【工作第一年买了房，带来350多万财富增值，年均60万！】这个6月，杭州楼市的明星楼盘地铁绿城杨柳郡迎来整盘交付。据悉，杨柳郡目前常住人口中，80后占比62%，也证实了这确实是一个为年轻人建造的小区。事实上，很多业主都表示，杨柳郡是他们人生买下的第一套房子。
对于历来追求“安家立业”的国人来说，人生的第一套房子，总是有着非凡的意义。第一套房子会给人生带来什么变化？我们也采访了几位在杭州楼市不同时期置业的购房者，他们的故事和心路历程，都有一定的代表性。
刘艳
首次置业时间：2015年
首次置业楼盘：杨柳郡
我人生中买的第一套房是位于艮北新城的地铁绿城杨柳郡。2015年，我大学毕业后留在杭州工作，当时爸妈觉得既然打算留在杭州了，那就买房吧。在爸妈的催促以及周围人的推荐下，买入了杨柳郡一期一套90㎡的房源，总价约180万元。我贷款了100万元，每个月需还房贷5000元出头。虽然爸妈也帮忙付一部分按揭，但这对当时刚毕业的我来说还是有压力。不过现在回头想想，太感谢爸妈的英明决定了。
我至今还记得，杨柳郡一期首开时，杭州楼市还处在下行的行情中，当时开盘的1000来套房源，首开当天还剩下三四百套没卖出去。那时候的楼市还是买家市场，基本上购房者都能选到自己中意的房源，这与杨柳郡最后一次开盘近万人参与摇号的景象几乎截然相反。当时谁也没想到，后来杭州楼市会如此火爆，杨柳郡会成为杭州楼市的神盘。
那时买杨柳郡，我其实也没想过未来会有怎样的增幅，只是想在杭州有一个自住的家。当时看了杨柳郡的宣传，宋卫平说这是给年轻人建造的小区，我对这个概念很心动，也没经过太多的考虑，就买下了这套房。我买房的第二年，也就是2016年下半年，杭州楼市全面回暖，杨柳郡的价格也开始上涨。从2015年到2021年的6年间，杨柳郡价格算得上是大飞跃吧，从最早1.8万元/㎡的新房均价，到如今二手房价格已经超过5万元/㎡。
这两年，周边的朋友都在感叹摇号难，买房难。想想我算是很幸运的，因为早买房了这么几年，赶上了一个比较好的时机，人生的第一套房增值了300多万元，虽然因为购房资格等限制，目前无法变现，但这套房子给了我立足杭州的基础，让我能安心工作，安心结婚。要是我晚生几年，或者拖到这两年才买房，可能境遇就会大不相同。
要说遗憾，也是有的。我买了第一套房后，没有及时购入改善的第二套房。现在想要改善居住，二套房的购买成本已经翻了数倍，最近一直在为这事发愁。
阿磊
首次置业时间：2006年
首次置业楼盘：郁金香岸
2006年底，我在杭州买下了人生中的第一套房。那时候买房，感觉是到点了就上车，远不像现在这般焦虑。
我是在2003年大学毕业，2004年11月到杭州上班。其实一到杭州我就有了买房的冲动，无奈那时候囊中羞涩，家里也没有财力支持，只能眼睁睁地看着房价一天天涨上去。到了2006年下半年，我发现大关拱北一带的二手房，单价到了8000元/㎡左右。
这时候，我也终于攒下了人生中的第一个10万元，突然有了买房了勇气。现在回头来看，那时候杭州的房价还真是便宜，不过即便如此，我的买房预算也是少得可怜。自己的10万元再加上能够借用的，总共也只有十五六万元。
购房预算只有这么多，所以一开始就把目光盯向了城北的二手房。一直以为首套房的首付比例是三成，手头上的钱买个总价50万元左右的二手房问题不大，可是第一次看房中介就给我破了一盆冷水，二手房首付比例要四成。这样一来，即便是一套50-60㎡的小户型，首付款加上税费和中介费，就要20万元左右了，完全超出预算。
不得已，我只能转战新房。当然新房的选择余地非常小，只能挑低价的远郊楼盘。话说真要买远郊楼盘的话，我还是有点犹豫的，上下班通勤时间可是个大问题。这时候一位比我年长的同事“点拨”我说，买房的眼光不能太局限，你要考虑今后会买车，生活半径会扩大，郊区也就不会觉得偏远。这番话，让我下定决心买郊区房，而不是等着手头上的积蓄更多了再说。
买房思路一调整，我很快就遇上了人生中的第一套房。说起来也真是凑巧，去黄龙饭店参加同事婚礼，走过一楼大堂的时候看到有个楼盘展厅。上前一看，原来是绿城和西子在萧山闻堰合作开发的楼盘郁金香岸。闻堰在哪？那时候真的是一点概念都没有。开口就问置业顾问，价格多少？当置业顾问告诉我最低单价不到4000元/㎡的时候，我的第一想法是终于找到一个买得起的楼盘了。在此之前我曾留意过城北的闲庭信步，单价8500元/㎡，最小户型95㎡，大大超过预算了。滨江区的一些楼盘，单价7000元/㎡左右，也超标了。
得知我的购房预算之后，置业顾问拿出房源表，很快就给我找出了一套房源。2楼，126㎡三房两厅一卫户型，单价4200元/㎡，总价不到53万元。其实当时还有一套3楼的房源，但是总价要贵3万元，我想都没想就选了2楼。后来开发商还给打了1个点的折扣，最终这套房子的总价52万余元。我申请了36万元公积金贷款，记得每月的还款额度是2200元，扣除自己每月1200元的公积金，每月实房贷是1000元，基本上没啥压力。
2015年底因为置换的需要，我把这套房子卖了，单价大概11000元/㎡。这样的价格涨幅，其实是远低于滨江或者其他板块，但是我仍庆幸当年及时上车。如果当年选择攒够了首付再买房的话，看看如今的房价，我真不敢去想何年才能买到房，更不敢去想日后还有机会置换。
程杰
首次置业时间：2010年
首次置业楼盘：世茂江滨花园
2010年上半年的时候，我还在读大三。当时杭州楼市挺火的，正处于上一轮牛市的尾声，很多远郊楼盘都鸡犬升天。我爸妈也蠢蠢欲动，想着给我买套房子居住兼投资，便把老家的一套房子卖掉，杀到杭州来买房。
那时候下沙房价正在暴涨，世茂江滨花园的房价从2009年时约8000元/㎡快速上涨到了将近1.7万元/㎡，房价翻了一倍，加上当时一直宣传是地铁一号线沿线楼盘，未来前景看好，我爸妈也没跟我商量，就在世茂江滨花园买了一套房子，总价140多万元，首付50万，按揭90多万元，每个月要还6000多元房贷。
没想到，买了房子没多久，杭州楼市就进入长达5年的阴跌行情，下沙作为远郊，抗跌性差，房价率先开跌，到2011年10月，世茂江滨花园的房价直接跌到了1万元/㎡。一年时间跌掉了50多万，相当于直接跌掉了首付款，当时的心情如何煎熬，真是冷暖自知。而房价的下跌还没有止住，那年10月，世茂江滨花园开发商为了逆境促销，推出了特价活动,几十套房源以低至8700元/㎡的价格促销。这相比我买房时的价格，近乎“腰斩”。
说实话，那时候面对房价大缩水，每个月还要还那么多钱，爸妈压力很大，我心里也很难受，大学毕业后找了工作，我把每个月工资中的一半都用来还房贷，减轻爸妈负担。那段时间心情极度郁闷，我也曾想过断供，这套房子不要了，但每每想起“有恒产者有恒心”这句话，咬咬牙坚持住了。
直到2017年，下沙楼市回暖，我终于把这套房子出手卖掉了，单价2万元/㎡左右，虽然比买入价涨了，但算算持有房产7年的各种成本和利息，其实应该还是亏的。
现在想想，我的人生第一套房子是不成功的，但却让我认清了两个事实。
一个事实是买房的地段非常重要，其实2010年那会儿，滨江、九堡、下沙的房价相差并不算太大，但经过这10年的发展，却早就不可同日而语，也是因为认识到产业对板块提升的作用，我后来买的第二套房子选在未来科技城，给我带来了较大的资产增值。
另一个事实是，房价并非总是只涨不跌，因此面对这两年杭州楼市的浮躁氛围，尤其现在大家摇新房就像选盲盒，随便出来一个楼盘都限售，我会比较冷静思考，所谓的倒挂红利，真的经得起七八年限售的考验吗？
你人生首套房买在哪里，给你带来了什么？（来源：钱报杭州房产）
对于历来追求“安家立业”的国人来说，人生的第一套房子，总是有着非凡的意义。第一套房子会给人生带来什么变化？我们也采访了几位在杭州楼市不同时期置业的购房者，他们的故事和心路历程，都有一定的代表性。
刘艳
首次置业时间：2015年
首次置业楼盘：杨柳郡
我人生中买的第一套房是位于艮北新城的地铁绿城杨柳郡。2015年，我大学毕业后留在杭州工作，当时爸妈觉得既然打算留在杭州了，那就买房吧。在爸妈的催促以及周围人的推荐下，买入了杨柳郡一期一套90㎡的房源，总价约180万元。我贷款了100万元，每个月需还房贷5000元出头。虽然爸妈也帮忙付一部分按揭，但这对当时刚毕业的我来说还是有压力。不过现在回头想想，太感谢爸妈的英明决定了。
我至今还记得，杨柳郡一期首开时，杭州楼市还处在下行的行情中，当时开盘的1000来套房源，首开当天还剩下三四百套没卖出去。那时候的楼市还是买家市场，基本上购房者都能选到自己中意的房源，这与杨柳郡最后一次开盘近万人参与摇号的景象几乎截然相反。当时谁也没想到，后来杭州楼市会如此火爆，杨柳郡会成为杭州楼市的神盘。
那时买杨柳郡，我其实也没想过未来会有怎样的增幅，只是想在杭州有一个自住的家。当时看了杨柳郡的宣传，宋卫平说这是给年轻人建造的小区，我对这个概念很心动，也没经过太多的考虑，就买下了这套房。我买房的第二年，也就是2016年下半年，杭州楼市全面回暖，杨柳郡的价格也开始上涨。从2015年到2021年的6年间，杨柳郡价格算得上是大飞跃吧，从最早1.8万元/㎡的新房均价，到如今二手房价格已经超过5万元/㎡。
这两年，周边的朋友都在感叹摇号难，买房难。想想我算是很幸运的，因为早买房了这么几年，赶上了一个比较好的时机，人生的第一套房增值了300多万元，虽然因为购房资格等限制，目前无法变现，但这套房子给了我立足杭州的基础，让我能安心工作，安心结婚。要是我晚生几年，或者拖到这两年才买房，可能境遇就会大不相同。
要说遗憾，也是有的。我买了第一套房后，没有及时购入改善的第二套房。现在想要改善居住，二套房的购买成本已经翻了数倍，最近一直在为这事发愁。
阿磊
首次置业时间：2006年
首次置业楼盘：郁金香岸
2006年底，我在杭州买下了人生中的第一套房。那时候买房，感觉是到点了就上车，远不像现在这般焦虑。
我是在2003年大学毕业，2004年11月到杭州上班。其实一到杭州我就有了买房的冲动，无奈那时候囊中羞涩，家里也没有财力支持，只能眼睁睁地看着房价一天天涨上去。到了2006年下半年，我发现大关拱北一带的二手房，单价到了8000元/㎡左右。
这时候，我也终于攒下了人生中的第一个10万元，突然有了买房了勇气。现在回头来看，那时候杭州的房价还真是便宜，不过即便如此，我的买房预算也是少得可怜。自己的10万元再加上能够借用的，总共也只有十五六万元。
购房预算只有这么多，所以一开始就把目光盯向了城北的二手房。一直以为首套房的首付比例是三成，手头上的钱买个总价50万元左右的二手房问题不大，可是第一次看房中介就给我破了一盆冷水，二手房首付比例要四成。这样一来，即便是一套50-60㎡的小户型，首付款加上税费和中介费，就要20万元左右了，完全超出预算。
不得已，我只能转战新房。当然新房的选择余地非常小，只能挑低价的远郊楼盘。话说真要买远郊楼盘的话，我还是有点犹豫的，上下班通勤时间可是个大问题。这时候一位比我年长的同事“点拨”我说，买房的眼光不能太局限，你要考虑今后会买车，生活半径会扩大，郊区也就不会觉得偏远。这番话，让我下定决心买郊区房，而不是等着手头上的积蓄更多了再说。
买房思路一调整，我很快就遇上了人生中的第一套房。说起来也真是凑巧，去黄龙饭店参加同事婚礼，走过一楼大堂的时候看到有个楼盘展厅。上前一看，原来是绿城和西子在萧山闻堰合作开发的楼盘郁金香岸。闻堰在哪？那时候真的是一点概念都没有。开口就问置业顾问，价格多少？当置业顾问告诉我最低单价不到4000元/㎡的时候，我的第一想法是终于找到一个买得起的楼盘了。在此之前我曾留意过城北的闲庭信步，单价8500元/㎡，最小户型95㎡，大大超过预算了。滨江区的一些楼盘，单价7000元/㎡左右，也超标了。
得知我的购房预算之后，置业顾问拿出房源表，很快就给我找出了一套房源。2楼，126㎡三房两厅一卫户型，单价4200元/㎡，总价不到53万元。其实当时还有一套3楼的房源，但是总价要贵3万元，我想都没想就选了2楼。后来开发商还给打了1个点的折扣，最终这套房子的总价52万余元。我申请了36万元公积金贷款，记得每月的还款额度是2200元，扣除自己每月1200元的公积金，每月实房贷是1000元，基本上没啥压力。
2015年底因为置换的需要，我把这套房子卖了，单价大概11000元/㎡。这样的价格涨幅，其实是远低于滨江或者其他板块，但是我仍庆幸当年及时上车。如果当年选择攒够了首付再买房的话，看看如今的房价，我真不敢去想何年才能买到房，更不敢去想日后还有机会置换。
程杰
首次置业时间：2010年
首次置业楼盘：世茂江滨花园
2010年上半年的时候，我还在读大三。当时杭州楼市挺火的，正处于上一轮牛市的尾声，很多远郊楼盘都鸡犬升天。我爸妈也蠢蠢欲动，想着给我买套房子居住兼投资，便把老家的一套房子卖掉，杀到杭州来买房。
那时候下沙房价正在暴涨，世茂江滨花园的房价从2009年时约8000元/㎡快速上涨到了将近1.7万元/㎡，房价翻了一倍，加上当时一直宣传是地铁一号线沿线楼盘，未来前景看好，我爸妈也没跟我商量，就在世茂江滨花园买了一套房子，总价140多万元，首付50万，按揭90多万元，每个月要还6000多元房贷。
没想到，买了房子没多久，杭州楼市就进入长达5年的阴跌行情，下沙作为远郊，抗跌性差，房价率先开跌，到2011年10月，世茂江滨花园的房价直接跌到了1万元/㎡。一年时间跌掉了50多万，相当于直接跌掉了首付款，当时的心情如何煎熬，真是冷暖自知。而房价的下跌还没有止住，那年10月，世茂江滨花园开发商为了逆境促销，推出了特价活动,几十套房源以低至8700元/㎡的价格促销。这相比我买房时的价格，近乎“腰斩”。
说实话，那时候面对房价大缩水，每个月还要还那么多钱，爸妈压力很大，我心里也很难受，大学毕业后找了工作，我把每个月工资中的一半都用来还房贷，减轻爸妈负担。那段时间心情极度郁闷，我也曾想过断供，这套房子不要了，但每每想起“有恒产者有恒心”这句话，咬咬牙坚持住了。
直到2017年，下沙楼市回暖，我终于把这套房子出手卖掉了，单价2万元/㎡左右，虽然比买入价涨了，但算算持有房产7年的各种成本和利息，其实应该还是亏的。
现在想想，我的人生第一套房子是不成功的，但却让我认清了两个事实。
一个事实是买房的地段非常重要，其实2010年那会儿，滨江、九堡、下沙的房价相差并不算太大，但经过这10年的发展，却早就不可同日而语，也是因为认识到产业对板块提升的作用，我后来买的第二套房子选在未来科技城，给我带来了较大的资产增值。
另一个事实是，房价并非总是只涨不跌，因此面对这两年杭州楼市的浮躁氛围，尤其现在大家摇新房就像选盲盒，随便出来一个楼盘都限售，我会比较冷静思考，所谓的倒挂红利，真的经得起七八年限售的考验吗？
你人生首套房买在哪里，给你带来了什么？（来源：钱报杭州房产）
本杰明·格雷厄姆：作为投资中心思想的“安全边际”
本杰明·格雷厄姆（英语：Benjamin Graham，1894年5月8日－1976年9月21日）毕业于美国哥伦比亚大学。是一名出生在英国的美国投资人、经济学家以及教授。被称为“价值投资之父”，享有“华尔街教父”的美誉。代表作有《证券分析》、《聪明的投资者》等。本文摘自《聪明的投资者》第20章中关于安全边际的论述。
区别投资与投机的标准
由于在投资的定义方面没有一个公认的标准，因此权威人士都可以对其随意地下一个定义。他们中的许多人都否认投资和投机之间的区别是有用的或可靠的。我们认为这种怀疑态度是不必要的，而且是有害的。坏处在于，它将导致许多人在股市投机的热情和风险方面固有的倾向得以放大。我们建议用安全边际这一概念为标准来区分投资业务和投机业务。
或许，大多数投机者都认为自己冒险时的胜算机会较大，因此他们的业务具有一定的安全边际。每个人都感觉自己购买的时机十分有利，或者是自己的技能优于普通大众，或者是自己的顾问或系统是可靠的。然而这些说法并没有说服力。它们是建立在主观判断的基础上的，不能得到任何一组有利证据或任何一种推论的支持。我们十分怀疑，根据自己对市场走势的判断来投入资金的人，是否能得到真正意义上的安全边际的保护。
反过来，投资者的安全边际概念（本章的前面对此进行过分析）来自于根据统计数据进行的简单和确定的数学推理。
同时，我们认为它能得到实际投资经验很好的支持。我们并不能保证，这种基本的定量方法在未来不确定的条件下能继续显示出好的结果。然而，在这一点上，我们同样也没有理由表现出悲观。
因此，总体上我们认为，真正的投资必须有真正的安全边际作为保障；而真正的安全边际可以通过数据、有说服力的推论以及一些实际的经历而得到证明。
投资概念的扩展
在结束对安全边际原则的探讨之前，我们现在必须进一步区分传统的和非传统的投资。传统投资适合于普通的证券组合。这种类别中始终包含有美国政府债券以及高等级的、支付股息的普通股。能够从税收减免中获得一定好处的人，可以增加一些州和市政债券。还可以包括最高等级的公司债券——如果它们能够像现在这样，购买后所获收益率高于美国储蓄债券的话。
非传统的投资只适合于那些积极投资者。这类证券范围很广。其中包含最多的是二类公司被低估的普通股。我们建议，其股价等于或低于其评估价值的三分之二时，可以购买它们。
此外，经常还有众多中等级别的公司债券和优先股可供选择，如果它们的售价非常低廉，可以按大大低于其应有价值的折扣价购买到。此时，一般的投资者会倾向于把这些证券称为投机性的，因为在他们心目中，达不到最高级就等同于缺乏投资优势。
我们认为，足够低的价格能够使得质量等级一般的证券变成稳健的投资机会。假如购买者了解信息，有一定的经验，并且能够做到适当的分散化。因为，如果价格低到足以提供很大的安全边际，那么这种证券就能达到我们的投资标准。支持这一想法的最好的例子，来自于房地产债券领域。20世纪20年代，数十亿美元的房地产债券是按面值出售的，并且被广泛认为是稳健投资。其中大部分债券的安全边际（超出债务价值的那一部分）都很小，因此事实上它们本身具有很高的投机性。20世纪30年代大萧条时期，这种债券中的许多都无法支付利息了，因此其价格崩盘了，有时价格跌到了不到面值的10%。这一阶段，同样的一些投资顾问（他们以前向投资者建议，按平价购买是一种安全的投资）又把这些债券看做是最具投机性和最没有吸引力的而加以拒绝。然而，事实上，大约90%的价格下跌使得这类债券中的许多都非常有吸引力并具有合理的安全边际，因为支持这些债券的实际价值是其行市的4-5倍。
人们一般所说的购买这些债券实际获得的“大笔投机利润”，并不能否认它们在很低的价格下具有实际的投资性。这部分“投机”利润，是购买者不寻常的精明投资所带来的回报。它们可以被恰当地称为投资机会，因为经过细心的分析可以看到，高于价格的这部分价值提供了很大的安全边际。因此；“有利条件下的投资” （我们前面说过，这组投资是导致证券投资新手出现严重亏损的主要原因），有可能给熟练的证券操作者（他们在日后以自己所认为的合理价格购买这些证券）提供许多良好的盈利机会。
我们对投资业务的定义中包含了所有的“特殊情况”，因为证券的购买总是取决于透彻的分析所做出的预测：将来所得到的结果要大于现在支付的价格。同样，每一种情况下都存在风险因素，然而这些因素已考虑在内，而且可以被分散化业务的总体结果所吸纳。
把这种逻辑关系的讨论进行到极端的话，我们还可以建议，防御型投资业务可以这样建立起来：当价格处于历史最低水平时，购买“普通股期权”这样的一类证券所代表的无形资产价值。（这个例子多少有些显得令人震惊。）这些权证的全部价值，取决于相关股票将来某一天上涨到超出期权执行价的可能性。现在它们不具备可行使的价值。然而，由于所有的投资都取决于对未来的合理预期，因此，这些权证的价值，可以通过将来牛市推动公司价值和股价上涨的数学概率来衡量。
此类研究很有可能得出如下结论：在这种业务中的盈利要大大高于亏损，而且最终盈利的机会要大大高于最终亏损的机会。
如果是这样的话，那么，即使这种没有吸引力的证券也具有了安全边际。这样，一位非常积极的投资者就可以将股票期权业务包含在他的各种非传统投资之中。
总结
最有条不紊的投资就是最明智的投资。许多有能力的企业家通过稳健的原则在自己的业务领域取得了成功，但是，我们惊讶地发现，他们在华尔街的业务却完全违背了所有的稳健原则。但是：每一种公司证券都应该首先被看成是针对特定企业的一部分所有权或债权。如果某人一心想要通过证券的买卖来获利，那么他是在从事自己的风险业务。如果他想有成功的机会，就必须按照公认的商业准则去行事。
首要的和最明显的一条准则就是：“知道自己在干什么，即通晓自己的业务。”对投资者而言，这就意味着：不要试图通过证券来获得“商业利润”（超过正常利息和股息收益的回报），除非你足够了解证券的价值，正如你在准备生产和经营时了解相关商品的价值一样。
第二条商业准则是： “不要让其他任何人来管理你的业务，除非你能够足够细致地监控并理解他的行为；或者是，你在内心中有很强的理由相信他的品格和能力。”对投资者而言，这条准则决定了什么情况下可以让别人来为自己做出投资决策。
第三条准则是：“如果没有可靠的计算表明某项业务（产品的制造或交易）获得合理利润的机会较大就不要涉足这项业务。尤其是要远离那些利益不大，亏损却很严重的业务。”对积极投资者而言，这意味着他的业务利润不应该建立在乐观情绪的基础上，而应该建立在计算结果的基础上。对每一位投资者而言，这意味着当他局限于不大的回报时（至少以前的传统债券或优先股投资就是这样的），必须有使人信服的证据表明，他的本金没有面临巨大的风险。
第四条商业准则更加明确：“有勇气相信自己的知识和经验。如果你根据事实得出了结论，而且你知道自己的判断是可靠的，那么就照此行事，即使其他人会迟疑或反对。”（众人不同意你的看法，并不能说明你是对还是错。如果你的数据和推理是正确的，你的行为就是正确的。）同样，在证券领域，一旦获得了足够的知识并得出了经过验证的判断之后，勇气就成为最重要的品德。
幸运的是，对一般的投资者而言，他的成功并非必然要求其投资计划具备这些品质——如果他根据自己的能力行事，并将其业务活动局限于标准的防御型投资所具有的严格的安全范围之内。获得令人满意的投资结果，比大多数人想象的要简单；获得非常好的结果，比人们所想象的要难。
本杰明·格雷厄姆（英语：Benjamin Graham，1894年5月8日－1976年9月21日）毕业于美国哥伦比亚大学。是一名出生在英国的美国投资人、经济学家以及教授。被称为“价值投资之父”，享有“华尔街教父”的美誉。代表作有《证券分析》、《聪明的投资者》等。本文摘自《聪明的投资者》第20章中关于安全边际的论述。
区别投资与投机的标准
由于在投资的定义方面没有一个公认的标准，因此权威人士都可以对其随意地下一个定义。他们中的许多人都否认投资和投机之间的区别是有用的或可靠的。我们认为这种怀疑态度是不必要的，而且是有害的。坏处在于，它将导致许多人在股市投机的热情和风险方面固有的倾向得以放大。我们建议用安全边际这一概念为标准来区分投资业务和投机业务。
或许，大多数投机者都认为自己冒险时的胜算机会较大，因此他们的业务具有一定的安全边际。每个人都感觉自己购买的时机十分有利，或者是自己的技能优于普通大众，或者是自己的顾问或系统是可靠的。然而这些说法并没有说服力。它们是建立在主观判断的基础上的，不能得到任何一组有利证据或任何一种推论的支持。我们十分怀疑，根据自己对市场走势的判断来投入资金的人，是否能得到真正意义上的安全边际的保护。
反过来，投资者的安全边际概念（本章的前面对此进行过分析）来自于根据统计数据进行的简单和确定的数学推理。
同时，我们认为它能得到实际投资经验很好的支持。我们并不能保证，这种基本的定量方法在未来不确定的条件下能继续显示出好的结果。然而，在这一点上，我们同样也没有理由表现出悲观。
因此，总体上我们认为，真正的投资必须有真正的安全边际作为保障；而真正的安全边际可以通过数据、有说服力的推论以及一些实际的经历而得到证明。
投资概念的扩展
在结束对安全边际原则的探讨之前，我们现在必须进一步区分传统的和非传统的投资。传统投资适合于普通的证券组合。这种类别中始终包含有美国政府债券以及高等级的、支付股息的普通股。能够从税收减免中获得一定好处的人，可以增加一些州和市政债券。还可以包括最高等级的公司债券——如果它们能够像现在这样，购买后所获收益率高于美国储蓄债券的话。
非传统的投资只适合于那些积极投资者。这类证券范围很广。其中包含最多的是二类公司被低估的普通股。我们建议，其股价等于或低于其评估价值的三分之二时，可以购买它们。
此外，经常还有众多中等级别的公司债券和优先股可供选择，如果它们的售价非常低廉，可以按大大低于其应有价值的折扣价购买到。此时，一般的投资者会倾向于把这些证券称为投机性的，因为在他们心目中，达不到最高级就等同于缺乏投资优势。
我们认为，足够低的价格能够使得质量等级一般的证券变成稳健的投资机会。假如购买者了解信息，有一定的经验，并且能够做到适当的分散化。因为，如果价格低到足以提供很大的安全边际，那么这种证券就能达到我们的投资标准。支持这一想法的最好的例子，来自于房地产债券领域。20世纪20年代，数十亿美元的房地产债券是按面值出售的，并且被广泛认为是稳健投资。其中大部分债券的安全边际（超出债务价值的那一部分）都很小，因此事实上它们本身具有很高的投机性。20世纪30年代大萧条时期，这种债券中的许多都无法支付利息了，因此其价格崩盘了，有时价格跌到了不到面值的10%。这一阶段，同样的一些投资顾问（他们以前向投资者建议，按平价购买是一种安全的投资）又把这些债券看做是最具投机性和最没有吸引力的而加以拒绝。然而，事实上，大约90%的价格下跌使得这类债券中的许多都非常有吸引力并具有合理的安全边际，因为支持这些债券的实际价值是其行市的4-5倍。
人们一般所说的购买这些债券实际获得的“大笔投机利润”，并不能否认它们在很低的价格下具有实际的投资性。这部分“投机”利润，是购买者不寻常的精明投资所带来的回报。它们可以被恰当地称为投资机会，因为经过细心的分析可以看到，高于价格的这部分价值提供了很大的安全边际。因此；“有利条件下的投资” （我们前面说过，这组投资是导致证券投资新手出现严重亏损的主要原因），有可能给熟练的证券操作者（他们在日后以自己所认为的合理价格购买这些证券）提供许多良好的盈利机会。
我们对投资业务的定义中包含了所有的“特殊情况”，因为证券的购买总是取决于透彻的分析所做出的预测：将来所得到的结果要大于现在支付的价格。同样，每一种情况下都存在风险因素，然而这些因素已考虑在内，而且可以被分散化业务的总体结果所吸纳。
把这种逻辑关系的讨论进行到极端的话，我们还可以建议，防御型投资业务可以这样建立起来：当价格处于历史最低水平时，购买“普通股期权”这样的一类证券所代表的无形资产价值。（这个例子多少有些显得令人震惊。）这些权证的全部价值，取决于相关股票将来某一天上涨到超出期权执行价的可能性。现在它们不具备可行使的价值。然而，由于所有的投资都取决于对未来的合理预期，因此，这些权证的价值，可以通过将来牛市推动公司价值和股价上涨的数学概率来衡量。
此类研究很有可能得出如下结论：在这种业务中的盈利要大大高于亏损，而且最终盈利的机会要大大高于最终亏损的机会。
如果是这样的话，那么，即使这种没有吸引力的证券也具有了安全边际。这样，一位非常积极的投资者就可以将股票期权业务包含在他的各种非传统投资之中。
总结
最有条不紊的投资就是最明智的投资。许多有能力的企业家通过稳健的原则在自己的业务领域取得了成功，但是，我们惊讶地发现，他们在华尔街的业务却完全违背了所有的稳健原则。但是：每一种公司证券都应该首先被看成是针对特定企业的一部分所有权或债权。如果某人一心想要通过证券的买卖来获利，那么他是在从事自己的风险业务。如果他想有成功的机会，就必须按照公认的商业准则去行事。
首要的和最明显的一条准则就是：“知道自己在干什么，即通晓自己的业务。”对投资者而言，这就意味着：不要试图通过证券来获得“商业利润”（超过正常利息和股息收益的回报），除非你足够了解证券的价值，正如你在准备生产和经营时了解相关商品的价值一样。
第二条商业准则是： “不要让其他任何人来管理你的业务，除非你能够足够细致地监控并理解他的行为；或者是，你在内心中有很强的理由相信他的品格和能力。”对投资者而言，这条准则决定了什么情况下可以让别人来为自己做出投资决策。
第三条准则是：“如果没有可靠的计算表明某项业务（产品的制造或交易）获得合理利润的机会较大就不要涉足这项业务。尤其是要远离那些利益不大，亏损却很严重的业务。”对积极投资者而言，这意味着他的业务利润不应该建立在乐观情绪的基础上，而应该建立在计算结果的基础上。对每一位投资者而言，这意味着当他局限于不大的回报时（至少以前的传统债券或优先股投资就是这样的），必须有使人信服的证据表明，他的本金没有面临巨大的风险。
第四条商业准则更加明确：“有勇气相信自己的知识和经验。如果你根据事实得出了结论，而且你知道自己的判断是可靠的，那么就照此行事，即使其他人会迟疑或反对。”（众人不同意你的看法，并不能说明你是对还是错。如果你的数据和推理是正确的，你的行为就是正确的。）同样，在证券领域，一旦获得了足够的知识并得出了经过验证的判断之后，勇气就成为最重要的品德。
幸运的是，对一般的投资者而言，他的成功并非必然要求其投资计划具备这些品质——如果他根据自己的能力行事，并将其业务活动局限于标准的防御型投资所具有的严格的安全范围之内。获得令人满意的投资结果，比大多数人想象的要简单；获得非常好的结果，比人们所想象的要难。
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