【如何理解当下房地产低迷困局？】
【1 增速困境】
房地产公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
这个公式是建立在过去几百年，数十个国家的数据基础之上的。
这实际上是给出了房价增长的边际条件，不过，以上三个因素最终都要转化为现金流要素发挥作用。一般情形下：经济增长，居民收入增加，远期现金流增加，当期折算价格更高；货币表现形式的通货膨胀速度越高，居民名义工资更高，远期现金流增加，当期折算价格更高；城市化速度越快，居住有效需求越大，供给价格溢价，当期折算价格更高。
这解释了过去25年间，中国房地产市场改革以来，房价增速的基本逻辑。
2015年之前，全国年均经济增速9%以上，名义通胀速度3%左右，城市化速度带来的增速2%，年均增速14%左右，正好全国房价每5年翻一番，一线城市由于有效需求更大，每2-3年翻一番，是符合逻辑的。
必须提到，2015年各地实施的“去库存”政策，当时经济增速已降至6%左右，通货膨胀速度2%左右，由于刘易斯拐点的影响，城市化速度有所下降，年均增速8%左右，应该是9年翻一番，但我们看到2016-2017年的快速翻番，这样就透支了远期现金流。
而2020年开始的疫情，2022年的人口悬崖，预期经济增速在5%以下，城市化接近尾声，对房价增速是-3%的拖累，名义通货膨胀速度，但目前依然不到3%，房价增速就降到5%左右，需要14年才能翻一番。
但房地产企业的平均资金成本超8%：这在房价增速14%的时代，不是问题；在房价增速8%的时代，也还能玩；但在房价增速5%的时代，房企就必然面对亏损，表现为当期现金流为负。一旦没有银行的信贷支撑，房企必然破产清算。
拉升房价增速的办法：第一是把经济搞上去，让增速重回8%以上，这几乎不可能；第二是继续大幅提高城镇化率，在当下城市人口不减少的情况下，远期城镇化率已超70%，没有可能性；第三是把名义通货膨胀率搞上去，这是开放商和地方政客们常见的说辞，但这背后蕴藏着巨大的风险，假设名义通胀率剧烈上升至5%以上，居民的近端现金流风险暴露，要知道全国有6亿人月均收入低于1000元，而名义工资的传递需要时间，这个时间窗口把握不好，就是工资-通胀螺旋，经济风险立马变为政治风险，需要高超的技巧。
【2 高杠杆下的现金流崩裂】
2013年，中国爆发了钱荒，钱荒背后的原因，是财务成本吞噬企业现金流（仅仅依靠企业赚的钱、地方财政收入形成的现金流，无法覆盖各类利息，当期现金流为负不得不提高借贷利率来饮鸩止渴），最终中央银行出台各类粉，缓解了现金流问题。
财务成本之所以高企，就是企业也好，地方政府也好，债务杠杆率太高了。
但债务杠杆率的问题解决了吗？快10年过去了，我们看到的是没有。
2015年之后的“去库存”政策，进一步导致了居民杠杆率的疯狂抬升，逐渐侵蚀居民的当期现金流。而2020年疫情以来，全社会，不管企业也好、地方政府也好、居民也好，高杠杆下的现金流出现了崩裂循环。
如果高杠杆下当期现金流没法改善的话，那么崩裂就会发生。
延缓崩裂的办法：一是降低债务利率，中国地方政府和企业的资金利率不低于8%，中国居民的资金利率不低于5%，所以我们看到当前的金融政策实际上是想解决这两个问题，一方面扩大地方发债量同时降低发债利率以及短期债务转为长期债务，一方面是降低中小微企业的融资利率，下一步可能会适当降低LPR利率或者对2015年以后的存量房贷利率不再采用上浮100个基点甚至更多基点问题；二是鼓励进一步加杠杆，你没看错，因为新增的杠杆实际上产生的是当下现金流，你贷的款是别人的当期收入，各地出台降低首付、降低购房门槛、棚改房票化、买房纳入公务员考核目的就是如此。
【房地产死局】
不管是提高房价增速预期还是延缓现金流崩裂，操作难度都很大，并且都是治标不治本。房地产行业的供需双方（房企和居民），实际上很大程度上已整体进入了明斯基的第二到第三阶段。房地产已陷入死局，技术官僚面临的困难是巨大的。
我们从现金流入手，从投资收益率、资产负债率的角度，再审视一下房地产死局的核心：房企开发房子不赚钱，居民买了房子还不上贷款。
房地产除了居住以外，还是很重要的投资品。在经济高速增长的经济体，房屋租售比会极高，但这并不是房价错了或者房租错了，而是远期现金流折算的巨大溢价，当下房租低，折算当下的租售比甚至低于银行利息，但是未来的房租会起来，到时会高于远期银行利息，那么当下房价就有了支撑。【即是，当前高房价具有合理性。】
但问题在于，经济高速增长很难一直持续下去，科技创新不是线性发展的，经济降速就是非常自然地，增长也会遇到瓶颈。那么，任何一个城市，其租金，就由居民的远期现金流水平决定，如果一个城市50%以上的居民能承受年50万左右的租金，那么该公寓的远期价格应为50万*70/4=875万，即便该城市居民当期现金流只有10万，875万的房价也是合理的。
当前，人类的效率依然是有限增长的，假设中国人均GDP增长潜力从1.2万美元达到2.4万美元以上，甚至3.6万美元，那么50%的家庭远期现金流也只有7-8万美元，假设其现金流50%用于租房（现实中往往租金支出占比更低），年租金上限即为25万左右，则满足居住需求的公寓远期价格即为25万*70/4=437.5万元。可以想想当下一线城市人均GDP及其潜力，一套公寓800万基本已反映远期现金流折算。
这一切都是在非常理想的情况下，比如中国经济从现在开始，保持中高速增长5%以上持续30年以上，中间波动较小，人口老龄化对居民现金流没有恶化效应。实际上，当下房价已经对未来20年的远期现金流产生了透支效应，没有现金流的需求都不是有效需求。
如果不对房企和居民融资利率进行调整，同时通过保就业等手段提高居民名义收入增加当期现金流和远期现金流预期的话，房地产就是死局。
房企最好的情况，就是类似日本的僵尸企业，不断通过现金流输入降低杠杆，但这需要增加销售收入，这比日本企业通过外贸赚钱还债更难，因为城市化接近尾声，难度非常大。
但愿我们有智慧处理好这些问题。
【1 增速困境】
房地产公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
这个公式是建立在过去几百年，数十个国家的数据基础之上的。
这实际上是给出了房价增长的边际条件，不过，以上三个因素最终都要转化为现金流要素发挥作用。一般情形下：经济增长，居民收入增加，远期现金流增加，当期折算价格更高；货币表现形式的通货膨胀速度越高，居民名义工资更高，远期现金流增加，当期折算价格更高；城市化速度越快，居住有效需求越大，供给价格溢价，当期折算价格更高。
这解释了过去25年间，中国房地产市场改革以来，房价增速的基本逻辑。
2015年之前，全国年均经济增速9%以上，名义通胀速度3%左右，城市化速度带来的增速2%，年均增速14%左右，正好全国房价每5年翻一番，一线城市由于有效需求更大，每2-3年翻一番，是符合逻辑的。
必须提到，2015年各地实施的“去库存”政策，当时经济增速已降至6%左右，通货膨胀速度2%左右，由于刘易斯拐点的影响，城市化速度有所下降，年均增速8%左右，应该是9年翻一番，但我们看到2016-2017年的快速翻番，这样就透支了远期现金流。
而2020年开始的疫情，2022年的人口悬崖，预期经济增速在5%以下，城市化接近尾声，对房价增速是-3%的拖累，名义通货膨胀速度，但目前依然不到3%，房价增速就降到5%左右，需要14年才能翻一番。
但房地产企业的平均资金成本超8%：这在房价增速14%的时代，不是问题；在房价增速8%的时代，也还能玩；但在房价增速5%的时代，房企就必然面对亏损，表现为当期现金流为负。一旦没有银行的信贷支撑，房企必然破产清算。
拉升房价增速的办法：第一是把经济搞上去，让增速重回8%以上，这几乎不可能；第二是继续大幅提高城镇化率，在当下城市人口不减少的情况下，远期城镇化率已超70%，没有可能性；第三是把名义通货膨胀率搞上去，这是开放商和地方政客们常见的说辞，但这背后蕴藏着巨大的风险，假设名义通胀率剧烈上升至5%以上，居民的近端现金流风险暴露，要知道全国有6亿人月均收入低于1000元，而名义工资的传递需要时间，这个时间窗口把握不好，就是工资-通胀螺旋，经济风险立马变为政治风险，需要高超的技巧。
【2 高杠杆下的现金流崩裂】
2013年，中国爆发了钱荒，钱荒背后的原因，是财务成本吞噬企业现金流（仅仅依靠企业赚的钱、地方财政收入形成的现金流，无法覆盖各类利息，当期现金流为负不得不提高借贷利率来饮鸩止渴），最终中央银行出台各类粉，缓解了现金流问题。
财务成本之所以高企，就是企业也好，地方政府也好，债务杠杆率太高了。
但债务杠杆率的问题解决了吗？快10年过去了，我们看到的是没有。
2015年之后的“去库存”政策，进一步导致了居民杠杆率的疯狂抬升，逐渐侵蚀居民的当期现金流。而2020年疫情以来，全社会，不管企业也好、地方政府也好、居民也好，高杠杆下的现金流出现了崩裂循环。
如果高杠杆下当期现金流没法改善的话，那么崩裂就会发生。
延缓崩裂的办法：一是降低债务利率，中国地方政府和企业的资金利率不低于8%，中国居民的资金利率不低于5%，所以我们看到当前的金融政策实际上是想解决这两个问题，一方面扩大地方发债量同时降低发债利率以及短期债务转为长期债务，一方面是降低中小微企业的融资利率，下一步可能会适当降低LPR利率或者对2015年以后的存量房贷利率不再采用上浮100个基点甚至更多基点问题；二是鼓励进一步加杠杆，你没看错，因为新增的杠杆实际上产生的是当下现金流，你贷的款是别人的当期收入，各地出台降低首付、降低购房门槛、棚改房票化、买房纳入公务员考核目的就是如此。
【房地产死局】
不管是提高房价增速预期还是延缓现金流崩裂，操作难度都很大，并且都是治标不治本。房地产行业的供需双方（房企和居民），实际上很大程度上已整体进入了明斯基的第二到第三阶段。房地产已陷入死局，技术官僚面临的困难是巨大的。
我们从现金流入手，从投资收益率、资产负债率的角度，再审视一下房地产死局的核心：房企开发房子不赚钱，居民买了房子还不上贷款。
房地产除了居住以外，还是很重要的投资品。在经济高速增长的经济体，房屋租售比会极高，但这并不是房价错了或者房租错了，而是远期现金流折算的巨大溢价，当下房租低，折算当下的租售比甚至低于银行利息，但是未来的房租会起来，到时会高于远期银行利息，那么当下房价就有了支撑。【即是，当前高房价具有合理性。】
但问题在于，经济高速增长很难一直持续下去，科技创新不是线性发展的，经济降速就是非常自然地，增长也会遇到瓶颈。那么，任何一个城市，其租金，就由居民的远期现金流水平决定，如果一个城市50%以上的居民能承受年50万左右的租金，那么该公寓的远期价格应为50万*70/4=875万，即便该城市居民当期现金流只有10万，875万的房价也是合理的。
当前，人类的效率依然是有限增长的，假设中国人均GDP增长潜力从1.2万美元达到2.4万美元以上，甚至3.6万美元，那么50%的家庭远期现金流也只有7-8万美元，假设其现金流50%用于租房（现实中往往租金支出占比更低），年租金上限即为25万左右，则满足居住需求的公寓远期价格即为25万*70/4=437.5万元。可以想想当下一线城市人均GDP及其潜力，一套公寓800万基本已反映远期现金流折算。
这一切都是在非常理想的情况下，比如中国经济从现在开始，保持中高速增长5%以上持续30年以上，中间波动较小，人口老龄化对居民现金流没有恶化效应。实际上，当下房价已经对未来20年的远期现金流产生了透支效应，没有现金流的需求都不是有效需求。
如果不对房企和居民融资利率进行调整，同时通过保就业等手段提高居民名义收入增加当期现金流和远期现金流预期的话，房地产就是死局。
房企最好的情况，就是类似日本的僵尸企业，不断通过现金流输入降低杠杆，但这需要增加销售收入，这比日本企业通过外贸赚钱还债更难，因为城市化接近尾声，难度非常大。
但愿我们有智慧处理好这些问题。
隐秘战线的站街女，20块钱一次在风中凌乱心中泣血：可怜的人啊
2012年，大学毕业以后，我在某地打工，每天朝九晚五，工资还可以有一万加，我和一对母女合租，他们住大卧，我住小卧。在公用客厅和卫生间。那个女的非常漂亮，之前是全职太太，老公很有钱，但是三个月前，他们的事情被老公的原配给发现了，逼着老公把她给抛弃了，那男的没良心，孩子也不管，只留下3万块钱给她。
那女的白天是超市员工，晚上是隐秘战线的，经常有不同的男人出出进进的，有时候我想孩子已经六岁了，三个人怎么住呢？我们是共用客厅跟卫生间的。每周六她就会把女孩子放到我卧室里面来，因为有客人要来过夜的了。后来听说她以前是一家公司老总的外室，没有打结婚证的，被原配发现以后，男的就回归了家庭，她们母女就被扫地出门了，租的房子也给退了。
后来我们公司分了宿舍，我就搬走了。不要的衣服用具我就留给了她。
十年以后，我偶然在一条小巷子里看见那个女的，穿的花枝招展的，鞋子却有点破烂，大概是年纪大了，也没什么生意了，我问她那个女儿现在在哪里上学。没想到她神色暗淡，（那是一个很聪明很可爱的女孩子），现在应该有十六七岁了吧？她的脸色一下子暗淡下来，好像要哭的样子。她说她女儿去年去广州，在高速公路上出了车祸去世了，她现在一个人，也没有脸回农村老家。现在无依无靠的，因为年纪大了，生意也不好，有时候连吃饭的钱都没有。以前可怜巴巴的躲在街边上拉客，有些老头子20块钱就可以把她带回家去。她今天从中午站到晚上，一共才接了三个客人，才得了60块钱。我听了深表同情，我一般身上都没什么现金的，包包里一共只有400块钱，我拿出来全部塞给她的口袋里，可是她坚决不要，硬是把钱还给了我。
看得出来，她也是人穷志不短，不喜欢占别人的便宜，这样一个人怎么会落魄到这个地步？还是那个男人毁了她一生，如果不是他始乱终弃，她也许可以找一个好人家嫁了，过着平平安安稳稳妥妥的生活，不用像现在这样在风雨中凌乱。有些人为什么活的这么辛苦啊？活着大家都不容易啊，我也是每天累死累活加班加点拼命的搞钱。现在都是个笑贫不笑娼，有多少底层的妇女还在挣扎中求生呢？朱门酒肉臭，路有冻死骨，旧社会有这种现象，现在社会也没有杜绝这种现象。我想到李白的诗句安能摧眉折腰，事权贵使我不得开心颜。风中的女子好死，不如赖活，可悲可叹！疫情之下，政府可能也管不过来吧！
#一个女人的外貌重要吗#
2012年，大学毕业以后，我在某地打工，每天朝九晚五，工资还可以有一万加，我和一对母女合租，他们住大卧，我住小卧。在公用客厅和卫生间。那个女的非常漂亮，之前是全职太太，老公很有钱，但是三个月前，他们的事情被老公的原配给发现了，逼着老公把她给抛弃了，那男的没良心，孩子也不管，只留下3万块钱给她。
那女的白天是超市员工，晚上是隐秘战线的，经常有不同的男人出出进进的，有时候我想孩子已经六岁了，三个人怎么住呢？我们是共用客厅跟卫生间的。每周六她就会把女孩子放到我卧室里面来，因为有客人要来过夜的了。后来听说她以前是一家公司老总的外室，没有打结婚证的，被原配发现以后，男的就回归了家庭，她们母女就被扫地出门了，租的房子也给退了。
后来我们公司分了宿舍，我就搬走了。不要的衣服用具我就留给了她。
十年以后，我偶然在一条小巷子里看见那个女的，穿的花枝招展的，鞋子却有点破烂，大概是年纪大了，也没什么生意了，我问她那个女儿现在在哪里上学。没想到她神色暗淡，（那是一个很聪明很可爱的女孩子），现在应该有十六七岁了吧？她的脸色一下子暗淡下来，好像要哭的样子。她说她女儿去年去广州，在高速公路上出了车祸去世了，她现在一个人，也没有脸回农村老家。现在无依无靠的，因为年纪大了，生意也不好，有时候连吃饭的钱都没有。以前可怜巴巴的躲在街边上拉客，有些老头子20块钱就可以把她带回家去。她今天从中午站到晚上，一共才接了三个客人，才得了60块钱。我听了深表同情，我一般身上都没什么现金的，包包里一共只有400块钱，我拿出来全部塞给她的口袋里，可是她坚决不要，硬是把钱还给了我。
看得出来，她也是人穷志不短，不喜欢占别人的便宜，这样一个人怎么会落魄到这个地步？还是那个男人毁了她一生，如果不是他始乱终弃，她也许可以找一个好人家嫁了，过着平平安安稳稳妥妥的生活，不用像现在这样在风雨中凌乱。有些人为什么活的这么辛苦啊？活着大家都不容易啊，我也是每天累死累活加班加点拼命的搞钱。现在都是个笑贫不笑娼，有多少底层的妇女还在挣扎中求生呢？朱门酒肉臭，路有冻死骨，旧社会有这种现象，现在社会也没有杜绝这种现象。我想到李白的诗句安能摧眉折腰，事权贵使我不得开心颜。风中的女子好死，不如赖活，可悲可叹！疫情之下，政府可能也管不过来吧！
#一个女人的外貌重要吗#
我在外面有一个情人，我老婆知道。情人还为我生了个儿子，她也知情，有时候还叫儿子来家里玩，她甚至还鼓励我搬去和情人一起住。可这样的日子终于让我尝到自酿的苦酒，付出了难以想象的代价。
我今年39岁，结婚13年了，有一个12岁的女儿。我自己开工厂的，生意还不错，手里有点小钱。最大的遗憾就是没有儿子，但老婆说她年龄大了，生老大时就差点没命，怎么劝都不肯生二胎。
这些年老婆也不怎么保养，长胖了很多，带出去让我很没面子。一起应酬的客户就笑着跟我开玩笑，叫我再找一个小的。
说者无意，听者有心，我就真的留意起来。后来就遇见了小江，她25岁，人很漂亮，身材也好，很会跟我撒娇，我就喜欢这样娇滴滴的女孩。
我们就顺理成章地在一起了，每个月我给她2万零花钱。一开始我还挺怕的，瞒得紧，我老婆一直不知道。后来小江怀孕了，我跟她说，是个儿子的话就生下来。
谁知道真是个儿子，我高兴坏了，也就不再顾忌啥，心想要是我老婆知道了，就直接离婚，我和小江在一起。
小江却根本没有上位的打算，反而劝我考虑考虑我女儿。没想到她这么善解人意，我特别感动，就每个月给她3万，孩子的费用另算，给她买的礼物也更多了。
我老婆果然知道了，她闹得很凶，还闯进了小江的住处。后来不知道怎么的，突然就不闹了，还说以后不再管我的事，只要我每个月知道往家里拿钱就行。
慢慢的，她也不愿意我回家了。甚至建议我在外面租个房子，和小江母子去住。起初我以为她是说气话，后来才发现，她居然是认真的。
老婆都支持，那我就搬去跟小江住了，我觉得生活太美了，谁知道我儿子周岁时，我居然尝到了自酿的苦酒。
儿子周岁，老婆建议按我们本地的规矩，摆酒请客。老婆如此大度，我也不想亏待了自己的儿子，就大办特办，场面弄得很大。
谁知道，老婆居然当着几十桌宾客的面，甩出了亲子鉴定书，还把它投映在了大屏幕上。那上面显示，孩子和我没关系，简直是晴天霹雳。
这天的宴席简直变成了我的笑话，小江这才承认，孩子是她和前男友的，她一直背着我跟她前男友来往。
虽然老婆让我没面子，但好歹我还有个女儿，我就想回归家庭，谁知道老婆居然以重婚罪起诉了我。现在，我拿着起诉书，不知道怎么办才好。
(文/网友）
我今年39岁，结婚13年了，有一个12岁的女儿。我自己开工厂的，生意还不错，手里有点小钱。最大的遗憾就是没有儿子，但老婆说她年龄大了，生老大时就差点没命，怎么劝都不肯生二胎。
这些年老婆也不怎么保养，长胖了很多，带出去让我很没面子。一起应酬的客户就笑着跟我开玩笑，叫我再找一个小的。
说者无意，听者有心，我就真的留意起来。后来就遇见了小江，她25岁，人很漂亮，身材也好，很会跟我撒娇，我就喜欢这样娇滴滴的女孩。
我们就顺理成章地在一起了，每个月我给她2万零花钱。一开始我还挺怕的，瞒得紧，我老婆一直不知道。后来小江怀孕了，我跟她说，是个儿子的话就生下来。
谁知道真是个儿子，我高兴坏了，也就不再顾忌啥，心想要是我老婆知道了，就直接离婚，我和小江在一起。
小江却根本没有上位的打算，反而劝我考虑考虑我女儿。没想到她这么善解人意，我特别感动，就每个月给她3万，孩子的费用另算，给她买的礼物也更多了。
我老婆果然知道了，她闹得很凶，还闯进了小江的住处。后来不知道怎么的，突然就不闹了，还说以后不再管我的事，只要我每个月知道往家里拿钱就行。
慢慢的，她也不愿意我回家了。甚至建议我在外面租个房子，和小江母子去住。起初我以为她是说气话，后来才发现，她居然是认真的。
老婆都支持，那我就搬去跟小江住了，我觉得生活太美了，谁知道我儿子周岁时，我居然尝到了自酿的苦酒。
儿子周岁，老婆建议按我们本地的规矩，摆酒请客。老婆如此大度，我也不想亏待了自己的儿子，就大办特办，场面弄得很大。
谁知道，老婆居然当着几十桌宾客的面，甩出了亲子鉴定书，还把它投映在了大屏幕上。那上面显示，孩子和我没关系，简直是晴天霹雳。
这天的宴席简直变成了我的笑话，小江这才承认，孩子是她和前男友的，她一直背着我跟她前男友来往。
虽然老婆让我没面子，但好歹我还有个女儿，我就想回归家庭，谁知道老婆居然以重婚罪起诉了我。现在，我拿着起诉书，不知道怎么办才好。
(文/网友）
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