#轨道交通# 成都轨道建设按下“加速键”
作为四川省首条跨市域轨道交通线路，成资同城化发展的重要基础设施工程，短短一年多，轨道交通资阳线7座车站5座已封顶、盾构全部始发、1个区间实现洞通，轨道建设的“加速度”深刻展示着成都轨道集团坚决落实成渝地区双城经济圈重大战略、加快建设轨道上都市圈的速度和力度。
在成都市委市政府的坚强领导下，成都轨道集团砥砺奋进、奋力前行，坚持“建地铁就是建城市”，坚定“人民地铁为人民”的初心，锚定“构建世界级轨道线网格局”目标，加速织密线网，跃升轨道交通“第四城”；高位提升运营服务质量传递城市“温度”，轨道交通占公交出行分担率超过60%；凝练TOD开发“八大策略”，致力打造全球TOD典范城市；推进“建圈强链”，构筑轨道交通产业生态圈，为建设践行新发展理念的公园城市示范区贡献轨道力量。
从“建地铁”到“建城市”
高标准推进轨道营城新发展
剑指构建世界级城市轨道交通线网，成都轨道集团全力织密城市轨道交通线网，引领城市发展格局。在国内率先量化提出中心城区绿色交通出行结构模型，从顶层设计上落实城市轨道交通在公共交通中的骨干主体地位，持续加快打造“轨道+公交+慢行”绿色出行体系。
五年来，成都轨道交通实现运营里程从179公里到558公里的飞跃，跃居全国轨道交通“第四城”；建设投资强度连续五年位于全国前列，创造了在建规模最大、施工难度最高、环境挑战最强等多项纪录。
深入落实“四网融合”，主动服务成渝地区双城经济圈建设及成德眉资同城化发展，当前正加速推进第四期建设规划项目和轨道交通资阳线项目，目前轨道交通在建项目9条线路215公里，已有41座车站封顶，61座车站进入主体结构施工阶段。四川成德轨道交通有限公司、四川成眉轨道交通有限公司先后成立，市域铁路S5线、S11线将于年内开工，“朝看三星堆、午逛三苏祠”已经被不少市民列上旅行清单。
坚持TOD营城，拓展公园城市新路径。成都轨道TOD综合开发秉持“产业优先、功能复合、站城一体、生活枢纽、公园社区、文化地标”的理念，以TOD综合开发“八大策略”为抓手，致力场景赋能，构建“十大消费场景”，致力打造全球TOD典范城市。按照“一个TOD项目就是一个蓝绿交融的公园城市社区”的理念，成都正在加快实施23个TOD综合开发项目，尽快形成示范效应。
在加快发展城镇保障性租赁住房方面，2021年，成都TOD全面启动实施1万套保障性租赁住房，2022年计划实施9000余套保障性租赁住房，“十四五”期间TOD综合开发项目将累计筹建5万套高质量的保障性住房。除了保障性租赁住房的整体建设规模位居全市第一，TOD项目还会将“居住、商业、办公、社交、文娱、服务”联动一体，让每一个租房人都能享受到TOD综合开发成果。
从“通地铁”到“通生活”
高质量构建轨道出行新场景
“以前是刷卡，后来是刷手机就能进站。现在再也不用找卡、找手机了，刷脸进站，秒进。”见证了成都地铁一路成长的市民蒋女士说。
大线网运营的成都地铁深刻改变着市民的生活。市民公共交通的通勤时间降至39分钟，地铁线网单日最高客运量突破700万乘次，城市公共交通出行占比提升至62.8%。
成都轨道主动融入“智慧蓉城”建设，加速智慧交通步伐，在国内率先推出了智慧乘客服务平台（智慧票务、智慧安检、智慧测温），是目前全国唯一一个在全线网范围内所有闸机一次性上线人脸识别功能的城市地铁。智慧防疫的交通场景应用，筑牢了市民安全便捷出行的“第一防线”。
精准回应市民乘客诉求，成都轨道确定“365天每天迎检”的标准，坚持文明城市创建与运营服务品质提升相结合，精益求精提升运营服务质量。
通过搭建全网覆盖监督反馈体系，建立18.5小时内受理、3个工作日内处理回复的反馈机制，建立咨询投诉服务一体化驿站，增设80余个乘客服务点，实现市长公开电话平台“一键”转接、成都地铁APP问题“一键”提报跟踪，上线“一厕一码”一键反馈系统，及时响应市民乘客诉求；推出“同站过街”“车厢分区控温”等惠民措施507项，2021年乘客服务回复率100%。
与此同时，依托线网这一城市重要生长轴，通过整合轨道资源，以“让美好生活进站”为定位，成都地铁积极营造轨道生活新场景，让“一切有空间的地方皆可停留、皆能交往、皆有效益”。
成都轨道首个TOD主题商业街“世纪城·上闲里”的开业，为全面开展成都轨道交通地下空间开发提供可复制、可推广经验；23个“minishop融合”商业方舱，1210台自助鲜花机、自助口罩机等新型自助设备为市民在通勤途中提供更多便利……
从“交通圈”向“生态圈”
高效能激发产业发展新动力
产业是城市发展的重要支撑和动力，在成都市“建圈强链”行动中，轨道交通产业是二十个重点项目之一。
成都轨道集团积极发挥企业在城市产业发展和项目招引的引导作用，聚焦轨道交通产业链细分领域，重点招引具备核心能力的头部企业，引入30余家行业龙头企业在成都投资设立研发、生产基地，并实现本地化生产和应用。
在全市产业建圈强链“链长制”统筹推动下，充分发挥国有企业引导示范作用，全力推动“链主企业引领带动产业链发展”，陆续招引了“中车”等一批具有整车制造能力的头部企业落户成都，成都已具备地铁、有轨电车、动车组等整车制造能力，整车年产能突破1500辆，“成都车、成都造”的目标早已实现。
面对构建具有成都特色的大型多制式、多层次轨道交通运营网络体系的现实需求，成都轨道集团突出“产业投资、产业运营、产业服务”三大主业发展优势，强化轨道交通装备研发、制造、维保三大环节协作和业务集成，加大泛轨道交通上下游投资布局力度，推动形成轨道产业高质量发展合力。
聚焦“高端装备制造、科技创新、智能运维”重点领域，牢固创新理念，做强创新支撑。围绕智慧城轨引领性技术研发应用，与中车成都公司共同打造2025智慧型全自动行车试验平台，研制全国首列基于5G车车通信全自动驾驶的时速160km/h新一代市域A型列车，为构建都市圈内1小时轨道交通通勤圈提供了全生命周期的解决方案。联合中车四方、中车长客合资成立成都中车轨道装备公司，建设成都地铁智慧检修工厂，率先在西部地区形成城轨A型电客车批量架大修能力，积极打造国内城轨车辆智慧检修合作的行业示范。
风好扬帆正当时。成都轨道集团将以“人民地铁为人民”的初心，厚植人民情怀，砥砺奋发、笃行不怠，不断满足市民对美好生活的向往，擦亮“成都地铁、生活一脉”的金字招牌，扮靓“雪山下的公园城市、烟火里的幸福成都”，全力建设践行新发展理念公园城市示范区。
来源：RT轨道交通
作为四川省首条跨市域轨道交通线路，成资同城化发展的重要基础设施工程，短短一年多，轨道交通资阳线7座车站5座已封顶、盾构全部始发、1个区间实现洞通，轨道建设的“加速度”深刻展示着成都轨道集团坚决落实成渝地区双城经济圈重大战略、加快建设轨道上都市圈的速度和力度。
在成都市委市政府的坚强领导下，成都轨道集团砥砺奋进、奋力前行，坚持“建地铁就是建城市”，坚定“人民地铁为人民”的初心，锚定“构建世界级轨道线网格局”目标，加速织密线网，跃升轨道交通“第四城”；高位提升运营服务质量传递城市“温度”，轨道交通占公交出行分担率超过60%；凝练TOD开发“八大策略”，致力打造全球TOD典范城市；推进“建圈强链”，构筑轨道交通产业生态圈，为建设践行新发展理念的公园城市示范区贡献轨道力量。
从“建地铁”到“建城市”
高标准推进轨道营城新发展
剑指构建世界级城市轨道交通线网，成都轨道集团全力织密城市轨道交通线网，引领城市发展格局。在国内率先量化提出中心城区绿色交通出行结构模型，从顶层设计上落实城市轨道交通在公共交通中的骨干主体地位，持续加快打造“轨道+公交+慢行”绿色出行体系。
五年来，成都轨道交通实现运营里程从179公里到558公里的飞跃，跃居全国轨道交通“第四城”；建设投资强度连续五年位于全国前列，创造了在建规模最大、施工难度最高、环境挑战最强等多项纪录。
深入落实“四网融合”，主动服务成渝地区双城经济圈建设及成德眉资同城化发展，当前正加速推进第四期建设规划项目和轨道交通资阳线项目，目前轨道交通在建项目9条线路215公里，已有41座车站封顶，61座车站进入主体结构施工阶段。四川成德轨道交通有限公司、四川成眉轨道交通有限公司先后成立，市域铁路S5线、S11线将于年内开工，“朝看三星堆、午逛三苏祠”已经被不少市民列上旅行清单。
坚持TOD营城，拓展公园城市新路径。成都轨道TOD综合开发秉持“产业优先、功能复合、站城一体、生活枢纽、公园社区、文化地标”的理念，以TOD综合开发“八大策略”为抓手，致力场景赋能，构建“十大消费场景”，致力打造全球TOD典范城市。按照“一个TOD项目就是一个蓝绿交融的公园城市社区”的理念，成都正在加快实施23个TOD综合开发项目，尽快形成示范效应。
在加快发展城镇保障性租赁住房方面，2021年，成都TOD全面启动实施1万套保障性租赁住房，2022年计划实施9000余套保障性租赁住房，“十四五”期间TOD综合开发项目将累计筹建5万套高质量的保障性住房。除了保障性租赁住房的整体建设规模位居全市第一，TOD项目还会将“居住、商业、办公、社交、文娱、服务”联动一体，让每一个租房人都能享受到TOD综合开发成果。
从“通地铁”到“通生活”
高质量构建轨道出行新场景
“以前是刷卡，后来是刷手机就能进站。现在再也不用找卡、找手机了，刷脸进站，秒进。”见证了成都地铁一路成长的市民蒋女士说。
大线网运营的成都地铁深刻改变着市民的生活。市民公共交通的通勤时间降至39分钟，地铁线网单日最高客运量突破700万乘次，城市公共交通出行占比提升至62.8%。
成都轨道主动融入“智慧蓉城”建设，加速智慧交通步伐，在国内率先推出了智慧乘客服务平台（智慧票务、智慧安检、智慧测温），是目前全国唯一一个在全线网范围内所有闸机一次性上线人脸识别功能的城市地铁。智慧防疫的交通场景应用，筑牢了市民安全便捷出行的“第一防线”。
精准回应市民乘客诉求，成都轨道确定“365天每天迎检”的标准，坚持文明城市创建与运营服务品质提升相结合，精益求精提升运营服务质量。
通过搭建全网覆盖监督反馈体系，建立18.5小时内受理、3个工作日内处理回复的反馈机制，建立咨询投诉服务一体化驿站，增设80余个乘客服务点，实现市长公开电话平台“一键”转接、成都地铁APP问题“一键”提报跟踪，上线“一厕一码”一键反馈系统，及时响应市民乘客诉求；推出“同站过街”“车厢分区控温”等惠民措施507项，2021年乘客服务回复率100%。
与此同时，依托线网这一城市重要生长轴，通过整合轨道资源，以“让美好生活进站”为定位，成都地铁积极营造轨道生活新场景，让“一切有空间的地方皆可停留、皆能交往、皆有效益”。
成都轨道首个TOD主题商业街“世纪城·上闲里”的开业，为全面开展成都轨道交通地下空间开发提供可复制、可推广经验；23个“minishop融合”商业方舱，1210台自助鲜花机、自助口罩机等新型自助设备为市民在通勤途中提供更多便利……
从“交通圈”向“生态圈”
高效能激发产业发展新动力
产业是城市发展的重要支撑和动力，在成都市“建圈强链”行动中，轨道交通产业是二十个重点项目之一。
成都轨道集团积极发挥企业在城市产业发展和项目招引的引导作用，聚焦轨道交通产业链细分领域，重点招引具备核心能力的头部企业，引入30余家行业龙头企业在成都投资设立研发、生产基地，并实现本地化生产和应用。
在全市产业建圈强链“链长制”统筹推动下，充分发挥国有企业引导示范作用，全力推动“链主企业引领带动产业链发展”，陆续招引了“中车”等一批具有整车制造能力的头部企业落户成都，成都已具备地铁、有轨电车、动车组等整车制造能力，整车年产能突破1500辆，“成都车、成都造”的目标早已实现。
面对构建具有成都特色的大型多制式、多层次轨道交通运营网络体系的现实需求，成都轨道集团突出“产业投资、产业运营、产业服务”三大主业发展优势，强化轨道交通装备研发、制造、维保三大环节协作和业务集成，加大泛轨道交通上下游投资布局力度，推动形成轨道产业高质量发展合力。
聚焦“高端装备制造、科技创新、智能运维”重点领域，牢固创新理念，做强创新支撑。围绕智慧城轨引领性技术研发应用，与中车成都公司共同打造2025智慧型全自动行车试验平台，研制全国首列基于5G车车通信全自动驾驶的时速160km/h新一代市域A型列车，为构建都市圈内1小时轨道交通通勤圈提供了全生命周期的解决方案。联合中车四方、中车长客合资成立成都中车轨道装备公司，建设成都地铁智慧检修工厂，率先在西部地区形成城轨A型电客车批量架大修能力，积极打造国内城轨车辆智慧检修合作的行业示范。
风好扬帆正当时。成都轨道集团将以“人民地铁为人民”的初心，厚植人民情怀，砥砺奋发、笃行不怠，不断满足市民对美好生活的向往，擦亮“成都地铁、生活一脉”的金字招牌，扮靓“雪山下的公园城市、烟火里的幸福成都”，全力建设践行新发展理念公园城市示范区。
来源：RT轨道交通
中银证券：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
#正能量# [心]#蔚蓝地图# 或许我的心包有一层硬壳，能破壳而入的东西是极其有限的。所以我才不能对人一往情深——《挪威的森林》村上春树无论何事都是大大小小，千千万万的“缘”所凑合而成，缺了一点就不行。世间的因缘何等奇妙不可思议！ ——《缘缘堂随笔》丰子恺我走在自己的路上了。成功与失败、幸福与困难都已经降为非常次要的东西。最重要的东西是这条路本身——《守望的距离》周国平在一个琳琅满目的世界，学会排序是一种本事，不至于迷路——余秋雨《中国文脉》
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