【透过碧桂园中报看民企韧性与定力,莫斌:有信心把企业竞争力越做越好】对正处于深度调整期的地产行业而言,始终坚定脚步、稳步向前的头部民营企业,在行业里已经不再是简简单单的“风向标”,而是市场的“定心丸”。
8月30日,碧桂园发布2022年中期业绩报告,显示上半年集团实现收入约为人民币1623.6亿元(下同),毛利约为172.1亿元,净利润约为19.1亿元,股东应占核心净利润约为49.1亿元。

在房地产市场尚未完全回暖、各大民营房企业绩亏损的行业大背景下,碧桂园仍能实现正收益且持续稳坐千亿阵营,展现出了较强的韧性。不过对此业绩表现,在当日盘后召开的业绩会上,碧桂园执行董事兼总裁莫斌还是以谦逊的姿态,作出了深刻的反思。

“市场变化的剧烈程度超出了我们的预期,管理层对投资者表示深深的歉意。下一步,集团会在市场分析、政策研判、冷静投资、区域布局和授权管理方面进一步加强,希望广大投资者放心,管理层有信心把企业的竞争力越做越好。”

于碧桂园而言,能抗住压力、平稳穿越周期,最好的支撑无非三大“法宝”:良好的资金面、健康的债务结构、高品质的交付力。

建立现金流“护城河”,静候市场复苏

下行市场中现金流是王道,而碧桂园也意识到了这一点,在今年上半年就一直把工作中心放在保证现金流、资产负债表及利润的平衡上,通过经营性现金流去偿还高成本、短期限的融资。

早在碧桂园今年3月的2021年业绩发布会上,莫斌就曾表示,随着房地产行业的变化,碧桂园内部的考核的标准也进行了调整:市场上行的时候以销售规模为考核目标,市场平稳时以销售回款为考核,现在市场下行的时候则以可动用资金为考核的目标。

而在此次中期业绩会上,莫斌再次强调了这一点:“在市场下行和市场筑底的过程中,企业最重要的工作是以现金流为核心,做好资产负债和利润表的平衡,保证公司能够活下去。”

根据财报,上半年碧桂园的销售回款及其他经营流入约为1800亿元,扣除土地及工程款、税金等其他经营支出后,经营性现金净流入52.5亿元。

截至6月底,公司可动用现金余额达到了1479.8亿元,其中现金及现金等价物约为1234.8亿元,受限制的预售监管资金约为244.9亿元。

充裕的现金流背后则得益于碧桂园连续多年的高回款率。上半年,碧桂园实现权益合同销售额约1851亿元,实现权益合同销售面积约2348万平米,规模继续保持行业领先。期内,集团权益回款金额约1702.9亿元,权益回款率达92%,连续7年达到90%以上。

莫斌称,碧桂园首先要保证销售回款效率,虽然这会牺牲部分短期利润,但能更好地保证现金流。

对于在手资金的安排,业绩会上,碧桂园管理层在“开源”和“节流”两个方面作出了一系列管理安排,来保持收支平衡的状态。

据了解,在收入端,碧桂园继续强调销售回款效率,上半年平均按揭放款天数同比加快了19天,新签约权益回款率提升了2个百分点。在大宗资产处置方面,上半年碧桂园通过全面盘点名下资产,共盘活收回了69亿元,对集团现金流起到了有效的补充。

另外,为了提高集团与合作方在项目层面资金使用效率,碧桂园常务副总裁程光煜指出,集团已建立合作白名单制:“在黑名单的合作方就不合作,如果是介于两者之间的,就采用资金封闭管理、控制资金的方式来解决,或者采取资金由我方归集的方式解决。”目前碧桂园已启动与39家合作方的项目分家。

对于资金的长期管控,据业绩会信息透露,碧桂园已经提前把预算做到了明年6月外,将未来可能遇到的各个风险点都纳入了考量。“如销售波动,直接融资渠道是否畅通,债务到期的安排,现金是否可盘活等,均纳入了资金预算安排,并做了极致的压力测试。”

莫斌称:“房地产市场从去年下半年下行到今天,已经在底部盘整,目前最重要的是市场信心的恢复,但恢复仍需时间。碧桂园对未来市场有信心,到明年6月份市场应该能恢复到健康发展的状态。”

维持良好债务结构,融资渠道通畅

面对下行市场中的种种不确定性,房企如何能够平稳穿越周期?答案是持续优化债务结构。

碧桂园从2018年开始“去杠杆”,从关注规模扩张到重视债务结构优化和现金流管理,到如今,债务规模和融资成本均已连续多个报告实现“双降”。

今年6月底,碧桂园的总借贷余额已进一步降至2936.77亿元,较去年年底的3179.22亿元减少了242.45亿元,降幅高达7.6%;净借贷比率为48.1%,连续多年保持在行业低位;加权平均借贷成本为5.31%。

此外,按照“三道红线”标准,截至上半年底,碧桂园现金短债比维持在2倍左右,净借贷比率为48.1%,剔除预收帐款的资产负债率下降至72%。莫斌指出,公司将在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整。

短债方面,据碧桂园首席财务官伍碧君于业绩会上透露:“一年内,集团在公开市场的债务约为150亿元人民币,这对碧桂园的体量来说压力不大。”

而对于美元债,据了解,进入2022年下半年,碧桂园在境外已无到期美元债,仅有两笔合计40亿元的境内公司债达到可回售状态。明年上半年,碧桂园合计有69亿元的公司债到期或达到回售状态,以及折合40亿元的美元债到期。

伍碧君表示,目前一二级市场倒挂导致境内外公开市场基本处于停滞状态,但得益于政府和监管支持,碧桂园融资情况良好。

根据公开资料,今年3月,碧桂园先后与招商银行、农行广东分行签订了150亿元及400亿元的战略合作协议。5月份,包括碧桂园在内的三家民营房企被选为“示范房企”,并完成了2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作,债券总规模5亿元,成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企。

此外,在交易商协会和中债信用增进公司的支持下,碧桂园在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批,9月份将进行首期发行,金额大约在15亿元至16亿元,剩余的也会在今年内择机发行。

日前有市场消息称,监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发,为部分房企提供流动性支持,其中碧桂园、龙湖等民营房企作为示范房企被纳入考虑范围内。碧桂园彼时回应称,在交易商协会和中债信用增信担保的支持下,目前正在推进中票的发行,进一步稳定行业及公司信用情况。

据悉,从年初到现在,碧桂园已发行可转债折合33.68亿元、配售新股折合24.1亿元;而自去年下半年至今,碧桂园已成功发行多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资,包括合计61亿元的公司债及中期票据、合计87亿元的ABS及ABN等,是少有的能够进行全品种融资的民营房企之一。

汇丰亦在7月发布的研报称,碧桂园是迄今为止在偿还所有到期债务方面仍有良好记录的民营房地产公司之一。公司当前弱融资需求以及在债券市场高信用的表现,将有力缓解投资者对其财务状况的担忧。中信建投也在近日对碧桂园维持“买入”评级。

依靠精准布局,打造高品质交付样本

房地产行业正面临大考,除财务状况外,交付能力也成为房企的“试金石”。7月底,中央政治局会议强调,要稳定房地产市场,保交付是地方政府的首要任务。

财报显示,在市场低迷期,碧桂园始终保持战略定力,保质、准时地完成了每一套房屋的交付。今年上半年,集团已累计如期交付1070批次共计25万套房屋,覆盖全国30个省份214个城市780个区县,交付能力居行业首位,其中165个项目实现了“交付即交证”。

莫斌在业绩会上对此表示,行业艰难,作为头部企业需要担当与坚持。未来,碧桂园有能力亦有实力确保期房完美交付、保障所有债权刚性兑付,保证公司始终处于稳定经营状态下,直到市场迎来转机走上正轨。

据了解,下半年碧桂园预计将交付50万套房屋,是上半年总量的两倍,随着结转规模的大幅提升,这在一定程度上将保障公司下半年经营绩效的提升。

高品质的交付背后离不开对市场精准的研判。上半年,碧桂园加速了对部分三四线城市的项目货量布局的调整,在上半年的销售中,三四线城市的表现要比一二线城市好,销售占比也提升了1个百分点至69%。

中信证券分析师认为,虽然市场普遍认为低线城市的项目销售去化有难度,但低线也有土地款补缴规模要求很低、建安节奏调整灵活、后期建安开支占总成本比例大、预售门槛可能较低等优势。对碧桂园而言,如能以最精益化的尺度规划各项目现金流,确实较一二线城市项目更容易压缩现金开支。

财报显示,上半年碧桂园公司分别在佛山、张家口、兰州等地获取低溢价率的土地,共计新获取9个项目,权益低价仅约61亿元。对于下半年拿地方面的规划,碧桂园表示,未来将继续聚焦核心区位,布局供需关系良好的城市,获取优质的土储资源,支撑公司未来业绩的稳健发展。

克而瑞指出,面对此轮行业下行周期,碧桂园整体风险可控,且具备了较强的“恢复力”,这主要得益于企业良好的基本面以及积极主动的风险管理。在行业流动性整体趋紧的背景下,碧桂园“外部输血+内部造血”双管齐下,为流动性提供了有力保障,展现出良好的资金实力。此外,高效回款也为企业带来充足的流动性补给。

尽管地产行业分化和调整仍在持续深化,但中国经济长期向好的基本面没有改变,新型城镇化还有一段长路要走,人民对于美好生活的向往与追求不会改变。或许正如碧桂园在财报开篇中说的,“危机之中往往孕育着希望”。(李晓蓉、李琪)

做人王阳明:人人自有定盘针,万化根源总在心。
心态就是一切的天理,能做到心有定力,知行合一,并且积极踏实的生活,眼前的问题就都能迎刃而解。
做事曾国藩:唯天下之至拙,才能胜天下之至巧”。
人生得下笨功夫,才能打好根基,稳中求成。
苏轼《南乡子》中说:“若问使君才与术,何如。占得人间一味愚。”
聪明人都下笨功夫,愚蠢人才想走捷径。

【流金铄石·落幕:回望往昔的炽烈,与守望更炽烈的未来】

在今夜,秋最早的呐喊已经响彻巴山蜀水,并带来漫天飞雨。曾经的高温核心区被秋风吹落暑热,这标志着8月以来长期的高温热浪过程决定性的结束。在此之际,我们可以回望这漫长的炽烈是如何升腾蔓延,又将向前眺望,给将漂泊在未来的我们何种警示。

根据国家气候中心近日监测评估,综合考虑高温热浪事件的平均强度、影响范围和持续时间,从今年6月13日开始的区域性高温事件综合强度,已达到1961年有完整气象观测记录以来最强。此次过程具有持续时间长、范围广、强度大、极端性强等特点。截至8月23日,此次高温事件已经持续72天,为1961年以来持续时间最长(超过2013年的62天);35℃以上覆盖测站为历史第二多(仅次于2017年),但40℃以上覆盖测站为历史最多;高温极值站数已超过2013年和2017年。

全国共914个国家气象站(占全国总站数37.7%)日最高气温达到极端高温事件标准,河北、陕西、四川、湖北、江苏、浙江、福建、广东、青海等地262个国家气象站日最高气温持平或突破历史极值,其中重庆北碚达45.0℃,是中东部区域首次录得45°C(重庆在气象学分法属于中东部地区);此外,四川、河北、云南多地日最高气温达44℃或以上。

持续的高温热浪过程也引发了严重的灾情。长江流域出现了流域性大旱,干流中下游各站水位均打破同期最低;中央气象台更是发布了当前预警体系实施以来,首个国家级气象干旱橙色预警。这导致了严重的农业、生活、生产用水紧张,进一步影响了水电比重较高的四川等地发电量;同时,热浪与旱情最严重的重庆和周边区域出现了多起山火,以巴南区界石火点和北碚区-璧山区交界的缙云山火点最为严重,所幸当前已成功扑灭。

由于7月的高温过程已在前文分析过,本次将主要针对8月以来的过程。

Q1: 8月以来的南方多地高温热浪和干旱,主要和什么过程有关?

A1:最直接的影响因子,是异常偏强的副热带高压和大陆高压。它们联手控制了自四川盆地到长江中下游地区(有时向北延伸到中原等地),在其控制下盛行下沉增温气流和晴朗少雨天气,造成了严重高温热浪和干旱。而进一步溯源,是今年春季反常发展的拉尼娜事件对亚洲季风区的影响,和北大西洋地区长期大气环流异常(北大西洋涛动长期正位相)对亚欧大陆中高纬度环流异常的影响共同所致。

副热带高压可以说是高中地理课本就已出现的老朋友了。不过在气象学上,副热带高压不仅是半球三圈环流里横贯副热带地区的气压带,还是在全球有着具体的多个中心的天气系统——本轮南方高温热浪,最主要是偏强的西北太平洋副热带高压控制所致。 那我们怎么看到副热带高压的身影呢?作为活跃在对流层中低层(6000m以下)的高压,从海平面气压图或等压面上的高度图(高压的等压面向上凸,表现为一个高度偏高区域)就能看出。从图3这张8月1日以来的平均的对流层中层的天气图里,5880等值线包围的区域就是副热带高压的主体区;而背景填色则表明南方的高度场偏高,反映出副热带高压和它所致的热浪偏强。

但强盛的高压带里不只是副热带高压的身影。如果我们画出具体的风场(图4),还能看到在四川盆地附近有另一个较弱高压中心——这被称作大陆高压。如果说副热带高压直接影响了长江中下游一带,那大陆高压对四川盆地的高温有着更直接的影响。

大陆高压这个气象学名词,相对副热带高压陌生很多。简单而言,当进入夏季,亚洲大陆内部大片荒漠被阳光炙烤,或是大范围强对流云团里水汽在空中凝结释放的热量(潜热),形成了一个显著的热源。当这一热源加热了周边空气并抬升进入高空,就形成了这个位于对流层中上层的大陆高压。它比副热带高压所处的高度更高,如同一个炽热的“高压锅盖”,不仅自身会从高空部分下沉并压缩增温,还会阻碍局地的热气团抬升流出,配合四川盆地的地形更是导致了当地的持续灼热。

那么为什么今年的副热带高压和大陆高压如此强势? 当前反常演变的拉尼娜事件,是最重要的原因之一。

拉尼娜和厄尔尼诺是高中地理课本的老面孔,它们可以说是赤道中东太平洋海温异常如影的两面。而今年的拉尼娜在时间演变上非常特殊(图5)——历史上绝大部分拉尼娜事件,都在第一年的北半球夏秋季发展,冬季达到顶峰,随后在第二年开春时逐渐衰减;但当前的拉尼娜事件在去年秋季发展后,并未在今年春季衰减而是进一步增强,并在5月达到强度顶峰。

万里之外海洋的炎凉,是如何影响到我国的气候呢?通常情况下,热带太平洋海温呈现西暖东冷的特点,当拉尼娜事件增强发展时,赤道中东太平洋海表温度变得更低,并导致上方大气变冷收缩下沉形成地面高压,并因为增强的气压梯度,导致了向西跨越赤道太平洋的信风明显增强。在赤道附近增强的信风诱发了北侧的异常反气旋,并与同为对流层中低层反气旋性质的副热带高压叠加,使得副热带高压显著增强(图6)。

此外,当赤道中东太平洋海温偏冷且出现更强的下沉气流同时,处在赤道太平洋西岸的马来群岛,却因为海温的偏高和岛屿地形的作用出现更强劲的上升气流。这一上升气流会通过南北向的环流圈作用,导致北侧副热带地区出现更显著的下沉,从而有利于低空副热带高压的增强(图7)。这在近期的环流异常里也有明显的体现。

而除了对副热带高压的直接影响,这次反常的拉尼娜事件也明显增强了大陆高压,进而对四川盆地和青藏高原等地带来更严酷的炽热。

在最近半个多月以来,巴基斯坦出现了极端洪涝灾情,目前已造成约千人遇难,另有数百万人受灾。而洪泛横流和千里之外的巴山蜀水炽热,却是同一个异常环流的两面——它们是反常发展的拉尼娜事件的两重天影响。

前文已经提及,在通常的拉尼娜事件发展下,热带太平洋西岸的马来群岛一带会更显著的上升运动,相应地赤道中东太平洋区域有更显著下沉运动,构成横跨热带太平洋的Walker环流圈。然而由于今年拉尼娜事件里赤道中东太平洋的冷中心明显偏西,导致整个环流圈进一步西移,此时上升运动覆盖了热带印度洋和印度、巴基斯坦等南亚地区(图8)。巴基斯坦常年处在南亚季风区边缘,夏季降水极少,在异常强烈上升运动和对流发展的影响下,出现的极端降水也造成了更严重的洪涝灾情。

而与此同时,当地异常上升运动引发大量近地面气团抬升并堆积于高空,又激发了向南北两侧的下沉运动——其中北侧正是覆盖了青藏高原和四川盆地。在高空下沉过程中气团被显著压缩而增温,同时南亚大量水汽凝结成雨时释放的热量也被带入,因而形成了中高空极为炽热的高压系统——这正是直接造成了高温的大陆高压。在其控制下,青藏高原到四川盆地都出现了气温的显著偏高;而四川盆地因为海拔相对较低,下沉增温的程度更甚,加之盆地的地形,极端暖气团能停滞更久,直接造成了严重的高温干旱与山火(图9)。

上文提到的影响,都是源自于热带地区的大气或海洋异常。那么热带以外区域有无影响呢?中高纬度的西风带如同一条奔涌的天河,在其中也有巨浪或涟漪——正是受冷暖异常影响形成的槽脊扰动;而海洋区域由于摩擦较小,更容易有剧烈发展并长期存在的扰动,即特定的大气环流型。其中北大西洋区域的环流型最为显著,被称作北大西洋涛动(NAO);而在今年8月以来,当地就维持着异常正值(图10),对应极地区域的异常低压而环极地区域异常高压,也是今年欧洲高温热浪的一个重要因素;而这些异常扰动也会进一步沿着西风洪流向东传播,在我国中西部的高空激发了异常的暖高压,它的下沉增温也直接加强了大陆高压,并让高温热浪过程持续更久(图11)。在图12里,我们将上述因子简要汇总成一张示意图。

2.全球气候变化,在这次高温热浪里起到了怎样的作用?

对于一次高温热浪过程,由于它持续时间(数日到半个多月)和空间范围(数十万到数百万平方千米)相对有限,很难直接地将它与由人类活动主导、全球范围内自完备工业化以来持续一百多年的气候变化关联。但如果问到最近数年已经显著上升高温热浪频率和强度的趋势,则可以用气候变化的影响解释。

气候变化对于全球气温的影响,不仅在于平均气温的升高,更在于气温偏离常态的极端性(统计学以方差/标准差衡量)显著增强,表现为极端高温和极端低温频率都有增加,其中极端高温因为变暖的趋势更加频繁。

关于这一现象的解释很多。认可度较高的观点认为,在气候变化下北极海冰大幅融化,而显露的海表和陆地表面较先前冰面更暗,从而反照率下降并吸收更多热量,导致北极地区的升温相对于北半球极地外更大(图14左侧);相应地,极地和热带间温差缩小。而根据气象学热成风原理,高空西风带正是由这一温差驱动,如同一道天堑阻拦在极地赤道间,使得南北两侧气团难以轻易逾越。当温差缩小,西风洪流相应减弱,使得冷暖空气南来北往时受到的阻碍更小,更容易引发各处的极端天气事件(图14右侧)。此外,当平均温度升高,大气能容纳的水汽含量(饱和水汽压)也将上升,而更多的水汽凝结时也会释放更多的热量,进而直接加热空气或驱动大气环流的变化。

由于具体的时空尺度不同,我们无法精确预测未来数十年内每一次高温热浪过程的区域、持续时间和程度,但可以明确的是,在这样的气候变化下,未来数十年这样的极端高温事件在全球的总体频率将愈发增多,且极端程度也将显著增大,对更多的人们会产生显著影响以至威胁。面对如此破碎的未来,我们已没有置身世外或回避的选择,唯有携手迎面。

Q3:当前长江中下游地区的高温已落下帷幕,四川盆地的高温也将被秋最早的呐喊终结。未来一段时间,高温还会以秋老虎之名反扑么?

在近期,总体环流形势已有深刻变化。造成前期持续高温的北大西洋涛动已经翻转,导致我国大部已成为长波槽位的控制。这不仅有利于击退副热带高压和大陆高压,同时槽后偏北气流有利于引导多股冷空气持续南下。

未来一两日,残存的高温势力还会盘踞江南部分区域。随着新一股冷空气挥笔南下,这些余烬也将被秋风吹灭。

然而近期的冷空气活跃,并不代表秋老虎的退缩——在不断增暖的近年,南方高温在9月早已是常客。在新一峰拉尼娜事件发展的背景下,西太平洋副热带高压在长期依然会显著偏强,9月秋老虎仍然会较为频繁出没。在区域上,高温将主要集中在长江中下游地区,当然随着日影的南去,届时要再出现长期极端高温已是非常难;但在高压控制下当地降水仍将持续偏少,部分区域需要警惕夏秋季连旱的影响。而四川盆地今年会相应出现较强秋雨,高温偏弱的同时,山区也需要注意防范山洪、泥石流等灾情。

对于南方大部,这是一个流金铄石的灼热长夏,更是有水止而涸的赤地与的烈焰腾空的山火。而从上文因素可以看出,虽然引发高温干旱的最直接系统——偏强的副热带高压与大陆高压在我国上空,但影响它们的气候因子都起于万里之遥;而这样的极端事件不止于我国,已在更辽阔的海陆山川蔓延。所以,起于青蘋之末的长风,会将每一片天涯的冷暖阴晴紧密相连;正因如此,在全球气候变化的魅影面前,没有一片独善其身的桃源,唯有同舟共渡未来的命运。

作为气象学/气候学人,我们也定会走在迷茫时的未知与气候变化最前沿,以积淀的理性与看破纷繁的勇魄,去飘散眼前的混沌,让更多的人们有正确的认识与应对的信心;希望我们在这样的未来漂泊时,能更多一份平安与自信。

#重庆下雨#


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