#楼市观察# 【四川地产一哥蓝光发展迎至暗时刻：到期债务直逼300亿，控股股东近9成股权被冻结】2月9日晚间，蓝光发展公布了最新债务数据，近期，该上市公司及下属子公司新增到期未能偿还的债务本息金额21.16亿元。而截止2022年2月9日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计298.55亿元，这包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式。2021年，围绕蓝光发展的各种“卖身”传闻此起彼伏，为了求生开启了“断臂求生”模式。此前，蓝光发展已先后把现金奶牛旗下物业蓝光嘉宝服务控股权和蓝光无锡项目部分股权出售，碧桂园和万科分别接盘这两块资产。
除业务层面外，蓝光发展还对自身内部进行了一系列调整，蓝光发展实控人杨铿将个人直接持有的蓝光1.69亿股协议转让，控股股东蓝光集团接手；2021年6月，杨铿再辞去蓝光发展董事长职务，而被外界盛传为其子的杨武正临危接班。
2022年1月24日，蓝光集团因股票质押违约，遭中铁信托申请司法冻结2.26亿股，占其所持股份比例为15.11%，占蓝光发展总股本比例为7.44%。截至到2022年1月24日，蓝光集团持有该上市公司股份14.94亿股，占公司总股本的49.22%；累计被冻结股票数量为13.34亿股，占其所持蓝光发展股份比例为89.32%，占公司总股本比例43.96%。
2021年，包括蓝光发展在内，恒大、华夏幸福、阳光城、佳兆业、奥园、雅居乐等逾10家知名房企暴雷，如何走出债务困境，便成了大家重点关注的问题。#南充楼事#
除业务层面外，蓝光发展还对自身内部进行了一系列调整，蓝光发展实控人杨铿将个人直接持有的蓝光1.69亿股协议转让，控股股东蓝光集团接手；2021年6月，杨铿再辞去蓝光发展董事长职务，而被外界盛传为其子的杨武正临危接班。
2022年1月24日，蓝光集团因股票质押违约，遭中铁信托申请司法冻结2.26亿股，占其所持股份比例为15.11%，占蓝光发展总股本比例为7.44%。截至到2022年1月24日，蓝光集团持有该上市公司股份14.94亿股，占公司总股本的49.22%；累计被冻结股票数量为13.34亿股，占其所持蓝光发展股份比例为89.32%，占公司总股本比例43.96%。
2021年，包括蓝光发展在内，恒大、华夏幸福、阳光城、佳兆业、奥园、雅居乐等逾10家知名房企暴雷，如何走出债务困境，便成了大家重点关注的问题。#南充楼事#
#个股分析#
亿利洁能引战投参与治沙 实际控制人王文彪套现18亿积极风控
12月7日，王文彪实际控制的A股公司亿利洁能（600277.SH）发布公告，公司拟引入战略投资者，控股股东亿利集团拟将所持公司约3.98亿股股份协议转让给三峡鄂尔多斯。本次交易后，三峡鄂尔多斯将成为亿利洁能第二大股东。其称，认可亿利洁能的光伏治沙战略。
三峡鄂尔多斯系三峡能源控股子公司，今年9月，三峡能源联手亿利洁能在内蒙古共同推进光伏治沙项目。
本次股权转让，对王文彪而言，将是一举两得。一方面，亿利洁能将借助三峡能源实现以“光伏治沙新能源”为主业的战略目标。另一方面，则是亿利集团将套现18亿元，应对一年内到期的160亿元债务。
截至目前，亿利集团及其一致行动人所持亿利洁能股份的质押率高达98.85%，占亿利洁能总股本的49.07%，其中，部分股份还被司法冻结。
今年以来，亿利集团多次领受罚单，包括信披违规、财务公司内部控制缺陷等。年初，公司还曾被国际评级机构下调信用等级。
引入央企战投共同治沙
号称中国光能治沙领跑者的亿利集团旗下上市公司亿利洁能将迎来实力股东。
公告显示，12月6日，亿利资源集团有限公司（以下简称“亿利集团”）与三峡鄂尔多斯市能源有限公司（以下简称“三峡鄂尔多斯”）签署《股份转让协议》，亿利集团拟将持有的公司39780万股股份转让给三峡鄂尔多斯。
本次交易前，亿利集团持有亿利洁能股份数量为17.50亿股，占公司总股本的49.16%，其一致行动人聚盈 30 号（2017 年 9 月至 12 月，亿利集团通过方正东亚信托有限责任公司－聚赢 30 号证券投资单一资金信托从二级市场增持亿利洁能公司股票，简称“聚盈 30 号”）持股比例约为0.49%，二者合计持股比为49.65%。三峡鄂尔多斯未持有公司股份。
本次交易完成后，亿利集团及其一致行动人的持股比合计为38.47%。三峡鄂尔多斯的持股比为11.17%，跃升为亿利洁能第二大股东。
本次交易标的存在被质押情形，不存在冻结情况。公告称，本次股份转让事项已取得质权人同意，后续将按照本协议内容办理解除质押并过户手续。
受让方三峡鄂尔多斯成立于今年8月10日，注册资本2亿元，注册地为内蒙古自治区鄂尔多斯市。其经营范围为发电、输电、供电业务；水力发电；太阳能发电技术服务；新能源原动设备销售；技术服务、技术开发、新兴能源技术研发等。
三峡鄂尔多斯由2名股东，即A股三峡能源、三峡资本控股有限责任公司，持股比例分别为51%、49%，二者均受央企中国长江三峡集团控制。
本次股份转让价格为4.55元/股，签订本次股份转让协议前一个交易日，亿利洁能的收盘价为4.82元/股，折价率约为5.60%。交易总价款约为18.10亿元。
针对本次交易，亿利洁能称，此次权益变动为公司引入战略投资者，有利于进一步优化公司治理结构，此次交易完成后，三峡鄂尔多斯将成为公司第二大股东。通过此次权益变动，公司将树立“央企+民企”合作新标杆，助力公司实现以“光伏治沙新能源”为主业的战略目标。
未来，公司将联手三峡能源，依托控股股东亿利集团在中国西部沙区的资源优势，立足“黄河大保护”国家重大可持续发展战略，在黄河沿线实施固沙光伏、风电、氢能、储能、光热和生态绿化治沙的保护黄河“双向碳中和”工程。
三峡能源此前已与亿利洁能牵手。今年9月，三峡能源、亿利洁能以及内蒙古当地国资共同投资设立的内蒙古库布其光氢治沙新能源有限公司，该公司将开发蒙西基地库布其200万千瓦光伏治沙项目。
就入股亿利洁能一事，三峡能源称，亿利洁能依托其控股股东亿利集团多年治沙成果储备的大量土地资源，结合现有光伏项目的开发建设运维经验技术积累等优势，具备发展大规模光伏治沙项目的基础条件。通过控股子公司入股亿利洁能，公司与亿利洁能建立股权纽带关系，充分利用和依托亿利集团在黄河流域的产业优势，有助于公司新能源业务发展，拓展合作空间，创新合作开发新能源商业模式。
受股权结构变动影响，二级市场上，12月6日至8日的三个交易日，亿利洁能的股价累计涨幅超过20%。
亿利集团股权质押率98.85%
转让股权、引进战投，王文彪既是在为亿利洁能的发展打算，也是在为其自身眼前的财务压力考虑。
曾经，亿利洁能及其大股东亿利集团备受市场质疑，这源于较为频繁、规模较大的关联交易。
10多年来，亿利洁能与控股股东亿利集团之间的关联并购高达百亿。通过并购，亿利洁能形成了化工、煤炭、清洁能源等三大产业生态圈。大规模的关联并购不乏高溢价，但收购过程中或无业绩承诺，或标的业绩不达标。与此同时，亿利洁能还频频出售资产给亿利集团。
市场上，关于亿利集团资金链紧绷的消息一直在流传。
目前来看，将亿利集团定性为财务压力较大并不为过。
截至目前，亿利集团及其一致行动人聚盈 30 号合计所持亿利洁能股份累计质押状态的有17.47亿股，质押率约为98.85%，占亿利洁能总股本的49.07%。此外，这些股权中还存在约1.36亿股被司法冻结，占公司总股本的3.82%。
高比例质押、少部分被司法冻结，足以说明亿利集团资金紧张。
亿利洁能公告称，亿利集团所持公司股份质押原因系民营企业向银行等金融机构融资时以股票质押作为综合增信担保。亿利集团目前经营、资信情况良好，不存在平仓风险，同时其将采取包括但不限于追加担保、提前还款等措施应对可能产生的风险。
实际上，亿利集团的债务压力较大。
根据亿利洁能披露，截至目前，亿利集团一年内到期债务为160 亿元，其中已发行债券余额 33亿元。亿利集团经营运作正常，尚无到期未还贷款和到期债券，未来到期债务的还款资金来源主要包括授信循环使用续作、经营性净现金流、资产变现收入、投资收益及其他收入等，具备相应的资金偿还能力，偿债风险在可控范围之内，未发生影响其不能按时偿付到期有息负债的重大不利事件。亿利集团不存在未披露的非经营性资金占用、违规担保等可能侵害上市公司利益的情况。
截至去年底，亿利集团总资产1085.58亿元，所有者权益435.05亿元。当年，集团实现营业收入243.67亿元，归属于母公司股东的净利润-2.45亿元。
亿利集团创立于1988年，是中国光能治沙领跑者、城市生态康养服务商，联合国认定的全球治沙领导者。
2017年以来，亿利集团的财务压力一直备受关注。亿利集团一期债券“14亿利集MTN002”曾出现技术性违约，王文彪曾将持有的亿利集团股权质押给内蒙古国资，并在2018年提出“进稳退”经营战略，要求在生态环保洁能主业上积极进取、全力推进，发展求质量、求稳健、求经营含金量，退出不符合生态环保洁能的非主要业务，处置“小、亏、非”业务，去重资产重负债。2019年，亿利集团将生态修复业务和洁能环保业务整合给亿利洁能。
但是，亿利集团的财务压力并未从根本上得到解决。今年初，公司被大公资信将亿利集团主体及相关债项信用等级由AA+下调至AA，将亿利集团评级展望由稳定调整为负面。
今年7月，亿利集团财务公司因未建立有效的流动性管理机制，被北京银保监局罚款190万元，并责令改正，对相关责任人给予警告。
今年8月，因为股份冻结信息披露不及时，影响了投资者的合理预期，上交所对亿利集团予以通报批评。
今年10月，王文彪被北京市第三中级人民法院列为被执行人。
或许，随着本次大笔转让股权成功，王文彪的财务压力得到一定程度缓解。本次交易，亿利集团将一次性变现18.10亿元。近半年内，王文彪还通过聚盈 30 号减持，套现约0.70亿元。
不过，大幅转让股权，能否从根本上解决亿利集团的财务压力，尚有待观察。
亿利洁能引战投参与治沙 实际控制人王文彪套现18亿积极风控
12月7日，王文彪实际控制的A股公司亿利洁能（600277.SH）发布公告，公司拟引入战略投资者，控股股东亿利集团拟将所持公司约3.98亿股股份协议转让给三峡鄂尔多斯。本次交易后，三峡鄂尔多斯将成为亿利洁能第二大股东。其称，认可亿利洁能的光伏治沙战略。
三峡鄂尔多斯系三峡能源控股子公司，今年9月，三峡能源联手亿利洁能在内蒙古共同推进光伏治沙项目。
本次股权转让，对王文彪而言，将是一举两得。一方面，亿利洁能将借助三峡能源实现以“光伏治沙新能源”为主业的战略目标。另一方面，则是亿利集团将套现18亿元，应对一年内到期的160亿元债务。
截至目前，亿利集团及其一致行动人所持亿利洁能股份的质押率高达98.85%，占亿利洁能总股本的49.07%，其中，部分股份还被司法冻结。
今年以来，亿利集团多次领受罚单，包括信披违规、财务公司内部控制缺陷等。年初，公司还曾被国际评级机构下调信用等级。
引入央企战投共同治沙
号称中国光能治沙领跑者的亿利集团旗下上市公司亿利洁能将迎来实力股东。
公告显示，12月6日，亿利资源集团有限公司（以下简称“亿利集团”）与三峡鄂尔多斯市能源有限公司（以下简称“三峡鄂尔多斯”）签署《股份转让协议》，亿利集团拟将持有的公司39780万股股份转让给三峡鄂尔多斯。
本次交易前，亿利集团持有亿利洁能股份数量为17.50亿股，占公司总股本的49.16%，其一致行动人聚盈 30 号（2017 年 9 月至 12 月，亿利集团通过方正东亚信托有限责任公司－聚赢 30 号证券投资单一资金信托从二级市场增持亿利洁能公司股票，简称“聚盈 30 号”）持股比例约为0.49%，二者合计持股比为49.65%。三峡鄂尔多斯未持有公司股份。
本次交易完成后，亿利集团及其一致行动人的持股比合计为38.47%。三峡鄂尔多斯的持股比为11.17%，跃升为亿利洁能第二大股东。
本次交易标的存在被质押情形，不存在冻结情况。公告称，本次股份转让事项已取得质权人同意，后续将按照本协议内容办理解除质押并过户手续。
受让方三峡鄂尔多斯成立于今年8月10日，注册资本2亿元，注册地为内蒙古自治区鄂尔多斯市。其经营范围为发电、输电、供电业务；水力发电；太阳能发电技术服务；新能源原动设备销售；技术服务、技术开发、新兴能源技术研发等。
三峡鄂尔多斯由2名股东，即A股三峡能源、三峡资本控股有限责任公司，持股比例分别为51%、49%，二者均受央企中国长江三峡集团控制。
本次股份转让价格为4.55元/股，签订本次股份转让协议前一个交易日，亿利洁能的收盘价为4.82元/股，折价率约为5.60%。交易总价款约为18.10亿元。
针对本次交易，亿利洁能称，此次权益变动为公司引入战略投资者，有利于进一步优化公司治理结构，此次交易完成后，三峡鄂尔多斯将成为公司第二大股东。通过此次权益变动，公司将树立“央企+民企”合作新标杆，助力公司实现以“光伏治沙新能源”为主业的战略目标。
未来，公司将联手三峡能源，依托控股股东亿利集团在中国西部沙区的资源优势，立足“黄河大保护”国家重大可持续发展战略，在黄河沿线实施固沙光伏、风电、氢能、储能、光热和生态绿化治沙的保护黄河“双向碳中和”工程。
三峡能源此前已与亿利洁能牵手。今年9月，三峡能源、亿利洁能以及内蒙古当地国资共同投资设立的内蒙古库布其光氢治沙新能源有限公司，该公司将开发蒙西基地库布其200万千瓦光伏治沙项目。
就入股亿利洁能一事，三峡能源称，亿利洁能依托其控股股东亿利集团多年治沙成果储备的大量土地资源，结合现有光伏项目的开发建设运维经验技术积累等优势，具备发展大规模光伏治沙项目的基础条件。通过控股子公司入股亿利洁能，公司与亿利洁能建立股权纽带关系，充分利用和依托亿利集团在黄河流域的产业优势，有助于公司新能源业务发展，拓展合作空间，创新合作开发新能源商业模式。
受股权结构变动影响，二级市场上，12月6日至8日的三个交易日，亿利洁能的股价累计涨幅超过20%。
亿利集团股权质押率98.85%
转让股权、引进战投，王文彪既是在为亿利洁能的发展打算，也是在为其自身眼前的财务压力考虑。
曾经，亿利洁能及其大股东亿利集团备受市场质疑，这源于较为频繁、规模较大的关联交易。
10多年来，亿利洁能与控股股东亿利集团之间的关联并购高达百亿。通过并购，亿利洁能形成了化工、煤炭、清洁能源等三大产业生态圈。大规模的关联并购不乏高溢价，但收购过程中或无业绩承诺，或标的业绩不达标。与此同时，亿利洁能还频频出售资产给亿利集团。
市场上，关于亿利集团资金链紧绷的消息一直在流传。
目前来看，将亿利集团定性为财务压力较大并不为过。
截至目前，亿利集团及其一致行动人聚盈 30 号合计所持亿利洁能股份累计质押状态的有17.47亿股，质押率约为98.85%，占亿利洁能总股本的49.07%。此外，这些股权中还存在约1.36亿股被司法冻结，占公司总股本的3.82%。
高比例质押、少部分被司法冻结，足以说明亿利集团资金紧张。
亿利洁能公告称，亿利集团所持公司股份质押原因系民营企业向银行等金融机构融资时以股票质押作为综合增信担保。亿利集团目前经营、资信情况良好，不存在平仓风险，同时其将采取包括但不限于追加担保、提前还款等措施应对可能产生的风险。
实际上，亿利集团的债务压力较大。
根据亿利洁能披露，截至目前，亿利集团一年内到期债务为160 亿元，其中已发行债券余额 33亿元。亿利集团经营运作正常，尚无到期未还贷款和到期债券，未来到期债务的还款资金来源主要包括授信循环使用续作、经营性净现金流、资产变现收入、投资收益及其他收入等，具备相应的资金偿还能力，偿债风险在可控范围之内，未发生影响其不能按时偿付到期有息负债的重大不利事件。亿利集团不存在未披露的非经营性资金占用、违规担保等可能侵害上市公司利益的情况。
截至去年底，亿利集团总资产1085.58亿元，所有者权益435.05亿元。当年，集团实现营业收入243.67亿元，归属于母公司股东的净利润-2.45亿元。
亿利集团创立于1988年，是中国光能治沙领跑者、城市生态康养服务商，联合国认定的全球治沙领导者。
2017年以来，亿利集团的财务压力一直备受关注。亿利集团一期债券“14亿利集MTN002”曾出现技术性违约，王文彪曾将持有的亿利集团股权质押给内蒙古国资，并在2018年提出“进稳退”经营战略，要求在生态环保洁能主业上积极进取、全力推进，发展求质量、求稳健、求经营含金量，退出不符合生态环保洁能的非主要业务，处置“小、亏、非”业务，去重资产重负债。2019年，亿利集团将生态修复业务和洁能环保业务整合给亿利洁能。
但是，亿利集团的财务压力并未从根本上得到解决。今年初，公司被大公资信将亿利集团主体及相关债项信用等级由AA+下调至AA，将亿利集团评级展望由稳定调整为负面。
今年7月，亿利集团财务公司因未建立有效的流动性管理机制，被北京银保监局罚款190万元，并责令改正，对相关责任人给予警告。
今年8月，因为股份冻结信息披露不及时，影响了投资者的合理预期，上交所对亿利集团予以通报批评。
今年10月，王文彪被北京市第三中级人民法院列为被执行人。
或许，随着本次大笔转让股权成功，王文彪的财务压力得到一定程度缓解。本次交易，亿利集团将一次性变现18.10亿元。近半年内，王文彪还通过聚盈 30 号减持，套现约0.70亿元。
不过，大幅转让股权，能否从根本上解决亿利集团的财务压力，尚有待观察。
详细介绍公募REITS
一、定义
所谓REITs（Real Estate Investment Trusts）是指的是不动产投资信托基金，可分为公募和私募的类型，公募REITs在证券交易所公开上市，通过证券化的方式将具有持续、稳定收益的不动资产或权益转化为流动性较强的上市证券。
说得直白一点，就是把商场大厦、产业园区、高速公路等不动产证券化后搬到股市上去进行交易。这就好比咱们平时购买住宅一样，支付房款然后得到房子的产权，然后可以自住或者出租得到收益，但是像一些大型的项目，比如说出租率很高、有固定租金的商业大厦等，普通投资者很难有那么大的资金体量去投资，无法参与，于是乎，公募REITs应运而生，公开上市集资，投资者购买一定的份额，取得部分拥有权，相应得获取应得的收益。
1、海外市场
(1) 目前全球已上市REITs产品的国家分布于40多个国家，合计规模超2万亿美元，包括美国、加拿大、新加坡、英国、日本、中国香港等，其中美国的规模比较大，总市值超1.3万亿美元；
(2) 美国的权益REITs产品主要投资底层资产以基础设施、住房租赁、零售物业、工业园区等12种物业类型，其中基础设施比例超过17%，市值最大；
(3) 权益型REITs产品的长期年化收益率较为稳定，超长期的年化回报率都超过10%，而美国的基础设施类REITs产品长期收益率甚至超过了20%，都跑赢了同期的标普500指数；
2、国内市场
(1) 目前国内市场公募REITs产品不多，正处于试点市场，包括今年年中6月上市的9只公募产品等，而我国的基础设施资产规模体量巨大，估算能沉淀的资产规模达10万亿元以上，潜力巨大，其中不乏有交易价值的优质存量资产；
(2) 国内的基础设施试点范围包含9大板块：交通设施、新能源项目、市政工程、生态环保污染处理、仓储物流、产业园区、新型基础设施、保障性租赁住房、其他基础设施（如旅游景区等）；
(3) 能进入试点项目的条件起码需要权属清晰，最近3年经营性净现金流为正，且未来3年的现金分派率>4%，有持续、稳定的现金流的优质资产项目。
二、特点
目前我国的公募REITs产品的结构和海外都不同，既不是公司型的结构，也不是契约型结构，而是采用公募基金+ABS管理人（券商）共同管理，再委托运营公司管理项目的一种模式。这种模式相比海外而言，更显复杂一些。
1、底层资产以成熟不动产为主：大部分为能够产生稳定现金流的成熟不动产，且投资比例≥80%；
2、收入来源包括两块：其一是租金、收费等为主，其二是底层资产增值、证券资本升值；
3、强制分红比例：REITs产品强制规定将收入分红的比例≥90%，每年分红至少一次；
4、税收中性原则：设立阶段免除或递延税费，运营阶段豁免部分税费；
5、封闭式运行：公募REITs成立之后，封闭运行，要想退出，只有在二级市场交易。
三、区别
1、与股票区别
(1) 公募REITs运营稳定+波动性小，而股票波动大；
(2) 公募REITs收入增长有限+增值有限，而股票有较大增长空间；
(3) 公募REITs有强制分红比例，而股票的股息率不固定；
2、与债券区别
(1) 公募REITs虽然有强制分红，但不等于有固定收益，而债券有固定利息回报；
(2) 公募REITs没有主体信用担保+依赖资产运营，而债券有主体信用担保；
3、与基金区别
(1) 公募REITs投资标的为不动产，而基金投资的是股票、债券等；
(2) 公募REITs收益来源为经营收益+资产增值带来的资本利得，而基金为股息/利息+资本利得。
四、具体产品
1、历史产品
2021年6月21日，首批公募REITs登陆资本市场，市场情绪火爆，经过半年的平稳运行，没有出现大涨大跌，截止11.29为止，下跌的产品只有1只，9只产品的平均收益率超16%，其中4只产品的涨幅超过了20%。
2、首发产品
2021年11.29-30日两天，有两支产品首付公开募集，截止发文为止，已经是一票难求，均募资超10倍以上，不管是公众投资者还是机构投资者，都是有很高的认购情绪，具体产品如下图
五、价值判断
1、分析具体产品的投资价值时，还是要关注底层的资产价值，比如说区位优势、竞争环境、未来潜力等。
底层资产主要分为两大类：其一是产权类资产，如产业园区、仓储物流等，这类资产价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，使用期限到后资产不会归零；其二是特许经营权资产，如高速公路、垃圾污水处理等，该类资产一般经营时间不超过30年，到期后会无偿归还给政府，资产价值到期归零，因此资产价值会呈现逐年递减的特征。
2、长期投资价值：公募REITs本身是一种流动性不高、但波动性不小的品种，投资者只有长期持有才能平滑或稀释价格的短期波动，并享受这一品种带来的长期回报。
六、风险
1、强制分红不代表一定要分红，如遇宏观市场环境不好、资产行业周期、经营水平不善的时候，股息率会有一定影响；
2、公募REITs毕竟是在二级市场上运行，项目资产的市场价值的变化会引起基金价值二级市场的波动；
3、或因触发法律法规等情形终止上市的风险；
4、其他风险。
一、定义
所谓REITs（Real Estate Investment Trusts）是指的是不动产投资信托基金，可分为公募和私募的类型，公募REITs在证券交易所公开上市，通过证券化的方式将具有持续、稳定收益的不动资产或权益转化为流动性较强的上市证券。
说得直白一点，就是把商场大厦、产业园区、高速公路等不动产证券化后搬到股市上去进行交易。这就好比咱们平时购买住宅一样，支付房款然后得到房子的产权，然后可以自住或者出租得到收益，但是像一些大型的项目，比如说出租率很高、有固定租金的商业大厦等，普通投资者很难有那么大的资金体量去投资，无法参与，于是乎，公募REITs应运而生，公开上市集资，投资者购买一定的份额，取得部分拥有权，相应得获取应得的收益。
1、海外市场
(1) 目前全球已上市REITs产品的国家分布于40多个国家，合计规模超2万亿美元，包括美国、加拿大、新加坡、英国、日本、中国香港等，其中美国的规模比较大，总市值超1.3万亿美元；
(2) 美国的权益REITs产品主要投资底层资产以基础设施、住房租赁、零售物业、工业园区等12种物业类型，其中基础设施比例超过17%，市值最大；
(3) 权益型REITs产品的长期年化收益率较为稳定，超长期的年化回报率都超过10%，而美国的基础设施类REITs产品长期收益率甚至超过了20%，都跑赢了同期的标普500指数；
2、国内市场
(1) 目前国内市场公募REITs产品不多，正处于试点市场，包括今年年中6月上市的9只公募产品等，而我国的基础设施资产规模体量巨大，估算能沉淀的资产规模达10万亿元以上，潜力巨大，其中不乏有交易价值的优质存量资产；
(2) 国内的基础设施试点范围包含9大板块：交通设施、新能源项目、市政工程、生态环保污染处理、仓储物流、产业园区、新型基础设施、保障性租赁住房、其他基础设施（如旅游景区等）；
(3) 能进入试点项目的条件起码需要权属清晰，最近3年经营性净现金流为正，且未来3年的现金分派率>4%，有持续、稳定的现金流的优质资产项目。
二、特点
目前我国的公募REITs产品的结构和海外都不同，既不是公司型的结构，也不是契约型结构，而是采用公募基金+ABS管理人（券商）共同管理，再委托运营公司管理项目的一种模式。这种模式相比海外而言，更显复杂一些。
1、底层资产以成熟不动产为主：大部分为能够产生稳定现金流的成熟不动产，且投资比例≥80%；
2、收入来源包括两块：其一是租金、收费等为主，其二是底层资产增值、证券资本升值；
3、强制分红比例：REITs产品强制规定将收入分红的比例≥90%，每年分红至少一次；
4、税收中性原则：设立阶段免除或递延税费，运营阶段豁免部分税费；
5、封闭式运行：公募REITs成立之后，封闭运行，要想退出，只有在二级市场交易。
三、区别
1、与股票区别
(1) 公募REITs运营稳定+波动性小，而股票波动大；
(2) 公募REITs收入增长有限+增值有限，而股票有较大增长空间；
(3) 公募REITs有强制分红比例，而股票的股息率不固定；
2、与债券区别
(1) 公募REITs虽然有强制分红，但不等于有固定收益，而债券有固定利息回报；
(2) 公募REITs没有主体信用担保+依赖资产运营，而债券有主体信用担保；
3、与基金区别
(1) 公募REITs投资标的为不动产，而基金投资的是股票、债券等；
(2) 公募REITs收益来源为经营收益+资产增值带来的资本利得，而基金为股息/利息+资本利得。
四、具体产品
1、历史产品
2021年6月21日，首批公募REITs登陆资本市场，市场情绪火爆，经过半年的平稳运行，没有出现大涨大跌，截止11.29为止，下跌的产品只有1只，9只产品的平均收益率超16%，其中4只产品的涨幅超过了20%。
2、首发产品
2021年11.29-30日两天，有两支产品首付公开募集，截止发文为止，已经是一票难求，均募资超10倍以上，不管是公众投资者还是机构投资者，都是有很高的认购情绪，具体产品如下图
五、价值判断
1、分析具体产品的投资价值时，还是要关注底层的资产价值，比如说区位优势、竞争环境、未来潜力等。
底层资产主要分为两大类：其一是产权类资产，如产业园区、仓储物流等，这类资产价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，使用期限到后资产不会归零；其二是特许经营权资产，如高速公路、垃圾污水处理等，该类资产一般经营时间不超过30年，到期后会无偿归还给政府，资产价值到期归零，因此资产价值会呈现逐年递减的特征。
2、长期投资价值：公募REITs本身是一种流动性不高、但波动性不小的品种，投资者只有长期持有才能平滑或稀释价格的短期波动，并享受这一品种带来的长期回报。
六、风险
1、强制分红不代表一定要分红，如遇宏观市场环境不好、资产行业周期、经营水平不善的时候，股息率会有一定影响；
2、公募REITs毕竟是在二级市场上运行，项目资产的市场价值的变化会引起基金价值二级市场的波动；
3、或因触发法律法规等情形终止上市的风险；
4、其他风险。
✋热门推荐