事业合伙人模式形成的历史过程：
模式一——自己干：花自己的钱给自己办事
模式二——委托代理制：花别人的钱给别人办事
模式三——事业合伙人：共担、共创、共享（重点‼️ ）
本质上，事业合伙人机制并非“资本雇佣知识”也不是“知识雇佣资本”，而是资本、知识和各关键价值要素的共担、共创、共享的过程。
这是个基于公平理论的范畴。也就是说，如果知识供给方认为他的贡献没有得到应有比例的股权，那么“我们还是打工的”，就变成了一般的“股权激励方案”；反之亦然，如果资本供给方认为他的贡献没有得到应有比例的股权，那么“这个企业估值太高”，就变成了非理性的投资。
通过事业合伙人机制，形成长板效应，用股权比例和交易结构的设计来形成利益分享的机制。从而完成价值创造相关方之间将短期的、博弈性的、交易性的合作，转变为长期的，共创共享的、资本性的合作。
⭕️ 事业合伙人模式：基于互联网思维和产业生态思维，将资本、技术、智力等等价值创造供给方合作共赢、共担共创共享的一种分工协同机制。各价值创造相关方，在事业合伙人的交易结构中，分别获得各自希望得到的价值，并依此作为共同奋斗的原动力。
⭕️ 华夏基石事业合伙人6⃣ 大关键词
1⃣ 聚焦事业（中长期利益；未来）
2⃣ 聚焦持续奋斗（不仅是物质上奋斗，包括精神上的奋斗）
3⃣ 聚焦激发内在动力
4⃣ 聚焦增量而非存量
5⃣ 聚焦持续作贡献的能力提升
6⃣ 聚焦分利不分权
⭕️ 事业合伙人机制的7⃣ 个转变
1⃣ 把老板一个人——变成一个团队；
2⃣ 把独立作战——变成抱团作战；
3⃣ 把各种稀缺能力单打独斗——变成1+1+1=111；
4⃣ 把员工——变成老板；
5⃣ 把职业经理人（打工者）——变成创业者，；
6⃣ 把利益共同体——变成事业共同体、命运共同体；
7⃣ 把搭车人——变成奋斗者。
下流社会：
发达国家中产阶级底层“下流化”
日本称之为“下流社会”
西方社会进入“平庸社会”
中国进入“屌丝社会”或“小镇青年”
男人自我封闭，女人自我展示
市场“两极分化”：
真正有钱人市场VS“劳苦大众”市场、“小镇青年”市场
国家提倡消费升级VS消费升级的动力不足
两级分化明显，具体表现为：
小物件奢侈；拼多多、抖音、“得到”热……
广大“县域经济”大有作为
企业的“头部效应”：
头部企业
迅速冲出来，成为“头部企业”
绝大多数小企业，“长尾效应”，细分市场；被生态化
2019年是个“分水岭”
找机会，但不能机会主义，什么挣钱干什么
“平均型”、小而美的企业没有出路
盲目多元化、缺乏核心能力、力小任重……
⭕️ 所以，对有竞争力的头部企业而言，现在是最好的进攻时期
人才“头部效应”：
从“二八效应”到“5-95”效应
人才“平庸化”越来越明显
真正核心竞争力——人才的管理能力
三星“天才论”
打破组织的悖论——让平凡的人干出不平凡的业绩，但建立组织体系需要杰出人才团队
分配上要倾斜（能不能做到倾斜，比如20%的超级奋斗者应该拿到50%奖金）
⭕️ 敲课程重点：
利用中国庞大的战略纵深市场，产业机会在县域，市场机会在“穷人”
速度优于规模；规模优于模式；平台优于产品
企业的“减法” 逻辑：在核心业务上集中优势资源，从No.1走向Only.1
产品（短期）——规模/模式(建立壁垒）；中期长期——技术
一方面，好货战略，从设计和材质升级开始；另一方面，生态战略——建立产业生态
所以， 要么成为“头部企业”，要么被“头部企业”生态化
⭕️ 敲课程重点：
利用中国庞大的战略纵深市场，产业机会在县域，市场机会在“穷人”
速度优于规模；规模优于模式；平台优于产品
企业的“减法” 逻辑：在核心业务上集中优势资源，从No.1走向Only.1
产品（短期）——规模/模式(建立壁垒）；中期长期——技术
一方面，好货战略，从设计和材质升级开始；另一方面，生态战略——建立产业生态
所以， 要么成为“头部企业”，要么被“头部企业”生态化
中国新一轮产业机遇的到来：
未来的趋势：以互联网和去中心化为思想、以平台+分布为模式、以事业合伙人为机制、以产业生态为组织形态的供给侧集群与需求侧差异化偏好在细分领域的重新匹配。
供给侧与需求侧匹配的三个要素：链接、交互、创新与价值增值
经营思维与企业进化的三个转变：从经营产品到经营用户、从经营销售到经营数据、从经营企业到经营产业生态
事业合伙人机制产生时代背景：
1⃣ 智能时代是个创造力稀缺时代，人才与资本相互依赖
2⃣ 核心竞争力：把人才有效组织起来，并发挥作用。这将对管理形成革命性挑战
3⃣ 时代机遇——变化与颠覆：
过去十年，华为、腾讯、阿里等本土企业已经成长为国际巨头；未来十年，在各种产业发展要素资源的综合作用下，出现本土产业巨头的速度和数量是过去的“十倍”甚至更高
宏观政策：产业宏观政策的改变——大量政策机遇的释放；
生态机遇：产业生态机遇的出现——大量富余产业资本与金融资本+企业投资价值洼地
资本市场：资本市场的变化——分层次资本市场
技术环境：互联、物联和移动互联的颠覆——产品/服务的创新，经营模式的创新，产业生态的创新。
4⃣ 短板理论OUT了，现在“流行”长板理论：
短板理论的终结：开放与封闭的理论基础的不同。
长板理论：把自己的长项（核心优势：如技术、市场、产能、资源等）发挥到极致，形成不可或缺的稀缺性，用自己的长板去寻找其他长板，形成更大的木桶，装更多的水，并根据分配机制进行价值的共享
事业合伙人模式形成的历史过程：
模式一——自己干：花自己的钱给自己办事
模式二——委托代理制：花别人的钱给别人办事
模式三——事业合伙人：共担、共创、共享（重点‼️ ）
本质上，事业合伙人机制并非“资本雇佣知识”也不是“知识雇佣资本”，而是资本、知识和各关键价值要素的共担、共创、共享的过程。
这是个基于公平理论的范畴。也就是说，如果知识供给方认为他的贡献没有得到应有比例的股权，那么“我们还是打工的”，就变成了一般的“股权激励方案”；反之亦然，如果资本供给方认为他的贡献没有得到应有比例的股权，那么“这个企业估值太高”，就变成了非理性的投资。
通过事业合伙人机制，形成长板效应，用股权比例和交易结构的设计来形成利益分享的机制。从而完成价值创造相关方之间将短期的、博弈性的、交易性的合作，转变为长期的，共创共享的、资本性的合作。
企业治理结构的四个关键能力构成（同一级合伙人要素需求）：
1、专业/技术；2、业务/市场；3、管理/运营；4、资本/金融
对未来的判断，真理往往掌握在少数人手中；
对人的判断，真理往往掌握在多数人手中。
有增量的“合伙儿”才有意义。
在选择合伙人时，
多数人因为看见所以相信；
聪明人因为相信所以看见。
企业治理结构的四个关键能力构成（同一级合伙人要素需求）：
1、专业/技术；2、业务/市场；3、管理/运营；4、资本/金融
对未来的判断，真理往往掌握在少数人手中；
对人的判断，真理往往掌握在多数人手中。
有增量的“合伙儿”才有意义。
在选择合伙人时，
多数人因为看见所以相信；
聪明人因为相信所以看见。
⭕️ 产业要素在事业合伙人机制下的角色转变：
产业链上游：从供应商的短期交易模式转变为依靠长期资本增值与共享的供给侧整合平台的事业合伙人模式；
产业链下游：从代理商的短期交易模式转变为依靠长期资本增值与共享的需求侧整合平台的事业合伙人模式；
竞争对手：从简单的低层次竞争关系转变为产业增量机遇共享背景下竞合关系；
资本资源：从简单资本博弈转变为资本供给与产业价值整合的事业合伙人模式；
政府：从简单的政策支持转变为基于产业发展与区域经济发展逻辑的合作共赢。
服务机构：从收取短期服务费用转变为长期的机遇价值创造的“共同体”合作共赢。
按照不同维度和不同业务形态构建事业合伙人体系，分为以下五个类别
1、内部事业合伙人
2、供应链事业合伙人
3、渠道事业合伙人
4、资本事业合伙人（通过投资平台和资本循环方式构建）
5、产业发展事业合伙人（通过产业大循环方式构建）
供应链事业合伙人：
产业链上游：从供应商的短期交易模式转变为依靠长期资本增值与共享的供给侧整合平台的事业合伙人模式；
渠道事业合伙人：
产业链下游：从代理商的短期交易模式转变为依靠长期资本增值与共享的需求侧整合平台的事业合伙人模式；
以事业合伙人方式与竞争对手共担共创共享：
从简单的低层次竞争关系转变为产业增量机遇共享背景下竞合关系；
事业合伙人机制的1⃣ 0⃣ 个注意事项：
1、战略导向清晰
2、业务成熟度
3、分利不分权
4、交易结构设计
5、制度+文化，共识最重要
6、围绕战略要素进行激励，避免大锅饭
7、资本化平台的支撑
8、增量分配原则
9、公司法、证券法、合伙企业法相关规定，及实际操作
10、避免贡献环节和收益环节的脱节。
对合伙人机制的8⃣ 个核心体会：
1、“志同道合”是合伙人组织的前提，否则不是“合伙人” 而是“一伙人”。
2、只有1+1+1=111效用的产生才能形成合伙的基础，否则只能造成窝工，无法产生合作与分工协同的基础。
3、能力和意愿是合伙人形成的两个必要条件，缺一不可，有意愿没能力和有能力没意愿的人都无法成为合伙人。
4、合伙人机制是个激励机制，而不是分配机制，很多企业含糊了这个概念，所以从一开始就错了。
5、不要希望给与某个人合伙人机制，他就能成为合伙人，先有意愿和能力，机制才有作用，而不是有了机制才形成能力和意愿，不能因果倒置。
6、是否愿意成为合伙人与境界、品德、事业心无关，每个人都有自己的选择，没有对错之分。
7、一流机制不等于一流薪资，正确的逻辑是“一流的机制——一流的人才——一流的业绩——更一流的机制”，永远不要希望先有一流人才和一流业绩，再有一流的机制。
8、不要希望所有合伙人都是最合适的，最合适的人是过程而不是结果。机制的给与能够有50%以上的正确就已经很棒了。
模式一——自己干：花自己的钱给自己办事
模式二——委托代理制：花别人的钱给别人办事
模式三——事业合伙人：共担、共创、共享（重点‼️ ）
本质上，事业合伙人机制并非“资本雇佣知识”也不是“知识雇佣资本”，而是资本、知识和各关键价值要素的共担、共创、共享的过程。
这是个基于公平理论的范畴。也就是说，如果知识供给方认为他的贡献没有得到应有比例的股权，那么“我们还是打工的”，就变成了一般的“股权激励方案”；反之亦然，如果资本供给方认为他的贡献没有得到应有比例的股权，那么“这个企业估值太高”，就变成了非理性的投资。
通过事业合伙人机制，形成长板效应，用股权比例和交易结构的设计来形成利益分享的机制。从而完成价值创造相关方之间将短期的、博弈性的、交易性的合作，转变为长期的，共创共享的、资本性的合作。
⭕️ 事业合伙人模式：基于互联网思维和产业生态思维，将资本、技术、智力等等价值创造供给方合作共赢、共担共创共享的一种分工协同机制。各价值创造相关方，在事业合伙人的交易结构中，分别获得各自希望得到的价值，并依此作为共同奋斗的原动力。
⭕️ 华夏基石事业合伙人6⃣ 大关键词
1⃣ 聚焦事业（中长期利益；未来）
2⃣ 聚焦持续奋斗（不仅是物质上奋斗，包括精神上的奋斗）
3⃣ 聚焦激发内在动力
4⃣ 聚焦增量而非存量
5⃣ 聚焦持续作贡献的能力提升
6⃣ 聚焦分利不分权
⭕️ 事业合伙人机制的7⃣ 个转变
1⃣ 把老板一个人——变成一个团队；
2⃣ 把独立作战——变成抱团作战；
3⃣ 把各种稀缺能力单打独斗——变成1+1+1=111；
4⃣ 把员工——变成老板；
5⃣ 把职业经理人（打工者）——变成创业者，；
6⃣ 把利益共同体——变成事业共同体、命运共同体；
7⃣ 把搭车人——变成奋斗者。
下流社会：
发达国家中产阶级底层“下流化”
日本称之为“下流社会”
西方社会进入“平庸社会”
中国进入“屌丝社会”或“小镇青年”
男人自我封闭，女人自我展示
市场“两极分化”：
真正有钱人市场VS“劳苦大众”市场、“小镇青年”市场
国家提倡消费升级VS消费升级的动力不足
两级分化明显，具体表现为：
小物件奢侈；拼多多、抖音、“得到”热……
广大“县域经济”大有作为
企业的“头部效应”：
头部企业
迅速冲出来，成为“头部企业”
绝大多数小企业，“长尾效应”，细分市场；被生态化
2019年是个“分水岭”
找机会，但不能机会主义，什么挣钱干什么
“平均型”、小而美的企业没有出路
盲目多元化、缺乏核心能力、力小任重……
⭕️ 所以，对有竞争力的头部企业而言，现在是最好的进攻时期
人才“头部效应”：
从“二八效应”到“5-95”效应
人才“平庸化”越来越明显
真正核心竞争力——人才的管理能力
三星“天才论”
打破组织的悖论——让平凡的人干出不平凡的业绩，但建立组织体系需要杰出人才团队
分配上要倾斜（能不能做到倾斜，比如20%的超级奋斗者应该拿到50%奖金）
⭕️ 敲课程重点：
利用中国庞大的战略纵深市场，产业机会在县域，市场机会在“穷人”
速度优于规模；规模优于模式；平台优于产品
企业的“减法” 逻辑：在核心业务上集中优势资源，从No.1走向Only.1
产品（短期）——规模/模式(建立壁垒）；中期长期——技术
一方面，好货战略，从设计和材质升级开始；另一方面，生态战略——建立产业生态
所以， 要么成为“头部企业”，要么被“头部企业”生态化
⭕️ 敲课程重点：
利用中国庞大的战略纵深市场，产业机会在县域，市场机会在“穷人”
速度优于规模；规模优于模式；平台优于产品
企业的“减法” 逻辑：在核心业务上集中优势资源，从No.1走向Only.1
产品（短期）——规模/模式(建立壁垒）；中期长期——技术
一方面，好货战略，从设计和材质升级开始；另一方面，生态战略——建立产业生态
所以， 要么成为“头部企业”，要么被“头部企业”生态化
中国新一轮产业机遇的到来：
未来的趋势：以互联网和去中心化为思想、以平台+分布为模式、以事业合伙人为机制、以产业生态为组织形态的供给侧集群与需求侧差异化偏好在细分领域的重新匹配。
供给侧与需求侧匹配的三个要素：链接、交互、创新与价值增值
经营思维与企业进化的三个转变：从经营产品到经营用户、从经营销售到经营数据、从经营企业到经营产业生态
事业合伙人机制产生时代背景：
1⃣ 智能时代是个创造力稀缺时代，人才与资本相互依赖
2⃣ 核心竞争力：把人才有效组织起来，并发挥作用。这将对管理形成革命性挑战
3⃣ 时代机遇——变化与颠覆：
过去十年，华为、腾讯、阿里等本土企业已经成长为国际巨头；未来十年，在各种产业发展要素资源的综合作用下，出现本土产业巨头的速度和数量是过去的“十倍”甚至更高
宏观政策：产业宏观政策的改变——大量政策机遇的释放；
生态机遇：产业生态机遇的出现——大量富余产业资本与金融资本+企业投资价值洼地
资本市场：资本市场的变化——分层次资本市场
技术环境：互联、物联和移动互联的颠覆——产品/服务的创新，经营模式的创新，产业生态的创新。
4⃣ 短板理论OUT了，现在“流行”长板理论：
短板理论的终结：开放与封闭的理论基础的不同。
长板理论：把自己的长项（核心优势：如技术、市场、产能、资源等）发挥到极致，形成不可或缺的稀缺性，用自己的长板去寻找其他长板，形成更大的木桶，装更多的水，并根据分配机制进行价值的共享
事业合伙人模式形成的历史过程：
模式一——自己干：花自己的钱给自己办事
模式二——委托代理制：花别人的钱给别人办事
模式三——事业合伙人：共担、共创、共享（重点‼️ ）
本质上，事业合伙人机制并非“资本雇佣知识”也不是“知识雇佣资本”，而是资本、知识和各关键价值要素的共担、共创、共享的过程。
这是个基于公平理论的范畴。也就是说，如果知识供给方认为他的贡献没有得到应有比例的股权，那么“我们还是打工的”，就变成了一般的“股权激励方案”；反之亦然，如果资本供给方认为他的贡献没有得到应有比例的股权，那么“这个企业估值太高”，就变成了非理性的投资。
通过事业合伙人机制，形成长板效应，用股权比例和交易结构的设计来形成利益分享的机制。从而完成价值创造相关方之间将短期的、博弈性的、交易性的合作，转变为长期的，共创共享的、资本性的合作。
企业治理结构的四个关键能力构成（同一级合伙人要素需求）：
1、专业/技术；2、业务/市场；3、管理/运营；4、资本/金融
对未来的判断，真理往往掌握在少数人手中；
对人的判断，真理往往掌握在多数人手中。
有增量的“合伙儿”才有意义。
在选择合伙人时，
多数人因为看见所以相信；
聪明人因为相信所以看见。
企业治理结构的四个关键能力构成（同一级合伙人要素需求）：
1、专业/技术；2、业务/市场；3、管理/运营；4、资本/金融
对未来的判断，真理往往掌握在少数人手中；
对人的判断，真理往往掌握在多数人手中。
有增量的“合伙儿”才有意义。
在选择合伙人时，
多数人因为看见所以相信；
聪明人因为相信所以看见。
⭕️ 产业要素在事业合伙人机制下的角色转变：
产业链上游：从供应商的短期交易模式转变为依靠长期资本增值与共享的供给侧整合平台的事业合伙人模式；
产业链下游：从代理商的短期交易模式转变为依靠长期资本增值与共享的需求侧整合平台的事业合伙人模式；
竞争对手：从简单的低层次竞争关系转变为产业增量机遇共享背景下竞合关系；
资本资源：从简单资本博弈转变为资本供给与产业价值整合的事业合伙人模式；
政府：从简单的政策支持转变为基于产业发展与区域经济发展逻辑的合作共赢。
服务机构：从收取短期服务费用转变为长期的机遇价值创造的“共同体”合作共赢。
按照不同维度和不同业务形态构建事业合伙人体系，分为以下五个类别
1、内部事业合伙人
2、供应链事业合伙人
3、渠道事业合伙人
4、资本事业合伙人（通过投资平台和资本循环方式构建）
5、产业发展事业合伙人（通过产业大循环方式构建）
供应链事业合伙人：
产业链上游：从供应商的短期交易模式转变为依靠长期资本增值与共享的供给侧整合平台的事业合伙人模式；
渠道事业合伙人：
产业链下游：从代理商的短期交易模式转变为依靠长期资本增值与共享的需求侧整合平台的事业合伙人模式；
以事业合伙人方式与竞争对手共担共创共享：
从简单的低层次竞争关系转变为产业增量机遇共享背景下竞合关系；
事业合伙人机制的1⃣ 0⃣ 个注意事项：
1、战略导向清晰
2、业务成熟度
3、分利不分权
4、交易结构设计
5、制度+文化，共识最重要
6、围绕战略要素进行激励，避免大锅饭
7、资本化平台的支撑
8、增量分配原则
9、公司法、证券法、合伙企业法相关规定，及实际操作
10、避免贡献环节和收益环节的脱节。
对合伙人机制的8⃣ 个核心体会：
1、“志同道合”是合伙人组织的前提，否则不是“合伙人” 而是“一伙人”。
2、只有1+1+1=111效用的产生才能形成合伙的基础，否则只能造成窝工，无法产生合作与分工协同的基础。
3、能力和意愿是合伙人形成的两个必要条件，缺一不可，有意愿没能力和有能力没意愿的人都无法成为合伙人。
4、合伙人机制是个激励机制，而不是分配机制，很多企业含糊了这个概念，所以从一开始就错了。
5、不要希望给与某个人合伙人机制，他就能成为合伙人，先有意愿和能力，机制才有作用，而不是有了机制才形成能力和意愿，不能因果倒置。
6、是否愿意成为合伙人与境界、品德、事业心无关，每个人都有自己的选择，没有对错之分。
7、一流机制不等于一流薪资，正确的逻辑是“一流的机制——一流的人才——一流的业绩——更一流的机制”，永远不要希望先有一流人才和一流业绩，再有一流的机制。
8、不要希望所有合伙人都是最合适的，最合适的人是过程而不是结果。机制的给与能够有50%以上的正确就已经很棒了。
#弥勒文化# 【尹雯美文翠拥可邑】再次走进可邑，高大的绿树依然用浓阴覆盖着跳月广场，只是今天可邑小镇的姑娘小伙们去了锦屏后海参加央视的节目拍摄，作为阿细跳月的发祥地，也是阿细创业史诗《阿细先基》在当代传播最深广的地方，这里的人们理应去参加有关彝族文化的节目拍摄。此刻，广场周围安安静静，白云悠闲飘过天空，阳光静静洒在不远处村庄的屋顶，瓦片减弱了刺眼的光芒，却映衬着青山更绿。鸟儿清脆的鸣叫回旋在树梢、屋顶和空中，再传到我耳里，令人心醉。https://t.cn/Ainz524e
陈啸天：房地产进入震荡通道房企寻求核心竞争力
房讯网讯 致敬创新者：FUN连世界，XUN接未来。2019年4月11日，全联房地产创新论坛暨房讯品牌战略发布会在北京中国大饭店盛大举办。
作为全联房地产商会2019年房地产+互联网战略的首场品牌活动，论坛由全联房地产商会与房讯网联合主办，邀请全联房地产商会核心会员企业、房地产开发商、金融机构、投资公司、渠道代理以及产业链代表等500位嘉宾共聚一堂，纵论泛地产新生态，探讨房地产创新趋势、科技兴业，共谋房地产行业转型升级，推动中国房地产平稳健康发展。
亿翰智库董事长陈啸天在全联房地产创新论坛暨房讯品牌战略发布会带来主题为"新形势下房地产创新战略与战略创新"的精彩演讲，对当下房地产行业的发展形势进行了深度剖析与解读。陈啸天认为，房地产行业已经从此前4年半的上升通道进入未必是下降，但一定是振荡的通道，房地产企业的战略制定无论是规模为主还是创新转型，都应该考虑震荡通道的趋势。
陈啸天表示，房地产行业是由资源和能力主导的，房企在发展过程中应该回归核心，找到自身的核心优势，围绕核心优势展开一整套要素整合，进而形成企业自我的语言发展体系。
以下是陈啸天演讲实录：
陈啸天：鹏总企业做得好，特别有思想，在他后面讲，压力很大。
特别感谢刘总的邀请，都是老朋友。特别荣幸有这个机会，能够跟各位同仁汇报核心的观点。
这次题目比较大，我简单跟大家谈谈我们2019年核心的观点和脉络。在讲之前先跟大家谈几个概念：
第一，一季度以来很多一线城市跟重点二线城市的高端物业已经卖得很好。房地产市场有所回暖，不再像去年731之后的路径。这个事情并不复杂，为什么最近这段时间，一线跟核心二线城市高端物业和市场会回暖呢？它是自然现象，从2015年年初到现在为止，整个调控大的脉络并没有发生太大的变化。这个脉络它就是按一头放一头的逻辑，从2015年到现在整个调控都是围绕去库存，2015年-2016年三季度是一线跟重点二线去库存，很多重点城市的房价一天一个价。2016年9月底调控，调控逻辑还是去库存，但是调整了一下，一线跟重点二线去杠杆，普通二线和三四线去库存，房价开始涨。房价透支的城市冰冻住，去库存的概念往普通二线跟三四线引。到2017年12月25日，住建部部长表态说其它三四线与县城继续去库存，其它三四线就是2017年房价透支的普通二线跟三四线得压住，没有透支的普通三四线跟县城可以继续去库存。2015年到目前为止去库存的逻辑有三轮，大家会发现从2017年12月25月提出了其它三四线和县城去库存，到今天过了大概15个月，15个月之后这个调控的逻辑，它是按一头放一头，再按一头放一头。当下房地产行业规模太大，不能全按住，一二三四线全按住也不行，但是又不能全放。房价透支的冰冻，部分三四线、县城放，现在放到了15个月。随之而来的结论就很简单，去库存明面讲的是去库存，真正意义上的本质是什么？去库存是货量的问题，盖房子不应该是核心竞争力，其实是资金的周转。去库存讲的是货量，本质还是印钱，只能用房地产圈住当蓄水池。第一轮一线、重点二线圈，多了又冰冻再往下走。过去两三年里，为什么碧桂园、恒大高周转、小户型，布局三四线，因为我们把资金不断往下引导。引导到今天，新的一轮去库存往三四线跟县城去了15个月，那么去库存不能村里吗？可能资金要调头了。这一轮资金走到今天，一线跟重点二线房价反弹，市场回暖，就是资金在调头往一线、重点二线。
第二个观点，提醒朋友们要意识到，当下房地产行业发展大的背景和过去有不一样，2015年1月份到2018年7月31日之间，整整三年半的时间房地产逻辑是大的发展环境是上升通道，所以整个行业的规模不断在成长，金额也不断在膨胀，房企破千亿的越来越多。当下对所有企业最重大的变局从2015-2018年7月31日是上升振荡通道，房地产行业的交易绝对不像零售，今天用完了，明天再消费。房地产一定是有周期的，集中消化的一拨要重新积累一拨，当下房地产行业不管供需关系角度，还是国家政策角度，我们已经从4年半上升通道进入未必是下降，是振荡的通道，所有企业再大也只是房地产行业的一个构成。企业再怎么做必须意识到当下大的环境是在振荡通道，而不是上升通道，这才是我们企业角度，不管接下来做规模为主，还是创新，还是转型，这是最大的变量。
第三个汇报的观点，我们所理解的产城和小镇本质上的区别。不管产城、小镇，未来必须要把握的基本点，产城的本质是外延的，我们现在也有做产城，背景是在当下跟中美博弈，跟全世界竞争过程里，我们需要经济转型、产业升级。产业升级要做的就是国际上的世界上最新最好的技术、材料、产品，怎么引入进来给我们所用，这是我们产城最大的背景。至于你说通过跟人家合作还是组建基金在境外收购，新技术、新材料、新产品是我们需要发展的。产城需要在"三新"上做文章，引导大家做产城。
特色小镇的本质在于"特色"，特色一定是根植于这片土地，我们国家的底层文化，底层资源，这是我们的特。我们每个项目在不同的区域有它的不同的乡俗，不同的文化，这就是它的特。特色小镇的出发点应该是内生的。我们底层资源非常庞大并没有用起来，而且非常离散。我理解特色小镇是中国广大空间上、时间上、文化价值等等，底层资源上的资源的优化重组，价值重构，怎么实现离散分布在全国各地的具有共性的资源，怎么从零次元变成一次元、二次元。
后面再讲讲2019年。2019年两部分内容：第一部分汇报一下，2018年731开始，因为政策把整个行业发展的逻辑开始折了一下。我们在731之前更多是限房价涨幅，731限房价上涨，随之而来改变了房地产的背景和逻辑。这样一个逻辑的变化最终说明的问题，什么叫资源的能力呢？这些年不管是我们自己做顾问公司，还是很多创业型的公司，产业链上下游的开发企业，我们认为更多两个概念之间不断：能力、资源。如果把过去20几年简单分配一下，大家会发现我们从2000年-2007年房地产行业发展资源主导的，是一路往上走的，没有产生太多的振荡，尤其2002、2003年，2005年按揭开发贷不断完善，推动了住宅市场为主的房地产行业高速成长。在这个过程里因为房地产行业不断增长，什么叫社区、什么叫物业、什么叫产品等等的对消费者来说并不完全理解什么叫好。需求庞大，消费者认知低，就是只要能找到地，借上钱，盖成房子，你就是赚钱的。
第二个是能力的主导，就是2008-2015年，美国次贷危机让我们发现供求关系可以逆转。2011年1月21日出台的新国八条限购限贷，把高端的投资和改善性全部打了。供求关系逆转，需求开始极度萎缩。供求关系逆转，消费者很自然会看产品、服务、管理。
第三个就是2016年到现在，整个行业是新一轮资源主导。大企业资源水平强，发展越来越快。不管是你个人，还是一个部门，还是一个企业，还是一个行业，在你大的战略方向没有出现偏差情况下，能影响和决定你未来发展空间的只有资源和能力。过去到现在为止，今天更是资源主导的周期，为什么呢？今天很多产城、特色小镇、长租公寓等等项目出来，这都是跟政府相关的，B2G（政府）。一边住宅，一边满足政府诉求。B2G更加需要是资源主导的模式，因为我们国家的绝大多数资源是在政府，所以今天房地产行业已经开始出现变化。当下的变化对房企提出更多要求，不再是2001-2007简单拿到地、有钱、盖好房都能赚钱，今天资源的诉求已经上升到更高的台阶。不管是资源，还是什么，各个企业有不同侧重，但是逃不过回归核心。
为什么回归核心？这一轮和过去三年更重大的变化在于，过去三年半的时间整个行业一路上行，行业上升通道一般的规律，民营企业极度受益。行业扩容阶段，不断上升通道里，房企比的谁胆子大，谁的杠杆放的更大，谁的周转更快，谁的融资能力更强，谁的开发速度更快。比胆子、比速度。2018年731开始，三年半的时间去库存过猛了，导致需求阶段性出现明显萎缩，需求阶段性萎缩，房企大部分是上市企业，意味着过去三年半房企不断什么规模都可以增长，这个阶段里你凭什么增长。2019年我们提出，你之所以还能成长是因为回归了核心，你有自己的核心优势。
核心优势是什么呢？很多企业内部会议我都发言，我说在座都是中高管，能不能大家说说你们觉得核心优势是什么。很多企业现在还没有核心优势，鹏总是绿色了。在很多企业里问高管，有的说老板，有的说机制灵活，一家企业核心优势只可能是一个，还不是一到两个。大家谈了很多，意味着这个企业还没有形成自己的核心优势。
我们经常碰到这样一个情况，那边有很好的地，发现目前节点不适合拿地，但很有可能告诉公司赶紧把地拿下来，公司想赶紧投钱，要告诉营销部敢不敢卖，营销部说这不行，这个项目这样卖掉我们太亏了，建议不要快速卖。任何一个企业再大你也是资源有限的企业，资源有限的企业，我们最忌讳的每个人都觉得自己干的是为企业好的事情，但偏偏每个人着力点不一样，这往往意味着资源完全浪费的。资源同一个方向使用，才真正最大化利用整个企业经营效率。
企业的核心优势我不认为是核心任务，核心优势我认为是业务价值链上的关键节点要找到。比如说横向有设计、产品、工程、社区、销售，纵向是管理链，从这个企业到那个企业，有本质差别吗？这个企业看人长的差不多，借钱也是这几个机构。为什么同样的资源得出的结果不一样呢？根子上是因为组织生产流程不一样，同样的元素，但是生产组织流程不一样。第一找到关键基本节点。
第二，围绕关键基本节点展开一整套要素整合，进而形成企业自我的语言体系。比如北京，鹏总的绿色，还有TOD都是非常清晰的语言体系。金茂府切入点是产品，这个产品作为切入点，把所有资源，所有要素，围绕这个产品进行转动起来，什么地我拿，什么地我坚决不拿，什么钱我可以借，什么人我可以用，金茂府高端是不是形象好一点，气质好一点，必须还懂得恒温恒湿，懂得科技概念的，供应商也得这样属性用。它是用核心节点重组了所有基本要素的生产流程。纵向还有管理上，一直在讲中粮的模式，都是用借钱、拍地，一定得是自己出得起那10%，没有这个能力的已经筛选下去了。进来以后所有生产流程有一套表单跟模板，省了多少成本，未来可以跟你分成。你自己投5%-10%，开盘就跑得快，要把自己本钱拿回来。它管理节点重组了所有要素，作为有自我语言体系的企业，任何一个个体，一家企业不可能因为一个人改变企业属性，任何人也好，项目也好，他是没有语言体系来的。我们基本的体系上必须要知道，科技概念是什么样的，如果还有新的供应商想加入我们，我们去了很多的企业，我们从2000年，或者1998年23号文推动了整个房地产行业新一轮的发展，在2013年位置上很多企业认为房地产到了历史高位，随后2014年调完以后，2015-2018连续再创新高。碧桂园成长有天时地利，中粮三年从不到100到1000亿，为什么会实现爆发性的成长？房地产行业不像制造业那样精细，是比较粗糙，大部分企业是能干我也能干，回到我们这个行业的起点，回到企业的出发点再来思考这个行业的特征。企业的一些诉求，比如中粮考虑人的诉求，金茂考虑消费者的诉求，回到一个起点考虑这个行业空间真的很大。
回归核心，牛市的时候别人干什么我也干，我胆子更大，周转更快，但是现在进入振荡通道，比的是有没有属于你自己的IP，有没有属于你自己的标签，有没有属于自我的语言体系。一个基本点，形成一条主线，形成可以演化出很多支线。
2019年看好四类企业，进入振荡通道，有几类企业会受益：
第一，国企央企，每一轮振荡国企央企都受益。2006年是保利，2011年是中海，2014是金茂等等的，行业越是振荡，国企央企资本就不看负债率。
第二，存量阶段生存下来的必须要有大本营，比如福建世茂有三个平台：世茂房地产、世茂股份，一个住宅为主，一个商业为主，第三个平台是想做金融，最近世茂所有全部装进金融这个平台，区域公司开始实体化。要有属于自己的大本营，再怎么扩张，一定要有自己大本营。
第三，现金流的安全行为。
第四，产业发展准备。国家有意无意房地产行业高速集中化，前几天香港做投行最牛的朋友聊这个事情，还有多少家企业在香港找他，希望他做承销。每家不小的企业还是觉得自己太小了，当下已经开始引导房地产加速集中化，房地产行业官方数据是8000多家，房企业是20000家，我们真正需要的真的不超过10000家，5%的存活率。
这就是我今天给大家汇报的，一家之言，仅供参考。谢谢大家！
来源：房讯网
房讯网讯 致敬创新者：FUN连世界，XUN接未来。2019年4月11日，全联房地产创新论坛暨房讯品牌战略发布会在北京中国大饭店盛大举办。
作为全联房地产商会2019年房地产+互联网战略的首场品牌活动，论坛由全联房地产商会与房讯网联合主办，邀请全联房地产商会核心会员企业、房地产开发商、金融机构、投资公司、渠道代理以及产业链代表等500位嘉宾共聚一堂，纵论泛地产新生态，探讨房地产创新趋势、科技兴业，共谋房地产行业转型升级，推动中国房地产平稳健康发展。
亿翰智库董事长陈啸天在全联房地产创新论坛暨房讯品牌战略发布会带来主题为"新形势下房地产创新战略与战略创新"的精彩演讲，对当下房地产行业的发展形势进行了深度剖析与解读。陈啸天认为，房地产行业已经从此前4年半的上升通道进入未必是下降，但一定是振荡的通道，房地产企业的战略制定无论是规模为主还是创新转型，都应该考虑震荡通道的趋势。
陈啸天表示，房地产行业是由资源和能力主导的，房企在发展过程中应该回归核心，找到自身的核心优势，围绕核心优势展开一整套要素整合，进而形成企业自我的语言发展体系。
以下是陈啸天演讲实录：
陈啸天：鹏总企业做得好，特别有思想，在他后面讲，压力很大。
特别感谢刘总的邀请，都是老朋友。特别荣幸有这个机会，能够跟各位同仁汇报核心的观点。
这次题目比较大，我简单跟大家谈谈我们2019年核心的观点和脉络。在讲之前先跟大家谈几个概念：
第一，一季度以来很多一线城市跟重点二线城市的高端物业已经卖得很好。房地产市场有所回暖，不再像去年731之后的路径。这个事情并不复杂，为什么最近这段时间，一线跟核心二线城市高端物业和市场会回暖呢？它是自然现象，从2015年年初到现在为止，整个调控大的脉络并没有发生太大的变化。这个脉络它就是按一头放一头的逻辑，从2015年到现在整个调控都是围绕去库存，2015年-2016年三季度是一线跟重点二线去库存，很多重点城市的房价一天一个价。2016年9月底调控，调控逻辑还是去库存，但是调整了一下，一线跟重点二线去杠杆，普通二线和三四线去库存，房价开始涨。房价透支的城市冰冻住，去库存的概念往普通二线跟三四线引。到2017年12月25日，住建部部长表态说其它三四线与县城继续去库存，其它三四线就是2017年房价透支的普通二线跟三四线得压住，没有透支的普通三四线跟县城可以继续去库存。2015年到目前为止去库存的逻辑有三轮，大家会发现从2017年12月25月提出了其它三四线和县城去库存，到今天过了大概15个月，15个月之后这个调控的逻辑，它是按一头放一头，再按一头放一头。当下房地产行业规模太大，不能全按住，一二三四线全按住也不行，但是又不能全放。房价透支的冰冻，部分三四线、县城放，现在放到了15个月。随之而来的结论就很简单，去库存明面讲的是去库存，真正意义上的本质是什么？去库存是货量的问题，盖房子不应该是核心竞争力，其实是资金的周转。去库存讲的是货量，本质还是印钱，只能用房地产圈住当蓄水池。第一轮一线、重点二线圈，多了又冰冻再往下走。过去两三年里，为什么碧桂园、恒大高周转、小户型，布局三四线，因为我们把资金不断往下引导。引导到今天，新的一轮去库存往三四线跟县城去了15个月，那么去库存不能村里吗？可能资金要调头了。这一轮资金走到今天，一线跟重点二线房价反弹，市场回暖，就是资金在调头往一线、重点二线。
第二个观点，提醒朋友们要意识到，当下房地产行业发展大的背景和过去有不一样，2015年1月份到2018年7月31日之间，整整三年半的时间房地产逻辑是大的发展环境是上升通道，所以整个行业的规模不断在成长，金额也不断在膨胀，房企破千亿的越来越多。当下对所有企业最重大的变局从2015-2018年7月31日是上升振荡通道，房地产行业的交易绝对不像零售，今天用完了，明天再消费。房地产一定是有周期的，集中消化的一拨要重新积累一拨，当下房地产行业不管供需关系角度，还是国家政策角度，我们已经从4年半上升通道进入未必是下降，是振荡的通道，所有企业再大也只是房地产行业的一个构成。企业再怎么做必须意识到当下大的环境是在振荡通道，而不是上升通道，这才是我们企业角度，不管接下来做规模为主，还是创新，还是转型，这是最大的变量。
第三个汇报的观点，我们所理解的产城和小镇本质上的区别。不管产城、小镇，未来必须要把握的基本点，产城的本质是外延的，我们现在也有做产城，背景是在当下跟中美博弈，跟全世界竞争过程里，我们需要经济转型、产业升级。产业升级要做的就是国际上的世界上最新最好的技术、材料、产品，怎么引入进来给我们所用，这是我们产城最大的背景。至于你说通过跟人家合作还是组建基金在境外收购，新技术、新材料、新产品是我们需要发展的。产城需要在"三新"上做文章，引导大家做产城。
特色小镇的本质在于"特色"，特色一定是根植于这片土地，我们国家的底层文化，底层资源，这是我们的特。我们每个项目在不同的区域有它的不同的乡俗，不同的文化，这就是它的特。特色小镇的出发点应该是内生的。我们底层资源非常庞大并没有用起来，而且非常离散。我理解特色小镇是中国广大空间上、时间上、文化价值等等，底层资源上的资源的优化重组，价值重构，怎么实现离散分布在全国各地的具有共性的资源，怎么从零次元变成一次元、二次元。
后面再讲讲2019年。2019年两部分内容：第一部分汇报一下，2018年731开始，因为政策把整个行业发展的逻辑开始折了一下。我们在731之前更多是限房价涨幅，731限房价上涨，随之而来改变了房地产的背景和逻辑。这样一个逻辑的变化最终说明的问题，什么叫资源的能力呢？这些年不管是我们自己做顾问公司，还是很多创业型的公司，产业链上下游的开发企业，我们认为更多两个概念之间不断：能力、资源。如果把过去20几年简单分配一下，大家会发现我们从2000年-2007年房地产行业发展资源主导的，是一路往上走的，没有产生太多的振荡，尤其2002、2003年，2005年按揭开发贷不断完善，推动了住宅市场为主的房地产行业高速成长。在这个过程里因为房地产行业不断增长，什么叫社区、什么叫物业、什么叫产品等等的对消费者来说并不完全理解什么叫好。需求庞大，消费者认知低，就是只要能找到地，借上钱，盖成房子，你就是赚钱的。
第二个是能力的主导，就是2008-2015年，美国次贷危机让我们发现供求关系可以逆转。2011年1月21日出台的新国八条限购限贷，把高端的投资和改善性全部打了。供求关系逆转，需求开始极度萎缩。供求关系逆转，消费者很自然会看产品、服务、管理。
第三个就是2016年到现在，整个行业是新一轮资源主导。大企业资源水平强，发展越来越快。不管是你个人，还是一个部门，还是一个企业，还是一个行业，在你大的战略方向没有出现偏差情况下，能影响和决定你未来发展空间的只有资源和能力。过去到现在为止，今天更是资源主导的周期，为什么呢？今天很多产城、特色小镇、长租公寓等等项目出来，这都是跟政府相关的，B2G（政府）。一边住宅，一边满足政府诉求。B2G更加需要是资源主导的模式，因为我们国家的绝大多数资源是在政府，所以今天房地产行业已经开始出现变化。当下的变化对房企提出更多要求，不再是2001-2007简单拿到地、有钱、盖好房都能赚钱，今天资源的诉求已经上升到更高的台阶。不管是资源，还是什么，各个企业有不同侧重，但是逃不过回归核心。
为什么回归核心？这一轮和过去三年更重大的变化在于，过去三年半的时间整个行业一路上行，行业上升通道一般的规律，民营企业极度受益。行业扩容阶段，不断上升通道里，房企比的谁胆子大，谁的杠杆放的更大，谁的周转更快，谁的融资能力更强，谁的开发速度更快。比胆子、比速度。2018年731开始，三年半的时间去库存过猛了，导致需求阶段性出现明显萎缩，需求阶段性萎缩，房企大部分是上市企业，意味着过去三年半房企不断什么规模都可以增长，这个阶段里你凭什么增长。2019年我们提出，你之所以还能成长是因为回归了核心，你有自己的核心优势。
核心优势是什么呢？很多企业内部会议我都发言，我说在座都是中高管，能不能大家说说你们觉得核心优势是什么。很多企业现在还没有核心优势，鹏总是绿色了。在很多企业里问高管，有的说老板，有的说机制灵活，一家企业核心优势只可能是一个，还不是一到两个。大家谈了很多，意味着这个企业还没有形成自己的核心优势。
我们经常碰到这样一个情况，那边有很好的地，发现目前节点不适合拿地，但很有可能告诉公司赶紧把地拿下来，公司想赶紧投钱，要告诉营销部敢不敢卖，营销部说这不行，这个项目这样卖掉我们太亏了，建议不要快速卖。任何一个企业再大你也是资源有限的企业，资源有限的企业，我们最忌讳的每个人都觉得自己干的是为企业好的事情，但偏偏每个人着力点不一样，这往往意味着资源完全浪费的。资源同一个方向使用，才真正最大化利用整个企业经营效率。
企业的核心优势我不认为是核心任务，核心优势我认为是业务价值链上的关键节点要找到。比如说横向有设计、产品、工程、社区、销售，纵向是管理链，从这个企业到那个企业，有本质差别吗？这个企业看人长的差不多，借钱也是这几个机构。为什么同样的资源得出的结果不一样呢？根子上是因为组织生产流程不一样，同样的元素，但是生产组织流程不一样。第一找到关键基本节点。
第二，围绕关键基本节点展开一整套要素整合，进而形成企业自我的语言体系。比如北京，鹏总的绿色，还有TOD都是非常清晰的语言体系。金茂府切入点是产品，这个产品作为切入点，把所有资源，所有要素，围绕这个产品进行转动起来，什么地我拿，什么地我坚决不拿，什么钱我可以借，什么人我可以用，金茂府高端是不是形象好一点，气质好一点，必须还懂得恒温恒湿，懂得科技概念的，供应商也得这样属性用。它是用核心节点重组了所有基本要素的生产流程。纵向还有管理上，一直在讲中粮的模式，都是用借钱、拍地，一定得是自己出得起那10%，没有这个能力的已经筛选下去了。进来以后所有生产流程有一套表单跟模板，省了多少成本，未来可以跟你分成。你自己投5%-10%，开盘就跑得快，要把自己本钱拿回来。它管理节点重组了所有要素，作为有自我语言体系的企业，任何一个个体，一家企业不可能因为一个人改变企业属性，任何人也好，项目也好，他是没有语言体系来的。我们基本的体系上必须要知道，科技概念是什么样的，如果还有新的供应商想加入我们，我们去了很多的企业，我们从2000年，或者1998年23号文推动了整个房地产行业新一轮的发展，在2013年位置上很多企业认为房地产到了历史高位，随后2014年调完以后，2015-2018连续再创新高。碧桂园成长有天时地利，中粮三年从不到100到1000亿，为什么会实现爆发性的成长？房地产行业不像制造业那样精细，是比较粗糙，大部分企业是能干我也能干，回到我们这个行业的起点，回到企业的出发点再来思考这个行业的特征。企业的一些诉求，比如中粮考虑人的诉求，金茂考虑消费者的诉求，回到一个起点考虑这个行业空间真的很大。
回归核心，牛市的时候别人干什么我也干，我胆子更大，周转更快，但是现在进入振荡通道，比的是有没有属于你自己的IP，有没有属于你自己的标签，有没有属于自我的语言体系。一个基本点，形成一条主线，形成可以演化出很多支线。
2019年看好四类企业，进入振荡通道，有几类企业会受益：
第一，国企央企，每一轮振荡国企央企都受益。2006年是保利，2011年是中海，2014是金茂等等的，行业越是振荡，国企央企资本就不看负债率。
第二，存量阶段生存下来的必须要有大本营，比如福建世茂有三个平台：世茂房地产、世茂股份，一个住宅为主，一个商业为主，第三个平台是想做金融，最近世茂所有全部装进金融这个平台，区域公司开始实体化。要有属于自己的大本营，再怎么扩张，一定要有自己大本营。
第三，现金流的安全行为。
第四，产业发展准备。国家有意无意房地产行业高速集中化，前几天香港做投行最牛的朋友聊这个事情，还有多少家企业在香港找他，希望他做承销。每家不小的企业还是觉得自己太小了，当下已经开始引导房地产加速集中化，房地产行业官方数据是8000多家，房企业是20000家，我们真正需要的真的不超过10000家，5%的存活率。
这就是我今天给大家汇报的，一家之言，仅供参考。谢谢大家！
来源：房讯网
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