为什么好人不长命，祸害遗千年。
有人是坏的彻底，一点心理负担都没有。
我们大多数人，做任何事都想两全。
而在摇摆不定之间，失去了很多东西 。
取舍，我们时刻都在做。
放弃不等于失去。
有时我们放弃眼前的选择，却得到了另一种选择。
人间烟火慢，时岁永流长。
很多次，我们都走入过七情六欲的圈套。
心就这样一点一点的迷失。
想回到最初的状态，却又不得不继续向前。
别等走的很远，才回头来想，自己想要什么、想做什么。
我们总是忘记最初的选择，选择了一条截然不同的道路。
人间万事，毫发常重泰山轻。
#出道仙#

【哥斯达黎加男足国家队续约主教练苏亚雷斯】哥斯达黎加足球协会8日宣布，与男足国家队主教练路易斯·费尔南多·苏亚雷斯续约至2026年。

苏亚雷斯率领的哥斯达黎加队在今年6月进行的2022年卡塔尔世界杯洲际附加赛中，以1:0击败新西兰队，赢得了最后一个世界杯决赛阶段参赛席位。哥斯达黎加与西班牙、德国和日本队同分在世界杯E组。

苏亚雷斯是哥伦比亚人，教练生涯主要在拉美地区的俱乐部和国家队，他与哥斯达黎加队的教练合同原本在卡塔尔世界杯后结束。

苏亚雷斯表示，这是他教练生涯的一个重要时刻，他很享受担任哥斯达黎加队主教练的工作。“我永远感谢哥斯达黎加人民，感谢哥斯达黎加，整个国家的人都在最近的比赛中支持国家队。”（新华社）

政策‧正察：汲取房屋問題經驗 建立長遠土地儲備
團結香港基金政策研究院
作者：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 梁躍昊

房屋短缺困擾香港多年，雖然歷屆政府都在這問題上作出不少努力，如透過改變土地規劃用途等方式「催谷」供應，但始終都未竟全功。歸根究底，建設房屋需要熟地，但由生地變熟地並不是一朝一夕的事。過去新市鎮發展的停頓，導致政府手上缺乏土地儲備，未能因應市場變化調節房屋供應，不論對公私營房屋均造成深遠的影響。前事不忘，後事之師，我們應從中汲取經驗，即使市況波動，仍然要以策略性的眼光建立長遠土地儲備。透過加快明日大嶼及北部都會區等大型發展計劃，將有望確保持續與穩定的土地供應，突破房屋困境便指日可待。

私人住宅供應斷層漸現

近年的私人住宅土地供應主要依賴改劃土地用途，及透過完成地契修訂/換地程序釋放私人土地潛力，令未來五年（2022至2026年）的私人住宅年均落成量能夠維持在約17,300個單位的水平。這數字與過去五年相若之餘，也明顯高於2007至2016年期間年均10,900個單位的水平。除此之外，各項私人住宅發展周期的領先指標均見改善，包括熟地供應量、上蓋工程動工量、及待批的預售樓花同意書申請數量。

然而，長遠的趨勢並不無隱憂。政府賣地方面，鑑於政府手上的熟地數目減少，在來自新發展區的土地「主力」於2030年前後實現之前，私人住宅供應預計將出現斷層。來自鐵路項目的土地供應亦面對着相似情況，現有儲備快被消耗殆盡，但未來的潛在供應不少尚處於早期的發展階段。私人土地儲備的潛力則因受限於基建不足而未能進一步釋放，而重建項目的步伐預計依然緩慢。

公營房屋供應持續落後

自政府在2014年公佈《長遠房屋策略》起，歷經七年才能覓得足夠土地達到公營房屋的十年期供應目標。我們估算，由於土地改劃漸見成效，如果各項造地措施以目前速度推進，未來十年期的公營房屋落成量預計可達306,600個單位，並且實現「頭輕尾重」的供應承諾。雖然可望達成301,000個單位的《長策》目標，但與彌補過去的累計短缺仍然有一段的距離。過去九年，公營房屋的落成量都未能達標，累計短缺已經超過105,000個單位，等同約十四條彩虹邨。

再者，雖然土地供應暫時到位，但基於公營房屋項目出現不斷延誤的「往績」，實際的落成量或許會更少。綜觀過去八年的情況，平均每年都有15%的公營房屋單位延誤落成，導致政府自2015年起便提出的「頭輕尾重」供應模式至今也未能實現。由於資訊透明度不足，加上當局未有跟進改善，亦缺乏有效問責機制，因此相關官員缺乏誘因去改善延誤情況。我們認爲公營房屋供應達標的關鍵在於增加資訊透明度，並就每一個項目都委任專責的項目經理，以促進監督和協調效率，打破目前公營房屋項目不斷延誤的惡性循環，以兌現「頭輕尾重」的供應承諾

居住空間難以短期回升

受制於熟地不足，房屋供應長期供求失衡，導致樓價不斷上升。為遷就有限的購買力，唯有犧牲單位的面積。因此，新落成私人住宅單位在近年呈下降趨勢，而細單位的比例也急速上升。即使政府兩次放寬按揭成數，以及在近期公佈約280平方呎的私人住宅最低單位面積要求，納米單位的出現實際上是一種市場自我調節後的平衡。再者，由於最低單位面積要求的涵蓋範圍並不包括大部分私人重建項目，因此目前就斷定納米單位會消失仍是言之尚早，但是我們預期納米單位落成量增加的趨勢將會結束。

公營房屋的單位面積亦呈下降趨勢。回顧過去四次開售的綠置居項目，每年平均都有15%的單位屬於面積少於215平方呎的納米單位。居屋方面，政府在2014年復售居屋時，當時面積超過430平方呎的單位佔比為97%，但該比率在之後急跌，其後數年一直處於50%以下的水平， 到了2020年更是跌至38%。而且，居屋2022年的最低單位面積將會再創新低，並首次有納米單位出現。當中，啟德啟欣苑提供的186平方呎單位將會是歷來最細的居屋單位。

由上可見，不論在公私營房屋的質和量方面，都受到缺乏土地儲備所構成的制約影響，從而突顯持之以恒造地的重要性。土地房屋不但承載社會民生運作、更是香港未來發展的奠基石。要避免私人住宅供應陷入斷層，就必須加快開拓新發展區。要逆轉公營房屋供應的不利情景，就要盡快打破項目延誤的惡性循環。只有土地供應根基穩固，房屋落成量回升，才有進一步提升人均居住空間的可能。未來五年是香港由治及興的關鍵時刻，只要緊握發展變革的契機積極行動，定能解決土地房屋問題。