我觉得很多人都本末倒置了，对着网友这种现实生活中毫无交集的甚至根本不了解的人会产生莫名的敌意，也因此网上成天上演撕逼大战。其实会背叛你，伤你最深的反而是你身边的人，敌人是不会有背叛你的机会的。所以我们最先防范的，一定是身边人。要学会筛选，要留一些安全系数高的人在身边。另外，在网上冲浪的时候，未知全貌，不予置评，不诋毁，不伤害，保持善良。
#闲言碎语#
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中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
【青鸟殷勤为传信 守望喀喇昆仑的电信人岳文平】2021年8月20日上午，喀喇昆仑山海拔5170米的奇台达坂上，温度骤降，天空中飘起了鹅毛雪花。中国电信集团股份有限公司新疆叶城县分公司（以下简称中国电信叶城分公司）总经理岳文平带领“天路通信突击队”的队员们准备返回叶城。
这一次，在新藏线上（国道219新疆叶城至西藏阿里地区公路段，是平均海拔4500米以上，穿越喀喇昆仑山的天路）打通通信信号覆盖天路的攻坚战，恐怕是岳文平最难的一次。因尿结石疾病缠身，他是插着导尿管上的天路，他一直瞒着大家。
就在岳文平挥手让大家下撤的时候，上级分公司的领导打来电话。“刚刚我们才得知你带病上天路的消息，请你安全下来后，立即到乌鲁木齐接受治疗。身体好才能更好地工作，我们可不想折了你这员干将……”
2022年5月25日上午，记者在奇台达坂上采访带队巡护新藏线中国电信通信基站的岳文平。彼时，一位专栏作家、穿越新藏线的骑行者正在奇台达坂上向家人和朋友报平安。得知有记者采访天路上的电信人，他将手机的镜头转向岳文平。他说：“在这条世界上海拔最高最险的天路上，能够向家人报平安是一件美好幸福的事。我现在拍到的是一位维护天路通信畅通的电信人，正因为有了他们，天路联通世界才有了更多的生命中的精彩。他们也是咱老百姓心中的英雄！”
新疆好 年少几回梦青鸟
青鸟，神话传说中居昆仑山仙境的西王母的神鸟，是传递信息的使者。成语“青鸟传音”便出自传说典故……
岳文平没有想到记者与他的对话会从神话传说聊起。
“据闻，你带人上昆仑山建通信基站时曾说过，不管天路多险多难走，我们都要像青鸟一样，做通信的使者。另一个版本说，你因昆仑山和青鸟的传说，在新疆收获了爱情，你是因为爱情留在新疆的吗？”记者切入正题。
岳文平多少有些惊讶。“确切地说，是因为爱情坚定了我留在新疆工作的选择。”
美丽而神秘的新疆对年少时的岳文平是有吸引力的，在他年少的梦里，也确实有过青鸟飞越昆仑山的景象。于是，他在高考时，填了到新疆读大学的志愿，并如愿考上了新疆石河子大学。
大学毕业前，岳文平结识了一位来自昆仑山脚下的新疆姑娘。岳文平说：“她是我的学妹，我们初次相识是从‘斗嘴’开始的。”
当年青草茵茵的校园里，几位同学正在讨论毕业后的职业选择和去向时，一位学妹偶然加入，她口无遮拦地撂出两句古诗讽刺学长们：“昆仑使者无消息，茂陵烟树生愁色。”
岳文平说，缘分确实挺奇妙。那时，他对毕业后的去向已经有了选择，并且开始在图书馆恶补一些与昆仑山、帕米尔高原相关的历史、地理、人文知识，而他恰恰读到这两句出自唐朝诗人李贺的《昆仑使者》的诗句。
“瞎讽刺啥子嘛！我们又不是等王母娘娘的神鸟传长生不老消息而误国的皇帝佬儿，我们是在讨论留在新疆工作的事。”岳文平想把学妹呛跑。
“算了吧！你们这些人到头来还不是都想离开新疆……”学妹不信。
岳文平没有离开新疆，也没有让学妹小瞧了，而且俩人还修成了“正果”。
2007年8月，岳文平到中国电信新疆喀什地区分公司工作。之后，他又到新疆伽师县和塔什库尔干塔吉克自治县两个较为艰苦的县分公司工作。长期坚守基层一线摸爬滚打，也让他崭露头角，成为中坚力量。
在和爱人聚少离多的日子里，他们常常用“青鸟殷勤为探看”的诗句慰藉对方。有一天，岳文平对爱人说，现代文明需要更加智慧的通信技术和载体。我们电信人就是传递信息的青鸟，传我的信，传你的信，传天下老百姓的信。
那时他的爱人说，“理工男”哄老婆是挺可爱的，放心吧！我能理解你。
练筋骨 梅花香自苦寒来
中国电信喀什地区分公司办公室主任袁伟新比较熟悉岳文平，曾经他们还是业务上“比学赶超”的竞争对手。袁伟信接受记者采访时说：“岳文平干工作从不含糊，敢拼善作为。早先人们都称他是打不垮的‘川娃子’。”
作为业务上的拔尖人才，岳文平在中国电信喀什地区分公司工作的第5个年头，公司准备重用他。一位时任领导说，小岳可用，但要先把他放在“苦水”里泡一泡，再拉到“冰山”上冻一冻，看他是不是一块真金。
所谓“苦水”和“冰山”，是指2019年前水质不稳定，一直喝着苦咸水的新疆伽师县和帕米尔高原上的塔什库尔干塔吉克自治县。
2013年，岳文平调任中国电信伽师县分公司任副总经理。在伽师县任职的6年里，喝着苦咸水就馕充饥，走进烈日炙烤的茫茫戈壁，到达风沙弥漫的最远村庄，实施“村村通”通信工程，把党的声音和惠农政策送到千家万户，成为他一直在路上的历练。
2018年4月，岳文平调任中国电信塔什库尔干塔吉克自治县分司，任主持工作的副总经理。岳文平到任后，组建了“帕米尔雄鹰通信护航”突击队。根据上级的安排，他要解决帕米尔高原上自然条件最艰苦恶劣的马尔洋乡所有行政村通手机信号的问题。
马尔洋乡距县城130千米，四面环山，地形复杂，一路上还要翻越海拔4500米的唐勒达坂。随时滚落巨石的峭壁，深不见底的悬崖、水流湍急的冰湖，隐患和威胁无处不在。
岳文平带着突击队员硬是靠手提、肩扛，甚至是手脚并用地爬行，将设备和材料运进大山深处，开通了基站，让与世隔绝的村民们感受到了世界的精彩和党的温暖。
在那次攻坚战中，一块从便道悬崖上飞滚而下的碎尖石，击中了和岳文平一起运送物资的司机的胳膊，岳文平说，如果当时司机没有经验，不忍痛稳住方向盘，他们将掉进右手的悬崖深渊万劫不复。
岳文平告诉记者，马尔洋攻坚战千难万险，我们由好几个民族组成的突击队队员们没有一人退缩过。大伙明白一个道理，要让现代通信惠及每一个老百姓，这就是人民至上，也是中国电信作为通信主力军所履行的社会责任。
挑大梁 青鸟传音出昆仑
2021年元旦刚过，已经在帕米尔高原上取得脱贫攻坚、疫情防控通信保障好成绩和公司业务逐年递增佳绩的岳文平，调任中国电信叶城分公司总经理。这一次他是要上昆仑，做青鸟，传佳音。
穿越喀喇昆仑山的新藏线，盘弯天路连九天。悬崖峭壁，飞沙走石，雨雪突袭，变幻无常。更难熬的是在海拔4500米以上的达坂上建通信基站做技术维护。达坂上气压差大，氧气含量只有平原的四分之一。有时候多走一步，都像有千斤重的石块压在身上，胸闷气短，头痛欲裂。岳文平带领员工们在昆仑天路上的付出超乎寻常，顶天立地。
面对记者关于是否因他特别能吃苦，所以才调他到叶城打天路通信攻坚战的追问，岳文平说：“我们吃点苦受点累没啥子，关键是如何认识天路通信发展战略的重要性，这应该是上级对我的考验。”
岳文平的思想令记者为之一振。近几年来，自驾旅游、货运物流、矿山开发等让新藏线越来越活跃。中国电信在天路上的通信护航不仅涉及边境警务、巡边护边，也在为天路上的经济社会活动提供通信支撑。
岳文平告诉记者，昆仑山中有宝藏，有色金属矿业开发正在昆仑山勃发生机。中国电信与矿企在自然条件恶劣的昆仑山中，开展智慧矿山建设应用，比在任何地方都具有前景和价值。这是双方同频共振合作互赢的好事。而智慧通信技术应用，也是提升新疆营商环境的基础之一。
2022年5月25日，记者随岳文平来到喀喇昆仑山大红柳滩阿合栏杆矿区银铅矿集群矿业有限公司的矿点。该矿副矿长杨军一见岳文平，就像亲兄弟一样握手拥抱，打开了话闸子。
“感谢岳总啊，你们在矿区建了通信基站，矿上的兄弟们再也不用到几十公里外的大红柳滩找信号，和家人通电话了。接下来我们要和你们进行智慧采矿深度合作的……”
岳文平说：“谢谢你们的信任，我们全力以赴提供信息应用技术支撑。”
趁着岳文平带人巡护通信基站塔的空档，记者采访了杨军。
杨军说：“我们是一个年产值百亿级的银铅矿，目前仍处于前期建设阶段。未来从矿石开采到深度提炼，都要在这里进行一体化作业。但我们要解决如何提高生产力的问题。”
“你是指智慧信息应用的机械化作业问题？”记者插了一句。
“没错！很快我们要和中国电信合作，将通信塔建到矿洞里去。智慧信息应用一是让生产更安全，二是解决了人力所不能及的问题。在高海拔的昆仑大山里，人力是稀缺资源。这一点我们应该感谢岳文平总经理，他替我们先想了一步……”
离开银铅矿时，记者抑制不住地吟诵了几句毛泽东的诗词：“横空出世，莽昆仑，阅尽人间春色。”
岳文平笑了笑说：“伟人的《念奴娇·昆仑》，我也挺喜欢。”https://t.cn/A6aCdhmV
这一次，在新藏线上（国道219新疆叶城至西藏阿里地区公路段，是平均海拔4500米以上，穿越喀喇昆仑山的天路）打通通信信号覆盖天路的攻坚战，恐怕是岳文平最难的一次。因尿结石疾病缠身，他是插着导尿管上的天路，他一直瞒着大家。
就在岳文平挥手让大家下撤的时候，上级分公司的领导打来电话。“刚刚我们才得知你带病上天路的消息，请你安全下来后，立即到乌鲁木齐接受治疗。身体好才能更好地工作，我们可不想折了你这员干将……”
2022年5月25日上午，记者在奇台达坂上采访带队巡护新藏线中国电信通信基站的岳文平。彼时，一位专栏作家、穿越新藏线的骑行者正在奇台达坂上向家人和朋友报平安。得知有记者采访天路上的电信人，他将手机的镜头转向岳文平。他说：“在这条世界上海拔最高最险的天路上，能够向家人报平安是一件美好幸福的事。我现在拍到的是一位维护天路通信畅通的电信人，正因为有了他们，天路联通世界才有了更多的生命中的精彩。他们也是咱老百姓心中的英雄！”
新疆好 年少几回梦青鸟
青鸟，神话传说中居昆仑山仙境的西王母的神鸟，是传递信息的使者。成语“青鸟传音”便出自传说典故……
岳文平没有想到记者与他的对话会从神话传说聊起。
“据闻，你带人上昆仑山建通信基站时曾说过，不管天路多险多难走，我们都要像青鸟一样，做通信的使者。另一个版本说，你因昆仑山和青鸟的传说，在新疆收获了爱情，你是因为爱情留在新疆的吗？”记者切入正题。
岳文平多少有些惊讶。“确切地说，是因为爱情坚定了我留在新疆工作的选择。”
美丽而神秘的新疆对年少时的岳文平是有吸引力的，在他年少的梦里，也确实有过青鸟飞越昆仑山的景象。于是，他在高考时，填了到新疆读大学的志愿，并如愿考上了新疆石河子大学。
大学毕业前，岳文平结识了一位来自昆仑山脚下的新疆姑娘。岳文平说：“她是我的学妹，我们初次相识是从‘斗嘴’开始的。”
当年青草茵茵的校园里，几位同学正在讨论毕业后的职业选择和去向时，一位学妹偶然加入，她口无遮拦地撂出两句古诗讽刺学长们：“昆仑使者无消息，茂陵烟树生愁色。”
岳文平说，缘分确实挺奇妙。那时，他对毕业后的去向已经有了选择，并且开始在图书馆恶补一些与昆仑山、帕米尔高原相关的历史、地理、人文知识，而他恰恰读到这两句出自唐朝诗人李贺的《昆仑使者》的诗句。
“瞎讽刺啥子嘛！我们又不是等王母娘娘的神鸟传长生不老消息而误国的皇帝佬儿，我们是在讨论留在新疆工作的事。”岳文平想把学妹呛跑。
“算了吧！你们这些人到头来还不是都想离开新疆……”学妹不信。
岳文平没有离开新疆，也没有让学妹小瞧了，而且俩人还修成了“正果”。
2007年8月，岳文平到中国电信新疆喀什地区分公司工作。之后，他又到新疆伽师县和塔什库尔干塔吉克自治县两个较为艰苦的县分公司工作。长期坚守基层一线摸爬滚打，也让他崭露头角，成为中坚力量。
在和爱人聚少离多的日子里，他们常常用“青鸟殷勤为探看”的诗句慰藉对方。有一天，岳文平对爱人说，现代文明需要更加智慧的通信技术和载体。我们电信人就是传递信息的青鸟，传我的信，传你的信，传天下老百姓的信。
那时他的爱人说，“理工男”哄老婆是挺可爱的，放心吧！我能理解你。
练筋骨 梅花香自苦寒来
中国电信喀什地区分公司办公室主任袁伟新比较熟悉岳文平，曾经他们还是业务上“比学赶超”的竞争对手。袁伟信接受记者采访时说：“岳文平干工作从不含糊，敢拼善作为。早先人们都称他是打不垮的‘川娃子’。”
作为业务上的拔尖人才，岳文平在中国电信喀什地区分公司工作的第5个年头，公司准备重用他。一位时任领导说，小岳可用，但要先把他放在“苦水”里泡一泡，再拉到“冰山”上冻一冻，看他是不是一块真金。
所谓“苦水”和“冰山”，是指2019年前水质不稳定，一直喝着苦咸水的新疆伽师县和帕米尔高原上的塔什库尔干塔吉克自治县。
2013年，岳文平调任中国电信伽师县分公司任副总经理。在伽师县任职的6年里，喝着苦咸水就馕充饥，走进烈日炙烤的茫茫戈壁，到达风沙弥漫的最远村庄，实施“村村通”通信工程，把党的声音和惠农政策送到千家万户，成为他一直在路上的历练。
2018年4月，岳文平调任中国电信塔什库尔干塔吉克自治县分司，任主持工作的副总经理。岳文平到任后，组建了“帕米尔雄鹰通信护航”突击队。根据上级的安排，他要解决帕米尔高原上自然条件最艰苦恶劣的马尔洋乡所有行政村通手机信号的问题。
马尔洋乡距县城130千米，四面环山，地形复杂，一路上还要翻越海拔4500米的唐勒达坂。随时滚落巨石的峭壁，深不见底的悬崖、水流湍急的冰湖，隐患和威胁无处不在。
岳文平带着突击队员硬是靠手提、肩扛，甚至是手脚并用地爬行，将设备和材料运进大山深处，开通了基站，让与世隔绝的村民们感受到了世界的精彩和党的温暖。
在那次攻坚战中，一块从便道悬崖上飞滚而下的碎尖石，击中了和岳文平一起运送物资的司机的胳膊，岳文平说，如果当时司机没有经验，不忍痛稳住方向盘，他们将掉进右手的悬崖深渊万劫不复。
岳文平告诉记者，马尔洋攻坚战千难万险，我们由好几个民族组成的突击队队员们没有一人退缩过。大伙明白一个道理，要让现代通信惠及每一个老百姓，这就是人民至上，也是中国电信作为通信主力军所履行的社会责任。
挑大梁 青鸟传音出昆仑
2021年元旦刚过，已经在帕米尔高原上取得脱贫攻坚、疫情防控通信保障好成绩和公司业务逐年递增佳绩的岳文平，调任中国电信叶城分公司总经理。这一次他是要上昆仑，做青鸟，传佳音。
穿越喀喇昆仑山的新藏线，盘弯天路连九天。悬崖峭壁，飞沙走石，雨雪突袭，变幻无常。更难熬的是在海拔4500米以上的达坂上建通信基站做技术维护。达坂上气压差大，氧气含量只有平原的四分之一。有时候多走一步，都像有千斤重的石块压在身上，胸闷气短，头痛欲裂。岳文平带领员工们在昆仑天路上的付出超乎寻常，顶天立地。
面对记者关于是否因他特别能吃苦，所以才调他到叶城打天路通信攻坚战的追问，岳文平说：“我们吃点苦受点累没啥子，关键是如何认识天路通信发展战略的重要性，这应该是上级对我的考验。”
岳文平的思想令记者为之一振。近几年来，自驾旅游、货运物流、矿山开发等让新藏线越来越活跃。中国电信在天路上的通信护航不仅涉及边境警务、巡边护边，也在为天路上的经济社会活动提供通信支撑。
岳文平告诉记者，昆仑山中有宝藏，有色金属矿业开发正在昆仑山勃发生机。中国电信与矿企在自然条件恶劣的昆仑山中，开展智慧矿山建设应用，比在任何地方都具有前景和价值。这是双方同频共振合作互赢的好事。而智慧通信技术应用，也是提升新疆营商环境的基础之一。
2022年5月25日，记者随岳文平来到喀喇昆仑山大红柳滩阿合栏杆矿区银铅矿集群矿业有限公司的矿点。该矿副矿长杨军一见岳文平，就像亲兄弟一样握手拥抱，打开了话闸子。
“感谢岳总啊，你们在矿区建了通信基站，矿上的兄弟们再也不用到几十公里外的大红柳滩找信号，和家人通电话了。接下来我们要和你们进行智慧采矿深度合作的……”
岳文平说：“谢谢你们的信任，我们全力以赴提供信息应用技术支撑。”
趁着岳文平带人巡护通信基站塔的空档，记者采访了杨军。
杨军说：“我们是一个年产值百亿级的银铅矿，目前仍处于前期建设阶段。未来从矿石开采到深度提炼，都要在这里进行一体化作业。但我们要解决如何提高生产力的问题。”
“你是指智慧信息应用的机械化作业问题？”记者插了一句。
“没错！很快我们要和中国电信合作，将通信塔建到矿洞里去。智慧信息应用一是让生产更安全，二是解决了人力所不能及的问题。在高海拔的昆仑大山里，人力是稀缺资源。这一点我们应该感谢岳文平总经理，他替我们先想了一步……”
离开银铅矿时，记者抑制不住地吟诵了几句毛泽东的诗词：“横空出世，莽昆仑，阅尽人间春色。”
岳文平笑了笑说：“伟人的《念奴娇·昆仑》，我也挺喜欢。”https://t.cn/A6aCdhmV
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