盛松成：我国房地产市场目前正处于转折点
原创 盛松成 中欧国际工商学院 2022-07-29
今年上半年以来，原本已显现企稳迹象的房地产业再次受到疫情的冲击，面临债务危机和疫情风险相叠加的挑战。在中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成看来，中国的房地产市场目前正处于一个转折点，市场运行的底层逻辑已经发生变化，未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长，而当前我们则应避免房地产风险的传染和蔓延。
01
市场运行的底层逻辑已发生变化
首先我要指出的是，我国房地产市场运行的底层逻辑已经发生了变化。
此前，无论是2003年"非典"时期还是2008年国际金融危机期间，当中国经济受到较大冲击时，房地产都发挥了稳增长的作用。这在当时是一举两得的，既改善了人民生活，又加速了国内城镇化进程，促进了经济发展。一个关键原因是，当时中国的人均住房面积相对来说还是比较小的。
而随着我国经济进入新的发展阶段，房地产市场运行的底层逻辑也随之转变。尽管我们并不否认，房地产还是我国的支柱产业之一，但从均衡发展的角度来看，我国未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长。我国人均住房面积已接近美国的2/3，而人均GDP仅为美国的1/6。这一数据也说明，我国房地产业发展已经到了一个新阶段。
值得注意的是，本轮新冠肺炎疫情对我国经济冲击严重。2020年一季度，我国GDP增速为-6.8%，这是很少见的，但当时我国并没有通过放松房地产调控政策来大幅拉动经济增长。
我为什么说，我国房地产市场的底层逻辑已发生变化，这和两项重要的政策有关，一个是“三道红线”，一个是“房地产贷款集中度管理制度”。
2020年8月，央行和住建部共同出台“三道红线”政策。它主要是针对房企的高杠杆问题，实际上就是房企的有息负债和资产相比，不能超过一定比例，超过一定比例就不能再贷款。【编者注：三道红线分别指：（1）扣除预收款后的资产负债率超过70%；（2）净资产负债率超过100%；（3）现金短债比小于1倍。】
2020年12月31日发布的“房地产贷款集中度管理制度”，针对的则是银行业金融机构。这一制度的长远意义在于限制了房地产行业对信贷资源的挤占，并实际上设置了房地产对全社会资源的占有上限，使资源更多流向先进制造业和现代服务业。
这两项政策的出台，我相信是经过深思熟虑的。尽管现在房地产行业遇到困难，也不应该废除，但我们可以考虑放缓推进的节奏。
02
疫情阻碍了房地产业复苏态势
本轮疫情对于房地产市场最大的冲击就在于复苏态势可能因此而受阻。一是房地产开发投资下降；二是房地产销售受到严重冲击；三是行业预期进一步恶化。
从数据上来看，今年前两个月房地产开发投资同比由负转正，增速为3.7%，表明房地产已开始企稳。而疫情冲击打断了这一进程，3月份房地产投资增速再度转负，为-2.4%，4月份为-10.1%，5月份为-7.8%，6月份再次下降，为-9.4%。房地产投资加速下行值得警惕。
相较而言，2020年疫情之后，楼市在疫情结束后的6月出现了较大幅度的反弹，对整体投资增速起到了拉动作用。而今年以来，房地产投资下行成为固定资产投资增速下降的一个重要原因。预计疫情后投资的反弹幅度将不及2020年。
目前还是应该把经济的恢复和发展放到更加重要的位置。对主要应通过投资还是消费拉动经济增长，经济学家们往往有不同意见。我认为，应逐步推动我国经济从“投资拉动”向“消费驱动”转型，但短期内仍应重视投资对经济增长的支撑作用，因为投资见效更快。我们也要处理好短期稳增长和中长期转型之间的关系。因为只有短期增长稳定了，我们才能为长期的结构性改革创造条件，二者并不矛盾。
03
应避免房地产风险的传染和蔓延
房地产风险还没有结束。
当前房地产业风险的突出表现是债务危机和疫情风险相叠加。
我们注意到，目前，多地烂尾楼业主都发布声明，要停止偿还贷款，直至相关项目复工为止，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份。据不完全统计，截至7月17日，国内共有25个省市的304个楼盘业主发出集体停止还贷告知书。
有人问我，现在这个情况会不会演变成一场房地产大风险？我说不会。我们正全力避免房地产市场风险向金融风险和社会风险演变。7月14日，银保监会有关部门负责人表示，将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。
在此之前，没有如此强调过这么多“相关方面”一起参与。所以我相信，目前的风险也会最终过去。
04
房地产调控可继续适度放松
我认为，目前我国房地产调控的主要目标有三个：一是防风险，这是第一位的，要防止房企之间及房企对上下游企业的风险传染和房地产对金融的风险传染。二是满足刚性和改善性需求，保护住房消费者合法权益，“保交楼、保民生、保稳定”。三是保持房地产市场的平稳发展，以防拖累经济。
详情链接：https://t.cn/A6ar1gKj
原创 盛松成 中欧国际工商学院 2022-07-29
今年上半年以来，原本已显现企稳迹象的房地产业再次受到疫情的冲击，面临债务危机和疫情风险相叠加的挑战。在中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成看来，中国的房地产市场目前正处于一个转折点，市场运行的底层逻辑已经发生变化，未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长，而当前我们则应避免房地产风险的传染和蔓延。
01
市场运行的底层逻辑已发生变化
首先我要指出的是，我国房地产市场运行的底层逻辑已经发生了变化。
此前，无论是2003年"非典"时期还是2008年国际金融危机期间，当中国经济受到较大冲击时，房地产都发挥了稳增长的作用。这在当时是一举两得的，既改善了人民生活，又加速了国内城镇化进程，促进了经济发展。一个关键原因是，当时中国的人均住房面积相对来说还是比较小的。
而随着我国经济进入新的发展阶段，房地产市场运行的底层逻辑也随之转变。尽管我们并不否认，房地产还是我国的支柱产业之一，但从均衡发展的角度来看，我国未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长。我国人均住房面积已接近美国的2/3，而人均GDP仅为美国的1/6。这一数据也说明，我国房地产业发展已经到了一个新阶段。
值得注意的是，本轮新冠肺炎疫情对我国经济冲击严重。2020年一季度，我国GDP增速为-6.8%，这是很少见的，但当时我国并没有通过放松房地产调控政策来大幅拉动经济增长。
我为什么说，我国房地产市场的底层逻辑已发生变化，这和两项重要的政策有关，一个是“三道红线”，一个是“房地产贷款集中度管理制度”。
2020年8月，央行和住建部共同出台“三道红线”政策。它主要是针对房企的高杠杆问题，实际上就是房企的有息负债和资产相比，不能超过一定比例，超过一定比例就不能再贷款。【编者注：三道红线分别指：（1）扣除预收款后的资产负债率超过70%；（2）净资产负债率超过100%；（3）现金短债比小于1倍。】
2020年12月31日发布的“房地产贷款集中度管理制度”，针对的则是银行业金融机构。这一制度的长远意义在于限制了房地产行业对信贷资源的挤占，并实际上设置了房地产对全社会资源的占有上限，使资源更多流向先进制造业和现代服务业。
这两项政策的出台，我相信是经过深思熟虑的。尽管现在房地产行业遇到困难，也不应该废除，但我们可以考虑放缓推进的节奏。
02
疫情阻碍了房地产业复苏态势
本轮疫情对于房地产市场最大的冲击就在于复苏态势可能因此而受阻。一是房地产开发投资下降；二是房地产销售受到严重冲击；三是行业预期进一步恶化。
从数据上来看，今年前两个月房地产开发投资同比由负转正，增速为3.7%，表明房地产已开始企稳。而疫情冲击打断了这一进程，3月份房地产投资增速再度转负，为-2.4%，4月份为-10.1%，5月份为-7.8%，6月份再次下降，为-9.4%。房地产投资加速下行值得警惕。
相较而言，2020年疫情之后，楼市在疫情结束后的6月出现了较大幅度的反弹，对整体投资增速起到了拉动作用。而今年以来，房地产投资下行成为固定资产投资增速下降的一个重要原因。预计疫情后投资的反弹幅度将不及2020年。
目前还是应该把经济的恢复和发展放到更加重要的位置。对主要应通过投资还是消费拉动经济增长，经济学家们往往有不同意见。我认为，应逐步推动我国经济从“投资拉动”向“消费驱动”转型，但短期内仍应重视投资对经济增长的支撑作用，因为投资见效更快。我们也要处理好短期稳增长和中长期转型之间的关系。因为只有短期增长稳定了，我们才能为长期的结构性改革创造条件，二者并不矛盾。
03
应避免房地产风险的传染和蔓延
房地产风险还没有结束。
当前房地产业风险的突出表现是债务危机和疫情风险相叠加。
我们注意到，目前，多地烂尾楼业主都发布声明，要停止偿还贷款，直至相关项目复工为止，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份。据不完全统计，截至7月17日，国内共有25个省市的304个楼盘业主发出集体停止还贷告知书。
有人问我，现在这个情况会不会演变成一场房地产大风险？我说不会。我们正全力避免房地产市场风险向金融风险和社会风险演变。7月14日，银保监会有关部门负责人表示，将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。
在此之前，没有如此强调过这么多“相关方面”一起参与。所以我相信，目前的风险也会最终过去。
04
房地产调控可继续适度放松
我认为，目前我国房地产调控的主要目标有三个：一是防风险，这是第一位的，要防止房企之间及房企对上下游企业的风险传染和房地产对金融的风险传染。二是满足刚性和改善性需求，保护住房消费者合法权益，“保交楼、保民生、保稳定”。三是保持房地产市场的平稳发展，以防拖累经济。
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【成都市双流区新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部关于调整社会面疫情防控措施的通告】根据当前疫情防控形势，为最大限度降低疫情传播风险，切实保障广大市民群众身体健康和生命安全，现就双流区社会面疫情防控措施调整通告如下。
一、严格履行“四方责任”，各镇（街道）要落实属地责任，行业主管部门要落实主管责任，各单位要落实主体责任，个人和家庭要自觉履行防控义务。各党政机关、企业和事业单位、小区、室外景点、交通场站、农贸市场、商场超市等场所严格执行体温检测、扫码亮码、戴口罩、通风消毒等防控措施，严格落实健康监测和日报告制度。
二、酒吧、KTV、密室逃脱、剧本杀、影剧院、网吧、健身房、棋牌室、洗浴场所等各类空间密闭娱乐场所和博物馆、文化馆、图书馆、美术馆、室内体育场馆等各类公共文体活动场所暂停营业。
三、严控人员聚集，暂不举办大型会议、论坛等活动；各类校外培训机构暂停线下培训；宗教活动场所暂时关闭，暂停宗教活动；养老院、福利机构等实行封闭管理；餐饮单位不承接宴席活动，鼓励提供到店自取、外卖订餐，实施无接触配送服务；党政机关、企业和事业单位食堂实行错峰就餐；提倡“喜事缓办、丧事简办、宴会不办”。
四、有发热、乏力、咳嗽、鼻塞、流涕、腹泻、味觉嗅觉异常等症状人员应做好个人防护，立即到就近的发热门诊就诊；各医疗机构严格发热门诊管理，各类诊所禁止接诊发热病人，零售药店严格执行“四类药品”管理措施；诊所、药店要主动引导发热病人前往就近发热门诊就诊。
五、倡导非必要不离蓉，若需离蓉的市民群众须持有48小时内核酸检测阴性证明。近7天内有中高风险区和涉疫城市旅居史的来（返）蓉人员，以及与病例轨迹重合的人员须尽快主动向所在社区和单位、入住宾馆报备，配合落实防控措施。
六、坚持做好“防疫三件套”，在人员密集的室内场所、乘坐公共交通工具、人员密集的露天场所科学规范佩戴口罩，保持社交距离，防疫期间不聚集、不扎堆，注意个人卫生，勤洗手、多通风。
引起本轮疫情的新冠病毒变异株隐匿性强、传播速度快，加强社会面防控的措施给广大市民群众和企业单位生产生活带来了暂时影响，但可以有效降低病毒的传播风险，为跑赢病毒传播赢得时间。希望广大市民群众和企业单位理解支持，继续主动配合防疫工作，共同努力争取早日打赢抗疫攻坚战。
本通告自2022年7月29日16时起实施，暂定实施5天，后续将根据疫情进展和防控需要作动态调整。2022年7月25日发布的《关于调整社会面疫情防控措施的通告》停止执行。感谢广大群众的理解、配合和支持。（双流发布）
一、严格履行“四方责任”，各镇（街道）要落实属地责任，行业主管部门要落实主管责任，各单位要落实主体责任，个人和家庭要自觉履行防控义务。各党政机关、企业和事业单位、小区、室外景点、交通场站、农贸市场、商场超市等场所严格执行体温检测、扫码亮码、戴口罩、通风消毒等防控措施，严格落实健康监测和日报告制度。
二、酒吧、KTV、密室逃脱、剧本杀、影剧院、网吧、健身房、棋牌室、洗浴场所等各类空间密闭娱乐场所和博物馆、文化馆、图书馆、美术馆、室内体育场馆等各类公共文体活动场所暂停营业。
三、严控人员聚集，暂不举办大型会议、论坛等活动；各类校外培训机构暂停线下培训；宗教活动场所暂时关闭，暂停宗教活动；养老院、福利机构等实行封闭管理；餐饮单位不承接宴席活动，鼓励提供到店自取、外卖订餐，实施无接触配送服务；党政机关、企业和事业单位食堂实行错峰就餐；提倡“喜事缓办、丧事简办、宴会不办”。
四、有发热、乏力、咳嗽、鼻塞、流涕、腹泻、味觉嗅觉异常等症状人员应做好个人防护，立即到就近的发热门诊就诊；各医疗机构严格发热门诊管理，各类诊所禁止接诊发热病人，零售药店严格执行“四类药品”管理措施；诊所、药店要主动引导发热病人前往就近发热门诊就诊。
五、倡导非必要不离蓉，若需离蓉的市民群众须持有48小时内核酸检测阴性证明。近7天内有中高风险区和涉疫城市旅居史的来（返）蓉人员，以及与病例轨迹重合的人员须尽快主动向所在社区和单位、入住宾馆报备，配合落实防控措施。
六、坚持做好“防疫三件套”，在人员密集的室内场所、乘坐公共交通工具、人员密集的露天场所科学规范佩戴口罩，保持社交距离，防疫期间不聚集、不扎堆，注意个人卫生，勤洗手、多通风。
引起本轮疫情的新冠病毒变异株隐匿性强、传播速度快，加强社会面防控的措施给广大市民群众和企业单位生产生活带来了暂时影响，但可以有效降低病毒的传播风险，为跑赢病毒传播赢得时间。希望广大市民群众和企业单位理解支持，继续主动配合防疫工作，共同努力争取早日打赢抗疫攻坚战。
本通告自2022年7月29日16时起实施，暂定实施5天，后续将根据疫情进展和防控需要作动态调整。2022年7月25日发布的《关于调整社会面疫情防控措施的通告》停止执行。感谢广大群众的理解、配合和支持。（双流发布）
【暑期旅游出行增多，公安部发出旅游客运交通安全预警】根据有关监测数据显示，近一个月旅游客运流量环比上升42.4%，交通安全风险也随之显著上升。公安部交通管理局提示：广大客运企业要切实落实驾驶员日常教育培训和车辆动态监控、例检例查等安全管理制度。客车驾驶员应严格遵守道路交通安全法律法规，杜绝分心驾驶、疲劳驾驶、超员超速等严重交通违法行为。广大乘客应牢记“安全带，生命带”，上车就系安全带，全员全程规范带。（公安部交通管理局）
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