【遇到房屋租赁纠纷，这些“维权”方式可行吗？北京金禹律师带您看】租来的房子达不到使用要求，租户强占着房子却不给房租！
　　租户延迟交钱，业主直接断水断电驱赶！
　跟业主闹了点矛盾，业主拒绝收房还索要租金！

　　在房屋租赁过程中，遇到对方违约的情况，有些守约方自觉占理，便仗着合同采取一些极端的方式处理纠纷，结果反倒让自己成了违约者，得不偿失。西城法院民一庭法官助理王志伟结合审判实践中的真实案例向公众提醒：遇到租房纠纷，有些“维权”方式可行不通。

办理营业执照障碍消除
　　租户仍拒交房租反成违约方
　　北京一家信息科技公司在商城里租了间店铺卖儿童玩具，租期两年。科技公司按照合同约定先交纳了一个月的房租、物业费以及保证金等共计12万余元，一边装修，一边办理营业执照。没承想，因为该店铺地址被停止办理工商登记，科技公司开的店铺未能获准注册。
　　科技公司认为商城构成违约，自己占理，便不再交纳房租，继续经营。在接到可以办理营业执照的通知后，科技公司仍然白占着房屋。商城因催促缴款无果，便依据合同约定，封了科技公司的店铺。
　　经营无法继续，科技公司提起诉讼，要求商城退还房租租金、物业费、保证金等，还要赔偿违约金及财产损失。
　　商城也不甘示弱，以科技公司不交租金还占用房屋为由，反诉科技公司支付房租、物业费及违约金。
　　然而，法院审理之后却判决科技公司给付欠付的租金、物业费，还要赔偿一笔数万元的违约金。这是为什么呢？
　　西城法院民一庭法官助理王志伟介绍说，根据合同约定，商城出租的房屋应当具备办理营业执照的条件，科技公司在发现涉案房屋不能办理执照时，完全可以依据合同行使解除权。由于当时违约的是商城，科技公司还可以索要违约金以及无法开业的财产损失等。但是科技公司却采取了继续占用房屋，还不交租金的方式来对抗，这才让自己成了违约方。
　　法院查明，商城交付的房屋并非不能办理营业执照，只是在几个月的时间内不能办理。科技公司开业后一直持续经营，应当视为其已经同意在一段合理期间内继续履行合同。在接到可以办理营业执照的通知后，科技公司既不去办理执照，也不交纳租金，白占着房屋经营，属于违约。商城有权根据约定，解除合同并停止商户经营。
　　最终，法院认定双方的租赁合同因科技公司违约而解除，依据合同约定，该公司所缴纳的各项保证金不予退还。由于科技公司违约导致合同解除，公司还要支付相应的违约金。同时，科技公司欠付的租金及物业管理费也要给付，只是考虑到科技公司在经营期间因商城原因未办理营业执照，法院对租金数额进行了相应酌减。

　　租户未按时交纳房租违约
　　业主直接断水断电被判赔偿
　　金先生租下了索先生名下的一处房产用于公司办公，双方约定租期两年，押一付三，按季支付。如果金先生逾期支付租金达10天，或者欠缴各项费用达到月租金的数额时，应按月租金的100%标准支付违约金，且索先生有权解除合同，收回房屋。
　　合同签订后，金先生当天就支付了押金及第一季度的租金。但此后几次交房租时，金先生总会拖那么几天。到了租房的第二年，金先生又迟了几天交房租。索先生便以业主的身份通知物业公司对出租房屋断水断电。
　　金先生无法使用房屋，提起诉讼，要求索先生继续履行合同，赔偿自己的经济损失等。房主索先生也提出反诉，要求金先生支付房屋租金及违约金，并解除双方签订的租赁合同。
　　法院审理后认为，金先生延迟交付租金，应依据合同约定支付违约金，但金先生延迟支付租金的情形，尚不符合双方约定的解除合同的条件。
　　此外，虽然金先生支付租金的时间晚于双方约定的时间，但索先生在未经催告的情况下，径行要求物业公司停止向涉案房屋供电，导致房屋无法正常使用，索先生采取上述行为超过必要限度，应赔偿由此给金先生造成的损失。
　　至于索先生要求对方支付的租金，法院认为金先生延迟支付租金且没有足额支付，但涉案房屋断电后无法正常使用，租赁合同目的无法实现，因此停电期间的租金应予以减少，金先生未支付的租金无需再行支付。
　　最终，法院判决双方继续履行租赁合同，金先生支付与月租金等额的违约金，索先生赔偿金先生合理损失2400元。
　　王志伟介绍说，在房屋租赁过程中，租户可能因为种种原因延迟交纳房屋。面对这种情况，有些业主便采取断水断电的方式“报复”或驱逐租户，但这样的方式从法律上来讲也不可行。

　　交接房屋产生争议
　　业主空置房屋扩大损失未获赔
　　房屋租期到期后，业主与租户可能会因房屋内物品缺失、装修受损等问题发生纠纷。在争议没有解决前，有的业主干脆拒绝收房。殊不知，这种放任损失扩大的行为很可能得不偿失。
　　柴先生与妻子武女士将自家的一套公寓房出租给男青年小陈居住，每月租金15000元。一年租期将至，小陈不打算继续租住，便告知武女士办理房屋交接手续。
　　武女士提出房屋内丢了一个柜子，还有网线撤离、地板划痕等问题，而小陈则认为武女士故意刁难，双方由此发生纠纷。武女士扣着小陈的押金不退，小陈一边与武女士协商，一边搬出公寓，算作交还房屋。
　　一年后，房主柴先生将小陈告上法院，要求小陈支付从合约期满至起诉时这一年多空置时期的房屋租金及违约金。小陈认为柴先生夫妇编造理由拒绝收房，他已经按期退房，不同意再付一分钱。法院审理后，驳回了柴先生的全部诉讼请求。
　　王志伟介绍说，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
　　在此案中，柴先生一方在交接房屋时提出的问题其实并不阻碍其收房。因此，柴先生拒绝收房后产生的房屋空置的租金损失，属于未采取合理措施、适时止损导致的扩大损失，应由柴先生一方自行承担。
　　王志伟提醒说，诚实守信是履行合同的基本原则，在发生争议后，当事人应该充分协商沟通消除矛盾，而不是带着怨气进一步激化纠纷。在遇到一方违约后，守约方可以依据合同约定，通过合理合法的方式解除合同、索要违约金及相应损失。同时，也有义务采取适当措施防止损失扩大。虽然对方违约，但守约方不能将合同作为压榨违约方的工具，也不能将合同看成经济上相互倾轧的工具。否则，滥用权利、放任损失扩大，甚至以违约的方式作为“还击”，很可能让自己得不偿失。
【北京金禹律师事务所，创立于2001年，21年专注法律顾问服务，专业为本，面向全球，客户价值优先，伴您左右，为您提供全方位的法律服务】
来源/北京西城法院 作者/孙莹

通过“以物抵债”方式取得的房屋是否能够阻止执行‼️‼️

⚠️对于“以物抵债”所签订的房屋买卖合同既要考量所抵债务是否具有优先属性，更要考量该民事法律行为的真实意思表示。一般而言，房屋买卖合同作为“以物抵债”实现方式，双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。因此，通过“以物抵债”方式取得的房屋期待权一般不能阻止执行。#法律知识##法律咨询#

#天天读案例[超话]# #天天读案例#
名为财务顾问费，实为“砍头息”，应予折抵本金
——金融机构放贷时以财务顾问费形式要求借款人提前支付“砍头息”，又不能举证证明其服务内容的，应折抵本金。
标签：｜金融借款｜利息｜财务顾问费｜砍头息
案情简介：2013年，信托公司向实业公司分期发放贷款4亿余元，并据此依财务顾问协议提前分期收取财务顾问费3405万元，另约定了利息、罚息、复利、违约金等。工贸公司及李某等提供担保。
法院认为：①《合同法》第200条规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”从信托公司的贷款发放具体情况来看，涉案4亿余元贷款系分期发放，而实业公司支付财务顾问费用除2014年6月所支付298万元外，其他财务顾问费用3107万元支付之时，信托公司贷款尚未发放完成。因本案中信托公司不能举证证明其为实业公司提供了何种具体财务顾问服务，应认定其未提供财务顾问服务，该2107万元财务顾问费用应认定为以顾问费名义预先收取的利息，并在计算欠款本金时予以扣除。对2014年6月所支付298万元财务顾问费用，由于一审中各方当事人均认可实业公司已结清了2014年6月份贷款利息，故实业公司已支付的298万元财务顾问费用亦应冲抵本金。《担保法》第20条规定：“一般保证和连带责任保证的保证人享有债务人的抗辩权。债务人放弃对债务的抗辩权的，保证人仍有权抗辩。抗辩权是指债权人行使债权时，债务人根据法定事由，对抗债权人行使请求权的权利。”故虽然实业公司等作为主债务人在一审中未就此提出抗辩，李某等作为保证人均提出了财务顾问费应从欠款金额中予以扣除的抗辩，当事人此项诉讼理由有相应事实和法律依据，应予支持。②信托贷款合同约定了利息、罚息、复利、违约金。此外，作为“砍头息”收取的财务顾问费用3405万元，约为贷款总额8.3%。本案中，实业公司等借款人及工贸公司等担保人均主张贷款人信托公司同时主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用过高，显著背离实际损失，并请求法院予以调减。因信托公司在本案中并未行使提前解除合同权利，实业公司等借款人支付利息、复利、罚息、违约金和律师费等其他费用标准应确定为按年息24%标准，根据合同约定的分期还款履行期限分别计算计息的本金余额。因本案中并无证据证明按年化24%标准计息不能弥补信托公司因此所受损失，故信托公司未提起本案诉讼所支付律师费用应在收取24%利息范围内自行负担。综上，法院判决将信托公司收取的财务顾问服务费从欠付本金中扣除，同时对利息、复利、罚息、违约金及其他费用调整为按年利率24%标准计算。
实务要点：金融机构发放贷款时以财务顾问费形式要求借款人提前支付“砍头息”，又不能举证证明其具体提供何种财务顾问服务的，应认定实际未提供财务顾问服务，财务顾问费视为预收利息，在计算欠款本金时予以扣除。
案例索引：最高人民法院（2019）最高法民终1081号“某信托公司与某能源公司等金融借款合同纠纷案”，见《华融国际信托有限责任公司与山西实业公司能源开发有限公司等金融借款合同纠纷案》（审判长吴景丽，审判员周伦军、麻锦亮），载《商事审判指导·典型案例：人民法院推动民营经济高质量发展典型民商事案例》（202102/53:185）。