【从电动汽车残值低，看“订阅式租车”在我国的巨大商机】从电动汽车残值低，看“订阅式租车”在我国的巨大商机
国庆节前，广汽埃安副总经理肖勇为了卖车，再出大招，宣布针对刚刚上市的AION V Plus车型，正式推出“AION Care+真保值”回购计划，用户只需1999元购买该计划，即可享受广汽“无套路”的“两年7折回购”福利。
为什么肖勇要推出这样的“好政策”？首先肯定是基于埃安的销售压力，其次是对这款车残值的信心，最后也可能有些“今朝有酒今朝醉，明日愁来明日愁”的心理。
电动汽车残值低是车主购车的一大障碍
一个车型的二手车市场价格维护的好坏，直接决定了其一手车的销量。好的车企，一定对于二手车价格体系维护的很好，比如传统的日系车、德系车都是这方面的高手，而以往的自主品牌，做的就相对差了不少。并不是不努力，而是有些车在用了几年后，实在是破败的比较严重，根本难以支撑一个好的价格。
同样的情况，在电动汽车市场也是一样的道理。差不多的配置情况下，补贴、免购置税、免牌照费、不限行等措施，使得电动汽车和传统燃油车的价格有了竞争力，但是残值低仍然是无法避免的大问题，会是一个至少在未来10年，一直存在的用户最大的痛点，成为潜在消费者放弃电动汽车的主要原因。
电动汽车残值有多低
据最新的中国汽车流通协会和精真估联合发布的《2021年9月中国汽车保值率研究报告》显示，3年车龄的纯电动汽车保值率仅为39.7%，这是一个相当低的数值。
要知道传统燃油车，3年残值率一般会达到65%以上，比电动汽车整整高出25%，如果是一台B级车，大概16万元左右的车型，三年后在其他成本差不多的情况下，卖二手车时，会差出来40000元以上的用车成本，这就相当于花了16万元买了一辆12万元的车，换成谁都会心疼的。
电动汽车为什么残值低
燃油车保值率已经非常稳定了，这是过去百多年逐渐发展下来的结果，而纯电动汽车保值率低，目前主要由四个因素造成：
（一）车型生命周期短
上表根据中国汽车流通协会发布的数据整理，从中可以看出，在一年残值率排名比较靠前的纯电动汽车中，只有ModelX和蔚来ES8上市超过3年，其余均是新车型。而3年前的很多电动汽车车型，如今都已经被停产淘汰了，所以不可能指望它还有一个高保值率。
另外，刚刚上市的新车型，首年保值率通常也是比较虚的，因为市场不清楚3年后车况会怎么样，残值会剩多少，所以新车型的一般首年残值率会虚高一些。也就是说，当三年后人们发现车况普遍很不好时，残值就会变低，就会反作用于这款车型的首年残值，进而进入一个更加合理的残值体系。说到底，还是因为新车型没有经过市场的检验周期导致的，所以新车型的首年残值率参考性并不会很大。
（二）制造工艺不成熟，质量不好
很多车型上市之初，技术并不成熟，比如蔚来的ES8三年残值率55.6%，北汽EU5则为50.9%，而哪吒汽车U第一年保值率才仅为55.27%，这都说明很多车型，本身就存在问题，用了一段时间后，就逐渐暴露出来了，都知道你是一辆“破车”了，自然而然的残值就低了。
（三）汽车技术更新速度快
传统燃油车的技术发展早已经进入瓶颈期，发展缓慢，但是新能源汽车则完全不同，主要体现在两方面的快速变化，一是算力，二是动力电池。
首先看算力，算力依靠芯片，而汽车芯片又分为三种：功能芯片、功率半导体、传感器。其中传感器和功能芯片类似于人的五官和大脑的关系，这两种芯片目前发展速度都很快，尤其是功能芯片和传感器中的激光雷达，不但性能在按照摩尔定律的大幅提升，成本也在不断降低。这就让如今的汽车越来越像手机行业了，想象一下三年前的手机，在今天还值多少钱？答案一定是非常便宜，因为在运算能力上，已经远远落后了，而电动汽车的时代，就是存在这样的特点，越智能的车，贬值率越高。
其次是动力电池，随着技术不断突破，能量密度在不断提高，充电桩输出功率也在提高。
（1）在能量密度方面，2017年的电池普遍还在120Wh/kg，2018年就到了150 Wh/kg，而如今，性能优秀的已经达到250 Wh/kg，甚至更高。能量密度在4年时间已经翻倍，而过去10年已经整体提高到3倍，这意味着越新的电池，跑的就越久越远。
（2）在充电功率方面，5年前直流充电桩，也就是快充，普遍功率还在30-45kw，后来是60-120kw，如今超级快充技术各车企也在不断推出，除了特斯拉一直以来的250kw，吉利的SEA平台、东风岚图也都分别推出了360kw的超充方案，小鹏和埃安则是更高的480kw功率……如今的高功率6C倍率超充，前几年的车是享受不了的，而同样道理，今天的电动汽车，也享受不了未来几年更高功率的超充乐趣，这也是让电车残值低的一个重要原因。
而电池以上两方面能力进化，还只是在传统的三元或者磷酸铁锂电池上，一旦如石墨烯技术在内的固态电池得到突破，能量密度大幅提升，充电倍率可能从目前普遍的1-2C，提升到6C，甚至12C，动力电池市场很可能进入一个非线性的发展阶段，那些用老一代电池技术的汽车，残值将不止腰斩，而是“脚踝斩”。
这些技术上的质变，是非常有可能在未来10年内接二连三的发生的，比如蔚来的ET7，已经采用了半固态电池，NEDC标称达到1000公里，包括广汽埃安也提出了续航1000公里的车型……这些一旦上市后，都会对原有市场老车型产生冲击。
（四）车企新车降价频繁
除了以上几种情况外，还有一种比较特殊的情况，就是车企对新车主动降价，导致二手车残值短期内断崖式下降，典型代表就是特斯拉，通过Model 3的保值率变化能够很容易看出来。这与特斯拉不断进化的生产能力，和企业追求的目标有关系。
最近一期财报显示，特斯拉的毛利率再次达到了30%，这已经是多次降价后的结果，由于供应链能力不断优化，软件发挥的价值越来越大，让特斯拉与传统车企产生了很大的不同，毛利率远高于一般如丰田、大众这样的品牌，达到了保时捷的水平，而为了追求客户数量最大化，其不断的下调价格，这就让其老车主很不爽，二手车一再贬值。这种情况通常会比较容易出现在新车企、新车型身上，因为早期发展还不算太成熟，当成本和生产效率稳定后，会逐渐好转。
当然也有与特斯拉不同，采用反向操作的，比如蔚来汽车，就是坚决不降价的代表，为的就是保持二手车的价格稳定，不过这是一件很难的事情。因为残值率到底能不能Hold住，不是一厢情愿的，还要看竞争对手的定价策略，毕竟别人性价比更高了，你也很难撑得起高价。
正是因为电动汽车存在着以上四个问题，才让其在未来10年内，都很难保持一个稳定的二手车价格体系，绝对达不到燃油车的保值率，而且随着技术上有质变的可能，二手车价格下跌并不是线性的，而是在某些节点上出现断崖式下滑，这些都构成了车主购买和车企回购的“风险因素”，阻碍了电动汽车市场彻底大爆发。
广汽埃安AION V Plus 玩7折回购能不能兜得住
上表根据今年上半年的数据统计，可以看出，所有国产电动汽车中，目前1年保值率能够超过70%的只有4款车。而根据经验推算，国产品牌2年保值率，能超过70%应该一款都没有。按照AionS的首年保值率仅为66.27%的水平估算，AION V Plus即使采用了再先进的技术，其2年实际保值率也很难更高，大概率是低于S车型的首年保值率66.27%的。
AION V Plus起售价为17.26万，“AION Care+真保值”计划定价为1999元，占售价的1.2%。也就是说每7折回购一台车VPlus，广汽埃安至少会亏损3.25%，配置越高，赔的越多。而近些年广汽集团整体毛利率在不断下降，今年上半年财报披露显示，自主品牌，乘用车毛利率为3.7%，由此推断广汽埃安的毛利率也不会太高，这次回购，很大可能是肖勇牺牲了埃安未来的利润，换取今天的销量。
回收的二手车，怎么办？
其实有很多家车企，都玩过二手车回购，包括大家知道的吉利几何，也曾经推出过两年7折回购政策。而对于那些买车的车主来说，更像是租了两年车，只要价格合理，还是能撬动很多用户的。这种办法看起来一举两得，一是解决买车时后顾之忧，能促进短期内销量，二是能“哄抬”二手车价格，让车辆更保值，长期利好销售。
但是，世上哪有那么多两全法，车企高价回收时，首先前文分析的四大原因，所以二手车回购大概率会赔本，发展的极端一些，就类似自己跟自己玩了个“庞氏骗局”。其次，就是大量的二手车收回来之后怎么办，一旦短期内向C端市场抛售，势必会对残值造成压力，亏的更多。所以唯一的出路，就只有“二手车运营”了。
据资深人士分析，未来纯电动汽车市场的残值问题，是不可能短期解决的，大量的二手车被回收后（包括融资租赁断供的），有两种处理可能：
第一种方式，赔钱卖掉，但一般情况下，车企不太可能直接在财务报表中“承认”这种亏损，高价回收，低价销售，会造成资产流失，尤其是国有资产不可能这样操作。那么只能用相对复杂的手段，以表面上看起来不赔钱的价格“运作”出体系，让至少账面上不能看出来“回购”是亏损的，而买家再通过其他方式获得补偿。
第二种方式，资产运营，因为一旦卖掉就可能在账面上显示“回购”的资产是亏损的，所以车企更可能选择集团内其他子公司持有，然后靠接下来每年的折旧，来摊销掉“二手车回购”带来的亏损，这种方法也是相对更容易操作的，至于这些车接下来的折旧期能否租出去，租多少钱，那是另外一码事，因为这个亏损已经不是“造车”这个主营业务造成的了，“洗白白”。
而这“卖掉”和“运营”这两种方式，最终会结合使用，在资产运营到合适的阶段，逐步卖掉。
未来市场的巨大机会
不管怎样，企业都是不希望亏损的，所以持有大量二手车资产的车企们，都希望有人接盘，那么市场就会存在大量的纯电动汽车供给，由于供给过剩，价格一定是比较低的，保本甚至不亏太多就可以。而这对于消费者来说也是个非常好的选择，担心电动汽车贬值？没关系，租一辆二手的就好了。
不过，据车评网了解，国内目前还没有一个可以满足供需两端的纯电动汽车租赁平台。而虽然车企有强烈的需求，却又不可能推出这类业务，因为第一没有这个能力，第二更不想分心去搞ToC的资产运营业务。所以，这里面便出现了一个巨大的市场机会，一旦形成这样一个平台，必然会有更多车企推出回购政策，让买新车的消费者无后顾之忧，而有后顾之忧的消费者，则可以选择租赁纯电动汽车，整个新能源汽车生态，会快速进入一个更良性的循环。
在车评网近期组织的专家论坛中，大家普遍判断，未来中国新能源汽车市场，尤其是纯电动汽车市场的消费形态，必然会发生变化，汽车租赁会成为重要的业务构成。而类似的模式，已经在北美地区快速发展，车评网早前曾报道，一家总部位于华盛顿，叫Steer的公司，便在主营纯电动汽车的订阅式租赁，而同样的业务模式在欧洲也逐渐开始流行。
所谓订阅式租赁，与我们所熟知的传统租车、分时租赁等都有所不同，租期短则1-2个月，多则1-2年，不会更短，也不会更久，期间还可以换不同车型，而保险、保养、维修等等问题，均由平台负责，这种模式比用户自己买车会更灵活、更省心。而它的基本业务逻辑，就是基于供需双方对于电动汽车残值的评估，存在长期不确定性，所以采用短期租赁方式，很好的解决了双方一直僵持不下的“痛点”，可以更灵活的规避风险，又可以享受电动汽车低廉的使用成本。而另据多家专业咨询机构判断，未来5年，纯电动汽车的订阅式租赁市场，有可能突破到120-150亿美元之间，并且会持续快速增长，直到电动汽车和智能汽车的技术发展到达稳定的线性增长曲线为止。
写在最后：
目前纯电动汽车的发展阶段，除了造就了订阅式租车的潜在巨大市场外，也促进了储能市场的爆发。工信部在加快推进动力电池回收利用立法，而此前宁德时代的一系列“动作”，也表明其已经开始逐步深入储能市场。
订阅式租车和储能都是新能源汽车变革中，供给端资源“溢出”带来的巨大商业机会，同时又能够反向影响新能源汽车行业发展。一旦闭环形成，就会让新能源汽车市场，进入几何级的增长阶段。而两个方向不同的是，订阅式租车可以轻资产、平台式的运营，适合互联网创业，储能则必然是重资产形态，目前看只有“大玩家”才有机会。
车评网以上观点仅供业内人士参考，数据均来自于网络公开披露。本文为“车评网”原创，作者：柳丹燕，编辑：小编撰，未经允许不得转载。关注“车评网”，专注汽车行业深度报道。
国庆节前，广汽埃安副总经理肖勇为了卖车，再出大招，宣布针对刚刚上市的AION V Plus车型，正式推出“AION Care+真保值”回购计划，用户只需1999元购买该计划，即可享受广汽“无套路”的“两年7折回购”福利。
为什么肖勇要推出这样的“好政策”？首先肯定是基于埃安的销售压力，其次是对这款车残值的信心，最后也可能有些“今朝有酒今朝醉，明日愁来明日愁”的心理。
电动汽车残值低是车主购车的一大障碍
一个车型的二手车市场价格维护的好坏，直接决定了其一手车的销量。好的车企，一定对于二手车价格体系维护的很好，比如传统的日系车、德系车都是这方面的高手，而以往的自主品牌，做的就相对差了不少。并不是不努力，而是有些车在用了几年后，实在是破败的比较严重，根本难以支撑一个好的价格。
同样的情况，在电动汽车市场也是一样的道理。差不多的配置情况下，补贴、免购置税、免牌照费、不限行等措施，使得电动汽车和传统燃油车的价格有了竞争力，但是残值低仍然是无法避免的大问题，会是一个至少在未来10年，一直存在的用户最大的痛点，成为潜在消费者放弃电动汽车的主要原因。
电动汽车残值有多低
据最新的中国汽车流通协会和精真估联合发布的《2021年9月中国汽车保值率研究报告》显示，3年车龄的纯电动汽车保值率仅为39.7%，这是一个相当低的数值。
要知道传统燃油车，3年残值率一般会达到65%以上，比电动汽车整整高出25%，如果是一台B级车，大概16万元左右的车型，三年后在其他成本差不多的情况下，卖二手车时，会差出来40000元以上的用车成本，这就相当于花了16万元买了一辆12万元的车，换成谁都会心疼的。
电动汽车为什么残值低
燃油车保值率已经非常稳定了，这是过去百多年逐渐发展下来的结果，而纯电动汽车保值率低，目前主要由四个因素造成：
（一）车型生命周期短
上表根据中国汽车流通协会发布的数据整理，从中可以看出，在一年残值率排名比较靠前的纯电动汽车中，只有ModelX和蔚来ES8上市超过3年，其余均是新车型。而3年前的很多电动汽车车型，如今都已经被停产淘汰了，所以不可能指望它还有一个高保值率。
另外，刚刚上市的新车型，首年保值率通常也是比较虚的，因为市场不清楚3年后车况会怎么样，残值会剩多少，所以新车型的一般首年残值率会虚高一些。也就是说，当三年后人们发现车况普遍很不好时，残值就会变低，就会反作用于这款车型的首年残值，进而进入一个更加合理的残值体系。说到底，还是因为新车型没有经过市场的检验周期导致的，所以新车型的首年残值率参考性并不会很大。
（二）制造工艺不成熟，质量不好
很多车型上市之初，技术并不成熟，比如蔚来的ES8三年残值率55.6%，北汽EU5则为50.9%，而哪吒汽车U第一年保值率才仅为55.27%，这都说明很多车型，本身就存在问题，用了一段时间后，就逐渐暴露出来了，都知道你是一辆“破车”了，自然而然的残值就低了。
（三）汽车技术更新速度快
传统燃油车的技术发展早已经进入瓶颈期，发展缓慢，但是新能源汽车则完全不同，主要体现在两方面的快速变化，一是算力，二是动力电池。
首先看算力，算力依靠芯片，而汽车芯片又分为三种：功能芯片、功率半导体、传感器。其中传感器和功能芯片类似于人的五官和大脑的关系，这两种芯片目前发展速度都很快，尤其是功能芯片和传感器中的激光雷达，不但性能在按照摩尔定律的大幅提升，成本也在不断降低。这就让如今的汽车越来越像手机行业了，想象一下三年前的手机，在今天还值多少钱？答案一定是非常便宜，因为在运算能力上，已经远远落后了，而电动汽车的时代，就是存在这样的特点，越智能的车，贬值率越高。
其次是动力电池，随着技术不断突破，能量密度在不断提高，充电桩输出功率也在提高。
（1）在能量密度方面，2017年的电池普遍还在120Wh/kg，2018年就到了150 Wh/kg，而如今，性能优秀的已经达到250 Wh/kg，甚至更高。能量密度在4年时间已经翻倍，而过去10年已经整体提高到3倍，这意味着越新的电池，跑的就越久越远。
（2）在充电功率方面，5年前直流充电桩，也就是快充，普遍功率还在30-45kw，后来是60-120kw，如今超级快充技术各车企也在不断推出，除了特斯拉一直以来的250kw，吉利的SEA平台、东风岚图也都分别推出了360kw的超充方案，小鹏和埃安则是更高的480kw功率……如今的高功率6C倍率超充，前几年的车是享受不了的，而同样道理，今天的电动汽车，也享受不了未来几年更高功率的超充乐趣，这也是让电车残值低的一个重要原因。
而电池以上两方面能力进化，还只是在传统的三元或者磷酸铁锂电池上，一旦如石墨烯技术在内的固态电池得到突破，能量密度大幅提升，充电倍率可能从目前普遍的1-2C，提升到6C，甚至12C，动力电池市场很可能进入一个非线性的发展阶段，那些用老一代电池技术的汽车，残值将不止腰斩，而是“脚踝斩”。
这些技术上的质变，是非常有可能在未来10年内接二连三的发生的，比如蔚来的ET7，已经采用了半固态电池，NEDC标称达到1000公里，包括广汽埃安也提出了续航1000公里的车型……这些一旦上市后，都会对原有市场老车型产生冲击。
（四）车企新车降价频繁
除了以上几种情况外，还有一种比较特殊的情况，就是车企对新车主动降价，导致二手车残值短期内断崖式下降，典型代表就是特斯拉，通过Model 3的保值率变化能够很容易看出来。这与特斯拉不断进化的生产能力，和企业追求的目标有关系。
最近一期财报显示，特斯拉的毛利率再次达到了30%，这已经是多次降价后的结果，由于供应链能力不断优化，软件发挥的价值越来越大，让特斯拉与传统车企产生了很大的不同，毛利率远高于一般如丰田、大众这样的品牌，达到了保时捷的水平，而为了追求客户数量最大化，其不断的下调价格，这就让其老车主很不爽，二手车一再贬值。这种情况通常会比较容易出现在新车企、新车型身上，因为早期发展还不算太成熟，当成本和生产效率稳定后，会逐渐好转。
当然也有与特斯拉不同，采用反向操作的，比如蔚来汽车，就是坚决不降价的代表，为的就是保持二手车的价格稳定，不过这是一件很难的事情。因为残值率到底能不能Hold住，不是一厢情愿的，还要看竞争对手的定价策略，毕竟别人性价比更高了，你也很难撑得起高价。
正是因为电动汽车存在着以上四个问题，才让其在未来10年内，都很难保持一个稳定的二手车价格体系，绝对达不到燃油车的保值率，而且随着技术上有质变的可能，二手车价格下跌并不是线性的，而是在某些节点上出现断崖式下滑，这些都构成了车主购买和车企回购的“风险因素”，阻碍了电动汽车市场彻底大爆发。
广汽埃安AION V Plus 玩7折回购能不能兜得住
上表根据今年上半年的数据统计，可以看出，所有国产电动汽车中，目前1年保值率能够超过70%的只有4款车。而根据经验推算，国产品牌2年保值率，能超过70%应该一款都没有。按照AionS的首年保值率仅为66.27%的水平估算，AION V Plus即使采用了再先进的技术，其2年实际保值率也很难更高，大概率是低于S车型的首年保值率66.27%的。
AION V Plus起售价为17.26万，“AION Care+真保值”计划定价为1999元，占售价的1.2%。也就是说每7折回购一台车VPlus，广汽埃安至少会亏损3.25%，配置越高，赔的越多。而近些年广汽集团整体毛利率在不断下降，今年上半年财报披露显示，自主品牌，乘用车毛利率为3.7%，由此推断广汽埃安的毛利率也不会太高，这次回购，很大可能是肖勇牺牲了埃安未来的利润，换取今天的销量。
回收的二手车，怎么办？
其实有很多家车企，都玩过二手车回购，包括大家知道的吉利几何，也曾经推出过两年7折回购政策。而对于那些买车的车主来说，更像是租了两年车，只要价格合理，还是能撬动很多用户的。这种办法看起来一举两得，一是解决买车时后顾之忧，能促进短期内销量，二是能“哄抬”二手车价格，让车辆更保值，长期利好销售。
但是，世上哪有那么多两全法，车企高价回收时，首先前文分析的四大原因，所以二手车回购大概率会赔本，发展的极端一些，就类似自己跟自己玩了个“庞氏骗局”。其次，就是大量的二手车收回来之后怎么办，一旦短期内向C端市场抛售，势必会对残值造成压力，亏的更多。所以唯一的出路，就只有“二手车运营”了。
据资深人士分析，未来纯电动汽车市场的残值问题，是不可能短期解决的，大量的二手车被回收后（包括融资租赁断供的），有两种处理可能：
第一种方式，赔钱卖掉，但一般情况下，车企不太可能直接在财务报表中“承认”这种亏损，高价回收，低价销售，会造成资产流失，尤其是国有资产不可能这样操作。那么只能用相对复杂的手段，以表面上看起来不赔钱的价格“运作”出体系，让至少账面上不能看出来“回购”是亏损的，而买家再通过其他方式获得补偿。
第二种方式，资产运营，因为一旦卖掉就可能在账面上显示“回购”的资产是亏损的，所以车企更可能选择集团内其他子公司持有，然后靠接下来每年的折旧，来摊销掉“二手车回购”带来的亏损，这种方法也是相对更容易操作的，至于这些车接下来的折旧期能否租出去，租多少钱，那是另外一码事，因为这个亏损已经不是“造车”这个主营业务造成的了，“洗白白”。
而这“卖掉”和“运营”这两种方式，最终会结合使用，在资产运营到合适的阶段，逐步卖掉。
未来市场的巨大机会
不管怎样，企业都是不希望亏损的，所以持有大量二手车资产的车企们，都希望有人接盘，那么市场就会存在大量的纯电动汽车供给，由于供给过剩，价格一定是比较低的，保本甚至不亏太多就可以。而这对于消费者来说也是个非常好的选择，担心电动汽车贬值？没关系，租一辆二手的就好了。
不过，据车评网了解，国内目前还没有一个可以满足供需两端的纯电动汽车租赁平台。而虽然车企有强烈的需求，却又不可能推出这类业务，因为第一没有这个能力，第二更不想分心去搞ToC的资产运营业务。所以，这里面便出现了一个巨大的市场机会，一旦形成这样一个平台，必然会有更多车企推出回购政策，让买新车的消费者无后顾之忧，而有后顾之忧的消费者，则可以选择租赁纯电动汽车，整个新能源汽车生态，会快速进入一个更良性的循环。
在车评网近期组织的专家论坛中，大家普遍判断，未来中国新能源汽车市场，尤其是纯电动汽车市场的消费形态，必然会发生变化，汽车租赁会成为重要的业务构成。而类似的模式，已经在北美地区快速发展，车评网早前曾报道，一家总部位于华盛顿，叫Steer的公司，便在主营纯电动汽车的订阅式租赁，而同样的业务模式在欧洲也逐渐开始流行。
所谓订阅式租赁，与我们所熟知的传统租车、分时租赁等都有所不同，租期短则1-2个月，多则1-2年，不会更短，也不会更久，期间还可以换不同车型，而保险、保养、维修等等问题，均由平台负责，这种模式比用户自己买车会更灵活、更省心。而它的基本业务逻辑，就是基于供需双方对于电动汽车残值的评估，存在长期不确定性，所以采用短期租赁方式，很好的解决了双方一直僵持不下的“痛点”，可以更灵活的规避风险，又可以享受电动汽车低廉的使用成本。而另据多家专业咨询机构判断，未来5年，纯电动汽车的订阅式租赁市场，有可能突破到120-150亿美元之间，并且会持续快速增长，直到电动汽车和智能汽车的技术发展到达稳定的线性增长曲线为止。
写在最后：
目前纯电动汽车的发展阶段，除了造就了订阅式租车的潜在巨大市场外，也促进了储能市场的爆发。工信部在加快推进动力电池回收利用立法，而此前宁德时代的一系列“动作”，也表明其已经开始逐步深入储能市场。
订阅式租车和储能都是新能源汽车变革中，供给端资源“溢出”带来的巨大商业机会，同时又能够反向影响新能源汽车行业发展。一旦闭环形成，就会让新能源汽车市场，进入几何级的增长阶段。而两个方向不同的是，订阅式租车可以轻资产、平台式的运营，适合互联网创业，储能则必然是重资产形态，目前看只有“大玩家”才有机会。
车评网以上观点仅供业内人士参考，数据均来自于网络公开披露。本文为“车评网”原创，作者：柳丹燕，编辑：小编撰，未经允许不得转载。关注“车评网”，专注汽车行业深度报道。
#和谐宽城# 【吉林日报：以最优营商环境 构筑高质量发展之基】千帆竞发，百舸争流。2020年新冠肺炎疫情对全球经济发展带来了前所未有的冲击，面对压力，长春装备制造产业开发区凝心聚力，以加快高质量发展作为开发区发展第一要务，聚焦企业、扛起责任，通过提高经济发展质量、优化营商环境等举措，不断筑牢高质量发展之基。今年1—9月，长春装备制造产业开发区共完成工业产值19.2亿元，税收全口径完成1.84亿元，固定资产投资完成12.6亿元。
强化“三力” 全面提升经济发展质量
一直以来，定思路为出路保持发展定力、化危机为商机激发招商活力、变被动为主动释放项目动力都是长春装备制造产业开发区提升经济发展质量的重要举措。
开发区通过坚持一手抓疫情防控，一手抓经济发展，做到“两手抓”“两手硬”；通过用好集群效应、创新驱动、融合发展、品牌塑造“四个抓手”，加快区域经济发展；通过做好高端化、规模化、配套化等服务举措，做大做强轨道交通、智能制造、高铁产业、现代农业、配套服务“五大产业”。
同时，为克服招商引资受疫情影响出现出不去、招不来这一难题，长春装备制造产业开发区化危机为商机，通过推进“不见面”线上招商新模式，主动与投资者通过电话、传真、微信、视频等形式开展线上对接洽谈，加强与深圳、浙江、青岛等驻地协会密切联系，保持招商推介、项目磋商、政策解读持续进行，推动项目落地；通过抓好龙头企业培育和主导产业和产业链招商，成功吸引了华腾轨道、金沙数控、智能制造产业园二期、泰盟智能化工厂二期、新型管业二期等企业和项目入驻；通过开展“政企对话助力长春振兴”活动，实现与尼特固汽车部件、华芯智能识别等项目达成协议。
此外，开发区立足经济主战场，通过不断强化主业意识，采用产业项目抓进度、产城一体抓融合等方式，将项目建设纳入“一号工程”；通过强化服务意识，采用精准服务、解难服务，持续选派42名工作人员到企业兼职，以“三员三会”为抓手，落实“助企8条措施”，搭建政策、融资、服务等8个平台，将营商环境作为“一把手工程”；通过强化实干意识，采取接力抓、跟踪抓、担当抓等方式，将干事创业作为“奠基工程”。
破解发展难题 为企业保驾护航
企业是否能够健康有序地发展，与能否快速破解发展难题息息相关，当企业发展遇到难题时，政府就成了帮助企业解决问题的护航者。今年以来，长春装备制造产业开发区积极围绕困扰企业发展难题，主动寻求破解方法，通过站好一线“防疫岗”、助推项目“快落位”、搭建校企“用工桥”、破解企业“融资难”等方式，积极为企业发展破除难题，助力企业快速健康发展。
疫情刚发生时，我们复工复产出现了极大的困难，大部分员工都住在合隆镇，所以无法实现复工。经过长春装备制造产业开发区相关领导的沟通协调，最终为我们专门配了一台接送员工上下班的车辆，也使得我们能够顺利地复工复产。”长客动车组三四级维修项目负责人介绍。疫情发生后，长春装备制造产业开发区党工委立刻对轨道客车零配件产业园进行封闭式管理，对出入园区人员实行24小时登记检测，并动员机关工作人员全体下沉，每天8人轮流两班到华大天石产业园门岗值班，担负过往车辆人员的登记、测温、消毒等任务。
同时，长春装备制造产业开发区针对占地8.5万平方米，建筑面积6.3万平方米，预计总投资4亿元，智能制造产业园二期项目，主动帮助企业准备资料，协调区规自局、市建委为企业开通“绿色通道”，帮助企业在短期内取得建设用地规划许可证、建设用地工程许可证，确保企业项目预期进度。
“我们从企业成立之初就和长春工业大学建立了合作，利用‘产、学、研’协同发展这一平台引进人才，不断为企业注入新鲜活力，实现了企业与学校共赢的良性发展。”长春泰盟机械制造股份有限公司负责人孙红介绍。在“产、学、研”协同发展方面，长春装备制造产业开发区积极协调区委组织部、区人社局、区科技局，通过组织现场招聘活动等方式，与吉林建筑科技学院、长春理工大学光电信息学院等院校协调，建立校企合作模式，组织开展“订单式”培训，先后帮助园区13个企业解决了用工需求。
此外，长春泰盟机械制造股份有限公司在发展过程中，由于资金运转遇到困难，企业发展受到了制约。为此，长春装备制造产业开发区充分发挥桥梁纽带作用，反复协调吉林银行、建设银行、农业银行与长春泰盟机械制造股份有限公司进行对接，最终经过逐级审批，吉林银行决定给长春泰盟机械制造股份公司贷款4500万元。截至目前，已有3500万元到位，帮助企业渡过了发展难关。
优化营商环境 助力项目快速落位
优化营商环境就是解放生产力，就是提升综合竞争力，同时也是一个地区发展的重要软实力。一直以来，长春装备制造产业开发区通过采取出台优惠政策、开展助企活动、创新服务举措、完善保障设施等做法，让企业家和市场主体真正感受到了营商环境的巨大变化。
长春装备制造产业开发区联合中车长客长春车辆公司出台了《关于中车属地修政企优惠十二条的实施意见》，将优先选择实现属地修的供应商，并提供必要的行业技术和管理支持；对具有一定规模的企业，购地价格可下浮30%；对于发展前景好、税收贡献率大的企业，可采取一事一议，特事特办；可根据落位企业需要量身定做厂房，可租可购；对于发展前景好、税收贡献率大的企业，将适当减免租金；对购买厂房的企业,将给予适当补贴，并包括重大项目特殊扶持、中介人奖励、税收扶持、职工购房、子女入学等方面政策，最大限度降低了生产成本和方便生活。
同时，开发区专门组织了2个助企工作队和3个助企工作组，深入到园区包保企业，并持续选派机关工作人员到企业零薪酬兼职中层领导，通过当好“宣传员”，及时传达上级会议文件精神，当面推送惠企助企政策，做好复工复产宣传；通过当好“指导员”，指导园区企业严格按照复工复产条件做准备，确保园区企业复工复产率达100%；通过当好“服务员”设身处地帮助企业排忧解难；通过当好“守门员”，为企业投产达效筑牢了坚固防线；通过当好“安全员”，适时深入企业加强隐患排查，为企业有序生产提供安全保障；通过当好企业发展的“领航员”参与企业的谋划、决策；通过当好解决企业难题的“服务员”，精心抓好手续办理、融资贷款、配套建设、享受政策等多项服务；通过当好排除干扰企业的“护卫员”，在安全、环保、法律方面当好参谋助手。真正为企业排忧解难，助力企业快速发展。
此外，为确保项目顺利落位，开发区积极完善区域内保障设施。其中，为保证中车车辆公司整体搬迁，开发区通过与长春水务集团和市政府相关部门的积极协调，解决了供水能力不足的问题；通过物华路拓宽工程、金麦街拓宽工程、建业大街南延长线工程和停车场的建设，完善了项目周边路网，并满足了企业停车需求；通过积极与长春供电公司协调，推进吉祥66KV变电站及中车66KV变电站配套工程，为项目提供了足够的电力支持。
强化“三力” 全面提升经济发展质量
一直以来，定思路为出路保持发展定力、化危机为商机激发招商活力、变被动为主动释放项目动力都是长春装备制造产业开发区提升经济发展质量的重要举措。
开发区通过坚持一手抓疫情防控，一手抓经济发展，做到“两手抓”“两手硬”；通过用好集群效应、创新驱动、融合发展、品牌塑造“四个抓手”，加快区域经济发展；通过做好高端化、规模化、配套化等服务举措，做大做强轨道交通、智能制造、高铁产业、现代农业、配套服务“五大产业”。
同时，为克服招商引资受疫情影响出现出不去、招不来这一难题，长春装备制造产业开发区化危机为商机，通过推进“不见面”线上招商新模式，主动与投资者通过电话、传真、微信、视频等形式开展线上对接洽谈，加强与深圳、浙江、青岛等驻地协会密切联系，保持招商推介、项目磋商、政策解读持续进行，推动项目落地；通过抓好龙头企业培育和主导产业和产业链招商，成功吸引了华腾轨道、金沙数控、智能制造产业园二期、泰盟智能化工厂二期、新型管业二期等企业和项目入驻；通过开展“政企对话助力长春振兴”活动，实现与尼特固汽车部件、华芯智能识别等项目达成协议。
此外，开发区立足经济主战场，通过不断强化主业意识，采用产业项目抓进度、产城一体抓融合等方式，将项目建设纳入“一号工程”；通过强化服务意识，采用精准服务、解难服务，持续选派42名工作人员到企业兼职，以“三员三会”为抓手，落实“助企8条措施”，搭建政策、融资、服务等8个平台，将营商环境作为“一把手工程”；通过强化实干意识，采取接力抓、跟踪抓、担当抓等方式，将干事创业作为“奠基工程”。
破解发展难题 为企业保驾护航
企业是否能够健康有序地发展，与能否快速破解发展难题息息相关，当企业发展遇到难题时，政府就成了帮助企业解决问题的护航者。今年以来，长春装备制造产业开发区积极围绕困扰企业发展难题，主动寻求破解方法，通过站好一线“防疫岗”、助推项目“快落位”、搭建校企“用工桥”、破解企业“融资难”等方式，积极为企业发展破除难题，助力企业快速健康发展。
疫情刚发生时，我们复工复产出现了极大的困难，大部分员工都住在合隆镇，所以无法实现复工。经过长春装备制造产业开发区相关领导的沟通协调，最终为我们专门配了一台接送员工上下班的车辆，也使得我们能够顺利地复工复产。”长客动车组三四级维修项目负责人介绍。疫情发生后，长春装备制造产业开发区党工委立刻对轨道客车零配件产业园进行封闭式管理，对出入园区人员实行24小时登记检测，并动员机关工作人员全体下沉，每天8人轮流两班到华大天石产业园门岗值班，担负过往车辆人员的登记、测温、消毒等任务。
同时，长春装备制造产业开发区针对占地8.5万平方米，建筑面积6.3万平方米，预计总投资4亿元，智能制造产业园二期项目，主动帮助企业准备资料，协调区规自局、市建委为企业开通“绿色通道”，帮助企业在短期内取得建设用地规划许可证、建设用地工程许可证，确保企业项目预期进度。
“我们从企业成立之初就和长春工业大学建立了合作，利用‘产、学、研’协同发展这一平台引进人才，不断为企业注入新鲜活力，实现了企业与学校共赢的良性发展。”长春泰盟机械制造股份有限公司负责人孙红介绍。在“产、学、研”协同发展方面，长春装备制造产业开发区积极协调区委组织部、区人社局、区科技局，通过组织现场招聘活动等方式，与吉林建筑科技学院、长春理工大学光电信息学院等院校协调，建立校企合作模式，组织开展“订单式”培训，先后帮助园区13个企业解决了用工需求。
此外，长春泰盟机械制造股份有限公司在发展过程中，由于资金运转遇到困难，企业发展受到了制约。为此，长春装备制造产业开发区充分发挥桥梁纽带作用，反复协调吉林银行、建设银行、农业银行与长春泰盟机械制造股份有限公司进行对接，最终经过逐级审批，吉林银行决定给长春泰盟机械制造股份公司贷款4500万元。截至目前，已有3500万元到位，帮助企业渡过了发展难关。
优化营商环境 助力项目快速落位
优化营商环境就是解放生产力，就是提升综合竞争力，同时也是一个地区发展的重要软实力。一直以来，长春装备制造产业开发区通过采取出台优惠政策、开展助企活动、创新服务举措、完善保障设施等做法，让企业家和市场主体真正感受到了营商环境的巨大变化。
长春装备制造产业开发区联合中车长客长春车辆公司出台了《关于中车属地修政企优惠十二条的实施意见》，将优先选择实现属地修的供应商，并提供必要的行业技术和管理支持；对具有一定规模的企业，购地价格可下浮30%；对于发展前景好、税收贡献率大的企业，可采取一事一议，特事特办；可根据落位企业需要量身定做厂房，可租可购；对于发展前景好、税收贡献率大的企业，将适当减免租金；对购买厂房的企业,将给予适当补贴，并包括重大项目特殊扶持、中介人奖励、税收扶持、职工购房、子女入学等方面政策，最大限度降低了生产成本和方便生活。
同时，开发区专门组织了2个助企工作队和3个助企工作组，深入到园区包保企业，并持续选派机关工作人员到企业零薪酬兼职中层领导，通过当好“宣传员”，及时传达上级会议文件精神，当面推送惠企助企政策，做好复工复产宣传；通过当好“指导员”，指导园区企业严格按照复工复产条件做准备，确保园区企业复工复产率达100%；通过当好“服务员”设身处地帮助企业排忧解难；通过当好“守门员”，为企业投产达效筑牢了坚固防线；通过当好“安全员”，适时深入企业加强隐患排查，为企业有序生产提供安全保障；通过当好企业发展的“领航员”参与企业的谋划、决策；通过当好解决企业难题的“服务员”，精心抓好手续办理、融资贷款、配套建设、享受政策等多项服务；通过当好排除干扰企业的“护卫员”，在安全、环保、法律方面当好参谋助手。真正为企业排忧解难，助力企业快速发展。
此外，为确保项目顺利落位，开发区积极完善区域内保障设施。其中，为保证中车车辆公司整体搬迁，开发区通过与长春水务集团和市政府相关部门的积极协调，解决了供水能力不足的问题；通过物华路拓宽工程、金麦街拓宽工程、建业大街南延长线工程和停车场的建设，完善了项目周边路网，并满足了企业停车需求；通过积极与长春供电公司协调，推进吉祥66KV变电站及中车66KV变电站配套工程，为项目提供了足够的电力支持。
【房地产市场“四比”为什么不合理[疑问] 尽量减少政府对市场和价格的行政干预[赞][围观]】
随着消费在中国经济增长所占比重越来越大，未来中国房地产市场也势必要从投资引导转变为消费引导。要适应这一转变，我们应更为全面的理解房地产市场。
从房租、房价、收入看房地产租赁市场的发展
房价收入比，房价房租比，房租收入比，一二手房价比，被称为“四比”，这是房地产产业的参考指标，我们要了解中国的房地产基本状况，就必须要问中国的房地产市场“四比”是否合理？
首先，世界各国的房价收入比离散系数很大，一般认为6倍左右为合理。中国几年来平均一直保持在7倍左右， 2017年提高到8倍多。而一线城市和热门二线城市房价收入比都达到十几倍，明显高于国际的平均水平。
其次，房价房租比（或租售比价），租金和房价关系密切。市场条件下有什么样的房价就有什么样的房租，房租在一定程度上反映了房价。一般情况下出租房作为一种经营或投资，年房租收入一般会占到房价的5%-7%，而我们现在的住宅房租收入仅占房价的1%-2%左右，低于银行存款利率。现在有很多人出租住宅，主要是因为原来的房价比较低，比如房改房一套几万块，现在一年租金就几万块钱，这么一算还是合算的。又因为房价上涨很快，虽然租金低，但是涨的预期值高，所以C2C房屋出租市场还不小，但少有投资者（开发商）建新房后用于出租经营的。
再次，房租收入比主要针对租房者，房租支出占收入的20%以下较合适，最多不超过30%。我们有的一、二线城市已达到或超过30%，有的甚至超过收入的一半了。
最次，一二手房价比不正常。一般来说某个地段的二手房价格为新房价格的70%左右，是比较合理的。但是现在许多限价的城市出现了二手房价格反而超过一手房价的怪象。
为什么目前房地产市场“四比”不合理？一是房价过高，二是房价上涨过快。房价、房租问题主要是供求关系决定的，一线和热点二线等城市的房价涨得快、房价过高都是供不应求造成的。这是城市化快速推进，需求快速增加，供应一时跟不上的必然结果。至于二手房价超过一手房价，完全是“有形之手”的过度干预的原因，比如限价。
为什么要大力发展租赁市场？我认为目的很清楚，就是十九大提出的“实现全体人民的住有所居”。住有所居，顾名思义是人人有房住。在城镇化发展的过程中，收入差距大，基尼系数高，让新进城的“农民工”都通过买房来实现居者有其屋，人人有房产，在大城市并不现实。“农民工”市民化要解决居住问题，迫切需要发展房屋租赁市场。把租赁市场发展起来，让他们租得起、住得好，这还有利于提升住房消费、激发消费潜力。
针对这个命题，我有三点建议。首先，遵循市场规律，把握房市周期。目前发展租赁市场主要交由央企和国企来承担发展任务，让他们担当起政府一部分责任，多做贡献。但如果全靠政府的力量，靠补贴和优惠政策，那么这个租赁市场发展是不正常、不持久的。必须充分发挥市场力量，通过价格传导，市场机制，才能有活力，有持久发展动力。要认识、把握房市周期和市场规律才能有效地调控市场房价。回顾过去20来年的楼市，大概有六个小周期，平均三年多时间一个周期。其中有一年半到两年的市场上升期，一年到一年半的下行期。房地产调控是反周期操作，我们如何把握好每个周期的调控力度和调控时间点是调控房价的关键。房价基本稳定了，随着居民收入的不断增长，才能从“时间换空间”中逐步实现“四比”合理。
其次，尽量减少政府对市场和价格的行政干预，减少“限”量。现在我们对房地产市场调控主要做法是“限”，有“四限”“五限”，甚至“六、七限”，限需求、限价格，这不符合市场经济逻辑。住房有两重性，一个是商品性，另一个是保障性。我们需要搞清楚这两种属性，保障必须通过政府限价和补贴来管理好。但对于商品化的住房，需通过市场方式，通过金融、税收和土地供给对价格和市场进行“干预”，尽可能减少限量和限价。
最后，应注重从需求端发展租赁市场。发展租赁市场，增加租赁住房供给量是必须的。但之前一定要弄清楚租赁者是谁？他的支付能力，对出租房的面积、功能、地段、交通的要求是什么？要真正体现以人为本。我了解到有家非央企国企的上市公司在投资建造租赁房，他用的土地不是政府新批的土地，也不是郊外的农村集体建设用地，而是用存量的写字楼、商业用房改造成租赁房，它最大的特点是房间很小，最小的7平米一套，还有11平米、13平米、17平米，最大的一套是40平米。通过精心规划设计和公共配套设施，有效利用已库存多年的写字楼或者厂房这些楼面地价较低的资源，改造成小型的租赁房。最大的亮点是房租完全市场化，但总价低，地处城市内，生活方便，为打工年轻人节省交通费用和时间。总之，发展租赁市场应当多类型、多渠道，为租赁者多着想。
必须要从总量、结构、价格看中国房地产市场
好的房地产市场应当是总量供求基本平衡，结构基本合理，价格基本平稳。现在中国住宅人均1.1套，面积也不少了。中国住房总量满足了？不用多大发展了吗？答案是否定的。先看人均面积，我们人均建筑面积现在大概在35至40平米之间，人均数量与一些西方发达国家是差不多了，但我必须指出发达国家的面积是使用面积或者室内面积，比我们的建筑面积大25%到30%，所以我们人均面积并没有到位。再看城镇化的水平。我们现在城镇化率58%，户籍人口的城镇化率只有42%左右，从42%或58%到基本实现城镇化的70%，未来还会有多少人进城？房子够不够？目前最多是阶段性饱和，拆旧建新还会带来大量的需求。加上家庭小型化和老龄化，会导致丧偶老人独居，年轻人一人家庭会越来越多。据统计，发达国家一人家庭在15%-20%，我们现在是6%-7%。必然增加未来的住房套数。
我们现在住房市场存在着严重的结构性问题，主要在四个方面。一是城市之间。前两年国家提出“三去一降一补”，“三去”之一是房地产去库存。也就是从全局来说，这两年房地产调控的主要任务是“去库存”。但我们发现一线城市和热点二线城市房价上涨得很快，因为他们的任务根本不是去库存而是控房价，需要补库存。之所以出现严重的城市分化，实际上是土地资源错配导致的。大量的房子盖到不该盖的三四线中小城市去了，造成大量库存，而一线和热点二线城市土地供应不足，房子供不应求，造成房价快速上涨。
再者是城市内部。全国城市建设用地中的工业用地占比过高，在20%-30%左右，发达国家一般在10%左右。这一用地结构不合理导致住宅用地紧张，住宅密度越来越高。而厂房、仓储用地密度则很低，造成浪费、低效。因此必须进行城市更新，调整用地结构和产业结构。
三者是各类物业之间。房地产包括住宅用房、写字楼、宾馆和商业用房等。截至目前全国库存的房屋共5.4亿平方米，其中一半是商用房，另一半是住宅用房。也就是说商用楼宇去库存的任务依然艰巨。这种情况是城市房地产用地的错配造成的，与许多地方政府盲目追求政绩有关。
四者是城乡之间。同样也是土地问题。农村人越来越少，宅基地、建设用地越来越空闲，而城市建设用地越来越紧张，长期以来两者之间不能“通融”。城乡间用地结构不合理是土地二元结构的体制造成的。农民可以到城里买房，但买不起；城里人想享受田园生活但不可以到农村置业。要解决土地供应错配问题，必须加快土地制度改革。
现在议论的房价实际上是指商品房价，很少关心保障房价和人才房价。那么仅用一个房价指标合适吗？实际上市场上有多种房价，有高、中、低不同的商品房价格，有一、二手房价格，还有不同价值的保障房价格等等。更重要的是，一、二、三、四线城市的房价差异很大，不能只盯在高高在上的一线城市和热点城市房价上说事，许多三、四线城市的房价是基本合理的。不能光看城市近期房价的涨幅，还要看城市房价的基数。
针对这个命题，我的看法是：一是中国住房市场还有很大发展空间。因为我们仍处在城市化稳定发展的进程中，真正实现农民工市民化最少还需要20年。二是供求要对应，疏堵要结合。现在提出因城施策是正确的，但是供求要对应，特别是保障房，要根据需求做到精准到位，不能只追求数量。目前对房地产市场调控主要是堵而不是疏，太多的“限”把不少合理的住房消费堵住了，应该采取疏堵结合，以疏为主。三是因城施策还要因人施政。要体现以人为本，对不同收入的家庭采取不同的住房供应政策，而不是粗放式供应。四是城乡土地一体化和城市更新，两个结构性调整的问题，直接影响中国城镇化进程。城市更新不仅是棚改或旧城改造问题，城市更新要达到三个目的，一是节约用地；二是通过城市更新使产业结构更加合理，振兴经济；三是更好地营造人居环境。其比单纯的棚户区改造意义更加深远。
房地产市场改革创新重要意义
房地产承担着很重要的为人民营造美好生活需求的任务。第一，建设安居、宜居、乐居的社区。第二，提升房地产实物消费和服务消费。第三，振兴楼宇经济。我认为中国房地产市场有两个市场，一是住房市场，二是楼宇市场。房地产是人的载体也是产业的载体，所以房地产作为载体会直接关系到人、经济和产业的发展。随着经济的发展、第三产业的发展，写字楼、商场、酒店，这些传统的楼宇要不断地更新改造。楼宇还包括新兴产业，比如说创客空间、产业园区等房地产。楼宇还是美好生活的载体，比如旅游地产、养老地产、文化地产等。
房地产需要怎样的高质量发展？第一是产品方面，物质产品要良好，服务产品要到位。第二是市场方面，房价、房租要稳定，交易要活跃。第三是行业方面，诚信规范，受人尊重。
房地产金融创新为什么紧迫？影响房地产发展质量，最重要的因素是房地产金融。要通过发展股权、基金等方式创新金融结构，规避金融风险。通过增加房地产的直接融资，减少房地产的间接融资，将银行和房地产之间的风险进行隔离。此外，要通过金融创新把社会的投资引向供给方，以减少买房投机炒房。将社会资金吸引到房地产股权、基金市场，增加供给侧的融资。如此有利于实现供求平衡，促进房价平稳。增加居民的财产性收入，是通过炒房还是通过投资基金等途径，显然是后者为好。
针对这一命题，我的意见：首先要稳住房市，提振楼市。房市（住房市场）要通过建立长效机制和精准调控实现稳定发展，防止房价的大起大落，防止大的金融风险。楼市（楼宇市场）要通过创新转型而振兴，因为“楼宇经济”与美好生活、新兴产业紧密相连，发展空间巨大。其次，增量要提质，存量要盘活。现在高质量发展房地产最大问题是质量不仅没有提高还在下降，这与某些开发商盲目追求高周转，和政府限价有关。由于售价限制，一些开发商通过取消全装房，降低各项配制和材料品质等方面来降低成本，房屋质量不升反降。再次，既要供给侧结构性改革又要房地产消费转型升级。我们要考虑中高收入、高收入家庭的消费升级转型，把他们的钱释放出来买房交税。最后，租售并举，住房消费升级，房地产发展任重道远。
顾云昌（住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席）
随着消费在中国经济增长所占比重越来越大，未来中国房地产市场也势必要从投资引导转变为消费引导。要适应这一转变，我们应更为全面的理解房地产市场。
从房租、房价、收入看房地产租赁市场的发展
房价收入比，房价房租比，房租收入比，一二手房价比，被称为“四比”，这是房地产产业的参考指标，我们要了解中国的房地产基本状况，就必须要问中国的房地产市场“四比”是否合理？
首先，世界各国的房价收入比离散系数很大，一般认为6倍左右为合理。中国几年来平均一直保持在7倍左右， 2017年提高到8倍多。而一线城市和热门二线城市房价收入比都达到十几倍，明显高于国际的平均水平。
其次，房价房租比（或租售比价），租金和房价关系密切。市场条件下有什么样的房价就有什么样的房租，房租在一定程度上反映了房价。一般情况下出租房作为一种经营或投资，年房租收入一般会占到房价的5%-7%，而我们现在的住宅房租收入仅占房价的1%-2%左右，低于银行存款利率。现在有很多人出租住宅，主要是因为原来的房价比较低，比如房改房一套几万块，现在一年租金就几万块钱，这么一算还是合算的。又因为房价上涨很快，虽然租金低，但是涨的预期值高，所以C2C房屋出租市场还不小，但少有投资者（开发商）建新房后用于出租经营的。
再次，房租收入比主要针对租房者，房租支出占收入的20%以下较合适，最多不超过30%。我们有的一、二线城市已达到或超过30%，有的甚至超过收入的一半了。
最次，一二手房价比不正常。一般来说某个地段的二手房价格为新房价格的70%左右，是比较合理的。但是现在许多限价的城市出现了二手房价格反而超过一手房价的怪象。
为什么目前房地产市场“四比”不合理？一是房价过高，二是房价上涨过快。房价、房租问题主要是供求关系决定的，一线和热点二线等城市的房价涨得快、房价过高都是供不应求造成的。这是城市化快速推进，需求快速增加，供应一时跟不上的必然结果。至于二手房价超过一手房价，完全是“有形之手”的过度干预的原因，比如限价。
为什么要大力发展租赁市场？我认为目的很清楚，就是十九大提出的“实现全体人民的住有所居”。住有所居，顾名思义是人人有房住。在城镇化发展的过程中，收入差距大，基尼系数高，让新进城的“农民工”都通过买房来实现居者有其屋，人人有房产，在大城市并不现实。“农民工”市民化要解决居住问题，迫切需要发展房屋租赁市场。把租赁市场发展起来，让他们租得起、住得好，这还有利于提升住房消费、激发消费潜力。
针对这个命题，我有三点建议。首先，遵循市场规律，把握房市周期。目前发展租赁市场主要交由央企和国企来承担发展任务，让他们担当起政府一部分责任，多做贡献。但如果全靠政府的力量，靠补贴和优惠政策，那么这个租赁市场发展是不正常、不持久的。必须充分发挥市场力量，通过价格传导，市场机制，才能有活力，有持久发展动力。要认识、把握房市周期和市场规律才能有效地调控市场房价。回顾过去20来年的楼市，大概有六个小周期，平均三年多时间一个周期。其中有一年半到两年的市场上升期，一年到一年半的下行期。房地产调控是反周期操作，我们如何把握好每个周期的调控力度和调控时间点是调控房价的关键。房价基本稳定了，随着居民收入的不断增长，才能从“时间换空间”中逐步实现“四比”合理。
其次，尽量减少政府对市场和价格的行政干预，减少“限”量。现在我们对房地产市场调控主要做法是“限”，有“四限”“五限”，甚至“六、七限”，限需求、限价格，这不符合市场经济逻辑。住房有两重性，一个是商品性，另一个是保障性。我们需要搞清楚这两种属性，保障必须通过政府限价和补贴来管理好。但对于商品化的住房，需通过市场方式，通过金融、税收和土地供给对价格和市场进行“干预”，尽可能减少限量和限价。
最后，应注重从需求端发展租赁市场。发展租赁市场，增加租赁住房供给量是必须的。但之前一定要弄清楚租赁者是谁？他的支付能力，对出租房的面积、功能、地段、交通的要求是什么？要真正体现以人为本。我了解到有家非央企国企的上市公司在投资建造租赁房，他用的土地不是政府新批的土地，也不是郊外的农村集体建设用地，而是用存量的写字楼、商业用房改造成租赁房，它最大的特点是房间很小，最小的7平米一套，还有11平米、13平米、17平米，最大的一套是40平米。通过精心规划设计和公共配套设施，有效利用已库存多年的写字楼或者厂房这些楼面地价较低的资源，改造成小型的租赁房。最大的亮点是房租完全市场化，但总价低，地处城市内，生活方便，为打工年轻人节省交通费用和时间。总之，发展租赁市场应当多类型、多渠道，为租赁者多着想。
必须要从总量、结构、价格看中国房地产市场
好的房地产市场应当是总量供求基本平衡，结构基本合理，价格基本平稳。现在中国住宅人均1.1套，面积也不少了。中国住房总量满足了？不用多大发展了吗？答案是否定的。先看人均面积，我们人均建筑面积现在大概在35至40平米之间，人均数量与一些西方发达国家是差不多了，但我必须指出发达国家的面积是使用面积或者室内面积，比我们的建筑面积大25%到30%，所以我们人均面积并没有到位。再看城镇化的水平。我们现在城镇化率58%，户籍人口的城镇化率只有42%左右，从42%或58%到基本实现城镇化的70%，未来还会有多少人进城？房子够不够？目前最多是阶段性饱和，拆旧建新还会带来大量的需求。加上家庭小型化和老龄化，会导致丧偶老人独居，年轻人一人家庭会越来越多。据统计，发达国家一人家庭在15%-20%，我们现在是6%-7%。必然增加未来的住房套数。
我们现在住房市场存在着严重的结构性问题，主要在四个方面。一是城市之间。前两年国家提出“三去一降一补”，“三去”之一是房地产去库存。也就是从全局来说，这两年房地产调控的主要任务是“去库存”。但我们发现一线城市和热点二线城市房价上涨得很快，因为他们的任务根本不是去库存而是控房价，需要补库存。之所以出现严重的城市分化，实际上是土地资源错配导致的。大量的房子盖到不该盖的三四线中小城市去了，造成大量库存，而一线和热点二线城市土地供应不足，房子供不应求，造成房价快速上涨。
再者是城市内部。全国城市建设用地中的工业用地占比过高，在20%-30%左右，发达国家一般在10%左右。这一用地结构不合理导致住宅用地紧张，住宅密度越来越高。而厂房、仓储用地密度则很低，造成浪费、低效。因此必须进行城市更新，调整用地结构和产业结构。
三者是各类物业之间。房地产包括住宅用房、写字楼、宾馆和商业用房等。截至目前全国库存的房屋共5.4亿平方米，其中一半是商用房，另一半是住宅用房。也就是说商用楼宇去库存的任务依然艰巨。这种情况是城市房地产用地的错配造成的，与许多地方政府盲目追求政绩有关。
四者是城乡之间。同样也是土地问题。农村人越来越少，宅基地、建设用地越来越空闲，而城市建设用地越来越紧张，长期以来两者之间不能“通融”。城乡间用地结构不合理是土地二元结构的体制造成的。农民可以到城里买房，但买不起；城里人想享受田园生活但不可以到农村置业。要解决土地供应错配问题，必须加快土地制度改革。
现在议论的房价实际上是指商品房价，很少关心保障房价和人才房价。那么仅用一个房价指标合适吗？实际上市场上有多种房价，有高、中、低不同的商品房价格，有一、二手房价格，还有不同价值的保障房价格等等。更重要的是，一、二、三、四线城市的房价差异很大，不能只盯在高高在上的一线城市和热点城市房价上说事，许多三、四线城市的房价是基本合理的。不能光看城市近期房价的涨幅，还要看城市房价的基数。
针对这个命题，我的看法是：一是中国住房市场还有很大发展空间。因为我们仍处在城市化稳定发展的进程中，真正实现农民工市民化最少还需要20年。二是供求要对应，疏堵要结合。现在提出因城施策是正确的，但是供求要对应，特别是保障房，要根据需求做到精准到位，不能只追求数量。目前对房地产市场调控主要是堵而不是疏，太多的“限”把不少合理的住房消费堵住了，应该采取疏堵结合，以疏为主。三是因城施策还要因人施政。要体现以人为本，对不同收入的家庭采取不同的住房供应政策，而不是粗放式供应。四是城乡土地一体化和城市更新，两个结构性调整的问题，直接影响中国城镇化进程。城市更新不仅是棚改或旧城改造问题，城市更新要达到三个目的，一是节约用地；二是通过城市更新使产业结构更加合理，振兴经济；三是更好地营造人居环境。其比单纯的棚户区改造意义更加深远。
房地产市场改革创新重要意义
房地产承担着很重要的为人民营造美好生活需求的任务。第一，建设安居、宜居、乐居的社区。第二，提升房地产实物消费和服务消费。第三，振兴楼宇经济。我认为中国房地产市场有两个市场，一是住房市场，二是楼宇市场。房地产是人的载体也是产业的载体，所以房地产作为载体会直接关系到人、经济和产业的发展。随着经济的发展、第三产业的发展，写字楼、商场、酒店，这些传统的楼宇要不断地更新改造。楼宇还包括新兴产业，比如说创客空间、产业园区等房地产。楼宇还是美好生活的载体，比如旅游地产、养老地产、文化地产等。
房地产需要怎样的高质量发展？第一是产品方面，物质产品要良好，服务产品要到位。第二是市场方面，房价、房租要稳定，交易要活跃。第三是行业方面，诚信规范，受人尊重。
房地产金融创新为什么紧迫？影响房地产发展质量，最重要的因素是房地产金融。要通过发展股权、基金等方式创新金融结构，规避金融风险。通过增加房地产的直接融资，减少房地产的间接融资，将银行和房地产之间的风险进行隔离。此外，要通过金融创新把社会的投资引向供给方，以减少买房投机炒房。将社会资金吸引到房地产股权、基金市场，增加供给侧的融资。如此有利于实现供求平衡，促进房价平稳。增加居民的财产性收入，是通过炒房还是通过投资基金等途径，显然是后者为好。
针对这一命题，我的意见：首先要稳住房市，提振楼市。房市（住房市场）要通过建立长效机制和精准调控实现稳定发展，防止房价的大起大落，防止大的金融风险。楼市（楼宇市场）要通过创新转型而振兴，因为“楼宇经济”与美好生活、新兴产业紧密相连，发展空间巨大。其次，增量要提质，存量要盘活。现在高质量发展房地产最大问题是质量不仅没有提高还在下降，这与某些开发商盲目追求高周转，和政府限价有关。由于售价限制，一些开发商通过取消全装房，降低各项配制和材料品质等方面来降低成本，房屋质量不升反降。再次，既要供给侧结构性改革又要房地产消费转型升级。我们要考虑中高收入、高收入家庭的消费升级转型，把他们的钱释放出来买房交税。最后，租售并举，住房消费升级，房地产发展任重道远。
顾云昌（住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席）
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