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文旅地产，是一个“伪命题”？
迷雾重重，破题之“道”安在？
文旅地产，这个与房地产密切相关的行业，饱受过资本的关注，也经历过社会与媒体的质疑。如今在市场热潮与政策红利的推动下，它已到达变革十字路口，未来该魂归何处？
我国的文旅地产的现状看似百花齐放，其实大部分项目都是鱼目混珠，繁荣背后，家家都有一本难念的经。目前，文旅地产发展有以下三个特征：第一是区域发展极度不均衡。东强西弱，南强北弱，城郊旺、乡村乡镇刚起步，旅游“潮汐”问题很显著。第二是对（自然、人文）资源依赖度较高。大部分文旅地产项目仍以山地、湖滨和滨海等自然资源作为旅游产品卖点。第三是文旅地产主流模式比较刻板，基本分为四类：主题公园型、特色小镇型（旅游小镇、康养小镇、文创小镇、休闲小镇）、景点依托型以及不动产销售型。粗放型的开发，导致有效有形资源都被霸占掉了。时下，半依托或是“无中生有”的各式各样旅游小镇开发占去了半壁江山。
在大量资本涌入文旅地产的领域时，一些开发商打着 “文化”和“旅游”的幌子疯狂圈地，导致低质量、跟风、同质化项目也越来越多，文旅地产“病状”显现无疑。与单纯的房地产开发不同，文旅项目复合性更高，投资金额比较大、周期长、见效慢，开发风险更大。在如火如荼的文旅地产发展浪潮中，高质量的文旅地产少之又少，后续力不足，文旅IP与地产运营难以顺利结合。
文旅地产作为中长期布局的项目，往往需要经历5～7年的开发周期，有的还需要更长的时间，至于盈利就需要智慧，需要更好的商业模式。如果做不好，就可能会持续亏损，原有的开发计划远没有市场变化和政策变化快，一切都会被“变”死。
不过，现阶段完全“去地产化”不现实，旅游景点和景区终归成为旅游内容建设的一部分，旅游目的地打造才是终极目标，这里需要庞大的室内物理空间。无论是文化体验、产业孵化还是便民服务（吃住行、游购娱）都需要实实在在的场馆，物业是绕不开的话题。
“文旅地产”的核心是“文旅”还是“地产”呢？在部分文旅地产畸形生长之后，一种主流的观点认为，文旅地产应该“去地产化”，应注重IP与品牌的建设。而地产作为文化与旅游的实际载体，也远不止单纯的不动产交易这么简单。所谓的“去地产化”应该只是抛弃单纯的依靠地产来赚钱的传统模式，强调多元化的发展。
从国家战略到投资热点，到资本四处跑马圈地，遍地开花，从政策红利再到现在专门的文旅政府机构的成立，文旅地产的一路狂奔最终也迎来的约束与管理。
大浪淘沙之后，沙滩上还能剩下什么？同质化的文旅项目与整整齐齐的住宅楼？运营与盈利模式的困境？亦或是媒体高呼的“去地产化”？自始至终，文旅地产都是一条需要探索与创新的“荆棘之路”，而不是房地产行业变现的捷径。
从开发商的角度来说，做文旅开发，地产是双刃剑，去与不去，去多少，何时去都不重要。关键是去除“心魔”，无“魔”一身轻，没有包袱和障碍才会因地制宜做差异、做体系。
文旅项目开发，讲到旅游，就会想到旅游产品和旅游业态，无论如何头脑风暴，这些内容也都是大同小异。文化属于无形资源，挖掘它，本身大有文章可做，也是差异化打造的重要手段。但是，目前市场上的文旅项目对文化的打造与应用，基本上都是：搞一组所谓的文化图腾和雕塑、修建几个文化馆藏、弄几个非遗项目（戏曲表演、民间手工艺等），高档一些的项目，也会跟跟风，编一个实景舞台表演秀。这些基本成了标配，不做好像还不行，问题是做了，也没有解决文旅实质性问题。没有让游客知道你要传承的文化什么？文化的精髓没有真正随着产业互动与体验融入游客的血液里，游客最终带走的记忆也就是“热热闹闹”。文化对于旅游项目来说是灵魂，对游客来说是永恒的记忆，但是不能为文化而文化，文化是大张旗鼓的提炼，悄悄的融于产业和体验空间，消失得不做作。所以，中红投集团提出的将“红色、国学、乡愁”文化“城市化、生活化、体验化、常态化”，将文化信仰融入到产业和旅游中，将单一的旅游经济上升到信仰经济的战略思路，起到了引领和示范作用。
谈到这里，其实都是围绕“文化、旅游、地产”在说事，始终没有跳出文旅地产。大家都把“人”给忽略了，典型的“没人性”，传统的产品思维根深蒂固，都在专注于卖方产品与市场研究，无论是传承与创新，本质没有变。新时代的旅游是为人（民）服务，先把买方市场做透、做准、做好才是硬道理，为锁定的客户（人群）创建全新的（旅游、旅居、宜居）生活方式。
做生活（方式）是旅游发展的终极目标也是首要任务，文化体验是必修课，做到“信仰”层面才是境界。真正“破题”之道，在这里！
迷雾重重，破题之“道”安在？
文旅地产，这个与房地产密切相关的行业，饱受过资本的关注，也经历过社会与媒体的质疑。如今在市场热潮与政策红利的推动下，它已到达变革十字路口，未来该魂归何处？
我国的文旅地产的现状看似百花齐放，其实大部分项目都是鱼目混珠，繁荣背后，家家都有一本难念的经。目前，文旅地产发展有以下三个特征：第一是区域发展极度不均衡。东强西弱，南强北弱，城郊旺、乡村乡镇刚起步，旅游“潮汐”问题很显著。第二是对（自然、人文）资源依赖度较高。大部分文旅地产项目仍以山地、湖滨和滨海等自然资源作为旅游产品卖点。第三是文旅地产主流模式比较刻板，基本分为四类：主题公园型、特色小镇型（旅游小镇、康养小镇、文创小镇、休闲小镇）、景点依托型以及不动产销售型。粗放型的开发，导致有效有形资源都被霸占掉了。时下，半依托或是“无中生有”的各式各样旅游小镇开发占去了半壁江山。
在大量资本涌入文旅地产的领域时，一些开发商打着 “文化”和“旅游”的幌子疯狂圈地，导致低质量、跟风、同质化项目也越来越多，文旅地产“病状”显现无疑。与单纯的房地产开发不同，文旅项目复合性更高，投资金额比较大、周期长、见效慢，开发风险更大。在如火如荼的文旅地产发展浪潮中，高质量的文旅地产少之又少，后续力不足，文旅IP与地产运营难以顺利结合。
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不过，现阶段完全“去地产化”不现实，旅游景点和景区终归成为旅游内容建设的一部分，旅游目的地打造才是终极目标，这里需要庞大的室内物理空间。无论是文化体验、产业孵化还是便民服务（吃住行、游购娱）都需要实实在在的场馆，物业是绕不开的话题。
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大浪淘沙之后，沙滩上还能剩下什么？同质化的文旅项目与整整齐齐的住宅楼？运营与盈利模式的困境？亦或是媒体高呼的“去地产化”？自始至终，文旅地产都是一条需要探索与创新的“荆棘之路”，而不是房地产行业变现的捷径。
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文旅项目开发，讲到旅游，就会想到旅游产品和旅游业态，无论如何头脑风暴，这些内容也都是大同小异。文化属于无形资源，挖掘它，本身大有文章可做，也是差异化打造的重要手段。但是，目前市场上的文旅项目对文化的打造与应用，基本上都是：搞一组所谓的文化图腾和雕塑、修建几个文化馆藏、弄几个非遗项目（戏曲表演、民间手工艺等），高档一些的项目，也会跟跟风，编一个实景舞台表演秀。这些基本成了标配，不做好像还不行，问题是做了，也没有解决文旅实质性问题。没有让游客知道你要传承的文化什么？文化的精髓没有真正随着产业互动与体验融入游客的血液里，游客最终带走的记忆也就是“热热闹闹”。文化对于旅游项目来说是灵魂，对游客来说是永恒的记忆，但是不能为文化而文化，文化是大张旗鼓的提炼，悄悄的融于产业和体验空间，消失得不做作。所以，中红投集团提出的将“红色、国学、乡愁”文化“城市化、生活化、体验化、常态化”，将文化信仰融入到产业和旅游中，将单一的旅游经济上升到信仰经济的战略思路，起到了引领和示范作用。
谈到这里，其实都是围绕“文化、旅游、地产”在说事，始终没有跳出文旅地产。大家都把“人”给忽略了，典型的“没人性”，传统的产品思维根深蒂固，都在专注于卖方产品与市场研究，无论是传承与创新，本质没有变。新时代的旅游是为人（民）服务，先把买方市场做透、做准、做好才是硬道理，为锁定的客户（人群）创建全新的（旅游、旅居、宜居）生活方式。
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