西ZB04-05-04b地块，楼面价23007元/平米，溢价率35.33%。
同日融创&武汉地产以40.01亿元竞得了该地块相邻地块北仑新碶凤凰山西ZB04-05-04d地块，楼面价20301元/平方米，溢价率26.09%。
将近30%的溢价率，192轮的土地竞价，将近2万多的楼面价。
拿出任何一个，都足以刺激当地的新房和二手房市场，所有的买房客户一定会问：
新房还能保持原来的限价不涨吗？
所以，二手房倒挂+土拍市场上刺激，本来已经够热的宁波新房市场，能不更热吗？
只有有点脑子的当地人，有点闲钱的当地人，能不琢磨去买第二套、第三套，甚至更多吗？
而买更多的房子，第一个问题就是限购，就是资格。
所以可以想象，在未来的一段时间内，除了宁波房管局很忙之外，两家单位应该也很忙。
一家是宁波市民政局婚姻登记处，一张离婚证，买房多一个名额，多挣一个100万。
另一个是宁波市各个派出所户籍登记办，几页户籍迁入表，买房又多了一个或者两个名额，也能多挣100万。
因为，这是普通市民最容易想到，且成本低廉的买房手段。
所以，预见到这这种情况的宁波房管局，未雨绸缪，必须先打补丁，这就是这次调控的缘起。
否则，宁波会不会成为长三角的“深圳”，再走出一轮谁也控制不了独立行情，谁也不知道。
然而，如果你要问宁波楼市今后会怎么走？
很显然，至少要热个半年到一年以上。
虽然打上几个补丁，但是“倒挂刺激+地王刺激”，宁波楼市绝对还有一轮相当不错行情。
然而，一年以后呢？
要看供需，要算账。
据宁波市自然资源和规划局数据，今年上半年，市六区住宅用地成交情况是：成交土地面积为173.3万平方米， 相当于成交宅地可建的建筑面积为357.21万平方米。
另一方面还要看到，去年宁波宅地供应量全省第一，其中市区宅地成交面积创下自2014年起六年间的新高。
这批规模庞大的宅地，有一部分已经在建房子、有一部分则尚未开工，计算其中已领取预售证而未售的+已开工尚未领证的+尚未开工的，转换成住宅建筑面积，市六区大概在1500万平方米左右。
简单说，就是截至今年六月底，宁波市区商品住宅的潜在供应量接近1900万平方米。扣除掉其中的配建用房面积、商服用房面积，粗略测算，纯住宅建筑面积大概有1500万平方米。
而今年上半年，在这么火爆的市场环境下，市区商品住宅成交面积约为320万。
即，接下来宁波楼市的成交走势即便保持上半年的状态，即便不再供应宅地，存量供应也能维持市场两到三年的所需。
尽管宁波楼市存量供应已经蛮大，但接下来不供地显然不可能。
未来的地不缺、供应源源不断，自然未来的房子也不会缺。
但在房地产调控新政出台后，接下来一段时间购房的需求，会热个一年，但是一年之后呢？恐怕不会再像上半年那样多了。
毕竟限购范围的扩大，假离婚、投靠买房购房资格审核严格，或者因为首付比例提高、房贷利率提高而降低购房能力，造成客户量越来越少。
说到底，宁波房地产市场还是一个区域市场，他不是深圳或是上海，甚至不远的杭州。
不可能吸引那么多的全国购房者落户来买房。
那时候，这场房价倒挂盛宴会不会变成投资大坑，谁也不知道。
原创 宋富贵 米宅
12月10日，浙江省宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》。
文件很长，就不给大家全文转发了。
实际上，读完全文，你就会发现整个调控围绕的就是三个字——打补丁。
比如，对于离异买房的人群，新政策详细规定了四种情况：
1.本市户籍购房人无住房，离异前家庭成员（配偶双方及未成年子女，下同）在市五区只有一套或无住房的，可申请在限购区域内购买一套住房；
2.非本市户籍购房人离异前家庭成员在市五区无住房，且购房人在购房之日起前三年内在本市已连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险的，可申请在限购区域内购买一套住房；
3.市六区户籍购房人离异前家庭成员在市六区无住房的，可申请无房家庭优先认购资格；
4.非市六区户籍购房人离异前家庭成员在市六区无住房，且购房人在购房之日起前三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险的，可申请市六区无房家庭优先认购资格。
是不是有点看迷了。
实际上以上四条，就是围绕着两个关键条件做排列组合。
一、离异家庭在离婚前是否有房。
二、离异家庭离异的时间是否满两年。
可以很清晰地看出来，政府把离婚两年看做一个节点，离婚两年就是“真离婚”，离婚未满两年，很可能就是“为房离婚”。
这是很明显的在打击民间，利用假离婚获得买房资格的游戏。
同样的“排列组合”，还用在亲属投靠上。只不过，是围绕着另外两个关键条件：
1.父母双方在市六区内无住房；
2.父母之一近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险。
另外，对于“合同更名和住房赠与行为”也进行了规范，规定了除增加购房人配偶或者变更为购房人配偶外，不得办理商品房买卖合同购房人变更备案手续。
其他，根据首套结清与否，规定了二套首付比例的差别：
首套结清者，二套首付需大于40%；
首套未结清者，二套首付需大于60%。
总之，这个政策指向性很清晰：
第一、房住不炒。
第二、尤其防止本地人炒房。
第三、特别尤其防止本地人，利用“假离婚”、“亲友投靠”、“房屋赠与”三手段炒房。
宁波楼市很热吗？
的确很热，尤其是新房市场热的让人吃惊。
以疫情最烈的二月份为分界线， 整个市场，从疫情下的彻底停摆状态中走出后，便迅猛升温至连千万级豪宅都要托关系才能买到。
中旅城的“万人摇”，以及六月末十几二十个新盘开盘——不管是单价2万+的、3万+的还是4万+的——多数被“抢”到“光盘”、“准光盘”……，热点区域的热点项目可谓“开一个清一个”。
为什么，宁波的新房这样抢手？
主要的原因还是两个字——倒挂。
这是，宁波一年来的房价图。
红色代表市场的二手房房价走势，绿色代表新房房价走势。
可以看出来，两者的房价虽然都有起伏，但是有一点未变，自年初到年终，倒挂都很严重，始终在6000-8000元上下。
而且，如果你查阅宁波三年的楼市价格走势，你会发现。
从2017年年末到2020年末，整整三年，宁波新房和二手价格的倒挂呈现出越来越大的趋势。从三年前二者接近，扩大到将近8000元。
8000元单价意味着什么，意味着新房房价的一半，二手房价的三分之一。
这样的倒挂幅度，意味着买到新房，至少就是赚到了100万，这样的新房市场谁不去抢。
而且，令人更加不安的就是，宁波的土拍市场，最近也有点按不住了。
12月8日，经过192轮竞价，浙江汉禹置业有限公司（武汉地产）&武汉恒融置业有限公司（武汉地产）&宁波甬珅企业管理咨询有限公司（融创）以总价14.55亿元竞得北仑新碶凤凰山西ZB04-05-04b地块，楼面价23007元/平米，溢价率35.33%。
同日融创&武汉地产以40.01亿元竞得了该地块相邻地块北仑新碶凤凰山西ZB04-05-04d地块，楼面价20301元/平方米，溢价率26.09%。
将近30%的溢价率，192轮的土地竞价，将近2万多的楼面价。
拿出任何一个，都足以刺激当地的新房和二手房市场，所有的买房客户一定会问：
新房还能保持原来的限价不涨吗？
所以，二手房倒挂+土拍市场上刺激，本来已经够热的宁波新房市场，能不更热吗？
只有有点脑子的当地人，有点闲钱的当地人，能不琢磨去买第二套、第三套，甚至更多吗？
而买更多的房子，第一个问题就是限购，就是资格。
所以可以想象，在未来的一段时间内，除了宁波房管局很忙之外，两家单位应该也很忙。
一家是宁波市民政局婚姻登记处，一张离婚证，买房多一个名额，多挣一个100万。
另一个是宁波市各个派出所户籍登记办，几页户籍迁入表，买房又多了一个或者两个名额，也能多挣100万。
因为，这是普通市民最容易想到，且成本低廉的买房手段。
所以，预见到这这种情况的宁波房管局，未雨绸缪，必须先打补丁，这就是这次调控的缘起。
否则，宁波会不会成为长三角的“深圳”，再走出一轮谁也控制不了独立行情，谁也不知道。
然而，如果你要问宁波楼市今后会怎么走？
很显然，至少要热个半年到一年以上。
虽然打上几个补丁，但是“倒挂刺激+地王刺激”，宁波楼市绝对还有一轮相当不错行情。
然而，一年以后呢？
要看供需，要算账。
据宁波市自然资源和规划局数据，今年上半年，市六区住宅用地成交情况是：成交土地面积为173.3万平方米， 相当于成交宅地可建的建筑面积为357.21万平方米。
另一方面还要看到，去年宁波宅地供应量全省第一，其中市区宅地成交面积创下自2014年起六年间的新高。
这批规模庞大的宅地，有一部分已经在建房子、有一部分则尚未开工，计算其中已领取预售证而未售的+已开工尚未领证的+尚未开工的，转换成住宅建筑面积，市六区大概在1500万平方米左右。
简单说，就是截至今年六月底，宁波市区商品住宅的潜在供应量接近1900万平方米。扣除掉其中的配建用房面积、商服用房面积，粗略测算，纯住宅建筑面积大概有1500万平方米。
而今年上半年，在这么火爆的市场环境下，市区商品住宅成交面积约为320万。
即，接下来宁波楼市的成交走势即便保持上半年的状态，即便不再供应宅地，存量供应也能维持市场两到三年的所需。
尽管宁波楼市存量供应已经蛮大，但接下来不供地显然不可能。
未来的地不缺、供应源源不断，自然未来的房子也不会缺。
但在房地产调控新政出台后，接下来一段时间购房的需求，会热个一年，但是一年之后呢？恐怕不会再像上半年那样多了。
毕竟限购范围的扩大，假离婚、投靠买房购房资格审核严格，或者因为首付比例提高、房贷利率提高而降低购房能力，造成客户量越来越少。
说到底，宁波房地产市场还是一个区域市场，他不是深圳或是上海，甚至不远的杭州。
不可能吸引那么多的全国购房者落户来买房。
那时候，这场房价倒挂盛宴会不会变成投资大坑，谁也不知道。
原创 宋富贵 米宅
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