南大光电：A股氮化镓光刻胶龙头！三氟化氮全国第2全球第3，股价已回调50%
今天看的这家公司，是A股光刻胶的龙头公司！
它的光刻胶产品不仅通过了国家专项验收，其子公司还获得了国家大基金的入股。
同时，公司不仅有光刻胶项目，且还立足于半导体晶圆制程关键材料，在先进前驱体材料、电子特气等三大关键领域不断扩张产品边界。
在去年全年公司的扣非净利润同比大增超3300%；而今年1季度，公司业绩预告同比增长超50%，有希望单季利润超去年全年！
而公司的股价自去年7月份，已经跌去50%了，最近开始横盘整理中。
先来看公司的行业地位和竞争优势情况，
公司主要是从事先进前驱体材料、电子特气、光刻胶及配套材料三类半导体材料产品生产、研发和销售。
属于电子化学品行业，
在24家电子化学品公司中，公司的每股收益排行行业第7
表明公司的业绩还是处于行业前列的。
按照产品划分，
公司的特气产品，在营收中占比最大，也是公司近五年营收增长的主力产品，
公司的特气近五年一直维持着近乎翻倍的收入成长，从2017年的3571万成长至2021年的7.31亿，目前总收入的占比已达到74.27%。
另外，公司的三氟化氮产能已由1000吨扩大到4000吨，三氟化氮的需求主要来自于面板行业，公司的产能位居国内第二、全球第三。
此外，公司还有部分MO源产品是用于生产氮化镓的原材料。
在光刻胶领域，
公司于2017-2018年取得国家光刻胶02专项已先后于2020-2021年通过国家02专项组验收。宁波子公司的几款重点研发产品也已经通过了关键客户的技术验证，另外还有几款产品在配合客户走验证和调整流程。
看完了这家公司的优势亮点，我们大致了解到，这家公司属于元器件板块，而且身兼芯片、氟概念、工业气体、光刻胶等多个概念。
那么公司的内在质地究竟如何呢？
先看公司的成长性情况，
从公司财报主要财务指标中的营业总收入来看，
公司的营业总收入自2016年以来，已经实现了连续6年增长，
从2016年的1.01亿，增长到了2021年的9.85亿，
增长幅度超870%，平均每年都保持着174%的增长。
从营业收入来看，公司的最近五年的成长性表现优秀，
再来看公司的利润情况，看看公司的利润是否也在跟随公司营收同步成长，
同样自2016年以来，公司的净利润也是自2016年以来逐年增长，
公司在2016年的年度净利润只有区区700来万，
而到了2021年，公司的年度净利润已经达到了1.36个亿，增长幅度超1700%。
平均每年净利润增速为340%。可以看到，公司的净利润增长速度也同样优秀。
从公司的成长性中，我们可以看到，虽然公司的营收增长速度已经是很快了，但是公司的净利润增速，甚至比营收还要快，这主要是因为公司2016年净利润的低基数所致。
整体来看，公司的利润和营收保持着接近的幅度增长。
看完了公司的成长性，我们再来看公司的收益性情况，重点看公司盈利指标中的净资产收益率指标，
净资产收益率衡量的是公司的资产利用效率，
公司的净资产收益率越高，则公司的资产利用率越高，赚钱能力越强，
可以看到，伴随着公司营收和利润持续增长的还有公司的净资产收益率。
公司的净资产收益率从2016年的不到1个点，增长到了2021年的7个点，
而且在最近五年保持着一个持续增长的态势。
目前的净资产收益率已经大幅跑赢了通胀和定期。
如果说，公司的成长性和收益性，衡量的是公司的赚钱能力，是公司的亮面
那么公司的财务状况，就是公司容易被忽视的暗面，但同样重要，因为它衡量的是公司的抗风险能力，
首先，来看公司财报偿债能力指标中的资产负债率，
可以看到，公司在最近五年资产负债率上升还是比较明显，
从2016年的5.73%上升到了2021年的42%，不过，要扩大生产经营，自然负债率会有所提升，这也是难免的，但总体还是处于可接受范围内。
而和公司持续增长的负债相对应的，则是公司持续下降的流动性，
不过，虽然流动性下降比较明显，但这是建立在前期的高基数之上的，
最近3年，公司的流动资产和流动负债的比率，依然保持在200%以上。
流动性依然充沛。
最后，我们要看的就是公司的现金流情况，
毕竟不管利润多少，能够有真金白银进账才是硬道理。
从公司现金流量表中的经营现金流来看，
公司的经营现金流，自2016年以来，每年都是有现金流流入的。
这意味着公司能够通过主营业务持续创造源源不断的现金流流入。
公司的经营现金流，也在随着公司的营收和利润同步增长，呈良性发展。
以上这家公司就是在A股上市的南大光电300346。
除此之外，大家还看好光刻胶板块中的哪家公司呢，欢迎交流沟通！
今天看的这家公司，是A股光刻胶的龙头公司！
它的光刻胶产品不仅通过了国家专项验收，其子公司还获得了国家大基金的入股。
同时，公司不仅有光刻胶项目，且还立足于半导体晶圆制程关键材料，在先进前驱体材料、电子特气等三大关键领域不断扩张产品边界。
在去年全年公司的扣非净利润同比大增超3300%；而今年1季度，公司业绩预告同比增长超50%，有希望单季利润超去年全年！
而公司的股价自去年7月份，已经跌去50%了，最近开始横盘整理中。
先来看公司的行业地位和竞争优势情况，
公司主要是从事先进前驱体材料、电子特气、光刻胶及配套材料三类半导体材料产品生产、研发和销售。
属于电子化学品行业，
在24家电子化学品公司中，公司的每股收益排行行业第7
表明公司的业绩还是处于行业前列的。
按照产品划分，
公司的特气产品，在营收中占比最大，也是公司近五年营收增长的主力产品，
公司的特气近五年一直维持着近乎翻倍的收入成长，从2017年的3571万成长至2021年的7.31亿，目前总收入的占比已达到74.27%。
另外，公司的三氟化氮产能已由1000吨扩大到4000吨，三氟化氮的需求主要来自于面板行业，公司的产能位居国内第二、全球第三。
此外，公司还有部分MO源产品是用于生产氮化镓的原材料。
在光刻胶领域，
公司于2017-2018年取得国家光刻胶02专项已先后于2020-2021年通过国家02专项组验收。宁波子公司的几款重点研发产品也已经通过了关键客户的技术验证，另外还有几款产品在配合客户走验证和调整流程。
看完了这家公司的优势亮点，我们大致了解到，这家公司属于元器件板块，而且身兼芯片、氟概念、工业气体、光刻胶等多个概念。
那么公司的内在质地究竟如何呢？
先看公司的成长性情况，
从公司财报主要财务指标中的营业总收入来看，
公司的营业总收入自2016年以来，已经实现了连续6年增长，
从2016年的1.01亿，增长到了2021年的9.85亿，
增长幅度超870%，平均每年都保持着174%的增长。
从营业收入来看，公司的最近五年的成长性表现优秀，
再来看公司的利润情况，看看公司的利润是否也在跟随公司营收同步成长，
同样自2016年以来，公司的净利润也是自2016年以来逐年增长，
公司在2016年的年度净利润只有区区700来万，
而到了2021年，公司的年度净利润已经达到了1.36个亿，增长幅度超1700%。
平均每年净利润增速为340%。可以看到，公司的净利润增长速度也同样优秀。
从公司的成长性中，我们可以看到，虽然公司的营收增长速度已经是很快了，但是公司的净利润增速，甚至比营收还要快，这主要是因为公司2016年净利润的低基数所致。
整体来看，公司的利润和营收保持着接近的幅度增长。
看完了公司的成长性，我们再来看公司的收益性情况，重点看公司盈利指标中的净资产收益率指标，
净资产收益率衡量的是公司的资产利用效率，
公司的净资产收益率越高，则公司的资产利用率越高，赚钱能力越强，
可以看到，伴随着公司营收和利润持续增长的还有公司的净资产收益率。
公司的净资产收益率从2016年的不到1个点，增长到了2021年的7个点，
而且在最近五年保持着一个持续增长的态势。
目前的净资产收益率已经大幅跑赢了通胀和定期。
如果说，公司的成长性和收益性，衡量的是公司的赚钱能力，是公司的亮面
那么公司的财务状况，就是公司容易被忽视的暗面，但同样重要，因为它衡量的是公司的抗风险能力，
首先，来看公司财报偿债能力指标中的资产负债率，
可以看到，公司在最近五年资产负债率上升还是比较明显，
从2016年的5.73%上升到了2021年的42%，不过，要扩大生产经营，自然负债率会有所提升，这也是难免的，但总体还是处于可接受范围内。
而和公司持续增长的负债相对应的，则是公司持续下降的流动性，
不过，虽然流动性下降比较明显，但这是建立在前期的高基数之上的，
最近3年，公司的流动资产和流动负债的比率，依然保持在200%以上。
流动性依然充沛。
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毕竟不管利润多少，能够有真金白银进账才是硬道理。
从公司现金流量表中的经营现金流来看，
公司的经营现金流，自2016年以来，每年都是有现金流流入的。
这意味着公司能够通过主营业务持续创造源源不断的现金流流入。
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【泽连斯基“玩脱”，惹怒“最大金主”】
#泽连斯基惹怒最大金主德国#
俄乌冲突爆发后，乌克兰总统泽连斯基一跃成为“海报男孩”，游历在各国议会视频游说，谋求西方国家的援助。然而，本应寻求一切可能帮助的泽连斯基，在一个多月的持续焦点之下似乎有点“飘飘然”，对于外国领导人的访问竟然“挑三拣四”，得罪了乌克兰最大财政援助国——德国。
事情起因在于原计划近日访问基辅的德国总统施泰因迈尔，因被认为与俄罗斯关系密切，在最后一刻遭乌克兰总统泽连斯基拒绝接见，遭到乌方“羞辱”。
事后乌方虽“找补”称无意冒犯德国，可话里话外却依旧表现出轻视施泰因迈尔，只重视德国总理朔尔茨的意味。泽连斯基的高级顾问就代表乌总统发出邀请，更希望朔尔茨能够前来访问。
13日，朔尔茨在接受德媒采访时表示，施泰因迈尔未能得到乌方接待“令人恼火”，他暂时不愿接受泽连斯基发出的访问邀请。而在德国国内，其他政界人士也对乌方的“慢待之举”表示了不满和批评，甚至有读者写信给德国媒体指责泽连斯基“自大”。
德国媒体人士更是“提醒”乌克兰，自俄乌冲突发生后，德国是乌克兰最大的财政捐助国。法新社则注意到，相比于欧盟委员会主席冯德莱恩和英国首相约翰逊等人近日访问基辅，德国总理朔尔茨目前依旧不愿和其他欧盟领导人一同访问基辅；而在向乌提供重型武器的问题上，朔尔茨所领导的社民党，也与联合执政的绿党产生了一定的分歧。
当地时间4月12日，正在波兰访问的德国总统施泰因迈尔表示，自己有意同拉脱维亚、立陶宛和爱沙尼亚的总统一起前往基辅，“以发出欧洲声援乌克兰的强烈信号”。同日，施泰因迈尔又确认取消原定前往基辅的行程，原因则是乌克兰总统泽连斯基拒绝接见他。
基辅方面向德国联邦总统办公室明确表示，目前还没有准备好安排相关会晤，但并不排除未来举行会面的可能性。乌克兰外交人士对此作出解释称：“我们都知道施泰因迈尔与俄罗斯的密切关系。他眼下在基辅‘不受欢迎’。我们会视情况作出改变。”
此前，乌克兰驻德国大使梅尔尼克公开指责施泰因迈尔与俄罗斯存在政治上的亲密关系。他批评德国总统在担任联邦外交部长期间一直在与俄罗斯建立关系网。作为回应，施泰因迈尔4月4日在接受媒体采访时承认自己在与俄罗斯的政治交往中犯了错误，并表示后悔多年来一直坚持“北溪-2”天然气管道项目。
据美国时政媒体“政客新闻网”欧洲版（politico.eu）当地时间4月13日报道指出，乌方拒绝接见的举动不仅对施泰因迈尔来说是一种“羞辱”，对整个德国来说也是一种“羞辱”。作为联邦总统，施泰因迈尔是德国的国家元首，对内和对外均代表着德国。
特别是，柏林和基辅之间进行了数天准备后，泽连斯基在施泰因迈尔计划秘密访问的几小时前才通报其“拒见决定”，而乌克兰官员将泽连斯基的决定透露给了德国《图片报》，更是加深了对于德国的“外交羞辱”。
事件发生后，德国联邦政府发言人通过一份官方声明作出表态称，“德国曾经是、目前也仍是乌克兰最坚定的支持者之一……联邦总统施泰因迈尔已经并正在采取非常明确、毫不含糊的立场站在乌克兰一边。”
德国政府表态后，在同到访的拉脱维亚、立陶宛和爱沙尼亚总统举行的联合新闻发布会上，泽连斯基回应了有关拒见施泰因迈尔的问题，试图缓和紧张事态。他称自己的办公室实际上没有收到施泰因迈尔提出的正式访问请求，并补充称，施泰因迈尔可以对乌克兰进行“经济性质访问”，而不是“政治性质访问”。
据法新社当地时间4月13日报道，针对基辅方面对于德国总统表现出的“慢待”，乌克兰总统办公室主任顾问奥列克西·阿雷斯托维奇（Oleksiy Arestovych）当天通过德国电视二台的采访解释称，泽伦斯基并无冒犯德国之意。
众所周知，德国总统很大程度上是一个“仪式性角色”，德国总理则负责主持该国具体行政事务。阿雷斯托维奇在采访中就称，乌方希望的是德国总理朔尔茨前来访问，并承诺提供更多武器装备。“我认为主要的分歧在于，我们的总统希望德国总理作出直接和实际的决定，包括武器运送。”
但是很显然，此事件已激怒了德国政坛。德国总理朔尔茨13日在接受德国RBB电视台采访时就表示，德国政府对于施泰因迈尔被拒见感到十分愤怒恼火，他本人目前不会接受泽伦斯基的访问邀请。
“尽管我理解俄罗斯对乌克兰构成了生存威胁，但我希望乌克兰坚持最起码的外交公约，不要过度干涉我国国内政治。”与施泰因迈尔和朔尔茨同属德国社民党的该党议会党团主席罗尔夫·穆策尼奇（Rolf Mützenich）说道。
德国联邦议院副议长沃尔夫冈·库比奇（Wolfgang Kubicki）则向德新社表示，他无法想象总理朔尔茨会前往一个宣称德国国家元首为不受欢迎的人的国家，泽连斯基这种冷落施泰因迈尔的方式是不明智的。
德国《世界报》首席评论员雅克·舒斯特（Jacques Schuster）认为，泽连斯基不应该“越界”。他指出，自俄乌冲突发生以来，德国一直是乌克兰最大的（财政）捐助国。
除了德国政界和媒体届之外，德国民间对于此事也表达出了相同的愤怒，德国普通对于泽连斯基感到十分不满。在德国《汉堡晚报》（Hamburger Abendblatt）的读者来信版面，德国人纷纷发表了自己的看法。
读者萨比妮·保利（Sabine Pauli）写道：“乌克兰人民的困境令人难以忍受，但我仍不想被无礼而仓促地卷入冲突中，否则德国将不再能够帮助乌克兰和欧洲的人民。”这位读者认为，像部分记者和乌克兰政客那样，要求德国从所谓道德层面明确立场并作出决定很容易，但这类决定的责任及后果须有德国政治家承担，因此德国联邦总统和总理应当得到更多的尊重。
另一位读者莫妮卡·谢弗（Monika Schaefer）则在来信中指出，泽连斯基一边请求德国的援助，但与此同时，他又显得傲慢自大，想要按照他自己的剧本来行事，即：他不想要施泰因迈尔来访问（毕竟他是德国总统，已承认在与俄交往中犯下错误），德国总理朔尔茨应该前往基辅。
值得注意的是，虽然朔尔茨在接受德国RBB电视台采访时表示，自己是俄乌冲突发生前后，与乌克兰政府保持最密切沟通的领导人之一，但法新社则称，俄乌冲突爆发至今，朔尔茨拒绝同其他欧盟领导人一同访问基辅，并因“历史原因”拒绝向乌克兰运送重型武器。
目前，朔尔茨的这一立场加剧了其政府内部的紧张关系，共同执政的德国绿党敦促本国政府增加对乌武器供应，而德国社民党成员则强烈反对，并警告这会使得紧张局势出现螺旋式升级。
#泽连斯基惹怒最大金主德国#
俄乌冲突爆发后，乌克兰总统泽连斯基一跃成为“海报男孩”，游历在各国议会视频游说，谋求西方国家的援助。然而，本应寻求一切可能帮助的泽连斯基，在一个多月的持续焦点之下似乎有点“飘飘然”，对于外国领导人的访问竟然“挑三拣四”，得罪了乌克兰最大财政援助国——德国。
事情起因在于原计划近日访问基辅的德国总统施泰因迈尔，因被认为与俄罗斯关系密切，在最后一刻遭乌克兰总统泽连斯基拒绝接见，遭到乌方“羞辱”。
事后乌方虽“找补”称无意冒犯德国，可话里话外却依旧表现出轻视施泰因迈尔，只重视德国总理朔尔茨的意味。泽连斯基的高级顾问就代表乌总统发出邀请，更希望朔尔茨能够前来访问。
13日，朔尔茨在接受德媒采访时表示，施泰因迈尔未能得到乌方接待“令人恼火”，他暂时不愿接受泽连斯基发出的访问邀请。而在德国国内，其他政界人士也对乌方的“慢待之举”表示了不满和批评，甚至有读者写信给德国媒体指责泽连斯基“自大”。
德国媒体人士更是“提醒”乌克兰，自俄乌冲突发生后，德国是乌克兰最大的财政捐助国。法新社则注意到，相比于欧盟委员会主席冯德莱恩和英国首相约翰逊等人近日访问基辅，德国总理朔尔茨目前依旧不愿和其他欧盟领导人一同访问基辅；而在向乌提供重型武器的问题上，朔尔茨所领导的社民党，也与联合执政的绿党产生了一定的分歧。
当地时间4月12日，正在波兰访问的德国总统施泰因迈尔表示，自己有意同拉脱维亚、立陶宛和爱沙尼亚的总统一起前往基辅，“以发出欧洲声援乌克兰的强烈信号”。同日，施泰因迈尔又确认取消原定前往基辅的行程，原因则是乌克兰总统泽连斯基拒绝接见他。
基辅方面向德国联邦总统办公室明确表示，目前还没有准备好安排相关会晤，但并不排除未来举行会面的可能性。乌克兰外交人士对此作出解释称：“我们都知道施泰因迈尔与俄罗斯的密切关系。他眼下在基辅‘不受欢迎’。我们会视情况作出改变。”
此前，乌克兰驻德国大使梅尔尼克公开指责施泰因迈尔与俄罗斯存在政治上的亲密关系。他批评德国总统在担任联邦外交部长期间一直在与俄罗斯建立关系网。作为回应，施泰因迈尔4月4日在接受媒体采访时承认自己在与俄罗斯的政治交往中犯了错误，并表示后悔多年来一直坚持“北溪-2”天然气管道项目。
据美国时政媒体“政客新闻网”欧洲版（politico.eu）当地时间4月13日报道指出，乌方拒绝接见的举动不仅对施泰因迈尔来说是一种“羞辱”，对整个德国来说也是一种“羞辱”。作为联邦总统，施泰因迈尔是德国的国家元首，对内和对外均代表着德国。
特别是，柏林和基辅之间进行了数天准备后，泽连斯基在施泰因迈尔计划秘密访问的几小时前才通报其“拒见决定”，而乌克兰官员将泽连斯基的决定透露给了德国《图片报》，更是加深了对于德国的“外交羞辱”。
事件发生后，德国联邦政府发言人通过一份官方声明作出表态称，“德国曾经是、目前也仍是乌克兰最坚定的支持者之一……联邦总统施泰因迈尔已经并正在采取非常明确、毫不含糊的立场站在乌克兰一边。”
德国政府表态后，在同到访的拉脱维亚、立陶宛和爱沙尼亚总统举行的联合新闻发布会上，泽连斯基回应了有关拒见施泰因迈尔的问题，试图缓和紧张事态。他称自己的办公室实际上没有收到施泰因迈尔提出的正式访问请求，并补充称，施泰因迈尔可以对乌克兰进行“经济性质访问”，而不是“政治性质访问”。
据法新社当地时间4月13日报道，针对基辅方面对于德国总统表现出的“慢待”，乌克兰总统办公室主任顾问奥列克西·阿雷斯托维奇（Oleksiy Arestovych）当天通过德国电视二台的采访解释称，泽伦斯基并无冒犯德国之意。
众所周知，德国总统很大程度上是一个“仪式性角色”，德国总理则负责主持该国具体行政事务。阿雷斯托维奇在采访中就称，乌方希望的是德国总理朔尔茨前来访问，并承诺提供更多武器装备。“我认为主要的分歧在于，我们的总统希望德国总理作出直接和实际的决定，包括武器运送。”
但是很显然，此事件已激怒了德国政坛。德国总理朔尔茨13日在接受德国RBB电视台采访时就表示，德国政府对于施泰因迈尔被拒见感到十分愤怒恼火，他本人目前不会接受泽伦斯基的访问邀请。
“尽管我理解俄罗斯对乌克兰构成了生存威胁，但我希望乌克兰坚持最起码的外交公约，不要过度干涉我国国内政治。”与施泰因迈尔和朔尔茨同属德国社民党的该党议会党团主席罗尔夫·穆策尼奇（Rolf Mützenich）说道。
德国联邦议院副议长沃尔夫冈·库比奇（Wolfgang Kubicki）则向德新社表示，他无法想象总理朔尔茨会前往一个宣称德国国家元首为不受欢迎的人的国家，泽连斯基这种冷落施泰因迈尔的方式是不明智的。
德国《世界报》首席评论员雅克·舒斯特（Jacques Schuster）认为，泽连斯基不应该“越界”。他指出，自俄乌冲突发生以来，德国一直是乌克兰最大的（财政）捐助国。
除了德国政界和媒体届之外，德国民间对于此事也表达出了相同的愤怒，德国普通对于泽连斯基感到十分不满。在德国《汉堡晚报》（Hamburger Abendblatt）的读者来信版面，德国人纷纷发表了自己的看法。
读者萨比妮·保利（Sabine Pauli）写道：“乌克兰人民的困境令人难以忍受，但我仍不想被无礼而仓促地卷入冲突中，否则德国将不再能够帮助乌克兰和欧洲的人民。”这位读者认为，像部分记者和乌克兰政客那样，要求德国从所谓道德层面明确立场并作出决定很容易，但这类决定的责任及后果须有德国政治家承担，因此德国联邦总统和总理应当得到更多的尊重。
另一位读者莫妮卡·谢弗（Monika Schaefer）则在来信中指出，泽连斯基一边请求德国的援助，但与此同时，他又显得傲慢自大，想要按照他自己的剧本来行事，即：他不想要施泰因迈尔来访问（毕竟他是德国总统，已承认在与俄交往中犯下错误），德国总理朔尔茨应该前往基辅。
值得注意的是，虽然朔尔茨在接受德国RBB电视台采访时表示，自己是俄乌冲突发生前后，与乌克兰政府保持最密切沟通的领导人之一，但法新社则称，俄乌冲突爆发至今，朔尔茨拒绝同其他欧盟领导人一同访问基辅，并因“历史原因”拒绝向乌克兰运送重型武器。
目前，朔尔茨的这一立场加剧了其政府内部的紧张关系，共同执政的德国绿党敦促本国政府增加对乌武器供应，而德国社民党成员则强烈反对，并警告这会使得紧张局势出现螺旋式升级。
中银证券：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
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