购买了K coffee x SooyaStudio联名周边礼盒的大家
看到大家反馈说收到的包装盒内部结构有部分破损，我们第一时间确认了问题的存在，并抓紧与肯德基方进行了沟通。K COFFEE表示本意是想在印刷方面内外一致最大程度还原设计师的图案，因此选择了白卡纸并做了内衬去加固。但材质选择及构造上欠斟酌，导致如果遇到暴力快递会很容易软塌和脱落。
解决方案：
1、已经收到礼盒的玩家：K COFFEE会补发一个新的盒子和K COFFEE赠品给到大家作为补偿；
2、还未收到礼盒的人：K COFFEE会加急制作新的加厚瓦楞盒，在盒子内进行加固，预计一周左右会发出。
很抱歉没有给大家带来开箱的良好体验，今后我们也会更加注意审核联名款的包装设计，避免同类问题发生。
——————
大家期盼已久的非酋活动已经提上日程，具体将在近期公告❤️
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很抱歉没有给大家带来开箱的良好体验，今后我们也会更加注意审核联名款的包装设计，避免同类问题发生。
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大家期盼已久的非酋活动已经提上日程，具体将在近期公告❤️
曾国藩：人生最好的境界，莫过于花未全开。
古人善于从自然现象中悟得做人的智慧，一代名臣曾国藩就是其中的佼佼者。
曾国藩认为人生最好的境界就是花未全开，月未圆，为警醒自己，他特意自己的书房取名：求缺斋。
花全开，意味着就要开始凋谢；月全圆，就代表着要开始残缺。自然规律如此，人也是一样，春风得意之后，常常会有意料不到的灾难。
曾国藩给他弟弟的家书中这样写道：“花未全开月未圆”七字，以为惜福之道，保泰之法，莫精于此。
更进一步，曾国藩把这种人生智慧升华为四个字：求缺惜福，并一生坚守。不但自己身体力行，而且还写成家训叮嘱家人谨记在心。
所谓求缺就是做人做事不必强求完美，有遗憾的何尝不是人生！所谓惜福就是要凡事知足，珍惜自己已经拥有的，对生活抱有一种感恩的情怀。
因为“缺”，人生才能懂得“惜”。知道，知足，知止，人生才能不断地体会到生命的欢喜，并始终保留着一份对未来的热情期盼。
曾氏家族，绵延数代，名人辈出，其中覆盖数学家、艺术家、教育家各个行业，家族中更是无一败家子，这与曾国藩制定这种知足知止的家风家训传承是密不可分的！
势不可用尽
曾国藩说过：天下古今之才人，皆以一傲字致败。
你站的高，常常摔得越狠。生活中，因得意忘形而从云端跌落谷底的之人比比皆是。
历朝历代不得骑马入宫，皇亲国戚也不行。清朝时开了先例，偶尔允许个别功臣与年长者骑马进宫。
59岁时的曾国藩就曾获赏紫禁城骑马，但他只日记里郑重地记了一笔：“是日赏紫禁城骑马，赏克食。”
曾国藩却从没有在紫禁宫里骑过马，因为他深知花无百日红，人无千日好。气势尽显之时便是衰败之日，大红大紫之日常是大悲之时。
盛极必衰，乐极生悲，人生最忌讳的，就是锋芒毕露。
藏一分气势，留一份转机。
事不必求全
做事不必求十全十美。
曾国藩写给家人信中说：君子守缺而不敢求全。小人则时时求全，全者既得，而吝与凶随之矣。
君子所固守的是残缺而不敢求完满。小人则时时求完满，而完满实现了，耻辱和不吉也就跟着来了。
攻下天京城之后，朝廷对他就开始害怕了。曾国藩在上报有功人员名单时，位列第一的不是他弟弟，而是写的湖广总督官文。同时也将左宗棠、沈葆桢等名列其中，突出大家的同时淡化弟弟与他自己的功劳。
为了让朝廷彻底放心，他还做了一个令其他人难以理解的决定：解散一手建立起的湘军。
曾国藩在一生当中，时时警戒因盈与满所带来的灾难问题。也正是这种事不必求全的智慧，使得曾国藩能够在一生的官场打拼中，躲过许许多多这样的急流险滩。
福不可尽享
人间有味是清欢。
曾国藩相信，这个世间并无十全十美的事物，“丰于此者，必缺于彼”。所以若想得到精神上的圆满，最好先在物质上有所欠缺。
曾国藩一生十分节俭，一件马褂穿三十年。他吃东西也很简单，被人们称为“一品丞相”，一来是因为他官至一品，二来是他每天吃饭只有一道主菜，多半还以豆腐为主。没有客人，决不加菜。
作为一代名臣，曾国藩除乡间的老屋外，在省中未曾建造一个房子，也未曾买过田地一亩。他告诫家人，福不多享，故总以俭字为主，少用仆婢，少花银钱，自然惜福矣。
曾国藩家训中，俭是重中之重。
话不可太满
满招损，谦受益。
话说的太满，会让自己进退两难。许多时刻，人总喜欢逞一时口舌之快，显示自己的优越，于是给自己留下麻烦。
话不可太狂。多少人败在了一个狂字，目中无人，便是给自己处处树敌。你永远不知道别人到底有多强悍。人可以有傲骨，但是不可以有傲气。
话不可随口就说，不该说的决不能信口开河。曾国藩对于当时的官场也有很多看不惯的东西，但他选择了慎言，他说：我肚子里虽然也有些不合时宜，但从来都是藏着，永远不表露出来。
中国话的最高境界，在于话音留三分。曾国藩曾说：“话不说尽有余地，事不做尽有余路，情不散尽有余韵。”不论是说话、做事，还是处世，都要给自己留有余地。
因为祸从口出。
念不要太重
老子说：知足不辱，知止不殆。
人生而有欲，但贵在“知止”，即适可而止。曾国藩少时就深爱《止学》一书，他一生的作为和成就，处处都有“止”的烙印。
对于人与事，不可过于执着，要懂得适可可止，及时放下。
曾国藩在这方面颇有心得，他说：灵明无著，物来顺应，未来不迎，当时不杂，既过不恋，是之谓虚而已矣，是之谓诚而已矣。
心中清楚明白却又似乎不着痕迹，事情来了只管顺应，事情没来也不去想它，当时不杂乱，过去了也不留恋，这就是虚，这就是诚。
最高级的知止，过往不恋，将来无惧，当下不杂，是平和喜悦地活在当下，
《菜根谭》中说：“花看半开，酒饮微醉。此中大有佳趣。若至烂漫酕醄，便成恶境矣。”花未全开月未圆，这是一种刚刚好的美好状态。
花未全开月未圆，才是人生最美好的境界 https://t.cn/Rxdg3hW
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曾国藩认为人生最好的境界就是花未全开，月未圆，为警醒自己，他特意自己的书房取名：求缺斋。
花全开，意味着就要开始凋谢；月全圆，就代表着要开始残缺。自然规律如此，人也是一样，春风得意之后，常常会有意料不到的灾难。
曾国藩给他弟弟的家书中这样写道：“花未全开月未圆”七字，以为惜福之道，保泰之法，莫精于此。
更进一步，曾国藩把这种人生智慧升华为四个字：求缺惜福，并一生坚守。不但自己身体力行，而且还写成家训叮嘱家人谨记在心。
所谓求缺就是做人做事不必强求完美，有遗憾的何尝不是人生！所谓惜福就是要凡事知足，珍惜自己已经拥有的，对生活抱有一种感恩的情怀。
因为“缺”，人生才能懂得“惜”。知道，知足，知止，人生才能不断地体会到生命的欢喜，并始终保留着一份对未来的热情期盼。
曾氏家族，绵延数代，名人辈出，其中覆盖数学家、艺术家、教育家各个行业，家族中更是无一败家子，这与曾国藩制定这种知足知止的家风家训传承是密不可分的！
势不可用尽
曾国藩说过：天下古今之才人，皆以一傲字致败。
你站的高，常常摔得越狠。生活中，因得意忘形而从云端跌落谷底的之人比比皆是。
历朝历代不得骑马入宫，皇亲国戚也不行。清朝时开了先例，偶尔允许个别功臣与年长者骑马进宫。
59岁时的曾国藩就曾获赏紫禁城骑马，但他只日记里郑重地记了一笔：“是日赏紫禁城骑马，赏克食。”
曾国藩却从没有在紫禁宫里骑过马，因为他深知花无百日红，人无千日好。气势尽显之时便是衰败之日，大红大紫之日常是大悲之时。
盛极必衰，乐极生悲，人生最忌讳的，就是锋芒毕露。
藏一分气势，留一份转机。
事不必求全
做事不必求十全十美。
曾国藩写给家人信中说：君子守缺而不敢求全。小人则时时求全，全者既得，而吝与凶随之矣。
君子所固守的是残缺而不敢求完满。小人则时时求完满，而完满实现了，耻辱和不吉也就跟着来了。
攻下天京城之后，朝廷对他就开始害怕了。曾国藩在上报有功人员名单时，位列第一的不是他弟弟，而是写的湖广总督官文。同时也将左宗棠、沈葆桢等名列其中，突出大家的同时淡化弟弟与他自己的功劳。
为了让朝廷彻底放心，他还做了一个令其他人难以理解的决定：解散一手建立起的湘军。
曾国藩在一生当中，时时警戒因盈与满所带来的灾难问题。也正是这种事不必求全的智慧，使得曾国藩能够在一生的官场打拼中，躲过许许多多这样的急流险滩。
福不可尽享
人间有味是清欢。
曾国藩相信，这个世间并无十全十美的事物，“丰于此者，必缺于彼”。所以若想得到精神上的圆满，最好先在物质上有所欠缺。
曾国藩一生十分节俭，一件马褂穿三十年。他吃东西也很简单，被人们称为“一品丞相”，一来是因为他官至一品，二来是他每天吃饭只有一道主菜，多半还以豆腐为主。没有客人，决不加菜。
作为一代名臣，曾国藩除乡间的老屋外，在省中未曾建造一个房子，也未曾买过田地一亩。他告诫家人，福不多享，故总以俭字为主，少用仆婢，少花银钱，自然惜福矣。
曾国藩家训中，俭是重中之重。
话不可太满
满招损，谦受益。
话说的太满，会让自己进退两难。许多时刻，人总喜欢逞一时口舌之快，显示自己的优越，于是给自己留下麻烦。
话不可太狂。多少人败在了一个狂字，目中无人，便是给自己处处树敌。你永远不知道别人到底有多强悍。人可以有傲骨，但是不可以有傲气。
话不可随口就说，不该说的决不能信口开河。曾国藩对于当时的官场也有很多看不惯的东西，但他选择了慎言，他说：我肚子里虽然也有些不合时宜，但从来都是藏着，永远不表露出来。
中国话的最高境界，在于话音留三分。曾国藩曾说：“话不说尽有余地，事不做尽有余路，情不散尽有余韵。”不论是说话、做事，还是处世，都要给自己留有余地。
因为祸从口出。
念不要太重
老子说：知足不辱，知止不殆。
人生而有欲，但贵在“知止”，即适可而止。曾国藩少时就深爱《止学》一书，他一生的作为和成就，处处都有“止”的烙印。
对于人与事，不可过于执着，要懂得适可可止，及时放下。
曾国藩在这方面颇有心得，他说：灵明无著，物来顺应，未来不迎，当时不杂，既过不恋，是之谓虚而已矣，是之谓诚而已矣。
心中清楚明白却又似乎不着痕迹，事情来了只管顺应，事情没来也不去想它，当时不杂乱，过去了也不留恋，这就是虚，这就是诚。
最高级的知止，过往不恋，将来无惧，当下不杂，是平和喜悦地活在当下，
《菜根谭》中说：“花看半开，酒饮微醉。此中大有佳趣。若至烂漫酕醄，便成恶境矣。”花未全开月未圆，这是一种刚刚好的美好状态。
花未全开月未圆，才是人生最美好的境界 https://t.cn/Rxdg3hW
郭莹辉：园区更新应构建新的产业生态 引导多方参与
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
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以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
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