支持补贴何时了？类REITs的“无奈”和真REITs的“隐痛” (五)#资产管理# #房地产金融# #商业地产#

中国REITs市场启动后，投资人对股息率要求应该是多少呢？ 我们来算一算。
中国2017年8月底10年期国债利率为3.6%，借鉴亚洲REITs市场3%到4%的利差水平，这意味着中国REITs市场的股息率需要维持在6%以上，略高于目前类REITs的派息水平。
对本希望通过REITs将持有型资产退出变现的企业，这么高的股息率无疑很难下咽。

晤桥亚洲连续5年跟踪中国30个上市公司财务报表显示，这些企业2016年年报中持有型商业资产的平均资产毛租金回报率只有4%，扣除税费和经营费用，经营利润回报率（NOI回报率）不到3%。这意味着这些企业现在如果拿持有的资产发行REITs，就必须进行1比1的派息补贴，即资产如果产生1块钱的经营利润，最多也只能满足投资人3%的收益要求，发起人还需要再掏1块钱补贴给投资人，才能满足投资人6%的最低收益要求。

支持补贴何时了？类REITs的“无奈”和真REITs的“隐痛” (二)#资产管理# #房地产金融# #商业地产#
从支持补贴何时了？类REITs的“无奈”和真REITs的“隐痛” (一)我们知道了什么是REITs，接下来我们看一下新加坡的REITs市场。
晤桥亚洲跟踪的数据显示，从2011年到2017年，新加坡REITs市场的平均股息率为6.4%左右，10年期政府债平均利息为2.3%，平均利差为4.1%。这意味着投资者如果借政府债，然后投入REITs，就可以得到高于政府债几乎2倍的收益。当然股价波动也会影响收益。对于外来投资者，同时还要考虑汇率波动对回报的影响。

预防资产错配－赢在起点 （九）#资产管理# #房地产金融# #商业地产#

城市商业能量指数为投资者和开发商就资产配置等战略课题提供系统化的决策依据，各个城市目前和未来商业地产的需求强度，找到市场的供需平衡点，避免由于资产配置失误带来的投资损失。

备注：晤桥亚洲运用该指数协助万科地产、宝龙地产和上海地产等地产企业进行资产配置战略研究工作，同时也为高和资本、阳光新业、华远地产、中房地产、电建地产等金融和地产企业进行写字楼市场的需要量化研究工作。