大家都知道,吃鱼的时候,有鱼头、鱼肚、鱼尾。
鱼头营养丰富,却不是人人都爱吃的部位。鱼肚滋味最鲜美,油脂丰厚,口感最佳。到了鱼尾,大家都不怎么待见,皮包骨头,食之无味。
把房地产看成一条鱼,2009-2012年的时候是“鱼头”。
市场在怀疑、质疑声中萌发涨势,从2009年2月到11年8月,上涨持续时间为30个月,累计涨幅达到14%,在随后的9个月时间里回调2.3%。
2015-2017年的时候是“鱼身”。
从2015年3月开始,一线城市房价累计涨幅达到44%,二线33%,三四线城市整体也有33%。
部分热点新一线城市、环都市圈三线以下城市,中西部棚改大省的地市,翻倍的比比皆是。
到了2020年,终于进入“吃鱼尾”的阶段。
比如刚刚发布的人口数据。
根据国家统计局1月17日公布的数据,2019年末,我国总人口突破14亿。
与此同时,全年人口出生率降至1952年以来最低的10.48‰。受到全面放开二胎政策影响,2019年二孩占出生人口比例达57%。
也就是说,2019年的新生儿里,二胎数量占到了将近6成!1465万新生儿中,只有630万是第一胎。
从总量上看,放开二孩政策后,2016年新生儿数量为1786万,2017年是1758万、2018年是1523万,到了2019年,降到了1465万。
新生儿数量减少的同时,二胎数量占比在不断提升。
2016年二胎占比为45%,尚且不足一半,2017年突破至51%,占比过半,2018年维持稳定,为50%。2019年直接提升至57%,增幅不可谓不大。
我们也可以换个角度来理解:现在的生育“主力军”,大部分来自于大龄父母家庭,即年轻人对生孩子越来越排斥。
所有人都明白,房地产长期看人口,房子盖起来是要留给人住的,打个不恰当的比方,每多一个新生儿,就意味着多了一套房子的需求,可能是婚房,可能是改善房,也可能是二胎房。
总之,唯有保持充沛的生育水平,房地产才能够保持旺盛的需求。
现在的情况,却演变成了两个尴尬的趋势:
1,总量下降,长期购房需求滑坡。
2,二胎占比提升,“接盘者”青黄不接。
还有房地产库存的问题。
何为房地产库存?正在施工的期房,还没清盘的现房,只要已经拿到销售许可,但还没卖出去的房子,都算在内。
购房需求不变的情况下,库存越多,说明开发商卖不出去的房子越多,房企的回款就越少,最终降价、流拍、破产就丝毫不奇怪了。
现在房地产的库存是什么水平?
按官方口径,商品房待售面积非常低,使用商品房待售面积除以每月平均销售面积来衡量库销比,这一指标在2015年时曾达到7以上,现在连当时的一半都不到。
按理说,比2015年的库存低一半,那楼市的前景简直是一片灿烂。
但是,按经济学家李迅雷的说法,房地产的库存水平远远被低估了,现在没卖出去的房子,又重新回到了2013年底的水平。
原因何在?
统计局的商品房待售面积标准,是“已经竣工但未销售出去的商品房”,也就是我们所说的现房。
问题是,2018、2019连续两年,期房售出占比创出了历史记录,很多房子可能已经开工预售了,但是并没有卖出去,这部分的房子并没有被统计进去。
说到这里,各位应该能明白,为什么说楼市进入“吃鱼尾”的阶段了。
一边是购房需求“不可逆”的下降。
上文提到,新生儿滑落至1400多万,二胎占比近6成。
统计局同时还发布了一组数字:60周岁及以上人口25388万人,占总人口的18.1%,其中65岁以上人口达到了1.76亿。
老龄化+低生育率,意味着大量中小城市的房子将会过剩。
另一边是卖不出去的房子在积压。
这种情况我们并不是第一次见到,2013-2014年,库存升至7亿平米,全国房价增速转负,房屋销售面积由50%的增速,直接坠入-8%的增速。
当时的解决办法很简单。
在2015年,央行降息3次,全面降准2次,棚改货币化力挽狂澜,广大中小城市凭空多出一股雄厚的购买力,拆迁户们买房,犹如砍瓜切菜,三下两下楼市又活了。
但是,历史只会是简单相似,而不会一板一眼的重复轨迹。
这次又该怎么办?
靠农民进城?他们在城市里生存都很艰难。
北大副教授章铮最近说,绝大多数农民工不具备全家在城市落户、正常生活的经济能力。
假设进城落户的农民是4口之家,其中2人为农民工,其余2人为子女。扣除生活消费支出后,家庭年结余只能在城里买2.87平方米的房子。
如果想在城里买一套60平米的房子,需要20年的年结余,还没算房贷利息,0-3岁孩子无托儿所可去,上学后无人接送。
靠居民加杠杆?负债实在加不动了。
暂且不提银保监会最近反复重申“抑制居民杠杆率增长”,按天风宏观的数据,去年底我们的居民杠杆率已经达到了65%。
如果按经济学家李奇霖之前的统计,把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入,结果有点夸张:目前居民杠杆率高达105%,比美国、日本还高,与法国持平。
靠棚改货币化?现实情况不允许。
2018-2020年的棚改任务,早早就已经确定了,按照过去两年的完成数量,明年全国顶多也就500-600万套的余量,住建部前段时间的会议上海专门提到:2020年严格把握棚改范围和标准。
余量不足的前提下,还要“严格把握”范围,拆迁给钱不给房的路数,同样玩不动了。
简直无解。
小年已经到了,年味越来越足,楼市的气氛也越来越寡淡。
过去这些年里,有人抓住了房地产的“鱼头”,也有人抓住了“鱼肚和鱼身”,至于剩下的“鱼尾”,还是留给有钱人去吃吧。
对财大气粗的人来说,就算啃到了骨头、磕坏了牙齿也不会心疼,买房亏钱也无所谓。
如果你还发愁孩子辅导班的费用,35岁失业之后无处可去,天天坐地铁吃泡面996,努力提升自己才是正道,还是别惦记“买房增值”这回事了。
鱼头营养丰富,却不是人人都爱吃的部位。鱼肚滋味最鲜美,油脂丰厚,口感最佳。到了鱼尾,大家都不怎么待见,皮包骨头,食之无味。
把房地产看成一条鱼,2009-2012年的时候是“鱼头”。
市场在怀疑、质疑声中萌发涨势,从2009年2月到11年8月,上涨持续时间为30个月,累计涨幅达到14%,在随后的9个月时间里回调2.3%。
2015-2017年的时候是“鱼身”。
从2015年3月开始,一线城市房价累计涨幅达到44%,二线33%,三四线城市整体也有33%。
部分热点新一线城市、环都市圈三线以下城市,中西部棚改大省的地市,翻倍的比比皆是。
到了2020年,终于进入“吃鱼尾”的阶段。
比如刚刚发布的人口数据。
根据国家统计局1月17日公布的数据,2019年末,我国总人口突破14亿。
与此同时,全年人口出生率降至1952年以来最低的10.48‰。受到全面放开二胎政策影响,2019年二孩占出生人口比例达57%。
也就是说,2019年的新生儿里,二胎数量占到了将近6成!1465万新生儿中,只有630万是第一胎。
从总量上看,放开二孩政策后,2016年新生儿数量为1786万,2017年是1758万、2018年是1523万,到了2019年,降到了1465万。
新生儿数量减少的同时,二胎数量占比在不断提升。
2016年二胎占比为45%,尚且不足一半,2017年突破至51%,占比过半,2018年维持稳定,为50%。2019年直接提升至57%,增幅不可谓不大。
我们也可以换个角度来理解:现在的生育“主力军”,大部分来自于大龄父母家庭,即年轻人对生孩子越来越排斥。
所有人都明白,房地产长期看人口,房子盖起来是要留给人住的,打个不恰当的比方,每多一个新生儿,就意味着多了一套房子的需求,可能是婚房,可能是改善房,也可能是二胎房。
总之,唯有保持充沛的生育水平,房地产才能够保持旺盛的需求。
现在的情况,却演变成了两个尴尬的趋势:
1,总量下降,长期购房需求滑坡。
2,二胎占比提升,“接盘者”青黄不接。
还有房地产库存的问题。
何为房地产库存?正在施工的期房,还没清盘的现房,只要已经拿到销售许可,但还没卖出去的房子,都算在内。
购房需求不变的情况下,库存越多,说明开发商卖不出去的房子越多,房企的回款就越少,最终降价、流拍、破产就丝毫不奇怪了。
现在房地产的库存是什么水平?
按官方口径,商品房待售面积非常低,使用商品房待售面积除以每月平均销售面积来衡量库销比,这一指标在2015年时曾达到7以上,现在连当时的一半都不到。
按理说,比2015年的库存低一半,那楼市的前景简直是一片灿烂。
但是,按经济学家李迅雷的说法,房地产的库存水平远远被低估了,现在没卖出去的房子,又重新回到了2013年底的水平。
原因何在?
统计局的商品房待售面积标准,是“已经竣工但未销售出去的商品房”,也就是我们所说的现房。
问题是,2018、2019连续两年,期房售出占比创出了历史记录,很多房子可能已经开工预售了,但是并没有卖出去,这部分的房子并没有被统计进去。
说到这里,各位应该能明白,为什么说楼市进入“吃鱼尾”的阶段了。
一边是购房需求“不可逆”的下降。
上文提到,新生儿滑落至1400多万,二胎占比近6成。
统计局同时还发布了一组数字:60周岁及以上人口25388万人,占总人口的18.1%,其中65岁以上人口达到了1.76亿。
老龄化+低生育率,意味着大量中小城市的房子将会过剩。
另一边是卖不出去的房子在积压。
这种情况我们并不是第一次见到,2013-2014年,库存升至7亿平米,全国房价增速转负,房屋销售面积由50%的增速,直接坠入-8%的增速。
当时的解决办法很简单。
在2015年,央行降息3次,全面降准2次,棚改货币化力挽狂澜,广大中小城市凭空多出一股雄厚的购买力,拆迁户们买房,犹如砍瓜切菜,三下两下楼市又活了。
但是,历史只会是简单相似,而不会一板一眼的重复轨迹。
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如果想在城里买一套60平米的房子,需要20年的年结余,还没算房贷利息,0-3岁孩子无托儿所可去,上学后无人接送。
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2018-2020年的棚改任务,早早就已经确定了,按照过去两年的完成数量,明年全国顶多也就500-600万套的余量,住建部前段时间的会议上海专门提到:2020年严格把握棚改范围和标准。
余量不足的前提下,还要“严格把握”范围,拆迁给钱不给房的路数,同样玩不动了。
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过去这些年里,有人抓住了房地产的“鱼头”,也有人抓住了“鱼肚和鱼身”,至于剩下的“鱼尾”,还是留给有钱人去吃吧。
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最近太二悄悄上新菜,解密了一套新品吃法!
先来一份嫩滑鲈鱼做的老坛子酸菜鱼,根据人数,搭配“芥末虾仁球”、“冷捞参蚌虾”,再加上“烧椒海螺蛳”,除了酸菜鱼,其他单价最高38,轻松凑齐一整桌大餐,最后来10元/份的杨枝甘露,地道港式,一口满满芒果汁和西柚果肉。很多人就为这杨枝甘露,就索性再吃一次!
偷偷告诉大家“太二每家店门口都挂着店规,店规下面的帅霸小二哥微信其实还藏着一种隐藏玩法。只要加小二哥,进到官方吃鱼组织,就能获得当月的接头暗号,到店找店小二对暗号,答对就能获得一道不在菜单上的神秘菜哦,亲测有效,每天限10份。”
推荐门店:重庆来福士三楼,时代天街A馆5楼,北城天街B1馆4楼
先来一份嫩滑鲈鱼做的老坛子酸菜鱼,根据人数,搭配“芥末虾仁球”、“冷捞参蚌虾”,再加上“烧椒海螺蛳”,除了酸菜鱼,其他单价最高38,轻松凑齐一整桌大餐,最后来10元/份的杨枝甘露,地道港式,一口满满芒果汁和西柚果肉。很多人就为这杨枝甘露,就索性再吃一次!
偷偷告诉大家“太二每家店门口都挂着店规,店规下面的帅霸小二哥微信其实还藏着一种隐藏玩法。只要加小二哥,进到官方吃鱼组织,就能获得当月的接头暗号,到店找店小二对暗号,答对就能获得一道不在菜单上的神秘菜哦,亲测有效,每天限10份。”
推荐门店:重庆来福士三楼,时代天街A馆5楼,北城天街B1馆4楼
一大早起来就被约,中午去人家吃饭,好久没见李哥哥了,不知道宝贝还记不记得,去了还有另外一个小朋友,熟悉了一会儿就开始玩了,中午吃鱼也没少吃,吃完了就是一轮哄睡,好不容易哄睡了,收拾家的收拾家,玩手机的玩手机,刚想睡,没多久,宝贝起来了,不睡了,这就起吧,两个孩子起来玩了会儿,我们就一起下楼回家啦,回来碰见姥爷,一起上楼,舅舅舅妈姥姥也回来了,老姨和另一个舅舅也来了,这下可高兴了,玩了会儿,她舅妈和我说看电影去,我说好啊,这就吃了饭,准备下楼了,宝贝不让走啊,哄好了我们就下楼了,看电影两个多小时,那个冷,那个感动,眼泪哗哗的流,好看的电影,如果芸知道,回到家,姥姥说宝贝就找我,哭的稀里哗啦的,睡着了还是要妈妈,这下可是想我了,现在睡着了,我也洗漱了躺下来了,今天睡个早觉,晚安啦,宝贝[月亮]
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