今晚李佑老师的直播有两句‮印话‬象非常深刻。
1⃣ 社群‮是就‬大家聚集在一起，以团队的力量去占‮人个‬的便宜。
2⃣ 未来可靠的收‮是入‬靠一个人的资源和影响力。
‮刚刚‬听完，一个好久没联系的‮中初‬同学发信息告诉我，房地产行‮不业‬景气，再加‮疫上‬情影响，‮被她‬裁员了。
印象‮她中‬那份工作很有前途，又是十几‮的年‬老员工，说裁‮裁就‬了？
生活‮似看‬风平浪静，其实‮化变‬才是常态。而我们普‮人通‬，用什么来抵御黑天鹅事件带来得不可‮呢测‬？

收并购的地产项目，千万小心第8种
就一个二手地产项目收购全周期流程，复杂和困难程度非常人之能及。今天，只讲二手地！

根据笔者多年的并购工作经验，一个规范的收并购工作全流程大体分13个步骤，如下：

项目信息获取——项目基础资料收集——项目现场及周边市场考察——项目补充信息了解——项目公司经济帐初算——合作方式洽谈——融资方案洽谈——股东经济帐详算——尽职调查——合作协议详谈（含税凑方案）——上评审会——签订协议——现场交割。

如此复杂的全流程，一个优秀的并购团队或者并购大咖需要具备哪些能力呢？

从项目资源、经济测算知识、市场把握、风险防范意识、资金统筹实力、协调整合、谈判技巧等多个方面，整理了并购需要具备的十大能力。今天先讲讲项目信息渠道的对接及判别能力，与君探讨。

如果你去一家发展中或积极扩张阶段的房企面试投资管理岗或者高级经理岗，一定会遇到一个很实际的面试题：有没有项目资源？

这里的项目资源包含两方面内容：一是政府资源，主要是看你有没有勾地渠道；

另一个就是二手项目资源，看你圈子里人脉有多广。

今天不聊勾地，只聊二手地。所以，二手项目的信息获取主要有哪些来源呢？

根据工作经验梳理了8大项目信息来源，排序大抵如下：高层牵线＞不良处置＞政府机关＞合作方＞中介平台＞社会人介绍＞网络平台＞骗子

No.1高层牵线
高层牵线是二手地最靠谱的来源，这里的高层主要讲的老板级别。
高层往往在某个饭局上遇到另一个老板正好要找合作开发、转卖或者更大的“老板”介绍一个项目资源，这样的项目基本都是一手且信息是完全能对等的，当然排在第一位。高层牵线排在第一位另一个原因，你懂的。

No.2不良处置
不良处置是二手项目基本靠谱的第二种渠道来源。
不良处置主要出现在金融机构推荐的项目，由于项目融资出现可能逾期或者已经逾期的情况，面临融资主体的处置基本上是比较靠谱的项目来源。当然还有已经进入处置阶段的，也就是不良资产法拍的项目。
第一类金融机构直接推荐来的，主要是算账问题。要盘点好项目债权债务，算得过账基本上可以推进。第二类不良处置需要慎重，一旦进入法拍的项目，不光是算账问题，主要还是在复杂的债务纠纷处理上以及隐藏负债风险上多下功夫考察。但基本上这类项目还算靠谱的。

No.3 机关单位
机关单位也是比较靠谱的二手项目来源渠道。
当然，这就需要一定的关系能够经常对接交流了。很多项目在规划、国土各个环节管理过程中会多少暴露出一些经营困难，或者手续上需要一定身份的国资背景推一把的。这类项目从政府机关层面推荐过来往往可以直接找到地主具体交流，而且，信息准确率高。

No.4 合作方
合作方为什么也是项目渠道呢？
重点在合作方的规模上。你家的总包、精装单位、设计机构也是很多家的总包、精装单位、设计机构，所以合作方的老板是有各种项目出现困难，甚至释放转让或者寻找合作开发的一手信息的。

No.5 中介平台
中介平台是最常见的二手地信息渠道之一。
当然主要看如戴德梁行等大行，如果有居间费用的公司可以考虑进行一些大行的战略合作，拓宽这个渠道来源。毕竟人家是专业的，至少推荐过来的项目是带着一定的可行性方案以及匹配你公司的战略方向的。

No.6 社会人
社会人是日常工作和生活中偶有遇到的信息渠道。

不论在工作还是社交场合中，一旦你递出投资管理的名片之后，不可避免的会遇到某些退休干部、高干子弟、机构总监、地方社会人等等各路神仙。鱼龙混杂之中，这些“社会人”里就会不断推荐过来一些项目信息。然，一问三不知是常态。要见地主，更是阻力重重。当然，工作不饱和的阶段，此处尝试下大海捞针也未必不可。

No.7 网络平台
网络平台是近几年新生的事物，以前也有但基本不怎么看得到。

近几年各种土地推介平台纷纷上马，好像卖地也要“贝壳”化了。不过，基本上网络平台的信息都是中介二道贩子在发布。谁家项目做不好要卖了还满世界放网上去宣传的？

No.8 骗子
骗子是在各行各业都少不了的压轴人物。拓展人在获取项目信息过程中，遇到一些貌似被金矿砸了脑袋的好事，恭喜你，大概率遇到骗子了。

骗子分好几个等级，初级骗子本身并不专业，可能弄个假土地证就来骗保证金了，见过最神奇的就是10000亩一个土地证的，还是在北京。

当然，也有中级的。那就是带着别人的项目资料，用自己专业的能力假装中介，然后围绕你打保证金见地主。

更高级的就可怕了，一样用真实的资料信息，但实际也是别人的。上来不需要你打保证金，很专业地提出资金公管进入尽调，然后调用了你几个亿的资金流动性之后，使你产生一定的实际资金成本，进而带你进入貌似不投资就已经形成亏损的被动局面。再一步一步套你进来，如果带着小股东一起行骗的。估计能让一小老板瞬间被骗破产。

项目信息获取的渠道非常多，只要你踏入了投拓这个圈子，公司越大、级别越高迎面扑来的项目也就越丰富。
但，唯有主动出击才能取得精准的收获！

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