#加拿大移民##加拿大##移民# 当地时间7月28日，加拿大房地产律师Mark Morris郑重警告，受加息影响，加拿大房地产市场的资金流动性接近枯竭。
受此影响，未来加拿大人有可能看到几个结果：
1、加拿大买家无法再用房屋净值信贷额度（HELOC）购买房产或者借钱自用。
2、加拿大大量楼花投资者没钱收房，且转让非常艰难，楼花违约潮或席卷全国。
3、加拿大房地产市场买家的购买力普遍下降20%以上。
不久前加拿大媒体报道的案例显示，一对白领夫妻,在2022年2月从银行拿到80万有效期4个月的预批贷款，4个月后这个家庭没有买到合适的房子，2022年7月重新预批贷款时，银行说对不起只能借你65万了，算下来差不多损失了20%的购买力。但加拿大央行的加息还没有结束。
Mark Morris观察楼花市场时发现，他经手的许多客户根本没能力交割现房，而导致这个窘境的直接原因是，贷款机构在向建商提供融资时不严格要求提供楼花买家的资金证明。现在最坏的结果是买家没能力交割，也转让不出去，最后只能违约。#老移民summer#

【市场消息】加息周期来临，除了一般楼按会受影响外，亦会影响「发展商按揭」，即俗称「呼吸Plan」的置业计划，这种主要由发展商旗下财务公司为即供付款的一手楼买家提供的借贷，按揭计划由财务公司主理，买家毋须经银行审批，可避过银行因受到金融管理局相关条例监管，必须按规定审核买家是否通过压力测试的限制。「呼吸Plan」用家大多毋须经过压测。之所以被称为「呼吸Plan」，就是指基本上有呼吸的人就借到。
业内人士解释，「呼吸Plan」的蜜月期息率主要以「P-2厘」或「P-3厘」计算，而「P」就以汇丰银行的最优惠利率作参考，现时为5厘。在蜜月期过后，按揭息率就会直接用P息（5厘），甚至以「P+1厘、P+2厘」计算，到时候如果汇丰银行加P息，对供楼人士影响较大。
如买远期楼花选择「建期」（即建筑期付款计划）的业主，应以未来收楼时的预期利息考虑能否通过压测，而非现时的按息，皆因一旦收楼时利息大幅攀升，银行压测门坎亦会大大提高。故建议买楼花选择「建期」的话，最好先假设按息为4厘去计算现时的入息能否过到压测，免失预算。
来源：报刊

【喊“取消商品房预售制”？你也许只能过过嘴瘾】

财经奇谭：预售制真的能取消吗？答案恐怕是不能。

俗称“卖楼花”的商品房预售制，看上去的确是一种相当不公平的制度。在任何一种经济活动中，借钱人向出借人支付利息，都是天经地义的。

但是在预售制下，相当于买房人把钱借给了开发商，开发商获得了利润，银行赚了中介费，买房人作为提供资金的一方，反而要支付高昂的利息。

难怪都说背负房贷的中年人最卑微。

可是为什么这种不公平的制度能够长期存在？

因为中国的房价一直在涨。

实际上，在一个上涨的楼市中，预售制反而是一种非常公平的制度——买房人不是在支付利息，而是在支付看涨期权的费用，未来从房价上涨中获得的收益，要远大于利息支出。

只有在一个下跌的楼市中，商品房预售制才是不合理的。

但是在一个下跌的楼市中，又恰恰最不可能取消预售制。因为预售制，几乎是如今整个房地产行业最后一根支柱了。

只要土地财政还在，预售制就不可能取消。

看懂了这背后的原因，你才能看懂中国这一轮房地产危机的本质。