下跌，断崖式下跌
昨天，安徽省对外发布《安徽省人口与计划生育条例（修订草案征求意见稿）》。
少见的是，安徽在修订说明中直接给出2021年全省出生人口预测量：
（三）我省出生人口连续4年减少，人口形势极为严峻。据安徽省全员人口数据库统计，2017年至2021年我省出生人口分别为98.4万、86.5万、76.6万、64.5万、53万（预测），年增长率为-12.1%、-11.4%、-15.8%，-17.8%，整体呈断崖式下降趋势。
七普以来，安徽是第一个发布2021年详细人口出生情况的省份。虽然21年还没过完，但既然官方敢发，数据就不会差太多。
从安徽一省来看，人口增速是直线下降。2021年出生人口只有2017年的55%，等于仅用五年时间出生人口下降一半。
以安徽数据推算全国，按2020年基准下降17.8%，全国出生人口约为1000万；按2017年基准下降45%，全国出生人口约为930万。
另外，安徽2020年出生人口增速是-15.8%，而全国增速是-18%。也就是说安徽出生人口降速是低于全国平均水平的。像东北、沿海等地的出生率，比安徽肯定是只低不高，所以全国水平很可能比用安徽推算的还要低。
“人口断崖式下降”，第一次明确出现在官方文件里。几乎可以确定：人口减少要比预计来得要更可更猛。
理论上来讲，人口出生规模主要取决于三个条件：“能够生”、“允许生”、“愿意生”。
“能够生”，指的是育龄妇女。只有育龄妇女满足生育的客观条件，是生育率高低的决定性因素。从育龄妇女数量来看，我国已处于快速下降通道。
育龄妇女数量主要取决于过去三十年的生育率，而我国从1990年开始生育率已经不可挽回掉头向下。目前，育龄妇女80后在1亿左右；90后则只有8000万；00后目前只有1000多万，按趋势肯定低于90后。一代比一代少，人口减少的种子早在40年前就已种下。
“能够生”之后是“允许生”，主要是结婚率。在东亚社会，生育与婚姻高度绑定，只有结婚才能生娃，非婚生子是极少数。而结婚率早在2013年就已经出现下降。
从13年到20年，结婚率由10‰下降到6.5‰。而且这个下降趋势还在继续，对此可以参照下同为东亚社会的韩国：
韩国统计局数据显示，2020年年满30岁且未满40岁的群体中，未婚者282万，多于2015年的268万；占比较2015年增加6.2个百分点；其中，50.8%的男性未婚，33.6%的女性未婚。
韩国三十岁至四十岁男性有一半不结婚，女性有三分之一不结婚。相比之下，六普数据中我国三十岁至四十岁女性未婚占比还是个位数。目前来看我国结婚率下行空间还很大，生育率的大折扣可能还在后面。
最后是“愿意生”，也就是生育意愿。这方面影响因素太多了，但无论从哪个角度切入，永远绕不开的因素是——房价。
房价与生育率的相关性，理论研究非常多。早在上个世纪，就有学者发现有房的夫妇比租房的夫妇会更早生育第一胎：房价每上升10%，无房者生育率就下降4.9%。
为东亚文化圈的香港是绝佳参照。香港在1971年至2005年间，人均实际GDP 增长了4.8 倍，同期房价上升了6.7 倍，房价上升速度超过了人均实际GDP 上升速度；而一般出生率（每千人口出生新生人口）则从17.9下降至7.2，足足下降了一倍还多。
只要是高房价，生育意愿一定起不来。按照香港的路径：房价指数平均上涨1%，总和生育率将显著下降0.45%。
算算2017年到现在，我国房价指数上涨了多少？
Image
还是在昨天，央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会。会议明确提出——“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。
这是从2009年至今的所有央行货币政策季度例会中，“房地产”字眼首次被提及。
维护购房者权益，这个容易理解；而维护房地产健康发展，广泛解读是维护房价不出现大波动。两个维护相比过去打压性的表述，明显是释放宽松导向。
说穿了，未来政府政策走向绝不是降房价，而是想尽办法维持房价稳定，同时在此基础上尽可能保证购房者权益。
所以未来生育率会怎么走？你说呢？
昨天，安徽省对外发布《安徽省人口与计划生育条例（修订草案征求意见稿）》。
少见的是，安徽在修订说明中直接给出2021年全省出生人口预测量：
（三）我省出生人口连续4年减少，人口形势极为严峻。据安徽省全员人口数据库统计，2017年至2021年我省出生人口分别为98.4万、86.5万、76.6万、64.5万、53万（预测），年增长率为-12.1%、-11.4%、-15.8%，-17.8%，整体呈断崖式下降趋势。
七普以来，安徽是第一个发布2021年详细人口出生情况的省份。虽然21年还没过完，但既然官方敢发，数据就不会差太多。
从安徽一省来看，人口增速是直线下降。2021年出生人口只有2017年的55%，等于仅用五年时间出生人口下降一半。
以安徽数据推算全国，按2020年基准下降17.8%，全国出生人口约为1000万；按2017年基准下降45%，全国出生人口约为930万。
另外，安徽2020年出生人口增速是-15.8%，而全国增速是-18%。也就是说安徽出生人口降速是低于全国平均水平的。像东北、沿海等地的出生率，比安徽肯定是只低不高，所以全国水平很可能比用安徽推算的还要低。
“人口断崖式下降”，第一次明确出现在官方文件里。几乎可以确定：人口减少要比预计来得要更可更猛。
理论上来讲，人口出生规模主要取决于三个条件：“能够生”、“允许生”、“愿意生”。
“能够生”，指的是育龄妇女。只有育龄妇女满足生育的客观条件，是生育率高低的决定性因素。从育龄妇女数量来看，我国已处于快速下降通道。
育龄妇女数量主要取决于过去三十年的生育率，而我国从1990年开始生育率已经不可挽回掉头向下。目前，育龄妇女80后在1亿左右；90后则只有8000万；00后目前只有1000多万，按趋势肯定低于90后。一代比一代少，人口减少的种子早在40年前就已种下。
“能够生”之后是“允许生”，主要是结婚率。在东亚社会，生育与婚姻高度绑定，只有结婚才能生娃，非婚生子是极少数。而结婚率早在2013年就已经出现下降。
从13年到20年，结婚率由10‰下降到6.5‰。而且这个下降趋势还在继续，对此可以参照下同为东亚社会的韩国：
韩国统计局数据显示，2020年年满30岁且未满40岁的群体中，未婚者282万，多于2015年的268万；占比较2015年增加6.2个百分点；其中，50.8%的男性未婚，33.6%的女性未婚。
韩国三十岁至四十岁男性有一半不结婚，女性有三分之一不结婚。相比之下，六普数据中我国三十岁至四十岁女性未婚占比还是个位数。目前来看我国结婚率下行空间还很大，生育率的大折扣可能还在后面。
最后是“愿意生”，也就是生育意愿。这方面影响因素太多了，但无论从哪个角度切入，永远绕不开的因素是——房价。
房价与生育率的相关性，理论研究非常多。早在上个世纪，就有学者发现有房的夫妇比租房的夫妇会更早生育第一胎：房价每上升10%，无房者生育率就下降4.9%。
为东亚文化圈的香港是绝佳参照。香港在1971年至2005年间，人均实际GDP 增长了4.8 倍，同期房价上升了6.7 倍，房价上升速度超过了人均实际GDP 上升速度；而一般出生率（每千人口出生新生人口）则从17.9下降至7.2，足足下降了一倍还多。
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#深圳房产# 光明的深铁瑞成即将上市，预计10低11月初，共有1330套住宅。
【项目基础指标】
占地面积：约19万㎡
建筑面积：约63万㎡
容积率：2.97
住宅可售套数：首批1330套
户型面积：约95-130平3-4房臻装美宅
项目位置：光明凤凰城区域，地铁6号线、18号线(规划中)长圳站D出口无缝接驳，一站换乘13号线?
【学校配套】
项目配齐12年全龄段教育
①幼儿园：自身配建21班幼儿园
②小学+初中：项目紧邻84班九年一贯制学校
【商业配套】
①项目自带约6万㎡沉浸式精粹商业，吃喝玩乐购楼下即享，移步立体连廊的商购动线，丰盛业态尽收其中，享受同步全球的城芯繁华
②一路之隔6万平华润商业。
【医疗配套】
三甲医院配套加持，近揽5所市级以上重点医院，全生命周期医疗体系护航，为光明筑起强有力的健康保护线。
①深圳中医院(距离1KM，仅一站之隔)： 国内规模最大的中医院，提供床位3000张，计划2022年底竣工验收。
【产品】
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深铁瑞城，秉承现代建筑理念，融合城市全维景观，是集品质住宅、精粹商业、无忧教育、艺术公园于一体的总建面约67万㎡的TOD活力大城。
*首批推售一二期小高层(最高11层)
低密的园境空间，涵盖美学园林、活力体育场、阳光慢跑环、景观泳池、老人康体中心，构筑全龄段的“幸福+”生活圈
【品牌】
千亿深铁城系首作 湾区之光瑞献深圳
作为轨道物业服务商，深铁集团深耕鹏城23载，连续4年名列深圳市房地产开发综合实力排行前3甲，以世界TOD创新站城一体开发模式，构建活力四射的“轨道+”生态圈，赋能光明城市未来。#深圳楼市# #深圳#
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宝安甲岸村旧改，村委开发，直接签约，新房14万起，签约率达90%明年6月开拆
合同方案：直接开发商签合同
开 发 商：隔岸房地产开发有限公司
目前进度：签约率达90% 明年6月开拆
交房日期：预计4年后交房
申报主体: 深圳市新安甲岸股份合作公司
项目位置：新安街道，海雅缤纷城对面
过渡期金：40元/平
装修补偿：800元/平
交通配套：5号线灵芝站、12号线新安公园
附近学校新安中学、宝安中学
周边二手房均价约11-12万元/㎡
#我要上 头条##旧改##回迁房##深圳买房#
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