银行进入住房租赁市场 探寻解决租房痛点新办法
银行探路住房租赁 发力长租市场
近年来，国家推出多项举措，大力推进住房租赁市场发展，以促进我国住房市场“租购并举”。链家研究院发布的报告显示，到2025年，我国住房租赁市场规模（租金总额）将跃升至3万亿元。
面对广阔市场，从去年开始，多家互联网机构和不少知名房地产企业进入住房租赁市场。不过，在新的市场参与者中，“银行系”显得很惹眼。
广州工作的顾先生在白云区荔德路已租住满1年了。自去年搬来后，周围租房价格不断上涨，可顾先生租住的房子已锁定3年的租金。“一年前我通过建行推出的平台与业主签订了每年4.8万元的长租协议，并一次性支付了3年租金，房租享受了95折优惠。”
能够锁定租金固然很好，但3年的租金也是一笔不小的开支。不过，顾先生并不担心。“我向建行贷了7.5万元，每月还贷压力并不大，优惠的租金和贷款利息相抵后还省了1500多元。”
租期短、租金涨常困扰租房者，往往使其权益难以得到充分保障。建行董事长田国立介绍，自去年11月，建行进入租房租赁市场后，尝试利用搭建租赁服务平台和推出个人住房租赁贷款解决这一问题，着重培育长租市场健康发展。
建行的统计数据显示，目前，该行发放的“按居贷”每笔平均约4.4万元，平台租赁合同期限在1年及以上的占比达70%。
银行引导资源配置 帮助中介去金融化
今年4月，广州市民何女士将闲置的120平方米住房“存”给了建行，租期6年，一次性收到租金50万元。“相比租金价格，我更看重银行的安全性，一次性租6年，后续管理等问题都不用我操心。”
“一些房屋租赁中介的服务正逐渐异化，利用租金的期限错配形成‘资金池’，给长租市场带来隐患。”一名中介机构人士表示，银行进入租赁行业可以让“市场的归市场，金融的归金融”。金融的事让更专业的机构来做，中介才能变得更纯粹。
“银行要扮演资源整合者的角色，与专业中介机构一起打造租赁市场。”建行行长王祖继表示，建行从未给中介收房提供融资支持，而是通过服务平台直接将租金付给业主，有力地稳定了租期和租金价格。
业内人士分析，建行一方面利用信贷帮助租客解决长租资金，另一方面与政府、房企、中介、个人合作获取大量稳定房源。一手解决需求，一手解决供应，有助于更多市场主体共同发展长租市场。
截至8月末，建行的“建融家园”平台累计上线房源超过200万套，租赁成交30万套。平台注册个人用户超过180万户，平台合作的专业租赁机构、中介机构等超过4000家。
参与租赁场景建设 柔性有效去痛点
除了建行，去年以来，包括工行、中行在内的多家商业银行也已进入住房租赁市场。工行与北京市保障性住房建设投资中心、北京城建集团、首开集团等签署住房租赁战略合作协议。中国银行与厦门市国土资源与房产管理局合作，推进住房租赁市场建设。
“越来越多的银行正进入租赁市场，但大多数银行主要围绕金融服务推出产品。建行要多向前走一步，参与住房租赁场景的建设、组织。”王祖继介绍，“提供住房租赁全场景IT服务，为政府监管租赁市场提供有效工具和手段，这才是建行与其他市场竞争者最大的不同。”
据介绍，除了为住房租赁交易提供透明环境，建行还为政府公共住房服务、企业租赁服务提供相应的管理系统，并为相关监管部门提供住房租赁的市场分析和动态监测数据。目前，监管服务系统已在278个城市上线运行。
专家表示，监管服务系统可帮助政府管理租赁市场，打击假房源、黑中介，有效解决房屋质量、房源真实性等租房痛点问题，为落实“租购同权”创造条件。
田国立表示，住房租赁市场的新模式、新生态正在呈现，面对租房痛点，金融这把“手术刀”将更柔性也更有效。
银行探路住房租赁 发力长租市场
近年来，国家推出多项举措，大力推进住房租赁市场发展，以促进我国住房市场“租购并举”。链家研究院发布的报告显示，到2025年，我国住房租赁市场规模（租金总额）将跃升至3万亿元。
面对广阔市场，从去年开始，多家互联网机构和不少知名房地产企业进入住房租赁市场。不过，在新的市场参与者中，“银行系”显得很惹眼。
广州工作的顾先生在白云区荔德路已租住满1年了。自去年搬来后，周围租房价格不断上涨，可顾先生租住的房子已锁定3年的租金。“一年前我通过建行推出的平台与业主签订了每年4.8万元的长租协议，并一次性支付了3年租金，房租享受了95折优惠。”
能够锁定租金固然很好，但3年的租金也是一笔不小的开支。不过，顾先生并不担心。“我向建行贷了7.5万元，每月还贷压力并不大，优惠的租金和贷款利息相抵后还省了1500多元。”
租期短、租金涨常困扰租房者，往往使其权益难以得到充分保障。建行董事长田国立介绍，自去年11月，建行进入租房租赁市场后，尝试利用搭建租赁服务平台和推出个人住房租赁贷款解决这一问题，着重培育长租市场健康发展。
建行的统计数据显示，目前，该行发放的“按居贷”每笔平均约4.4万元，平台租赁合同期限在1年及以上的占比达70%。
银行引导资源配置 帮助中介去金融化
今年4月，广州市民何女士将闲置的120平方米住房“存”给了建行，租期6年，一次性收到租金50万元。“相比租金价格，我更看重银行的安全性，一次性租6年，后续管理等问题都不用我操心。”
“一些房屋租赁中介的服务正逐渐异化，利用租金的期限错配形成‘资金池’，给长租市场带来隐患。”一名中介机构人士表示，银行进入租赁行业可以让“市场的归市场，金融的归金融”。金融的事让更专业的机构来做，中介才能变得更纯粹。
“银行要扮演资源整合者的角色，与专业中介机构一起打造租赁市场。”建行行长王祖继表示，建行从未给中介收房提供融资支持，而是通过服务平台直接将租金付给业主，有力地稳定了租期和租金价格。
业内人士分析，建行一方面利用信贷帮助租客解决长租资金，另一方面与政府、房企、中介、个人合作获取大量稳定房源。一手解决需求，一手解决供应，有助于更多市场主体共同发展长租市场。
截至8月末，建行的“建融家园”平台累计上线房源超过200万套，租赁成交30万套。平台注册个人用户超过180万户，平台合作的专业租赁机构、中介机构等超过4000家。
参与租赁场景建设 柔性有效去痛点
除了建行，去年以来，包括工行、中行在内的多家商业银行也已进入住房租赁市场。工行与北京市保障性住房建设投资中心、北京城建集团、首开集团等签署住房租赁战略合作协议。中国银行与厦门市国土资源与房产管理局合作，推进住房租赁市场建设。
“越来越多的银行正进入租赁市场，但大多数银行主要围绕金融服务推出产品。建行要多向前走一步，参与住房租赁场景的建设、组织。”王祖继介绍，“提供住房租赁全场景IT服务，为政府监管租赁市场提供有效工具和手段，这才是建行与其他市场竞争者最大的不同。”
据介绍，除了为住房租赁交易提供透明环境，建行还为政府公共住房服务、企业租赁服务提供相应的管理系统，并为相关监管部门提供住房租赁的市场分析和动态监测数据。目前，监管服务系统已在278个城市上线运行。
专家表示，监管服务系统可帮助政府管理租赁市场，打击假房源、黑中介，有效解决房屋质量、房源真实性等租房痛点问题，为落实“租购同权”创造条件。
田国立表示，住房租赁市场的新模式、新生态正在呈现，面对租房痛点，金融这把“手术刀”将更柔性也更有效。
【菜鸟如何“点货成金”？】#菜鸟# #双十一# #天猫# #菜鸟包裹#
还有不到两个月，今年双11购物狂欢大幕即将拉开。
如今，当我们看到一个天猫商家用半年时间进行备货、奋战双11时，已经见怪不怪。但也许很少有人知道，这些商家可能会用一整年的时间来“备钱”，也只为了双11。
如果用“中小企业融资难”来描述，或许大家就了然于心，毕竟这是悬在它们头上的达摩克利斯之剑。
针对该难题，近期虎嗅联合菜鸟网络特别策划「新物流公开课—供应链金融」沙龙活动，围绕“点货成金，融会贯通”主题，我们可以深度了解在当前宏观经济环境下，中小企业的融资应对策略以及菜鸟供应链金融如何带来变革性的行业影响。
大环境要去杠杆，中小企业要融资
香港中文大学张劲帆教授最先登台，他对中国当前的宏观经济环境做了分析判断，“中国GDP增长长期面临增速下滑的挑战，中期面临比较大的问题是全社会债务持续快速攀升，其根本问题是保增长与去杠杆两难，加上贸易摩擦，对中国经济构成内部和外部的双重挑战。”
他通过数据统计发现，2008年经济危机发生后，中国政府通过一系列政府基础性投资拉动经济增长后，随之而来开启了全社会，尤其是企业负债率攀升的局面。过去10年，中国的全社会总和杠杆率（全社会非银行负债总额/GDP）已经上升至300%，虽然比发达国家低100%左右，但远高于发展中国家的150%，所以去杠杆势在必行。投资拉动经济愈发乏力，中长期的经济增长愈发倚重消费。
值得注意的是，尽管银行贷款和货币供应量规模逐年增长，但由于地方政府融资平台和大量”僵尸”企业快速膨胀，以及金融机构的风险厌恶持续上升，使得宝贵的信贷资源难以惠及中小企业，融资难始终未被解决。在这种情况下，中小民营企业该如何应对？
张劲帆教授给出的建议：贸易类、制造业企业，要避免在现阶段盲目扩大规模，而造成回款不灵，资金链断裂；要换个思路，“以融定产”，供应链金融则是一个非常好的方式。
与张劲帆教授观点相呼应的是中国国际金融投资银行部董事总经理夏雨扬女士，她通过对企业资本化方向，重点从零售、消费行业变迁对融资方式影响，以及股权与债务融资在不同阶段、不同资本市场的选择技巧，进行了案例分析，在提高企业内部风险控制方面，供应链金融无疑会是一种好途径。
菜鸟供应链金融如何“点货成金”
零售、消费类企业涉足电商业务后，对供应链金融的需求愈加明显。“2016年初，很多商家找到我们，特别是家电类企业，它们反馈自己备货压力太大，希望我们能帮忙把库存变成融资，我们就尝试着做这项服务，仅一个九阳的经销商就融了900多万。”菜鸟供应链金融业务总监段清泉回忆道。
商家融资需求激增，唤起了菜鸟的重视，段清泉描述当时：“不断有商家找菜鸟来融资，我们必须得主动出击了，所以在2016年7月，菜鸟成立了供应链金融业务部，并在两个月后产品迅速上线，菜鸟金融上线时大概有10来个客户，客户余额5000多万，一个多月后的双11，我们的贷款余额到了7亿，很快就发展到100多个客户。”
根据段清泉在本次公开课上的介绍，菜鸟供应链金融在2017年主要做了三件大事：一是预付融资上线，把采购、存货、预售、应收的全链条打通；二是在“硬通货”家电之外的数码、快消、美妆、服饰等品类全部开放；三是资金方面，把平台上的客户信用和资产给第三方机构合作，银行合作放款，而后保税仓贷款也上线了。
到了2018年，菜鸟供应链金融业务进一步向第三方仓的货品开放，在有大量银行等金融机构合作伙伴加入后，菜鸟供应链金融进一步升级，把原先“采购+存货+应收”的模式，调整为“信用+存货+应收+采购”的模式。这对客户而言，整块融资节奏的灵活性、及时性都有了显著提升。
紧接着，段清泉还介绍了菜鸟的金融多元化、生态化的产品体系，除了商户端的存货融资等产品，对物流合作伙伴还提供了保理、设备租赁、物流汽车融资等金融产品。
从商户的供应链融资产品来看，围绕供应链设计的存货、应收、预付都是在线数字化，深度挖掘中小企业的信用值，打破了传统供应链模式要依赖核心企业担保、经销商担保的壁垒，银行在菜鸟的支持下，就能很快做出决策是否放款。
从服务的范畴来看，除了4PL入菜鸟仓客户，3PL入菜鸟认证仓客户、保税仓客户，还覆盖围绕品牌新零售的线上线下全渠道的客群，也是菜鸟的服务范畴，这个过程中，最重要的是菜鸟供应链金融不是要做“锦上添花”的事，而是“雪中送炭”。
在整个阿里推行的新零售战略下，借力菜鸟供应链金融，经销商如何换道超车？段清泉总结了四个步骤：
全渠道物流供应链：线上、线下一盘货的全国、 全球物流供应链体系；
全链路资金托底：采购+存货+应收资金全链路，线上、线上全渠道；
全货品健康度监控：全网货品价格估值体系，供应链周转估值预警体系，SKU维度的管理颗粒度；
换道整合能力供给：各行业渠道整合前沿资讯，品牌维度的整体整合机会。
供应链金融玩转双十一，不必担心存货
交通银行上海闵行支行陈总表示，“现在跟菜鸟在做金融供应链的合作，由菜鸟信息流平台可以给出电商企业一年的销售额数据，以及菜鸟通过存货的监管为银行提供了较好的担保征信措施，为银行长期来缺乏有效工具服务中心企业的融资，起到了趋势性效应。”
他还提到，银行与菜鸟合作除了风控能力提升外，服务响应效应也大幅提高，“目前我们跟菜鸟的供应链金融合作，一个企业填写申请基本线下并附带近三年报表及最近月报，差不多三天后就能收到银行的回复，如果资质符合条件，只要通过预审的基本都能拿到放款。”
陈总认为，“总体来看，我们银行跟菜鸟的合作，主要是助力小微企业的发展壮大，后续还将继续通过优化方案，我们甚至可以提供无上限的额度支持，而且利率非常低。”
毋庸置疑，银行贷款是资金成本最低的方式，但时效性方面的确不具备优势。本次公开课的圆桌论坛环节，若羽臣CFO罗志青女士就结合自身的实际经历做了分享，“每年双11的资金缺口是最大的，在没有引入菜鸟供应链之前，我们更多的是向银行进行融资，差不多4月份就要开始跟银行洽谈，提供公司的各种材料，然后接受银行一轮又一轮的核查、盘问，等到钱审批下来，又赶不上双11了。”
比她幸运的是百诚网络CEO谭飙，他们是菜鸟供应链金融双11的第一波受益者，到了现阶段，他又有了新的发展，“在这个发展进程中，如果我想得到更多的钱（贷款），我仓库里必须有更多的货，但存货质押的时候又不断打折。那么带来一个问题，我们的规模越来越大，反而越来越痛苦。”
无独有偶，陈总也表达了类似的观点：过去五年来，存货监管是比较大的问题，随着菜鸟能全程监管后，银行方面可以放心很多，但是如果存货需要处置变现的话，又该如何实现？这是特别重要的。
公开课上，段清泉提供了菜鸟供应链金融的解决方向，“对于特定场景的存货，阿里可以在创新方式中让库存的流通通道加速，阿里经济体天然具备消费品的处置能力，无论是实时的交易价格的监控，还是天然链接卖货的通道，相信菜鸟在阿里生态的数字化商业下，能探索出本质上的解决方案。”
今年双11，为了让商家资金无忧，菜鸟为所有商家准备了“入仓即可获得贷款”的福利。为此，多家金融机构一起参与其中，准备了500亿元资金，对商家进行“采购+存货+应收”全链路托底，并且额度上不封顶、利率低至基准，新老用户还能收到大促礼包。
在银行资深专家陈总看来，随着菜鸟的深度介入，从企业信用分享能力到存货处置能力的提升，对其供应链金融服务能力成长有重要意义，一旦完全跑通后，可以迅速推广复制，且没有任何地域的限制。
还有不到两个月，今年双11购物狂欢大幕即将拉开。
如今，当我们看到一个天猫商家用半年时间进行备货、奋战双11时，已经见怪不怪。但也许很少有人知道，这些商家可能会用一整年的时间来“备钱”，也只为了双11。
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香港中文大学张劲帆教授最先登台，他对中国当前的宏观经济环境做了分析判断，“中国GDP增长长期面临增速下滑的挑战，中期面临比较大的问题是全社会债务持续快速攀升，其根本问题是保增长与去杠杆两难，加上贸易摩擦，对中国经济构成内部和外部的双重挑战。”
他通过数据统计发现，2008年经济危机发生后，中国政府通过一系列政府基础性投资拉动经济增长后，随之而来开启了全社会，尤其是企业负债率攀升的局面。过去10年，中国的全社会总和杠杆率（全社会非银行负债总额/GDP）已经上升至300%，虽然比发达国家低100%左右，但远高于发展中国家的150%，所以去杠杆势在必行。投资拉动经济愈发乏力，中长期的经济增长愈发倚重消费。
值得注意的是，尽管银行贷款和货币供应量规模逐年增长，但由于地方政府融资平台和大量”僵尸”企业快速膨胀，以及金融机构的风险厌恶持续上升，使得宝贵的信贷资源难以惠及中小企业，融资难始终未被解决。在这种情况下，中小民营企业该如何应对？
张劲帆教授给出的建议：贸易类、制造业企业，要避免在现阶段盲目扩大规模，而造成回款不灵，资金链断裂；要换个思路，“以融定产”，供应链金融则是一个非常好的方式。
与张劲帆教授观点相呼应的是中国国际金融投资银行部董事总经理夏雨扬女士，她通过对企业资本化方向，重点从零售、消费行业变迁对融资方式影响，以及股权与债务融资在不同阶段、不同资本市场的选择技巧，进行了案例分析，在提高企业内部风险控制方面，供应链金融无疑会是一种好途径。
菜鸟供应链金融如何“点货成金”
零售、消费类企业涉足电商业务后，对供应链金融的需求愈加明显。“2016年初，很多商家找到我们，特别是家电类企业，它们反馈自己备货压力太大，希望我们能帮忙把库存变成融资，我们就尝试着做这项服务，仅一个九阳的经销商就融了900多万。”菜鸟供应链金融业务总监段清泉回忆道。
商家融资需求激增，唤起了菜鸟的重视，段清泉描述当时：“不断有商家找菜鸟来融资，我们必须得主动出击了，所以在2016年7月，菜鸟成立了供应链金融业务部，并在两个月后产品迅速上线，菜鸟金融上线时大概有10来个客户，客户余额5000多万，一个多月后的双11，我们的贷款余额到了7亿，很快就发展到100多个客户。”
根据段清泉在本次公开课上的介绍，菜鸟供应链金融在2017年主要做了三件大事：一是预付融资上线，把采购、存货、预售、应收的全链条打通；二是在“硬通货”家电之外的数码、快消、美妆、服饰等品类全部开放；三是资金方面，把平台上的客户信用和资产给第三方机构合作，银行合作放款，而后保税仓贷款也上线了。
到了2018年，菜鸟供应链金融业务进一步向第三方仓的货品开放，在有大量银行等金融机构合作伙伴加入后，菜鸟供应链金融进一步升级，把原先“采购+存货+应收”的模式，调整为“信用+存货+应收+采购”的模式。这对客户而言，整块融资节奏的灵活性、及时性都有了显著提升。
紧接着，段清泉还介绍了菜鸟的金融多元化、生态化的产品体系，除了商户端的存货融资等产品，对物流合作伙伴还提供了保理、设备租赁、物流汽车融资等金融产品。
从商户的供应链融资产品来看，围绕供应链设计的存货、应收、预付都是在线数字化，深度挖掘中小企业的信用值，打破了传统供应链模式要依赖核心企业担保、经销商担保的壁垒，银行在菜鸟的支持下，就能很快做出决策是否放款。
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在整个阿里推行的新零售战略下，借力菜鸟供应链金融，经销商如何换道超车？段清泉总结了四个步骤：
全渠道物流供应链：线上、线下一盘货的全国、 全球物流供应链体系；
全链路资金托底：采购+存货+应收资金全链路，线上、线上全渠道；
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他还提到，银行与菜鸟合作除了风控能力提升外，服务响应效应也大幅提高，“目前我们跟菜鸟的供应链金融合作，一个企业填写申请基本线下并附带近三年报表及最近月报，差不多三天后就能收到银行的回复，如果资质符合条件，只要通过预审的基本都能拿到放款。”
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