【检察为民办实事：抵房协议真假不识 法检联动真心可辨】
“民事调解书生效以后，我们自行达成了抵房协议，现在房产也办理到了对方名下，之后他却向法院申请强制执行，我提出执行异议被驳回了，想提执行异议之诉也提不了……“李某拿着的抵房协议，非但没有让事了案结，反而让事情更加复杂。
不能确认抵房协议是对原民事调解书的履行，执行异议被法院驳回
2018年8月，李大爷将李某诉至法院，要求偿还借款本金及利息180余万元，后在法院的主持下双方达成调解协议，约定李某于2019年2月底前向李大爷偿还本金及利息115万元，如不能按期给付，则需承担5万元违约金，法院作出民事调解书予以确认。2020年10月，李大爷以李某未履行生效民事调解书所确定的给付义务为由，向法院申请强制执行。
明明都已经全部履行完毕了，怎么法院又要强制执行了呢？李某向法院提出执行异议，并拿出双方签字确认的《抵房协议》和办理抵房手续的相关材料证明自己的主张，但区法院以不能确认抵房协议是对原民事调解书的履行为由驳回了李某的执行异议。李某不服向中级法院申请复议，中级法院作出了维持裁定。李某欲提出执行异议之诉，却被告知他不是执行异议之诉的适格原告主体……
上下级检察院联动 检察长亲自办案 深入调查案件事实
安宁区检察院的12309检察服务中心，民事检察干警接访李某后，认为该案存在一些关键事实需要核实，但因中级法院作出了复议裁定，区检察院无权受理该案，遂与市检察院取得联系。市检察院民事检察部门依法受理案件后，进行了初步审查，并就案件相关事实分别向双方当事人进行核实。后市区两级检察院就该案所涉法律问题进行讨论，并从方便办理的角度考虑，市检察院决定将该案交由区检察院办理。
安宁区检察院受理案件后，由检察长亲自办理该案。《抵房协议》究竟是真是假？既然各执一词，那就通知双方当事人同时到场进行询问。“当初为什么借的钱？调解书中确认的115万是怎么计算出来的？” “你们之间有无其他经济纠纷？”“抵房的具体时间和手续是怎么办理的？抵付的金额怎么确定？”“抵房事实发生在法院强制执行立案之前，为何申请执行的标的为120余万元？”当面询问后，办案组确定了基本事实，即在民事调解书生效后法院强制执行开始前，李某将自己两套工程款抵账房均办理在了李大爷名下，李大爷对两套房产抵付的金额也没有异议，同时在法院强制执行开始后李某向李大爷转账3万元。
先撇开《抵房协议》真假不论，李大爷为何对在法院强制执行之前双方已经进行以房抵债的事实遮遮掩掩？不如去房屋现场看看。抵付的两套房屋均位于兰州新区，通过走访了解，该楼盘房产交易价格与双方认可的房屋抵债价格基本一致，但目前该区域周边各项配套设施还不是很完善，小区入住率不高。这或许就是李大爷的顾虑之处。
法检两家共同研究分析案件 促进双方达成和解化解纠纷
调查工作告一段落后，承办人决定邀请区法院执行局的同志共同研究分析案件。分析会上，法检两家办案人员分别对该案的基本情况进行了汇报，并对案件的处理展开讨论。“当事人自行达成的和解协议并履行完毕的，应当终结执行程序。之前的执行异议裁定虽不违法，但却回避了执行行为本身。”“李某不符合再次提起执行异议的条件，他也不能自行提起执行异议之诉。”讨论热烈而紧张，法检两家努力寻找着处理解决本案的“良方”……
“李某和李大爷是亲戚，在前期调查询问时，两人都有和解意愿，只是在和解金额上，李大爷刚开始要20万，后来降到12万，最后表态最少要10万，而李某最多愿意给5万，我们可以再试着做做思想工作。” “那我们就一起做工作，争取两人能够达成执行和解。”法检办案人员一拍即合。
4月27日上午9点，区法院办公室。“我能不能带个律师朋友？”李大爷提出。“当然可以，兼听则明嘛。”我们笑着答复。承办法官首先向李大爷详细阐释了现有证据材料和将来案件可能的处理结果。“您看您也是将近70岁的老人家了，身体好比什么都好，每天因为经济纠纷的事儿往法检跑，身体和心理也确实承受了不少压力，您这也确实不划算是不？” 法检的办案人员一同宽慰着李大爷。上午11点，李大爷终于松了口，“那就让他再我给5万，一分都不能少，我也不想折腾了。”
中午12点，法院门口。法检办案人员向李某告知调解的最新情况。“5万的事儿都过去了，他之前不接受，这钱我爸也不想给了，我现在最多出2万。”李某表态。
下午13点，检察院二楼办案区。“我们都已经按照抵房协议约定，把两套房子办到了他名下，说好的3万块钱也给了，现在再给他2万已经是最多的了。”李某的父亲情绪有些激动。“我现在也没办法，钱是我爸出，我得听他的。”李某低声附和着。
“你们和李大爷是亲戚，2013年在你厂子经营需要钱的时候，李大爷借了60万给你，钱你用了这么久才还，这个情 ，你得记。”“这个案子你提出过执行异议被法院驳回了，作为被申请人你也无权提执行异议之诉，如果李大爷不提，你就得一直等着。另外，按你说的你去打确认《抵房协议》效力的确认之诉，官司你可能会赢，但是确认之诉是否当然能否定异议裁定并阻却法院的执行，你可能需要继续走诉讼程序……”检察官的话大致是说到了李某父子的心坎里。
4月28日上午9点，检察院门口。“检察官，还是你们厉害，昨天说的话让我爸想通了，现在我们同意给5万，希望尽快能把案子结了，”李某特地一大早跑来告知这个消息。
4月29日上午11点，检察院听证室。在检察长的主持下，法检共同见证了李某和李大爷正式达成执行和解，并当场给付5万元现金，这场纠纷终于得以化解。
在民事检察实践中，当一个案件推进到民事检察监督环节，多数案件已历经过多轮诉讼程序，“和解”无疑属于当事人最优诉求解决途径，这也完全符合“枫桥经验” 对司法柔性的期待。本案的成功办理，在于检察人员对案件争议事实深入调查的细心，在于对当事人情绪打败理性心理状态扭转的耐心，在于将自己置身百态民生切实体会当事人感受的热心，当然，更在于法检联动依法依理促进和解的真心。
来源 | 安宁区人民检察院
“民事调解书生效以后，我们自行达成了抵房协议，现在房产也办理到了对方名下，之后他却向法院申请强制执行，我提出执行异议被驳回了，想提执行异议之诉也提不了……“李某拿着的抵房协议，非但没有让事了案结，反而让事情更加复杂。
不能确认抵房协议是对原民事调解书的履行，执行异议被法院驳回
2018年8月，李大爷将李某诉至法院，要求偿还借款本金及利息180余万元，后在法院的主持下双方达成调解协议，约定李某于2019年2月底前向李大爷偿还本金及利息115万元，如不能按期给付，则需承担5万元违约金，法院作出民事调解书予以确认。2020年10月，李大爷以李某未履行生效民事调解书所确定的给付义务为由，向法院申请强制执行。
明明都已经全部履行完毕了，怎么法院又要强制执行了呢？李某向法院提出执行异议，并拿出双方签字确认的《抵房协议》和办理抵房手续的相关材料证明自己的主张，但区法院以不能确认抵房协议是对原民事调解书的履行为由驳回了李某的执行异议。李某不服向中级法院申请复议，中级法院作出了维持裁定。李某欲提出执行异议之诉，却被告知他不是执行异议之诉的适格原告主体……
上下级检察院联动 检察长亲自办案 深入调查案件事实
安宁区检察院的12309检察服务中心，民事检察干警接访李某后，认为该案存在一些关键事实需要核实，但因中级法院作出了复议裁定，区检察院无权受理该案，遂与市检察院取得联系。市检察院民事检察部门依法受理案件后，进行了初步审查，并就案件相关事实分别向双方当事人进行核实。后市区两级检察院就该案所涉法律问题进行讨论，并从方便办理的角度考虑，市检察院决定将该案交由区检察院办理。
安宁区检察院受理案件后，由检察长亲自办理该案。《抵房协议》究竟是真是假？既然各执一词，那就通知双方当事人同时到场进行询问。“当初为什么借的钱？调解书中确认的115万是怎么计算出来的？” “你们之间有无其他经济纠纷？”“抵房的具体时间和手续是怎么办理的？抵付的金额怎么确定？”“抵房事实发生在法院强制执行立案之前，为何申请执行的标的为120余万元？”当面询问后，办案组确定了基本事实，即在民事调解书生效后法院强制执行开始前，李某将自己两套工程款抵账房均办理在了李大爷名下，李大爷对两套房产抵付的金额也没有异议，同时在法院强制执行开始后李某向李大爷转账3万元。
先撇开《抵房协议》真假不论，李大爷为何对在法院强制执行之前双方已经进行以房抵债的事实遮遮掩掩？不如去房屋现场看看。抵付的两套房屋均位于兰州新区，通过走访了解，该楼盘房产交易价格与双方认可的房屋抵债价格基本一致，但目前该区域周边各项配套设施还不是很完善，小区入住率不高。这或许就是李大爷的顾虑之处。
法检两家共同研究分析案件 促进双方达成和解化解纠纷
调查工作告一段落后，承办人决定邀请区法院执行局的同志共同研究分析案件。分析会上，法检两家办案人员分别对该案的基本情况进行了汇报，并对案件的处理展开讨论。“当事人自行达成的和解协议并履行完毕的，应当终结执行程序。之前的执行异议裁定虽不违法，但却回避了执行行为本身。”“李某不符合再次提起执行异议的条件，他也不能自行提起执行异议之诉。”讨论热烈而紧张，法检两家努力寻找着处理解决本案的“良方”……
“李某和李大爷是亲戚，在前期调查询问时，两人都有和解意愿，只是在和解金额上，李大爷刚开始要20万，后来降到12万，最后表态最少要10万，而李某最多愿意给5万，我们可以再试着做做思想工作。” “那我们就一起做工作，争取两人能够达成执行和解。”法检办案人员一拍即合。
4月27日上午9点，区法院办公室。“我能不能带个律师朋友？”李大爷提出。“当然可以，兼听则明嘛。”我们笑着答复。承办法官首先向李大爷详细阐释了现有证据材料和将来案件可能的处理结果。“您看您也是将近70岁的老人家了，身体好比什么都好，每天因为经济纠纷的事儿往法检跑，身体和心理也确实承受了不少压力，您这也确实不划算是不？” 法检的办案人员一同宽慰着李大爷。上午11点，李大爷终于松了口，“那就让他再我给5万，一分都不能少，我也不想折腾了。”
中午12点，法院门口。法检办案人员向李某告知调解的最新情况。“5万的事儿都过去了，他之前不接受，这钱我爸也不想给了，我现在最多出2万。”李某表态。
下午13点，检察院二楼办案区。“我们都已经按照抵房协议约定，把两套房子办到了他名下，说好的3万块钱也给了，现在再给他2万已经是最多的了。”李某的父亲情绪有些激动。“我现在也没办法，钱是我爸出，我得听他的。”李某低声附和着。
“你们和李大爷是亲戚，2013年在你厂子经营需要钱的时候，李大爷借了60万给你，钱你用了这么久才还，这个情 ，你得记。”“这个案子你提出过执行异议被法院驳回了，作为被申请人你也无权提执行异议之诉，如果李大爷不提，你就得一直等着。另外，按你说的你去打确认《抵房协议》效力的确认之诉，官司你可能会赢，但是确认之诉是否当然能否定异议裁定并阻却法院的执行，你可能需要继续走诉讼程序……”检察官的话大致是说到了李某父子的心坎里。
4月28日上午9点，检察院门口。“检察官，还是你们厉害，昨天说的话让我爸想通了，现在我们同意给5万，希望尽快能把案子结了，”李某特地一大早跑来告知这个消息。
4月29日上午11点，检察院听证室。在检察长的主持下，法检共同见证了李某和李大爷正式达成执行和解，并当场给付5万元现金，这场纠纷终于得以化解。
在民事检察实践中，当一个案件推进到民事检察监督环节，多数案件已历经过多轮诉讼程序，“和解”无疑属于当事人最优诉求解决途径，这也完全符合“枫桥经验” 对司法柔性的期待。本案的成功办理，在于检察人员对案件争议事实深入调查的细心，在于对当事人情绪打败理性心理状态扭转的耐心，在于将自己置身百态民生切实体会当事人感受的热心，当然，更在于法检联动依法依理促进和解的真心。
来源 | 安宁区人民检察院
【4楼以上居民注意了，2022楼市“新规”下，3类房子或降价也难卖掉】过去二十年，很少有人买房亏本，或者说，投资买房是一笔“稳赚不赔”的买卖。归根结底是因为房价一直保持上涨姿态，且每年涨幅都超过了10%——房子不仅实现了资产保值，更实现了资产大幅升值。准确地说，根据国家统计局的数据，2000年-2020年，全国平均房价上涨了534%，年均涨幅高达26.7%。这还只是平均数据，如果聚焦到人口增量明显、经济较发达、医疗教育产业等资源丰富的一线城市以及国家中心城市，过去二十年，房价少说也上涨了10倍不止。
以深圳为例，2000年房屋均价只有5400元/平，但是到了2020年已经飙升到8.7万元/平，涨幅高达16.1倍。核心区优质房产，20年涨幅超过20倍的比比皆是。
然而，种种迹象表明，“买房稳赚不赔”这一延续了二十多年的神话在2022年被彻底打破了。首先，房价不涨反跌了。国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国商品房销售均价为9522元/平，同比下跌10.3%。
其次，国家开始动真格调控楼市了，不仅针对商品房市场实施严格的限购、限售、限价政策，而且开始对开发商“出手”——“三道红线”、“房贷集中度管理”等措施下，这两年开发商日子很不好过，仅2021年就有400家房企破产出局，这还不包括数以万计遭遇重大“债务问题”的企业。强如恒大，现在都已经躺进了ICU，更何况全国为数众多的中小开发商；
再者，2022楼市“新规”下，房地产分化日趋明显，这意味着投资房产出现了重大变故。简单来说就是，在“新规”下，投资房产获得收益的难度大幅增加。尤其是4楼以上居民要注意了，因为在专家看来，4大“新规”下，2022年有3类房子或降价也难卖掉，也可以理解为可能“无人接盘”。
具体哪4大新规，为什么说在持续分化的房地产市场氛围下，买房的难度会直线上升？且听我们娓娓道来：
第一，3月14日，住建部就《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中明确规定，二层以上须装电梯。虽然发布的是征求意见稿，在房产专业人士刘博看来，从“征求意见稿”到“正式文件”实施，一般周期是6个月左右，这意味着部分城市的“新规”将在2022年正式实施。房产专家卢俊就表示，一线城市在2022年可能会率先实施，其它城市陆续跟进；
第二，住建部、发改委发布新规要求：2022起鼓励符合条件的4层以上的城镇老旧小区加装电梯。值得一提的是，发改委还敦促各地，要加快完善“提取公积金用于个人支付老旧小区加装电梯”等相关政策。此外，根据住建部的部署，未来5年，要针对全国2000年底以前建成的17万个老旧小区完成三大内容的改造；
第三，2021年5月份和9月份，住建部联合多部门分别发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》文件，这就是所谓的“限高令”，真正实施也是从2022年起。“限高令”对各大城市未来新建住宅的高度，都设置了“红线”。尤其是针对全国为数众多的县城新建住宅，更下发了3大要求：新建住宅以6层为主、6层及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超过18层。在业内人士看来，“限高令”本质上意味着，未来高层住宅要给多层让位，换言之，不符合规定的高层一律停建。
第四，限制城市无限扩张，严控大拆大建。2021年8月底正式实施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作报告，均提到了2022起要“限制城市无限扩张”，对于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于单元建筑面积的20%。另外还将矛头直指“撤县设区”。国家急着“踩刹车”，背后的意图再明确不过：遏制一城独大，盲目摊大饼发展；提振县域经济发展。
上述4个文件或者新标准，我们统称为是2022楼市的“新规”。总的来说，在新建住宅4层以上必须加装电梯、县城以多层为主、全面推进城镇老旧小区旧改、限高令、防止大拆大建等举措下，未来城市的分化会日益加剧。更重要的是，这些新的规定，对存量房市场造成了巨大的冲击，尤其是4楼以上居民要注意——第2-4条新规都涉及4楼以上居民。简单来说就是，对存量房产生了重大的影响。具体而言，2022起，有3类房子或“无人接盘”，可能降价也难卖掉，4楼以上居民注意了。房产专家刘博建议早打算：落袋为安或置换一二线城市的优质房产，否则可能面临“砸在手里”的风险：
1、房龄长，且梯户密集的“老破高”。
“老破小”大家都知道，是指房龄长、建筑基础破旧、社区狭小的老房子，而“老破高”指的是房龄长、楼体设施破旧的高层建筑，尤其是梯户密集的老房子，两梯六户、两梯八户等，一般基础条件都比较差，比如人员杂乱、设施破旧、秩序混乱、噪音大等，这类房子不管是自住还是投资，价值都不大。
为什么这么说？未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下，市场上会出现更多更优质的好房子，相比之下这类“老破小”不管是居住舒适度，还是改造翻新、拆迁的概率都比较低，随着时间的推移，这类房子老化的速度会进一步加快，不排除未来会沦为城市中的“贫民窟”，必然会被更多追求新、优、特的购房者所抛弃，无人接盘也不意外；
2、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。
一线城市核心区域优质地段的高端公寓，一直都备受有钱人青睐，比如深圳南山的公寓，一套总价或高达数千万。但是并不是所有的公寓产品都有价值。一方面，市场上的公寓严重过剩，另一方面，公寓交易税费高，利润空间小。尤其是那些无学校、流动性差的公寓，买到手后就可能砸在手中。
过去几年，开发商喜欢打着不限购、总价低、单价低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年轻白领，喜欢购买单身公寓产品，殊不知这类房子除了居住，投资价值几乎为零。事实上，商水商电的公寓其实居住成本比普通住宅要高一倍以上。
2022起，在楼市“新规”下，尤其是住宅实施新标准，4层房以上全部装电梯，老房子趁着旧改还能翻新，当市场上选择足够多的时候，公寓就算降价也很难卖掉。换句话说，绝大多数的公寓都会面临无人接盘的窘境；
3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房。
马光远曾经说过，大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。在我们看来，这话非常有道理。和一二线城市相比，三四线最大的劣势就是，留不住人，归根结底是基础产业、金融、投资、资源等不发达。但很多三四线城市恰恰不接受现实，过去这一轮棚改货币化政策的助推下，盲目“摊大饼”开发新城区。在我们看来，其主要目的是为了土地财政。但在需求和供应极度不平衡的情况下，很多三四线城市空置率高居不下，而且配套规划难以落地，这就造成了恶性循环。
基于这些事实，未来三四线及县城的新区，很难发展起来，这意味着其人口、公共设施、通勤交通等配套都无法兑现，所以这类房子买到手中，可能就是接盘的最后一棒——本地购房需求释放殆尽，外地购房者又不可能进场，因此，未来这类房子就算降价也很难脱手。
以深圳为例，2000年房屋均价只有5400元/平，但是到了2020年已经飙升到8.7万元/平，涨幅高达16.1倍。核心区优质房产，20年涨幅超过20倍的比比皆是。
然而，种种迹象表明，“买房稳赚不赔”这一延续了二十多年的神话在2022年被彻底打破了。首先，房价不涨反跌了。国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国商品房销售均价为9522元/平，同比下跌10.3%。
其次，国家开始动真格调控楼市了，不仅针对商品房市场实施严格的限购、限售、限价政策，而且开始对开发商“出手”——“三道红线”、“房贷集中度管理”等措施下，这两年开发商日子很不好过，仅2021年就有400家房企破产出局，这还不包括数以万计遭遇重大“债务问题”的企业。强如恒大，现在都已经躺进了ICU，更何况全国为数众多的中小开发商；
再者，2022楼市“新规”下，房地产分化日趋明显，这意味着投资房产出现了重大变故。简单来说就是，在“新规”下，投资房产获得收益的难度大幅增加。尤其是4楼以上居民要注意了，因为在专家看来，4大“新规”下，2022年有3类房子或降价也难卖掉，也可以理解为可能“无人接盘”。
具体哪4大新规，为什么说在持续分化的房地产市场氛围下，买房的难度会直线上升？且听我们娓娓道来：
第一，3月14日，住建部就《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中明确规定，二层以上须装电梯。虽然发布的是征求意见稿，在房产专业人士刘博看来，从“征求意见稿”到“正式文件”实施，一般周期是6个月左右，这意味着部分城市的“新规”将在2022年正式实施。房产专家卢俊就表示，一线城市在2022年可能会率先实施，其它城市陆续跟进；
第二，住建部、发改委发布新规要求：2022起鼓励符合条件的4层以上的城镇老旧小区加装电梯。值得一提的是，发改委还敦促各地，要加快完善“提取公积金用于个人支付老旧小区加装电梯”等相关政策。此外，根据住建部的部署，未来5年，要针对全国2000年底以前建成的17万个老旧小区完成三大内容的改造；
第三，2021年5月份和9月份，住建部联合多部门分别发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》文件，这就是所谓的“限高令”，真正实施也是从2022年起。“限高令”对各大城市未来新建住宅的高度，都设置了“红线”。尤其是针对全国为数众多的县城新建住宅，更下发了3大要求：新建住宅以6层为主、6层及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超过18层。在业内人士看来，“限高令”本质上意味着，未来高层住宅要给多层让位，换言之，不符合规定的高层一律停建。
第四，限制城市无限扩张，严控大拆大建。2021年8月底正式实施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作报告，均提到了2022起要“限制城市无限扩张”，对于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于单元建筑面积的20%。另外还将矛头直指“撤县设区”。国家急着“踩刹车”，背后的意图再明确不过：遏制一城独大，盲目摊大饼发展；提振县域经济发展。
上述4个文件或者新标准，我们统称为是2022楼市的“新规”。总的来说，在新建住宅4层以上必须加装电梯、县城以多层为主、全面推进城镇老旧小区旧改、限高令、防止大拆大建等举措下，未来城市的分化会日益加剧。更重要的是，这些新的规定，对存量房市场造成了巨大的冲击，尤其是4楼以上居民要注意——第2-4条新规都涉及4楼以上居民。简单来说就是，对存量房产生了重大的影响。具体而言，2022起，有3类房子或“无人接盘”，可能降价也难卖掉，4楼以上居民注意了。房产专家刘博建议早打算：落袋为安或置换一二线城市的优质房产，否则可能面临“砸在手里”的风险：
1、房龄长，且梯户密集的“老破高”。
“老破小”大家都知道，是指房龄长、建筑基础破旧、社区狭小的老房子，而“老破高”指的是房龄长、楼体设施破旧的高层建筑，尤其是梯户密集的老房子，两梯六户、两梯八户等，一般基础条件都比较差，比如人员杂乱、设施破旧、秩序混乱、噪音大等，这类房子不管是自住还是投资，价值都不大。
为什么这么说？未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下，市场上会出现更多更优质的好房子，相比之下这类“老破小”不管是居住舒适度，还是改造翻新、拆迁的概率都比较低，随着时间的推移，这类房子老化的速度会进一步加快，不排除未来会沦为城市中的“贫民窟”，必然会被更多追求新、优、特的购房者所抛弃，无人接盘也不意外；
2、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。
一线城市核心区域优质地段的高端公寓，一直都备受有钱人青睐，比如深圳南山的公寓，一套总价或高达数千万。但是并不是所有的公寓产品都有价值。一方面，市场上的公寓严重过剩，另一方面，公寓交易税费高，利润空间小。尤其是那些无学校、流动性差的公寓，买到手后就可能砸在手中。
过去几年，开发商喜欢打着不限购、总价低、单价低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年轻白领，喜欢购买单身公寓产品，殊不知这类房子除了居住，投资价值几乎为零。事实上，商水商电的公寓其实居住成本比普通住宅要高一倍以上。
2022起，在楼市“新规”下，尤其是住宅实施新标准，4层房以上全部装电梯，老房子趁着旧改还能翻新，当市场上选择足够多的时候，公寓就算降价也很难卖掉。换句话说，绝大多数的公寓都会面临无人接盘的窘境；
3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房。
马光远曾经说过，大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。在我们看来，这话非常有道理。和一二线城市相比，三四线最大的劣势就是，留不住人，归根结底是基础产业、金融、投资、资源等不发达。但很多三四线城市恰恰不接受现实，过去这一轮棚改货币化政策的助推下，盲目“摊大饼”开发新城区。在我们看来，其主要目的是为了土地财政。但在需求和供应极度不平衡的情况下，很多三四线城市空置率高居不下，而且配套规划难以落地，这就造成了恶性循环。
基于这些事实，未来三四线及县城的新区，很难发展起来，这意味着其人口、公共设施、通勤交通等配套都无法兑现，所以这类房子买到手中，可能就是接盘的最后一棒——本地购房需求释放殆尽，外地购房者又不可能进场，因此，未来这类房子就算降价也很难脱手。
如何看待近期市场小盘股碾压式跑赢大盘股？
超额收益非常显著
第一，从筹码的角度
前两年美联储放水周期，外资大量买入A股核心资产，其中以大盘蓝筹股为主（典型代表就是茅指数和宁组合），而今年到了美联储加息阶段，北向资金转向大幅流出（如近两个月流出420亿），因而大盘股表现萎靡非常正常。
第二，根据美林时钟的运行规律
根据海通的研究，我们当前大概在图中②的位置，美国则是⑦，而②这个阶段正是大类资产中股票开始走强的起点。
我们处于经济衰退的末期，而美帝处于经济滞胀转衰退的阶段。随着国内稳增长力度的加强以及六月上海稳步的复产复工，也就是说近期的A股市场是用上涨来交易下半年经济的复苏预期，而美股则是用大跌来交易经济的衰退预期。
国内对应经济快速复苏阶段，小盘股的业绩弹性会更大。
第三，从估值的角度
现阶段中小盘股整体处于历史最底部区域，借用丘栋荣的话说，由于中小盘股数量众多，机构覆盖力度薄弱，市场研究定价不够充分，错杀的机会非常多，更容易做超额收益。
第四，低估值的大盘价值板块为何表现也比较萎靡？
因为银行地产为代表的价值板块属于顺周期资产，比如银行在经济下行周期往往会被要求让利给实体，而当经济快速复苏走向过热的时候，这类顺周期资产才更容易跑出超额收益。
也就是说，现在的至暗时刻，就是这类资产最好的买入布局阶段。。
[笑而不语][笑而不语][笑而不语][哈哈][哈哈][哈哈][打call][打call][打call]
超额收益非常显著
第一，从筹码的角度
前两年美联储放水周期，外资大量买入A股核心资产，其中以大盘蓝筹股为主（典型代表就是茅指数和宁组合），而今年到了美联储加息阶段，北向资金转向大幅流出（如近两个月流出420亿），因而大盘股表现萎靡非常正常。
第二，根据美林时钟的运行规律
根据海通的研究，我们当前大概在图中②的位置，美国则是⑦，而②这个阶段正是大类资产中股票开始走强的起点。
我们处于经济衰退的末期，而美帝处于经济滞胀转衰退的阶段。随着国内稳增长力度的加强以及六月上海稳步的复产复工，也就是说近期的A股市场是用上涨来交易下半年经济的复苏预期，而美股则是用大跌来交易经济的衰退预期。
国内对应经济快速复苏阶段，小盘股的业绩弹性会更大。
第三，从估值的角度
现阶段中小盘股整体处于历史最底部区域，借用丘栋荣的话说，由于中小盘股数量众多，机构覆盖力度薄弱，市场研究定价不够充分，错杀的机会非常多，更容易做超额收益。
第四，低估值的大盘价值板块为何表现也比较萎靡？
因为银行地产为代表的价值板块属于顺周期资产，比如银行在经济下行周期往往会被要求让利给实体，而当经济快速复苏走向过热的时候，这类顺周期资产才更容易跑出超额收益。
也就是说，现在的至暗时刻，就是这类资产最好的买入布局阶段。。
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