【它山之石——房地产税和“负动产”时代】
当前，地方政府土地出让收入大幅下滑，但疫情防控和稳定经济，却导致地方政府支出大幅上升，于是，很多专家开始呼吁“房地产税”了，房地产市场体量大，若按0.5%的税率估算，40%的征收率，“房地产税”也有万亿之巨，也许能解燃眉之急？
但地方政府更担心，此时征收“房地产税”，是否会进一步打压房价（要知道房地产在中国不仅仅是一个产业，土地财政的本质是土地金融，打压房价实际上就是给地方政府再融资去杠杆），并进一步弱化居民预期和剥夺居民现金流导致消费萎靡？
亚当斯密在《国富论》里强调，土地是财富之母，劳动是财富之父，但劳动需要人，光秃秃的土地价值极其有限。可以这样说，人口增加会导致土地增值，反之，人口减少会导致土地减值。在人口即将负增长的2022年，我们更应该考虑，房地产税是否会加速“负动产”时代的到来？
以下案例取自邻国日本的现状，有缘者思之。
【1】夏普建议书
明治维新后，地租是日本税收的重要来源，不过第二次世界大战结束之后，《夏普建议书》极大地改变了日本的税收框架，地租在1950年被延续为固定资产税，成了地方政府的基础税收。这项稳定的财源不太容易受到经济形势的影响，为各地方政府构筑了重要的财政基础。
类似我国的土地财政，日本的地方政府依托的，也是基于土地和房产的固定资产税。
【2】税收框架的漏洞
随着人口老龄化和少子化的加速，日本地方政府的税收框架基于“土地神话”时代，预期土地价值永远上涨，固定资产税持续上涨，但当泡沫破灭后却没有及时调整。日本政府面对层出不穷的各种问题，采取临时的敷衍措施。
经济高度增长时期，人们渴望拥有属于自己的崭新房产，国家和地方政府也鼓励人们购买房地产，致使住房用地不断向郊区蔓延。泡沫经济的崩溃撼动了“土地神话”，住宅用地的扩张在一定程度上得到了抑制，但土地和住宅政策的大方向却并没有变。地方政府希望吸引更多人口来到自己这里，于是他们放宽管控，允许在原本仅限用于农业用地的“城镇化调整区域”建造房屋，而政府也以“刺激经济”之名，推出住宅贷款的减税政策，不断刺激人们的购房意愿，还接连放宽了对塔楼公寓建设的限制。
整个日本都大张旗鼓地兴建房产，对其他问题则一副事不关己的态度，完全没有考虑关于建造的住宅和开发的土地的“善后工作”。
【3】“负动产”的由来
日本的土地和住宅制度一直默认总会有人愿意持有不动产，从未想过有一天不动产会成为“负动产”。
住宅需要每年缴纳固定资产税，老旧的公寓需要大额的维护费用（所谓的“35年大关”难题），还有物业管理费，在经济上行期，房价上涨，这一切大多数人都没有注意到。经济泡沫破灭后，这些费用会大量侵占所有者的现金流，慢慢连卖出、继承、赠与、继续持有都成了难题。当“团块世代”逐渐老去，继承人增至几十人，却谁都不去办理继承过户的所有人不明房地产问题，日益增加的被放弃继承、却无法收归国库的悬置土地，无人管理的空置房屋和公寓管理不善问题等，都是政府未能跟随时代的步伐及时修订土地和住宅制度带来的副产品。
在少子化和东京单极集中趋势下，这项制度已经远跟不上土地价格的剧烈变动。在老龄化问题不断深化的地方，拥有现金收入的人越来越少，固定资产税成为沉重负担，这个巨大的阴影便是加重“负动产化”问题的重要因素。
【4】无法放弃的住宅和土地
日本目前还没有想放弃土地所有权就能放弃的制度。
日本《民法》第239条第2项规定“没有所有人的不动产应归属国库”，但关于哪些情况可以归属国库的标准却一直处于模糊状态。负责管理国有土地的财务省在主页上登载的方针是“对于没有行政用途规划的土地等，考虑到有可能会增加维护、管理成本（即纳税人负担），因此暂不接受捐赠。”也就是说，他们原则上不认可捐赠，各地方政府也都沿用了这个方针。
日本的民法并没有规定放弃土地应该办理哪些手续，因为明治时期制定的民法，根本没有预想到日本会出现人口减少，土地贬值成了负担的情况吧。
日本没有“扔掉”土地的制度。如果不幸持有谁都不想要的土地，就既无法卖掉也无法扔掉，只能承担物业费用和固定资产税的负担。
而在德国，法律明确规定土地是可以扔掉的。
德国的《民法》第928条第1项明确规定：“所有人可以通过向土地登记所提出放弃申请，并在土地登记簿上登记的方式放弃自己持有的土地。”同时还规定，州政府拥有优先获得被所有人放弃的土地的权利。
【5】老旧公寓的养护难题
老旧公寓应该拆掉重建，还是尽量延长使用年限？今后将有越来越多的人不得不面临这个选择。公寓有一个特点，就是随着房龄越来越老，住户的年龄也在同步增长。无论是大修还是重建，住户之间的经济条件和想法各不相同，今后会更难统一意见。有一栋公寓的居民就实际遇到了这个“双重老龄化”的问题。
“35年大关”指公寓会在这一时期迎来大修施工，需要庞大的资金进行重建或延长使用年限，对老年住户的负担能力也是一个严峻考验。
住户老龄化趋势之下，参与日常管理和维护的，不管是第三方物业管理还是业主的“自主管理”已经坚持不下去了。第三方物业管理者，经常会遇到催缴物业费的情况，公寓建好之后，满20年时空置率会上升至15%以上，出租的租金水平会下降到同样地段同样设施新房的75%左右；“自主管理模式，从业主大会的资料制作、物业费的账务管理到漏水或出现可疑人员等突发问题的应对，均由业主委员会的委员承担，所以物业费才能维持较低水平。年轻人要在工作之余处理这些事务都会很辛苦，对老年人来说就更难了。
就这样吧！愿上天护佑中华，实现伟大复兴！
当前，地方政府土地出让收入大幅下滑，但疫情防控和稳定经济，却导致地方政府支出大幅上升，于是，很多专家开始呼吁“房地产税”了，房地产市场体量大，若按0.5%的税率估算，40%的征收率，“房地产税”也有万亿之巨，也许能解燃眉之急？
但地方政府更担心，此时征收“房地产税”，是否会进一步打压房价（要知道房地产在中国不仅仅是一个产业，土地财政的本质是土地金融，打压房价实际上就是给地方政府再融资去杠杆），并进一步弱化居民预期和剥夺居民现金流导致消费萎靡？
亚当斯密在《国富论》里强调，土地是财富之母，劳动是财富之父，但劳动需要人，光秃秃的土地价值极其有限。可以这样说，人口增加会导致土地增值，反之，人口减少会导致土地减值。在人口即将负增长的2022年，我们更应该考虑，房地产税是否会加速“负动产”时代的到来？
以下案例取自邻国日本的现状，有缘者思之。
【1】夏普建议书
明治维新后，地租是日本税收的重要来源，不过第二次世界大战结束之后，《夏普建议书》极大地改变了日本的税收框架，地租在1950年被延续为固定资产税，成了地方政府的基础税收。这项稳定的财源不太容易受到经济形势的影响，为各地方政府构筑了重要的财政基础。
类似我国的土地财政，日本的地方政府依托的，也是基于土地和房产的固定资产税。
【2】税收框架的漏洞
随着人口老龄化和少子化的加速，日本地方政府的税收框架基于“土地神话”时代，预期土地价值永远上涨，固定资产税持续上涨，但当泡沫破灭后却没有及时调整。日本政府面对层出不穷的各种问题，采取临时的敷衍措施。
经济高度增长时期，人们渴望拥有属于自己的崭新房产，国家和地方政府也鼓励人们购买房地产，致使住房用地不断向郊区蔓延。泡沫经济的崩溃撼动了“土地神话”，住宅用地的扩张在一定程度上得到了抑制，但土地和住宅政策的大方向却并没有变。地方政府希望吸引更多人口来到自己这里，于是他们放宽管控，允许在原本仅限用于农业用地的“城镇化调整区域”建造房屋，而政府也以“刺激经济”之名，推出住宅贷款的减税政策，不断刺激人们的购房意愿，还接连放宽了对塔楼公寓建设的限制。
整个日本都大张旗鼓地兴建房产，对其他问题则一副事不关己的态度，完全没有考虑关于建造的住宅和开发的土地的“善后工作”。
【3】“负动产”的由来
日本的土地和住宅制度一直默认总会有人愿意持有不动产，从未想过有一天不动产会成为“负动产”。
住宅需要每年缴纳固定资产税，老旧的公寓需要大额的维护费用（所谓的“35年大关”难题），还有物业管理费，在经济上行期，房价上涨，这一切大多数人都没有注意到。经济泡沫破灭后，这些费用会大量侵占所有者的现金流，慢慢连卖出、继承、赠与、继续持有都成了难题。当“团块世代”逐渐老去，继承人增至几十人，却谁都不去办理继承过户的所有人不明房地产问题，日益增加的被放弃继承、却无法收归国库的悬置土地，无人管理的空置房屋和公寓管理不善问题等，都是政府未能跟随时代的步伐及时修订土地和住宅制度带来的副产品。
在少子化和东京单极集中趋势下，这项制度已经远跟不上土地价格的剧烈变动。在老龄化问题不断深化的地方，拥有现金收入的人越来越少，固定资产税成为沉重负担，这个巨大的阴影便是加重“负动产化”问题的重要因素。
【4】无法放弃的住宅和土地
日本目前还没有想放弃土地所有权就能放弃的制度。
日本《民法》第239条第2项规定“没有所有人的不动产应归属国库”，但关于哪些情况可以归属国库的标准却一直处于模糊状态。负责管理国有土地的财务省在主页上登载的方针是“对于没有行政用途规划的土地等，考虑到有可能会增加维护、管理成本（即纳税人负担），因此暂不接受捐赠。”也就是说，他们原则上不认可捐赠，各地方政府也都沿用了这个方针。
日本的民法并没有规定放弃土地应该办理哪些手续，因为明治时期制定的民法，根本没有预想到日本会出现人口减少，土地贬值成了负担的情况吧。
日本没有“扔掉”土地的制度。如果不幸持有谁都不想要的土地，就既无法卖掉也无法扔掉，只能承担物业费用和固定资产税的负担。
而在德国，法律明确规定土地是可以扔掉的。
德国的《民法》第928条第1项明确规定：“所有人可以通过向土地登记所提出放弃申请，并在土地登记簿上登记的方式放弃自己持有的土地。”同时还规定，州政府拥有优先获得被所有人放弃的土地的权利。
【5】老旧公寓的养护难题
老旧公寓应该拆掉重建，还是尽量延长使用年限？今后将有越来越多的人不得不面临这个选择。公寓有一个特点，就是随着房龄越来越老，住户的年龄也在同步增长。无论是大修还是重建，住户之间的经济条件和想法各不相同，今后会更难统一意见。有一栋公寓的居民就实际遇到了这个“双重老龄化”的问题。
“35年大关”指公寓会在这一时期迎来大修施工，需要庞大的资金进行重建或延长使用年限，对老年住户的负担能力也是一个严峻考验。
住户老龄化趋势之下，参与日常管理和维护的，不管是第三方物业管理还是业主的“自主管理”已经坚持不下去了。第三方物业管理者，经常会遇到催缴物业费的情况，公寓建好之后，满20年时空置率会上升至15%以上，出租的租金水平会下降到同样地段同样设施新房的75%左右；“自主管理模式，从业主大会的资料制作、物业费的账务管理到漏水或出现可疑人员等突发问题的应对，均由业主委员会的委员承担，所以物业费才能维持较低水平。年轻人要在工作之余处理这些事务都会很辛苦，对老年人来说就更难了。
就这样吧！愿上天护佑中华，实现伟大复兴！
周六的时候起了个大早去他的朋友家，帮他布置房间给女生一个惊喜。
他的朋友很用心，买了蛋糕、气球、礼物还有520片的拼图，虽然一直说他是个直男但好像想对一个人好的时候，大家都可以无师自通。
我那时候有点失落，因为我没有这个步骤，分明上次有和他讲过要补给我的，估计是当做玩笑了，但提出来又好像有点上赶着要的意思，而且我要来的，我就不想要了。
本来说好中午吃个饭就回家的，因为前一天特意在多多买菜上买了菜，确实也没有多少钱，白白扔了还是觉得可惜；晚上和他的朋友去酒吧，如果去的话，也想化个妆，毕竟第一次见。
结果就是一直在他的朋友家待到了九点，他打麻将打到了九点，我自己在沙发上躺着玩手机躺到了九点。
回家的路上看出来我有点不开心了，哄了一会儿也没下文了，睡觉前和我一二三的解释道歉，理性条理大王[赞]
他的朋友很用心，买了蛋糕、气球、礼物还有520片的拼图，虽然一直说他是个直男但好像想对一个人好的时候，大家都可以无师自通。
我那时候有点失落，因为我没有这个步骤，分明上次有和他讲过要补给我的，估计是当做玩笑了，但提出来又好像有点上赶着要的意思，而且我要来的，我就不想要了。
本来说好中午吃个饭就回家的，因为前一天特意在多多买菜上买了菜，确实也没有多少钱，白白扔了还是觉得可惜；晚上和他的朋友去酒吧，如果去的话，也想化个妆，毕竟第一次见。
结果就是一直在他的朋友家待到了九点，他打麻将打到了九点，我自己在沙发上躺着玩手机躺到了九点。
回家的路上看出来我有点不开心了，哄了一会儿也没下文了，睡觉前和我一二三的解释道歉，理性条理大王[赞]
【10个露骨的社交隐形规则，看完才醒悟】
一、没几个人真心希望你过得好
人生是一边经历，一边感悟。看过了人情冷暖，尝到了世态炎凉，越来越明白，很少有人真心希望你过得比他好。
当你身处低谷时，不要在别人身上寄托太多希望，你真正能依靠的只有自己。愿意陪你享福的人很多，愿意陪你吃苦的人很少。
二、你有用时，朋友最多
穷在闹市无人问，富在深山有远亲。每个人心中都有一杆秤，衡量一个人是否值得深入交往。朋友有多少，在于你的“利用价值”大小。成年人的世界，利益未必大于感情，但感情往来却与利益共生。
社交的本质是互惠互利。你若有用，必定有人前呼后拥。你若无用，到哪都有人横眉冷目。你想要融入一个圈子，就要有对等的价值。成年人的友情，一半利益，一半感情。提升自身价值，才能拥有更多人际交往的砝码。
三、世界上没有对和错的争论，都是对和对的争论
小孩子才争对错，成年人只看利弊。凡事非要争个明白，求个对错，不过是无意义的消耗。
与人相处，角度不同，难分对错；层次不同，不用争论。与其争个面红耳赤，不如淡然一笑，拂袖而去，减少不必要的烦恼。
过好自己，不执着，不较劲，才是明智的选择。不争对错，学会倾听；不争对错，试着认同；不争对错，懂得尊重；不争对错，人生顺心。
四、好听的话别当真，“难听的话”要走心
闻誉而喜，闻过而怒，是人的正常情绪反馈。甜言入心，人人爱听；良言逆耳，总有反感。但在乎你的人，才会对你说良言；敷衍你的人，才好话连连。
听话要听音，听懂“好赖话”，分清是非曲直，也是一种学问和智慧。与人相处，眼睛要雪亮，头脑要清醒，耳朵要善听。
好话并不是真心说，忠言却是在用心对。人心复杂，你要懂得分辨。小心甜言蜜语的捧杀，留心善意批评的忠告。
五、没有回应，就是拒绝
与人交往中，你一定要懂得这个道理：无论和谁聊天，都要做到适可而止，保有界限。别人不耐烦了，你依然喋喋不休地说下去，也毫无意义。
成年人的交往，无声胜有声，不需要太多语言。不回应，就是给了你最好的回应。
我们要在沉默的语言中悟到对方的态度。切莫一味多情，高估自己在对方心目中的位置。如果做不到让别人喜欢，也别一直打扰，让人心生厌烦。不合拍的人，不必勉强，转身离开，不捅破那层窗户纸，给彼此留足体面。
六、允许自己做自己，允许别人做别人
知乎上有一网友提问：“看不惯一些人，看到就烦，但又得天天和他相处，怎么办？”高赞回答是：“允许自己做自己，也要允许别人做别人。”
讨厌一个人最有水平的处理方式就是：忽略他，把有限的精力用在更重要的事情上。远离他，眼不见心不烦，与其纠缠不休，不如敬而远之，保全自己。
在人生的旅途中，许多人都只是过客，道不同不必同行。坚持你喜欢的，尊重你不理解的，做好你该做的。不生闲气，自有福气，无关之人，不值得生气。
七、吃什么最有“营养”？吃亏
有人认为吃亏，是一种损失，是一种懦弱的表现。那是没有理解“吃亏”的深层含义。真正的吃亏，不是让自己受到伤害，而是有容人的雅量，宽厚待人。吃亏是一种智慧，不逞一时口舌之快。
生活中，懂得吃亏的人，终究吃不了亏，吃亏多了，自有福报。那些看似精明，喜欢占便宜的人，最终没有占上多少便宜，反而失去了德行。
八、常做举手之劳，不要踮起脚尖帮忙
帮助别人量力而行，做不到的要懂得拒绝。你本身就是“泥菩萨”了，就不要总想着渡人了。
这不是冷淡，而是冷静。逞强帮忙，事情办成了还好。如果办砸了，不仅自己受罪，对方也会心生不满。这就违背了最初帮人的初衷。
举手之劳，能帮则帮；能力之外，能拒则拒。懂得拒绝别人，能避免人生80%的烦恼。
不要害怕因为拒绝而得罪人。真正的朋友，只会理解你的难处，而不会强人所难。对于只想利用你的朋友，也不必来往。
九、坑过你的人，90%会坑你第二次
欺骗只有零次和无数次，对于那些欺骗过你的人，一定要远离。做人不要太老实，也不要轻易相信别人。有一个词，叫杀熟。坑人这行当，对熟人最好使。
人熟了就会放松警惕，就容易信任。对于身边“熟人”，你要擦亮眼睛，仔细留意。
上过一次当，栽过一次跟头，就要长一次教训。不轻易原谅，不收起你的善良；不轻信他人，保持理智。你可以没有害人之心，但一定要有防人意识。
善良带些锋芒，那是保护自己的利器。一时谨慎一时稳，一生谨慎一生顺。
十、越是自来熟，越会自来疏
揠苗助长的感情，很难长久。以十倍速度亲近你的人，也会以十倍速度离开。
没有经过时间考验的情谊，终究是镜花水月，一场空。树倒猢狲散，人心不可验。
越是在你得势时摇尾逢迎的，越可能是最后捅你刀子的那个。所有的利益之交，都会利尽而散。
人生的旅途中，陪你一程的人很多，陪你一生的人很少。珍惜身边一直陪伴的朋友，把精力用在维护长期关系上，而不是广泛交友。人生三五知己足矣。
（来源头条：有书共读）
一、没几个人真心希望你过得好
人生是一边经历，一边感悟。看过了人情冷暖，尝到了世态炎凉，越来越明白，很少有人真心希望你过得比他好。
当你身处低谷时，不要在别人身上寄托太多希望，你真正能依靠的只有自己。愿意陪你享福的人很多，愿意陪你吃苦的人很少。
二、你有用时，朋友最多
穷在闹市无人问，富在深山有远亲。每个人心中都有一杆秤，衡量一个人是否值得深入交往。朋友有多少，在于你的“利用价值”大小。成年人的世界，利益未必大于感情，但感情往来却与利益共生。
社交的本质是互惠互利。你若有用，必定有人前呼后拥。你若无用，到哪都有人横眉冷目。你想要融入一个圈子，就要有对等的价值。成年人的友情，一半利益，一半感情。提升自身价值，才能拥有更多人际交往的砝码。
三、世界上没有对和错的争论，都是对和对的争论
小孩子才争对错，成年人只看利弊。凡事非要争个明白，求个对错，不过是无意义的消耗。
与人相处，角度不同，难分对错；层次不同，不用争论。与其争个面红耳赤，不如淡然一笑，拂袖而去，减少不必要的烦恼。
过好自己，不执着，不较劲，才是明智的选择。不争对错，学会倾听；不争对错，试着认同；不争对错，懂得尊重；不争对错，人生顺心。
四、好听的话别当真，“难听的话”要走心
闻誉而喜，闻过而怒，是人的正常情绪反馈。甜言入心，人人爱听；良言逆耳，总有反感。但在乎你的人，才会对你说良言；敷衍你的人，才好话连连。
听话要听音，听懂“好赖话”，分清是非曲直，也是一种学问和智慧。与人相处，眼睛要雪亮，头脑要清醒，耳朵要善听。
好话并不是真心说，忠言却是在用心对。人心复杂，你要懂得分辨。小心甜言蜜语的捧杀，留心善意批评的忠告。
五、没有回应，就是拒绝
与人交往中，你一定要懂得这个道理：无论和谁聊天，都要做到适可而止，保有界限。别人不耐烦了，你依然喋喋不休地说下去，也毫无意义。
成年人的交往，无声胜有声，不需要太多语言。不回应，就是给了你最好的回应。
我们要在沉默的语言中悟到对方的态度。切莫一味多情，高估自己在对方心目中的位置。如果做不到让别人喜欢，也别一直打扰，让人心生厌烦。不合拍的人，不必勉强，转身离开，不捅破那层窗户纸，给彼此留足体面。
六、允许自己做自己，允许别人做别人
知乎上有一网友提问：“看不惯一些人，看到就烦，但又得天天和他相处，怎么办？”高赞回答是：“允许自己做自己，也要允许别人做别人。”
讨厌一个人最有水平的处理方式就是：忽略他，把有限的精力用在更重要的事情上。远离他，眼不见心不烦，与其纠缠不休，不如敬而远之，保全自己。
在人生的旅途中，许多人都只是过客，道不同不必同行。坚持你喜欢的，尊重你不理解的，做好你该做的。不生闲气，自有福气，无关之人，不值得生气。
七、吃什么最有“营养”？吃亏
有人认为吃亏，是一种损失，是一种懦弱的表现。那是没有理解“吃亏”的深层含义。真正的吃亏，不是让自己受到伤害，而是有容人的雅量，宽厚待人。吃亏是一种智慧，不逞一时口舌之快。
生活中，懂得吃亏的人，终究吃不了亏，吃亏多了，自有福报。那些看似精明，喜欢占便宜的人，最终没有占上多少便宜，反而失去了德行。
八、常做举手之劳，不要踮起脚尖帮忙
帮助别人量力而行，做不到的要懂得拒绝。你本身就是“泥菩萨”了，就不要总想着渡人了。
这不是冷淡，而是冷静。逞强帮忙，事情办成了还好。如果办砸了，不仅自己受罪，对方也会心生不满。这就违背了最初帮人的初衷。
举手之劳，能帮则帮；能力之外，能拒则拒。懂得拒绝别人，能避免人生80%的烦恼。
不要害怕因为拒绝而得罪人。真正的朋友，只会理解你的难处，而不会强人所难。对于只想利用你的朋友，也不必来往。
九、坑过你的人，90%会坑你第二次
欺骗只有零次和无数次，对于那些欺骗过你的人，一定要远离。做人不要太老实，也不要轻易相信别人。有一个词，叫杀熟。坑人这行当，对熟人最好使。
人熟了就会放松警惕，就容易信任。对于身边“熟人”，你要擦亮眼睛，仔细留意。
上过一次当，栽过一次跟头，就要长一次教训。不轻易原谅，不收起你的善良；不轻信他人，保持理智。你可以没有害人之心，但一定要有防人意识。
善良带些锋芒，那是保护自己的利器。一时谨慎一时稳，一生谨慎一生顺。
十、越是自来熟，越会自来疏
揠苗助长的感情，很难长久。以十倍速度亲近你的人，也会以十倍速度离开。
没有经过时间考验的情谊，终究是镜花水月，一场空。树倒猢狲散，人心不可验。
越是在你得势时摇尾逢迎的，越可能是最后捅你刀子的那个。所有的利益之交，都会利尽而散。
人生的旅途中，陪你一程的人很多，陪你一生的人很少。珍惜身边一直陪伴的朋友，把精力用在维护长期关系上，而不是广泛交友。人生三五知己足矣。
（来源头条：有书共读）
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