#以案普法#【农村宅基地不能买卖，“永久租赁”行吗？法院判了！】众所周知，农村宅基地是不能买卖的。于是有的人动起了歪脑筋，改买卖为“永久租赁”，这样的“妙招”可以吗？
基本案情
刘某晓与父亲刘某法、母亲韦某娥、祖父（已去世）、祖母等5人属于广西百色田东县某村同一家庭户，户主为刘某法。1991年10月，该户共分配得宅基地面积约402.11平方米，1992年12月刘某法办理获得集体土地建设用地使用证。
2009年6月14日，为偿还家庭债务，刘某法、韦某娥与陆川县某村的吴某菊签订了一份《宅基地租赁协议书》，约定刘某法、韦某娥自愿把属于自己所有的集体土地宅基地以10万元永久性出租给吴某菊。
签订协议后，吴某菊支付了“租金”10万元，并于2010年8月建设完成一幢两开间二层楼房及围墙，随后一直使用至今。
刘某晓认为，宅基地为家庭所有成员共有，父母在与吴某菊签订协议时未征得其与祖母的同意，且吴某菊非本集体经济组织成员，私自买卖集体土地的行为违反了法律规定，损害了自己的合法权益。于是刘某晓将三人起诉至法院，要求确认合同无效，被告吴某菊拆除在宅基地上建造的建筑物并退还宅基地。
法院判决
案件的焦点：刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》是否有效？
广西壮族自治区田东县人民法院经审理认为：被告刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》，从约定的权利与义务内容，以及交易所指标的物分析，其民事法律关系本质上是双方关于刘某法名下的宅基地使用权的买卖合同，并非双方所称租赁合同关系，吴某菊所支付的“租金”10万元实为宅基地使用权的转让价款。根据土地管理法规定第二条第三款、第九条、第六十二条第一款等相关规定，本案所指的宅基地禁止买卖，非经法定程序，宅基地的使用权不得转让。且宅基地所有权属于农民集体，宅基地的使用权为该集体经济组织成员所专享，具有身份关联属性，用以保障农民的生活、耕作、居住权益的实现，非集体经济组织的成员无权取得该集体经济组织的宅基地使用权。吴某菊并非刘某法、韦某娥所在集体经济组织成员，据此认定该协议无效。
针对原告要求被告吴某菊拆除在宅基地上建造的建筑物、返还土地的诉请，法院认为，根据公平原则，应由签订《宅基地租赁协议书》双方另行妥善处理好损失赔偿问题后方才适合进行建筑物和土地返还问题的处理，故对刘某晓的该项诉请不予支持。
法官说法
签订农村房屋买卖合同或宅基地买卖合同均无效
现实生活中，与农民签订宅基地房屋买卖合同或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国土地管理法的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村宅基地买卖合同属于无效合同。同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反土地管理法、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。
用“租赁合同”之名行买卖宅基地行为之实，不受法律保护。
刘某法、韦某娥与吴兰菊签订的《宅基地租赁协议书》明确约定：刘某法将房屋永久租赁给吴某菊，全部租金付清后，不管过多少年，该房产的利益均与刘某法无关。从约定内容可以看出，当事人之间的达成的真实合意是永久性转移农村宅基地使用权，而并非在租赁期限内单纯使用宅基地。且上述永久租赁合同约定明显违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁合同的规定，属于买卖行为，应按照农村房屋买卖规则认定所谓的租赁合同是否有效。故法院认为，本案名为土地租赁合同纠纷，实为宅基地使用权纠纷。案涉宅基地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续，因此合同无效。（来源：百色中院、湖南高院、山东高法）
基本案情
刘某晓与父亲刘某法、母亲韦某娥、祖父（已去世）、祖母等5人属于广西百色田东县某村同一家庭户，户主为刘某法。1991年10月，该户共分配得宅基地面积约402.11平方米，1992年12月刘某法办理获得集体土地建设用地使用证。
2009年6月14日，为偿还家庭债务，刘某法、韦某娥与陆川县某村的吴某菊签订了一份《宅基地租赁协议书》，约定刘某法、韦某娥自愿把属于自己所有的集体土地宅基地以10万元永久性出租给吴某菊。
签订协议后，吴某菊支付了“租金”10万元，并于2010年8月建设完成一幢两开间二层楼房及围墙，随后一直使用至今。
刘某晓认为，宅基地为家庭所有成员共有，父母在与吴某菊签订协议时未征得其与祖母的同意，且吴某菊非本集体经济组织成员，私自买卖集体土地的行为违反了法律规定，损害了自己的合法权益。于是刘某晓将三人起诉至法院，要求确认合同无效，被告吴某菊拆除在宅基地上建造的建筑物并退还宅基地。
法院判决
案件的焦点：刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》是否有效？
广西壮族自治区田东县人民法院经审理认为：被告刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》，从约定的权利与义务内容，以及交易所指标的物分析，其民事法律关系本质上是双方关于刘某法名下的宅基地使用权的买卖合同，并非双方所称租赁合同关系，吴某菊所支付的“租金”10万元实为宅基地使用权的转让价款。根据土地管理法规定第二条第三款、第九条、第六十二条第一款等相关规定，本案所指的宅基地禁止买卖，非经法定程序，宅基地的使用权不得转让。且宅基地所有权属于农民集体，宅基地的使用权为该集体经济组织成员所专享，具有身份关联属性，用以保障农民的生活、耕作、居住权益的实现，非集体经济组织的成员无权取得该集体经济组织的宅基地使用权。吴某菊并非刘某法、韦某娥所在集体经济组织成员，据此认定该协议无效。
针对原告要求被告吴某菊拆除在宅基地上建造的建筑物、返还土地的诉请，法院认为，根据公平原则，应由签订《宅基地租赁协议书》双方另行妥善处理好损失赔偿问题后方才适合进行建筑物和土地返还问题的处理，故对刘某晓的该项诉请不予支持。
法官说法
签订农村房屋买卖合同或宅基地买卖合同均无效
现实生活中，与农民签订宅基地房屋买卖合同或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国土地管理法的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村宅基地买卖合同属于无效合同。同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反土地管理法、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。
用“租赁合同”之名行买卖宅基地行为之实，不受法律保护。
刘某法、韦某娥与吴兰菊签订的《宅基地租赁协议书》明确约定：刘某法将房屋永久租赁给吴某菊，全部租金付清后，不管过多少年，该房产的利益均与刘某法无关。从约定内容可以看出，当事人之间的达成的真实合意是永久性转移农村宅基地使用权，而并非在租赁期限内单纯使用宅基地。且上述永久租赁合同约定明显违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁合同的规定，属于买卖行为，应按照农村房屋买卖规则认定所谓的租赁合同是否有效。故法院认为，本案名为土地租赁合同纠纷，实为宅基地使用权纠纷。案涉宅基地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续，因此合同无效。（来源：百色中院、湖南高院、山东高法）
#国五限迁取消首日车价降一成#继二手车增值税改革、临时产权登记政策出台后，8月1日，全国范围正式取消对符合国五排放标准的小型非营运二手车的迁入限制。这意味着，国内二手车交易打通最后堵点。
“国五”限迁取消首日，北京商报记者了解到，多地二手车商已开始联系外省相关车源，并咨询相关办理手续，为迁入国五排放标准二手车做最后准备，同时，国五排放标准二手车价格也出现下探。业内人士认为，一直以来，各地二手车限迁等政策被认为是二手车流通行业的堵点。随着限迁破除，今年国内二手车交易量在达到1900万辆预期的同时，有望冲击2000万辆目标。
二手车价下调
今年6月，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时指出，要确定加大汽车消费支持政策，进一步释放汽车消费潜力。其中，针对二手车市场，今年8月1日起对小型非营运二手车全面取消迁入限制。随后，商务部等17部门印发的《关于搞活汽车流通 扩大汽车消费若干措施的通知》中再次明确，支持二手车流通规模化发展，各地区严格落实全面取消二手车限迁政策，今年8月1日起，在全国范围取消对符合国五排放标准的小型非营运二手车的迁入限制，促进二手车自由流通和企业跨区域经营。
一位上海二手车商对北京商报记者表示，按照上海市规定，8月1日起，凡符合国五及以上排放标准的小型非营运二手车，可申请转入本市。“前几天发布相关规定后，便有消费者来咨询相关情况。”上述二手车商坦言，“国五”限迁取消第一天，店里一方面在联系外省进行车辆外迁，另一方面也在考虑迁入一些消费者关注的车型，今后不仅可以在南方地区流通，经营的二手车源也将更加丰富。
事实上，除“准时”解除“国五”限迁的上海市外，如珠江三角洲地区、天津市、河北省等已在政策落地前便开放二手车流通，而这些省市的二手车价格也已出现波动。“限迁取消后，外省车源开始陆续迁入，整体车源的增长进一步拉低本地二手车交易价。”一位广州二手车商表示，由于疫情等因素影响，今年上半年二手车市场情况并不理想，不少二手车商手中都有一定库存，加之“国五”限迁取消后大量外省二手车迁入，整体交易价已下探一成左右。
二手车售价走低的同时，二手车商的收车价也有所降低。一位北京二手车商透露，各地放开“国五”限迁后，也提升了北京的二手车外迁率，但由于外省二手车商手中的库存量并不小，因此目前采购车型时相对谨慎，进而也就压低了收车价格。“例如2018年的奔驰E级车型，此前收车价在30万元左右，目前降至28万元左右。”他表示，近期二手车市场进入交易淡季，价格波动还不明显，预计后期价格还会下探。
中国汽车流通协会专家委员会成员颜景辉表示，随着限迁政策全面取消，各地二手车将会真正流通起来，部分二手车源短缺的城市，二手车价格将随之回落。
拉动两头需求
二手车限迁全面取消后，不仅降低购车成本，同时也拉动高低两端车型的需求。
多位二手车商对北京商报记者表示，近年来限迁政策逐渐破冰，但多为二线城市，三四五线城市的“破限迁”力度并不大。一位二手车经销商负责人告诉北京商报记者，一线城市的二手车车况相对较好，占据店内一半的车源迁出量，三四线城市则主要作为的二手车迁入地。
三四线城市全面放开二手车迁入的同时，中低端车型的流出也将增多。“北京地区二手车车况好，但此前河北省多地一直为限迁地区，导致不少车况好的车源无法迁入，但这些城市对于10万元左右的二手车有着不小的需求量。”一位北京二手车商称，河北省以石家庄为集中收车地，限迁取消后当地二手车商从北京收车后，再批发给邯郸等地的车商，让二手车彻底流通起来，这也拉动了10万元左右的二手车交易。
不仅三四线城市，此次全面取消限迁也让上海、广州等一线城市打破了国五排放标准车型不能迁入的限制。与三四线城市相反，这类一线城市的二手车需求多为豪华车型。“上海、广州等城市对于百万元级二手豪车的需求量较大。”上述北京二手车经销商负责人对北京商报记者表示，此前以250万元收购一辆2020款宾利欧陆GT，但在手中两个月都没卖出。限迁破除前，只能想办法在北京内部消化，如今上海等地限迁破除，店里已经开始联系外省卖家收车。
中国汽车流通协会信息部主任李鑫告诉北京商报记者，随着全国疫情防控形势好转，以及全面取消二手车限迁政策推动，今年6月全国二手车跨区域流通情况明显好转。
加速车市回暖
取消“国五”限迁政策实施后，将加速市场回暖。
目前，国内汽车市场已由“增量”变为“存量”，汽车消费也进入换购时代，而二手车市场交易也成为拉动汽车市场增量的驱动力之一。数据显示，去年国内二手车交易量为1758.51万辆，创历年新高。不过，今年上半年二手车市场出现10%的同比下滑。一位二手车商表示，今年上半年受多重因素影响，多地二手车交易量出现下滑，二手车商均在等待下半年市场回暖。
北京商报记者了解到，二手车限迁、征税办法束缚及缺少临时产权登记被业内视为阻碍二手车便利流通的三大堵点。2020年5月1日，二手车增值税改革政策正式实施，今年8月1日全面取消限迁，10月1日临时产权登记问题也将解决，二手车交易有望进入高速发展期。
“二手车行业车源属性强，一二线城市作为优质车源聚集地，此前受制于限迁政策，优质车源向低线流通受阻，这也抑制了购车需求释放。”瓜子二手车联合创始人王晓宇表示，二手车流通打破区域限制，将让低线城市消费者能够购买到高线城市的优质车源，充分释放汽车消费潜力，带动汽车消费升级。
在王晓宇看来，一二线城市二手车的顺利售出，释放了购买新车、二手车的消费需求，带动汽车制造、新车销售等汽车消费服务需求的持续稳定增长，盘活整个国内汽车消费市场，促进中国汽车市场大流通。
中国汽车流通协会方面预测，今年全国二手车交易量有望跃上2000万辆台阶，对比今年上半年的二手车交易量，下半年还有1200万辆的空缺。业内人士认为，随着新政落地，二手车市场将在下半年快速升温，追赶1200万辆缺口。
同时，中国汽车流通协会会长沈进军预测，一旦政策落地并得到很好的执行，在未来一到两年时间内，我国市场上的二手车交易量会达到甚至超过新车销售量。（北京商报）详情戳https://t.cn/A6aDOshd
“国五”限迁取消首日，北京商报记者了解到，多地二手车商已开始联系外省相关车源，并咨询相关办理手续，为迁入国五排放标准二手车做最后准备，同时，国五排放标准二手车价格也出现下探。业内人士认为，一直以来，各地二手车限迁等政策被认为是二手车流通行业的堵点。随着限迁破除，今年国内二手车交易量在达到1900万辆预期的同时，有望冲击2000万辆目标。
二手车价下调
今年6月，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时指出，要确定加大汽车消费支持政策，进一步释放汽车消费潜力。其中，针对二手车市场，今年8月1日起对小型非营运二手车全面取消迁入限制。随后，商务部等17部门印发的《关于搞活汽车流通 扩大汽车消费若干措施的通知》中再次明确，支持二手车流通规模化发展，各地区严格落实全面取消二手车限迁政策，今年8月1日起，在全国范围取消对符合国五排放标准的小型非营运二手车的迁入限制，促进二手车自由流通和企业跨区域经营。
一位上海二手车商对北京商报记者表示，按照上海市规定，8月1日起，凡符合国五及以上排放标准的小型非营运二手车，可申请转入本市。“前几天发布相关规定后，便有消费者来咨询相关情况。”上述二手车商坦言，“国五”限迁取消第一天，店里一方面在联系外省进行车辆外迁，另一方面也在考虑迁入一些消费者关注的车型，今后不仅可以在南方地区流通，经营的二手车源也将更加丰富。
事实上，除“准时”解除“国五”限迁的上海市外，如珠江三角洲地区、天津市、河北省等已在政策落地前便开放二手车流通，而这些省市的二手车价格也已出现波动。“限迁取消后，外省车源开始陆续迁入，整体车源的增长进一步拉低本地二手车交易价。”一位广州二手车商表示，由于疫情等因素影响，今年上半年二手车市场情况并不理想，不少二手车商手中都有一定库存，加之“国五”限迁取消后大量外省二手车迁入，整体交易价已下探一成左右。
二手车售价走低的同时，二手车商的收车价也有所降低。一位北京二手车商透露，各地放开“国五”限迁后，也提升了北京的二手车外迁率，但由于外省二手车商手中的库存量并不小，因此目前采购车型时相对谨慎，进而也就压低了收车价格。“例如2018年的奔驰E级车型，此前收车价在30万元左右，目前降至28万元左右。”他表示，近期二手车市场进入交易淡季，价格波动还不明显，预计后期价格还会下探。
中国汽车流通协会专家委员会成员颜景辉表示，随着限迁政策全面取消，各地二手车将会真正流通起来，部分二手车源短缺的城市，二手车价格将随之回落。
拉动两头需求
二手车限迁全面取消后，不仅降低购车成本，同时也拉动高低两端车型的需求。
多位二手车商对北京商报记者表示，近年来限迁政策逐渐破冰，但多为二线城市，三四五线城市的“破限迁”力度并不大。一位二手车经销商负责人告诉北京商报记者，一线城市的二手车车况相对较好，占据店内一半的车源迁出量，三四线城市则主要作为的二手车迁入地。
三四线城市全面放开二手车迁入的同时，中低端车型的流出也将增多。“北京地区二手车车况好，但此前河北省多地一直为限迁地区，导致不少车况好的车源无法迁入，但这些城市对于10万元左右的二手车有着不小的需求量。”一位北京二手车商称，河北省以石家庄为集中收车地，限迁取消后当地二手车商从北京收车后，再批发给邯郸等地的车商，让二手车彻底流通起来，这也拉动了10万元左右的二手车交易。
不仅三四线城市，此次全面取消限迁也让上海、广州等一线城市打破了国五排放标准车型不能迁入的限制。与三四线城市相反，这类一线城市的二手车需求多为豪华车型。“上海、广州等城市对于百万元级二手豪车的需求量较大。”上述北京二手车经销商负责人对北京商报记者表示，此前以250万元收购一辆2020款宾利欧陆GT，但在手中两个月都没卖出。限迁破除前，只能想办法在北京内部消化，如今上海等地限迁破除，店里已经开始联系外省卖家收车。
中国汽车流通协会信息部主任李鑫告诉北京商报记者，随着全国疫情防控形势好转，以及全面取消二手车限迁政策推动，今年6月全国二手车跨区域流通情况明显好转。
加速车市回暖
取消“国五”限迁政策实施后，将加速市场回暖。
目前，国内汽车市场已由“增量”变为“存量”，汽车消费也进入换购时代，而二手车市场交易也成为拉动汽车市场增量的驱动力之一。数据显示，去年国内二手车交易量为1758.51万辆，创历年新高。不过，今年上半年二手车市场出现10%的同比下滑。一位二手车商表示，今年上半年受多重因素影响，多地二手车交易量出现下滑，二手车商均在等待下半年市场回暖。
北京商报记者了解到，二手车限迁、征税办法束缚及缺少临时产权登记被业内视为阻碍二手车便利流通的三大堵点。2020年5月1日，二手车增值税改革政策正式实施，今年8月1日全面取消限迁，10月1日临时产权登记问题也将解决，二手车交易有望进入高速发展期。
“二手车行业车源属性强，一二线城市作为优质车源聚集地，此前受制于限迁政策，优质车源向低线流通受阻，这也抑制了购车需求释放。”瓜子二手车联合创始人王晓宇表示，二手车流通打破区域限制，将让低线城市消费者能够购买到高线城市的优质车源，充分释放汽车消费潜力，带动汽车消费升级。
在王晓宇看来，一二线城市二手车的顺利售出，释放了购买新车、二手车的消费需求，带动汽车制造、新车销售等汽车消费服务需求的持续稳定增长，盘活整个国内汽车消费市场，促进中国汽车市场大流通。
中国汽车流通协会方面预测，今年全国二手车交易量有望跃上2000万辆台阶，对比今年上半年的二手车交易量，下半年还有1200万辆的空缺。业内人士认为，随着新政落地，二手车市场将在下半年快速升温，追赶1200万辆缺口。
同时，中国汽车流通协会会长沈进军预测，一旦政策落地并得到很好的执行，在未来一到两年时间内，我国市场上的二手车交易量会达到甚至超过新车销售量。（北京商报）详情戳https://t.cn/A6aDOshd
休谟和斯密都明确地主张人为正义，认为像正义、善这样的基本道德属性，必定是人为的，是经过了人的情感淬炼并演化为制度的德性。作为基本的德性或道德性，正义只能是人为的。这种观点与苏格兰道德哲学的主流观点是一致的。
这里所谓的人为的，实际上包含着现代社会的丰富内容，尤其是包含着现代工商业社会的情感主义的动力发生学和制度演化论。正是这些新的社会内容通过情感的转化机制，从而形成和建立了现代资本主义道德正当性的新感情基础，人为的正义和人为的道德实质上就是容纳和汲取了这些新社会的内容。苏格兰思想所做的这种容纳和汲取，并不是通过外在的利用政治权力的训示宣告、思想观念的强制改造以及功利主义的理性计算，而是通过一种心理的潜移默化的引导和情感主义的淬炼，从同情共感的心理机制，诸如有限仁爱的同情心和旁观者的合宜性等机制中，成就出一种现代工商业社会或自由市场经济秩序的正义和道德。
为什么休谟、斯密这些苏格兰道德思想家们要强调正义、善和美德的人为的性质？其背后的理论诉求在于此，即为现代社会，尤其是现代的经济秩序、政治秩序、法律秩序和文明秩序，提供一种道德的正当性辩护。
这里所谓的人为的，实际上包含着现代社会的丰富内容，尤其是包含着现代工商业社会的情感主义的动力发生学和制度演化论。正是这些新的社会内容通过情感的转化机制，从而形成和建立了现代资本主义道德正当性的新感情基础，人为的正义和人为的道德实质上就是容纳和汲取了这些新社会的内容。苏格兰思想所做的这种容纳和汲取，并不是通过外在的利用政治权力的训示宣告、思想观念的强制改造以及功利主义的理性计算，而是通过一种心理的潜移默化的引导和情感主义的淬炼，从同情共感的心理机制，诸如有限仁爱的同情心和旁观者的合宜性等机制中，成就出一种现代工商业社会或自由市场经济秩序的正义和道德。
为什么休谟、斯密这些苏格兰道德思想家们要强调正义、善和美德的人为的性质？其背后的理论诉求在于此，即为现代社会，尤其是现代的经济秩序、政治秩序、法律秩序和文明秩序，提供一种道德的正当性辩护。
✋热门推荐