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【为何民营房企还债压力更大】来源:谭浩俊微财经

根据克而瑞监测的95家样本房企债券到期和回售情况来看,2021年前三季度每季度平均到期规模2151亿元,而四季度到期情况稍有放缓,到期规模1384亿元,同比减少27.5%;2022年上半年偿还压力依旧较大,一季度到期规模1815亿元,二季度到期1689亿元。

也就是说,2021年以来,对于相当一部分房企来说,主要精力就是放在如何筹集资金偿还到期债务上了。要知道,如果不能及时偿还到期债务,就会立即产生连锁反应,让企业陷入资金链断裂泥潭,在原本就已经非常危险的情况下,多了一根足以压垮企业的稻草。而这根稻草,就是企业的住房销售出现问题。

为什么说企业不能偿还到期债务,会让企业的住房销售出现问题呢?因为,购房者会担心企业无法按照合同交房,甚至担心企业无力将房建下去,而选择到其他房企手上买房。一旦购房者选择离开,等待企业的就是售房难度更大,资金回笼与筹集就会出现严重问题,导致企业资金链更加紧张,甚至断裂。下半年以来恒大出现的问题,就是如此。企业原本通过一定的促销手段,住房销售情况良好。按照企业的说法,有息债务也实现了此前提出的下降目标。可是,在企业出现不能偿还到期债务的消息后,住房销售一下子就出现了问题,售房回笼资金的效率也快速下降,导致企业资金更加紧张,偿债矛盾更加尖锐,资金链几乎断裂。

很显然,筹集足够的还债资金,是当前及今后一段时间房企最重要的一项工作,也是房企能否生存下去的关键。而民营房企,显然比其他所有制房企、尤其是国有房企面临的压力更大、困难更多、风险更集中。数据显示,四季度即将到期的信用债中,民企占比高达77.7%,而民企中TOP30占比则高达68.6%。也就是说,头部民企是偿债的重中之重,也是信用债会不会出现偿债风险的关键。如果头部房企能够稳定好资金链,不出现偿债风险,房地产市场的稳定就有保障。反之,头部房企出现问题了,房地产市场稳定就会出现问题。

那么,为什么民营房企会成为偿债的主体,且面临偿债风险呢?原因是多方面的,但主要有这样几个方面。一是过度负债扩张,造成企业债务负担过重,筹集偿债资金的难度过大。特别是头部房企,在享受了负债扩张的快感之后,由于负债规模快速扩大,少则数千亿,多则两万亿,筹集偿债资金的难度可想而知。因此,普遍陷入了偿债泥潭,没有几家企业偿还到期债务是轻松的,也没有几家企业没有面临资金链断裂风险。相反,国企在这方面受到的约束相对较多,即便前几年也在负债扩张,但因为考核等因素,没有出现民企那样完全失控的现象,因而情况要好一些。

二是缺乏有效监督,很容易一人说了算。别看民企在机制上比国企更加灵活,适应市场的能力更强,也都建立了符合市场要求的董事会。但是,对绝大多数民企来说,创始人的话语权是“至高无上”的,“一人说了算”在多数民企是不成文的规矩,董事会也只是在实控人的指挥棒下决策。前恒大首席经济学家任泽平最近的回应,就从一个侧面说明了这个问题。因此,监督缺失,是民营房企债务失控最关键的因素,甚至会被实控人以个人利益绑架整个公司利益,如首富头衔、实控人行业地位、与其他实控人争话语权等,都会让企业陷入负债扩张的泥潭和陷阱。国营房企则会受到许多约束,不可能完全一人说了算。否则,要担责追责的。

三是出现风险无人相帮,只能自己硬杠。民营房企自主权很大,实控人一人说了算也是比比皆是。在市场火爆时,从地方政府到金融机构,个个围着企业转,给企业打气鼓劲,到企业调研考察,从而让企业感到无限荣耀,虚荣心不断爆发。但是,当企业出现风险后,所有的政策资源、资金等,就开始向国企倾斜,而不可能让民企享受。因此,一旦出现风险,民企就只能自己硬杠,而不像国有房企,资金链紧张后,地方政府会调度资金帮助解困,至少,可以维持资金链不断裂。只要资金链不断,房企的销售等就不会出现问题。

四是财务杠杆失控,融资成本过高。从近年来发生风险的民营房企情况看,融资成本过高,杠杆率失控,是民营房企陷入困境非常重要的方面。为了融资成功,相当一部分民企是不计成本的。特别在市场比较火的情况下,由于纷纷抢占资金资源,因此,融资成本就不放在眼里,而是只要能够筹集到资金,就是胜利。结果,融资成本越来越高,财务费用也越来越多。一旦市场出现变化,高融资成本就会成为企业极大的负担,让企业不堪承受。相反,国企这方面是有约束的,也是与经营者的薪酬挂钩的,必须要有所顾忌。搞不好,还会追究经营者的法律责任。​​​​

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佛山市福隆天盛农产品有限公司

公司简介
01

佛山市福隆天盛农产品有限公司独资开发建造的南方药食同源产品国际商贸城,总投资金额超2亿元,总建筑面积超6万㎡,包括超3万㎡的商铺、近2万㎡的冷库及1万㎡的大型停车场。南方药食同源产品国际商贸城是在原南方土特产物流中心的基础上进行升级改造,通过“专业市场+配套冷库+专业停车场”的经营模式,建成集产品原产地集采、冷链运输、仓储管理、物业管理、大宗贸易、产品加工、电子商务等于一体的全场景、全链条的土特产交易专业市场,倾力打造成为佛山市专业市场的标杆和佛山市三旧改造的样板工程。

南方药食同源产品国际商贸城位于南海区大沥镇最东部的黄岐社区,与广州一线之隔,有广州和佛山两城的黄金走廊之称,有广佛公路、广佛新干线、广州环城高速公路西环段及武广高铁纵横而过,方圆20公里建有众多公路、高铁、航空等交通站点,区位优越,交通便捷,是辐射广佛都市圈的重要位置,也是向粤港澳大湾区延伸的前沿阵地。南方国际土特产交易中心邻近原广州一德路干货市场,靠近广州如意坊干果市场,市场发育成熟,具有较好的营商环境和广泛而稳定的消费基础,有利于吸引域外消费能力,是商家投资的理想之地。
招聘信息
02

招聘岗位:
招商经理(招商团队)薪资10-15k
岗位职责:
1.负责拓展、维护招商渠道,开发客户资源,筛选客户并进行招商谈判、签订合同,完成市场内的招商及后期服务;
2.对同行业、客户、环境进行调研,了解市场动态和租金动态,并及时向公司提出招商政策及应变措施等建议;
3.负责招商人员的培训,组织招商人员及时总结交流营销经验,加强业务修养,不断提高业务水平;
任职要求:
1. 熟悉专业批发市场运作或商业地产租赁操作流程;
2. 具有很强的商贸谈判能力、有出色的客户服务意识;
3. 较强的业务拓展和人际交往沟通能力;
4. 具有一定客户资源者优先;
此岗位设有业务提成奖,特别贡献奖等,一经录用,待遇丰厚!

保安主管 薪资7-10k
岗位职责:
1.接受上级领导下达的各项任务并主动向领导汇报工作情况,积极听取领导及商户意见要求,并全力贯彻实施;
2.日常巡逻市场,要充分有效的延缓或防止辖区内出现行窃、故意破坏财产和损害物品的行为,对有行为可疑的人进行监视,必要时立即报警;
3.遇突发性、危害性事故或事件,立即采取应急措施,并及时向上级汇报;
4.负责安保人员的日常管理,培训及工作督导;
5.负责安保,消防,交通,现场维护,安全等工作;
6.制定每月保安部管理工作计划,并负责落实人员调配及工作任务;
岗位要求:
1.年龄35-50岁;
2.了解基本行业知识,具有一定的组织管理能力和对外沟通协调能力;
3.三年以上相关岗位工作经验,退伍军人优先考虑。

董事长助理兼司机 8-12k
岗位职责:
为总经理提供高效专业的助理支持服务
协助完成公司内部工作
及时收集和了解行业信息
任职要求:
年龄35岁以下,具有一定的组织能力和独立工作能力
具有高度的敬业精神,为人踏实可靠,团队合作意识强
驾驶技术好,熟悉本地情况

招商助理 薪资5-8k
岗位职责:
(1)负责客户邀约接待工作;
(2)负责客户现场看铺工作;
(3)负责客户文件的制作与传递工作;
(4)负责业务合同文档整理转移工作;
(5)协助招商经理完成客户谈判及合同签署工作。
任职要求:
(1)市场营销、公共关系等专业,大专以上学历,2年以上招商或销售工作经验
(2)工作勤奋踏实、乐于与人交流,语言表达能力强,良好的沟通及思维能力
(3)能够承受一定工作压力,团队意识良好
(4)个人形象良好,无不良嗜好,男女不限
(5)熟悉当地专业市场,有一定的客户人脉资源可优先考虑

档口文员 薪资4-5k
岗位职责:
负责档口内销售,熟悉简单商品的摆放,分拣流程;
有中药材销售经验优先考虑;
岗位要求:
能熟练运用办公软件,有较强的沟通能力、独立处事能力及团协助精神,
应届毕业生亦可,有2年以上的相关工作经验,医药学专业优先考虑。

高压电工 薪资7-11k
岗位职责:
1.负责市场内各类供水,供电设备和公共设施的维修和保养;
2.负责每月对市场内水电表进行抄表工作;
3.定期巡查市场区域内线路,及时发现电路安全问题并及时整改;
4.对维修所需物料进行统计与妥善保管,定期清查与申购所需物料;
5.负责高低配电房的值班及操作;
岗位要求:
1.45岁以下,持电工上岗证、高压证;
2.熟悉商业楼宇自动化、暖通、电力系统设备原理;设备安全操作和保护的技能;电器设备安装步骤与程序;熟悉商业设施设备管理及工程管理专业知识;
以上岗位实行冬夏时令 :
夏季上班时间 08:00-12:00 14:00-18:00
冬季上班时间 08:00-12:00 13:30-17:30

保安 薪资4-6k
保安多名,8小时工作制,年龄50岁以下,身高170cm以上,身体健康,吃苦耐劳,责任心强,退役军人优先。
★待遇:年终奖(每月300元)+法定节假日+社保+包食宿(私人企业,薪资浮度灵活,优者多得,合适者条件可放宽)

公司福利:
包吃住,购买佛山社保,享受年终奖福利,法定节假日休息,定期举办生日会、团建聚餐等。

上班地点:
佛山市南海区大沥镇黄岐西环路红星路段
图片

佛山市南海天福药业有限公司

公司简介
01

佛山市南海天福药业有限公司,2005年03月28日成立,经营范围包括一般项目:中草药收购;农副产品销售;初级农产品收购;地产中草药(不含中药饮片)购销;食用农产品初加工;食用农产品批发;食用农产品零售;农产品的生产、销售、加工、运输、贮藏及其他相关服务;普通货物仓储服务(不含危险化学品等需许可审批的项目)。(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)许可项目:药品批发。
招聘信息
02

招聘岗位:
质量部主管 薪资8-12k
任职资格:
1. 中药学大专以上学历,中药执业药师资格,三年以上相关工作经验;
2. 具有较强的沟通协调能力,熟悉GSP认证流程;
岗位职责:
1.协助部门经理维护公司质量体系的运行;
2.负责不合格品/退货品种的调查和审核;

中药材销售员 薪资6-9k
任职职格:
1. 大专及以上学历,医药/营销相关专业;
2. 有一定的工作经验,沟通能力强,勤奋敬业;
岗位职责:
1. 根据公司部署制定并执行销售计划;
2. 管理和发展经销商队伍,建立销售网络;
3. 完成上级交办的其他工作

文员 薪资4-5k
岗位描述:
1、定期组织收集、分析、综合公司各方面情况,做好调查总结,及时向上级汇报、请示工作;
2、负责组织工作会议,安排会务工作,负责起草上级领导授意的计划、报告、总结、通知等文件;
3、负责公司文件的编号、打印、复印、发放、归档及保管工作;
4、负责公司来往信件、物品签收与邮递;
5、办公用品的管理;
6、负责接待来访人员。负责登记、处理、跟踪公司有关事务;
7、负责公司行政、后勤等事务。
任职要求:
1、23至40岁,高中以上学历,定居黄岐或周边;
2、能熟练运用办公软件,有2年以上的相关工作经验;
3、有较强的沟通、独立处事能力及团队协助精神;

公司福利:
包吃住,购买佛山社保,享受年终奖福利,法定节假日休息,定期举办生日会、团建聚餐等。

上班地点:
佛山市南海区里水镇大步村发展路


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