房子具有金融和消费双重属性，部分人其实并不是真正的刚需，只是看到房价不断上涨，所以才急着买房，这是金融属性作怪。这其实有点像买股票、基金，跌的时候敢于抄底的没几个，反弹起来或者突破大涨了倒是有一堆人急着上车。

房住不炒是希望打掉房子的金融属性，但不希望搞崩整个房地产市场。中债信用增信进来给优质房企做担保，是希望恢复房子的消费属性，大家一定要好好理解这段话。

当前房地产市场所处环境已与过去不同。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

从更长期的维度去看，房地产需求主要来自三个方面：

①净人口增长的刚性需求

②存量人口的改善性需求

③房屋老化的置换性需求

存量人口的改善性需求更多来自经济改善，看整体的话跟GDP增长接近。房屋老化的置换性需要主要来自房屋老化，但我国大部分房子都是过去20年盖的，暂时没到房屋大规模老化的时候。所以，净人口增长的刚性需求是最大的。

而众所周知，中国净人口增长未来很快就会看到拐点，所以净人口增长拉动的房地产需求也会很快看到拐点。不过考虑到从婴儿诞生到成家立业之间有大约30年的时间，房地产需求的拐点应该会慢净人口增长的拐点晚一些出现。

数据来源：Wind

所以过去20年房地产是我国的核心支柱性产业，但作为支柱的力量是在逐步减弱的，经济结构迫切需要转型。

地产商的商业模式也发生了很大变化。我之前跟大家分享过，房地产和白酒的商业模式不同，贵州茅台贵的本质就是它这瓶酒的口味和品牌价值，房子最贵的本质不是房子本身而是房子所在的位置以及周边配套的资源。

贵州茅台的口味和品牌价值都是牢牢掌握在贵州茅台企业的手上，掌握了核心价值。但是房子的位置和周边配套的资源并不是掌握在房地产企业手上，而是掌握在卖土地的那位手上。

以前的房地产商是通过高杠杆融资大量囤积土地套利赚钱的，说白了就是炒地皮。但政策变化之后，以前靠高杠杆的商业模式走不通了，后面需要房地产企业做难度更大更高的精细化运营。

我觉得会有成功的案例走出来，但选股的要求就很高了，现在市场给出的答案就是保利、万科、金地这些龙头地产企业，二线以下的地产商更多是成为龙头地产商的养料。

所以，基于下半年稳经济增长预期，看好地产股估值修复的逻辑是没问题的，但是再往未来去看，暂时就看不太清楚了，需要边走边看Image

有一群认识十多年的朋友，这是人生的小惊喜。但是在此基础上，成为了认识十几年的家人， 这是对我来说不一样的人生 。我不知道要说什么感谢“哈哈”的这次旅行，感谢突如其来的多一天。因为没有前天晚上借着酒劲，我真的不坚定“中国有哈哈”是像亲人一样的缺一不可。中国有哈哈每一次的在路上，都是在证明，中国有哈哈的每一个人都是家人一样的存在。关于《中国有哈哈，治好了我的精神内耗》，关于中国有哈哈的故事会到永远永远，我深信不疑！
所以下一次能不能快点到，狠想狠想！！！！！

酒，于我而言，那简直了，人生必备品。

哈尔滨一直都被喻为“东方小巴黎”，听说还是中国第一桶啤酒的诞生地。今年的哈尔滨国际啤酒节有一个月的啤酒狂欢时间，我也是赶上了，来的这一天正好已经开始营业了，那就抓紧喝起来啊。

哈尔滨太阳岛在松花江中，走过太阳门，我们前往哈尔滨啤酒节的主会场。一路走过来，看到许多人们在树荫下乘凉摆摊，开玩笑，现在都管露营叫摆摊，就是我们小时候的春游了。

其实是这几年疫情影响下，大部分人家都只能在家附近走走停停，于是搬家式露营火了一把。天幕、桌椅，户外野食，这次的哈尔滨啤酒节也紧跟时代潮流。主题基本都是以天幕、露营、房车等等来布展，走在整个主会场，就像是走在一个花园里，还是很不错的。

我们来到一个有着精酿啤酒的小摊上，喝上一杯当地的雪熊IPA和辛巴赫，整上几串东北烧烤，这日子别提有多潇洒自如。

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