#每日一庚# #因为相信，所以看见#
中庚基金坚持低估值的价值投资策略，这个策略在长期胜率较高，且回报突出，是可持续、可复制、可事先解释的。低估值价值投资策略不代表只买便宜股票，更不代表因为风险控制而放弃成长性。过往数据统计显示，代表低估值的被动指数“国证价值指数”长期跑赢沪深300和上证综指。中庚基金投研团队在坚持低估值的基础上，自下而上深入研究挖掘高性价比的个股，同时保持关注估值陷阱和成长陷阱带来的风险，力争在长期为投资者带来较高的超额收益。
数据来源：Wind、中庚基金
风险提示：市场有风险，基金投资需谨慎。基金的过往业绩及净值高低不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。投资者购买基金前请务必仔细阅读基金的《基金合同》和《招募说明书》等相关法律文件。
中庚基金坚持低估值的价值投资策略，这个策略在长期胜率较高，且回报突出，是可持续、可复制、可事先解释的。低估值价值投资策略不代表只买便宜股票，更不代表因为风险控制而放弃成长性。过往数据统计显示，代表低估值的被动指数“国证价值指数”长期跑赢沪深300和上证综指。中庚基金投研团队在坚持低估值的基础上，自下而上深入研究挖掘高性价比的个股，同时保持关注估值陷阱和成长陷阱带来的风险，力争在长期为投资者带来较高的超额收益。
数据来源：Wind、中庚基金
风险提示：市场有风险，基金投资需谨慎。基金的过往业绩及净值高低不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。投资者购买基金前请务必仔细阅读基金的《基金合同》和《招募说明书》等相关法律文件。
黄燕铭携爱徒论市，断言大蓝筹行情告一段落，中盘蓝筹将崛起……
近期市场急跌的原因是什么？当前该买还是该卖？
在本周投资者普遍陷入纠结之际，3月12日下午收盘后，国泰君安证券研究所所长黄燕铭与国泰君安证券研究所策略首席分析师陈显顺在直播中回应市场关切，着重讨论了热门板块表现、流动性、抱团股、风格切换等热点问题。
黄燕铭认为，本轮市场下跌并非来自人们对于基本面预期的下调。下一个阶段，投资风格会从追求绝对的确定性股票，转向盈利与成长性带有一定不确性的股票。即，基本面好确定性高的大蓝筹行情告一段落，基本面好但带有一定不确性的中盘蓝筹将会崛起。
陈显顺继续看好周期板块，认为当下要重视“碳中和”带来的投资机会，具体包括钢铁、水电铝、智能电网、绿色建筑等九大赛道。另外，他还十分看好微观结构、估值、盈利等因素都较优的中盘蓝筹。
抱团股微观交易结构恶化
黄燕铭认为，这轮行情的下跌并不来自于人们对于基本面预期的下调。所以，从行业公司基本面找不到原因，而是要从金融市场和交易结构上找原因。
黄燕铭表示，在这轮下跌行情中，人们对行业公司基本面的预期并没有发生逆转性的下调，只是在边际上已经无法再继续抬升，导致行业和公司基本面预期的后续力量不足，这个因素虽然不是这轮行情下跌的原因，但却是这轮行情下跌的重要前提。
从金融市场因素而言，美债利率上行以及通胀预期的上升，导致股票市场的无风险利率上升，改变了之前人们坚信资金利率将是长期下降的预期，是这导致这次行情下跌的主要因素之一。
从微观交易结构来看，抱团股的反复拉升，导致抱团股的微观结构恶化，微观结构是指人心、筹码和现金的分布，当大量的筹码被集中在最乐观的人手上的时候，微观交易结构的恶化就会发生。
黄燕铭认为，这轮行情是抱团股的微观交易结构恶化，不是全面性的微观结构恶化，因此影响程度还是有限且可控。他还表示，“之前我们讲‘核心资产’，后来讲‘抱团股’，股票的范围越来越小，所以一小部分的股票出现了微观结构的恶化。这会导致什么结果？这些股票的价格一定会出现下跌，下跌之后在低位横盘震荡，横盘震荡时间有多长？我就说，你把它想得很长，比你想的还要长那么一点。所以抱团股下跌是一个必然现象。”
对于市场上很多人关心的能不能抄底，黄燕铭在直播中坦率地表示：“抄底之心不可有，脚踏实地做好每一天。”
当前，有许多投资者认为“只要行业公司基本面好，就可以一直拿着股票，不用担心”。在直播中，黄燕铭明确表示不认同。
他说：“尤其是放杠杆买股票，更是不能有这种想法。投资即有择时问题，也有择股问题，长达将近两年的从核心资产到抱团股的行情，只是阶段性有效的投资方法，却被投资经理们视作了永恒，只谈择股，不谈择时。择时与择股是同时存在的，我们既生活在空间，也生活在时间里，时间与空间同时与我们相伴。择时与投股都同样重要。”
关注“抱团之外”的风景
陈显顺表示，往后看，整个市场上行的动能在于结构上的盈利的修复，下行的压力来自利率上行的预期和微观交易结构的问题。对于后市，他认为将维持震荡的趋势，以高估值龙头股为代表的股票未来需要横盘震荡消化筹码集中及估值的压力。
“抱团股内部会发生分化，有业绩能成长的有望卷土重来，跟随风格上涨、成长性不足的将会继续调整。”陈显顺说道。
陈显顺认为，站在当前时点，应该更加关注“抱团之外”的风景，即“中盘蓝筹”。所谓“中盘蓝筹”，是指盈利改善更快，估值相对合理，具有竞争优势的公司，大部分是市值在200-500亿之间，且赛道上集中在周期类行业，包括细分赛道的白马以及龙二、龙三等。
之所以看好“中盘蓝筹”，背后逻辑在于：第一，盈利视角来看，按照市值分布的盈利增速情况，从20Q1的“市值越大盈利越好”到20Q4的市值居中盈利越好，中盘蓝筹的公司盈利成长性具备显著的优势。第二，从DDM模型分母端视角看，市场担心利率上行对于估值的挤出，但根据陈显顺团队的研究，中盘的估值水平显著低，相对受损少。第三，从历史经验上看，每一轮复苏过程之中的中盘蓝筹表现都是占优，本质上是盈利增长更快带来的。
黄燕铭也表示，“中盘蓝筹”的崛起，其实与市场风格选择高度相关。
“去年是全球受美国政治以及疫情的影响，导致整个经济处于不确定之中，人们在投资中倾向选择确定性高的股票，由此白酒股票表现出了波澜壮阔的行情，给予了所谓的‘确定性溢价’。而使得带有一定不确性的中盘蓝筹股的估值被压制，当然压制最严重的是小妖票，风险度高的科技股普遍也没有机会。”黄燕铭说道。
然而，随着疫苗注射快于预期，全球经济的稳定性提高，下一阶段投资风格会从追求绝对的确定性股票，转而投向盈利与成长性带有一定不确性的股票，即中盘蓝筹之前受到压制的估值会被提升。
“因此下个阶段，投资机会将会出现在中盘蓝筹。即，基本面好确定性高的大蓝筹行情告一段落，基本面好但带有一定不确性的中盘蓝筹将会崛起，但是没有基面本只能讲故事的小妖票将仍然没有机会。”黄燕铭表示。
看好“碳中和”为代表的周期及中盘蓝筹
展望后市，机会更有可能出现在哪些板块？
在板块方面，国泰君安陈显顺策略团队自去年起就看好全球定价的原材料周期。站在当前位置，陈显顺表示：“继续看好周期，变化在全球原材料周期的末端，和‘碳中和’概念的开端。”
据陈显顺介绍，周期行情从去年演绎到现在，经历了几个阶段。第一个阶段是2020年年中的几个月，受益于逆周期对冲，基建、地产产业链相关的周期品表现较好。
第二个阶段，从2020年11月至今年一季度，从国内复苏的预期转向全球复苏的预期，从基建地产的线索转向制造业的线索，这一阶段陈显顺团队推荐的是全球原材料周期。全球原材料周期龙头远端逻辑受益于海内外经济增长共振、欧美补库存，近端逻辑受益于工业品价格上涨，具备较高的赔率和胜率。具体行业推荐石化、基化等行业。
第三个阶段，陈显顺认为，要重点重视“碳中和”概念带来的供需格局的进一步的颠覆，“碳中和”的投资机会主要集中在周期端供给侧改革和消费端需求变革。一方面，当前“碳中和”对传统周期行业的影响很类似于一轮供给侧改革。为了实现2030年“碳达峰”的目标，需要严格限制高耗能行业新增产能。在这样的背景下，钢铁行业、煤炭行业、电解铝行业，以及智能电网都有投资机会。另一方面，低碳生活会推动消费端的需求变革。装配式钢结构、消费电子、家居智能化和生态绿化等方面也都有投资机会。
陈显顺表示，国泰君安策略团队针对“碳中和”总结了九大投资赛道，具体包括钢铁、水电铝、智能电网、绿色建筑、消费电子、家居、草木种植、海上风电及电缆、地热能。
对于科技板块，陈显顺表示，结论是可以买属于“中盘蓝筹”特征的科技股。他认为，科技股是先天优势与劣势共存的板块，优势在于未来的前景和成长性；劣势在于短期盈利景气的确定性不足。其实当前全球稳定性的抬升是有助于科技板块行情的展开的，但是这不是全局性的，是结构性的。
“中盘蓝筹特征的科技股能够胜出。其实这个思路与投资白酒的思路是一脉相承的。市值居中，未来有盈利增长，估值相对合理的中盘科技公司将成为后续重点。科技股中的小妖票我们认为依然依然没有机会。”陈显顺说道。
最后，陈显顺提示投资者：“2021年的结构风云变化、主线多变，相较2020年，更需要投资上的远见与坚持。第一，要有远见，要更加重视自上而下的投资研究，顺着宏观、产业超预期的脉络，顺着大势方向投资，更容易获得超额收益；第二，要坚持，切忌频繁轮换调仓；第三，结构上寻找盈利向好、估值合理、市场抱团不集中的方向。”#股票##价值投资日志[超话]#
近期市场急跌的原因是什么？当前该买还是该卖？
在本周投资者普遍陷入纠结之际，3月12日下午收盘后，国泰君安证券研究所所长黄燕铭与国泰君安证券研究所策略首席分析师陈显顺在直播中回应市场关切，着重讨论了热门板块表现、流动性、抱团股、风格切换等热点问题。
黄燕铭认为，本轮市场下跌并非来自人们对于基本面预期的下调。下一个阶段，投资风格会从追求绝对的确定性股票，转向盈利与成长性带有一定不确性的股票。即，基本面好确定性高的大蓝筹行情告一段落，基本面好但带有一定不确性的中盘蓝筹将会崛起。
陈显顺继续看好周期板块，认为当下要重视“碳中和”带来的投资机会，具体包括钢铁、水电铝、智能电网、绿色建筑等九大赛道。另外，他还十分看好微观结构、估值、盈利等因素都较优的中盘蓝筹。
抱团股微观交易结构恶化
黄燕铭认为，这轮行情的下跌并不来自于人们对于基本面预期的下调。所以，从行业公司基本面找不到原因，而是要从金融市场和交易结构上找原因。
黄燕铭表示，在这轮下跌行情中，人们对行业公司基本面的预期并没有发生逆转性的下调，只是在边际上已经无法再继续抬升，导致行业和公司基本面预期的后续力量不足，这个因素虽然不是这轮行情下跌的原因，但却是这轮行情下跌的重要前提。
从金融市场因素而言，美债利率上行以及通胀预期的上升，导致股票市场的无风险利率上升，改变了之前人们坚信资金利率将是长期下降的预期，是这导致这次行情下跌的主要因素之一。
从微观交易结构来看，抱团股的反复拉升，导致抱团股的微观结构恶化，微观结构是指人心、筹码和现金的分布，当大量的筹码被集中在最乐观的人手上的时候，微观交易结构的恶化就会发生。
黄燕铭认为，这轮行情是抱团股的微观交易结构恶化，不是全面性的微观结构恶化，因此影响程度还是有限且可控。他还表示，“之前我们讲‘核心资产’，后来讲‘抱团股’，股票的范围越来越小，所以一小部分的股票出现了微观结构的恶化。这会导致什么结果？这些股票的价格一定会出现下跌，下跌之后在低位横盘震荡，横盘震荡时间有多长？我就说，你把它想得很长，比你想的还要长那么一点。所以抱团股下跌是一个必然现象。”
对于市场上很多人关心的能不能抄底，黄燕铭在直播中坦率地表示：“抄底之心不可有，脚踏实地做好每一天。”
当前，有许多投资者认为“只要行业公司基本面好，就可以一直拿着股票，不用担心”。在直播中，黄燕铭明确表示不认同。
他说：“尤其是放杠杆买股票，更是不能有这种想法。投资即有择时问题，也有择股问题，长达将近两年的从核心资产到抱团股的行情，只是阶段性有效的投资方法，却被投资经理们视作了永恒，只谈择股，不谈择时。择时与择股是同时存在的，我们既生活在空间，也生活在时间里，时间与空间同时与我们相伴。择时与投股都同样重要。”
关注“抱团之外”的风景
陈显顺表示，往后看，整个市场上行的动能在于结构上的盈利的修复，下行的压力来自利率上行的预期和微观交易结构的问题。对于后市，他认为将维持震荡的趋势，以高估值龙头股为代表的股票未来需要横盘震荡消化筹码集中及估值的压力。
“抱团股内部会发生分化，有业绩能成长的有望卷土重来，跟随风格上涨、成长性不足的将会继续调整。”陈显顺说道。
陈显顺认为，站在当前时点，应该更加关注“抱团之外”的风景，即“中盘蓝筹”。所谓“中盘蓝筹”，是指盈利改善更快，估值相对合理，具有竞争优势的公司，大部分是市值在200-500亿之间，且赛道上集中在周期类行业，包括细分赛道的白马以及龙二、龙三等。
之所以看好“中盘蓝筹”，背后逻辑在于：第一，盈利视角来看，按照市值分布的盈利增速情况，从20Q1的“市值越大盈利越好”到20Q4的市值居中盈利越好，中盘蓝筹的公司盈利成长性具备显著的优势。第二，从DDM模型分母端视角看，市场担心利率上行对于估值的挤出，但根据陈显顺团队的研究，中盘的估值水平显著低，相对受损少。第三，从历史经验上看，每一轮复苏过程之中的中盘蓝筹表现都是占优，本质上是盈利增长更快带来的。
黄燕铭也表示，“中盘蓝筹”的崛起，其实与市场风格选择高度相关。
“去年是全球受美国政治以及疫情的影响，导致整个经济处于不确定之中，人们在投资中倾向选择确定性高的股票，由此白酒股票表现出了波澜壮阔的行情，给予了所谓的‘确定性溢价’。而使得带有一定不确性的中盘蓝筹股的估值被压制，当然压制最严重的是小妖票，风险度高的科技股普遍也没有机会。”黄燕铭说道。
然而，随着疫苗注射快于预期，全球经济的稳定性提高，下一阶段投资风格会从追求绝对的确定性股票，转而投向盈利与成长性带有一定不确性的股票，即中盘蓝筹之前受到压制的估值会被提升。
“因此下个阶段，投资机会将会出现在中盘蓝筹。即，基本面好确定性高的大蓝筹行情告一段落，基本面好但带有一定不确性的中盘蓝筹将会崛起，但是没有基面本只能讲故事的小妖票将仍然没有机会。”黄燕铭表示。
看好“碳中和”为代表的周期及中盘蓝筹
展望后市，机会更有可能出现在哪些板块？
在板块方面，国泰君安陈显顺策略团队自去年起就看好全球定价的原材料周期。站在当前位置，陈显顺表示：“继续看好周期，变化在全球原材料周期的末端，和‘碳中和’概念的开端。”
据陈显顺介绍，周期行情从去年演绎到现在，经历了几个阶段。第一个阶段是2020年年中的几个月，受益于逆周期对冲，基建、地产产业链相关的周期品表现较好。
第二个阶段，从2020年11月至今年一季度，从国内复苏的预期转向全球复苏的预期，从基建地产的线索转向制造业的线索，这一阶段陈显顺团队推荐的是全球原材料周期。全球原材料周期龙头远端逻辑受益于海内外经济增长共振、欧美补库存，近端逻辑受益于工业品价格上涨，具备较高的赔率和胜率。具体行业推荐石化、基化等行业。
第三个阶段，陈显顺认为，要重点重视“碳中和”概念带来的供需格局的进一步的颠覆，“碳中和”的投资机会主要集中在周期端供给侧改革和消费端需求变革。一方面，当前“碳中和”对传统周期行业的影响很类似于一轮供给侧改革。为了实现2030年“碳达峰”的目标，需要严格限制高耗能行业新增产能。在这样的背景下，钢铁行业、煤炭行业、电解铝行业，以及智能电网都有投资机会。另一方面，低碳生活会推动消费端的需求变革。装配式钢结构、消费电子、家居智能化和生态绿化等方面也都有投资机会。
陈显顺表示，国泰君安策略团队针对“碳中和”总结了九大投资赛道，具体包括钢铁、水电铝、智能电网、绿色建筑、消费电子、家居、草木种植、海上风电及电缆、地热能。
对于科技板块，陈显顺表示，结论是可以买属于“中盘蓝筹”特征的科技股。他认为，科技股是先天优势与劣势共存的板块，优势在于未来的前景和成长性；劣势在于短期盈利景气的确定性不足。其实当前全球稳定性的抬升是有助于科技板块行情的展开的，但是这不是全局性的，是结构性的。
“中盘蓝筹特征的科技股能够胜出。其实这个思路与投资白酒的思路是一脉相承的。市值居中，未来有盈利增长，估值相对合理的中盘科技公司将成为后续重点。科技股中的小妖票我们认为依然依然没有机会。”陈显顺说道。
最后，陈显顺提示投资者：“2021年的结构风云变化、主线多变，相较2020年，更需要投资上的远见与坚持。第一，要有远见，要更加重视自上而下的投资研究，顺着宏观、产业超预期的脉络，顺着大势方向投资，更容易获得超额收益；第二，要坚持，切忌频繁轮换调仓；第三，结构上寻找盈利向好、估值合理、市场抱团不集中的方向。”#股票##价值投资日志[超话]#
#深圳楼市# 接下来怎么走，很多朋友非常担心，今天谈谈对今年深圳楼市的一些基本判断：
1、首先，目前的形势是：中介机构早已经按指导价挂牌，越来越多的银行宣布，二手房贷按照指导价评估放款，而且很关键的，经营贷也有按指导价评估放款的倾向，这个影响就深远了。
2、最关键还是银行，银行在二手房贷，甚至经营贷上跟进指导价，意味着这次二手房指导价达成了最核心的目的：楼市去杠杆，或者说楼市金融紧缩。
3、整体而言，今年深圳楼市偏稳，决定楼市短期走势的是政策和货币两大条件。
为何总在2020年初，敢于斩钉截铁的预判：2020年深圳房价必涨，最大忠告就是买房。因为当时已能够看出，2020年楼市政策、货币都是有利于楼市的。
2021年呢？很显然，楼市政策在紧缩，二手房指导价也意味着楼市货币在紧缩，这两项对短期走势是不利的。所以短期肯定没有大行情、没有牛市了。问题只在于调整多久，幅度多大而已。政策的目的就是稳楼市，这次效果预计不错。
4、是不是今年的深圳楼市就完全没有机会，接下来就是下跌了呢？答案是不一定。
因为政策和货币决定短期，往往在3个月到一年内占据主导，但逐渐会让位于其他中长期因素，如宏观环境、楼市基本面。
今年的宏观环境很复杂，全球经济复苏、通胀预期、流动性拐点的交织，深圳楼市基本面又极强。都会不断影响楼市。比如说通胀预期。最近几个月，石油石化，铜、铝、纸、塑料等都在悄悄上涨，这种情况如果持续，会激发人们买房抗通胀的需求。另外，深圳人多地少的基本面也没有改变。
3个月后，也就是下半年深圳楼市可能逐渐又会面临变局！可能出现一些结构性的机会，所以不宜过度看空，稳定是大方向。
而且，即使是短期影响，光看整体没啥意义。要分量价两方面分析，要具体片区、具体产品类型、甚至具体楼盘具体分析，今年楼市分化可能会很严重。
5、深圳楼市往往是房价易涨难跌，调整首先会表现在二手成交量暴跌。
指导价会从三个方面降低二手成交。第一方面，买卖二手房的首付提高，会将一些支付能力不够的购房者挤压出去。第二方面，中介机构不允许发布超过指导价的价格，会造成买卖双方的信息不对称，不利于成交的顺畅。第三方面，新政出台后，买卖双方必然会陷入短期的观望。
6、在房价方面，二手成交暴跌的过程中，不排除有少部分业主降价以求成交，不过淘哥不觉得会是普遍现象，暴跌也不至于。
根据过去经验，房价实质下跌，往往需要在政策高压下，半年甚至一年以上的成交极度低迷。
这一波二手房市场成交低迷，先看3个月，3个月后，首先要密切观察银行在二手房贷、经营贷上的紧缩力度是否持续（因为流动性不转急弯，预期会持续3-6个月）。
其次要看全球经济复苏、通胀预期和流动性拐点的情况。记住，楼市不在真空中，要跳脱楼市来看才看的全面。
如果这些因素都有利，我认为对于优质物业，就应该结束观望，果断入市。在此过程中要记住一点，深圳的自住需求、创富能力都是很强大的，城市发展和城市价值提升也很迅速。
7、二手房走势还要看资本市场情况，如果美股、比特币、A股、港股等市场，类似近期这种调整持续，彻底进入熊市。那么很多在资本市场厮杀，去年以来赚了大钱的资金会流出，进入楼市沉淀。
这种现象之所以去年没有大规模发生，是因为热钱天生逐利，去年资本市场机会很多，抱团股、比特币等都暴涨，收益率比楼市高多了。一旦股市持续动荡，很多热钱就会撤退，进入楼市保值、消费。
近期身边多位资本市场的大鳄朋友已经明确表达了这种想法，这其实在过去也发生过：2015年年中股灾之后，下半年深圳楼市继续上扬，尤其是豪宅。
8、今年看好哪一类产品？相对而言，依然谨慎看好深圳核心区域、热点区域的学位房、豪宅。
一方面，优质学位房需求很刚性，供不应求，调控同时打击供需双方，供不应求难以改变。
另一方面，指导价本质是去杠杆，但是豪宅的客户是有钱人，不但资金充裕，而且融资手段众多。豪宅一次性付款的并不罕见，去杠杆对他们影响相对比较少。去年以来，资本市场上涨、深圳经济的迅速复苏，其实催生了大批有钱人，从深圳豪车市场的火爆可见一斑。这些人是豪宅潜在客户。
相比之下，刚需受指导价影响其实更大些，毕竟资金紧巴巴的，六个钱包凑，提高首付后可能就真买不起了。
9、2021年看好哪些区域？
在楼市调整期，市场会更关注现实价值、自住价值、确定性和流动性，钟爱中心城区，热点片区。
而纯概念炒作，偏远，居住型不强的，表现会弱一些。购买力会向“优质优价”集中、从边缘向中心集中。
因此，和很多人不同的是，淘哥依然看好福田、南山、前海，宝安等中西部楼市的表现。并不会因为指导价而抛弃西部。
买房的本质应该买成长性，兼顾现实性。西部楼市的现实价值高、成长性很强，时间能消化暂时的泡沫。
10、2021最大的机会还是在于新房市场。
非常明显，指导价后，最有利的其实依然是新房市场。因为买房需求在二手房市场得不到充分满足之后，会转移到新房市场。淘哥预计今年新房还是会继续火热。
现在新房摇号规则在变化，有利于那些10年无房产转让记录、有娃的深户家庭。而对于那些无房未婚无娃的年轻深户，竞争力急剧下降。这对很多年轻人，以及想用子女名额打新的改善型家庭，其实是不利消息。
可以说，新房打新是挤独木桥，很难中签。怎么办？
我的答案是：积分高的去打，积分低的必须学会捡漏！——买热点片区在售新盘，但是一定要挑好货。 https://t.cn/8FASVYG
1、首先，目前的形势是：中介机构早已经按指导价挂牌，越来越多的银行宣布，二手房贷按照指导价评估放款，而且很关键的，经营贷也有按指导价评估放款的倾向，这个影响就深远了。
2、最关键还是银行，银行在二手房贷，甚至经营贷上跟进指导价，意味着这次二手房指导价达成了最核心的目的：楼市去杠杆，或者说楼市金融紧缩。
3、整体而言，今年深圳楼市偏稳，决定楼市短期走势的是政策和货币两大条件。
为何总在2020年初，敢于斩钉截铁的预判：2020年深圳房价必涨，最大忠告就是买房。因为当时已能够看出，2020年楼市政策、货币都是有利于楼市的。
2021年呢？很显然，楼市政策在紧缩，二手房指导价也意味着楼市货币在紧缩，这两项对短期走势是不利的。所以短期肯定没有大行情、没有牛市了。问题只在于调整多久，幅度多大而已。政策的目的就是稳楼市，这次效果预计不错。
4、是不是今年的深圳楼市就完全没有机会，接下来就是下跌了呢？答案是不一定。
因为政策和货币决定短期，往往在3个月到一年内占据主导，但逐渐会让位于其他中长期因素，如宏观环境、楼市基本面。
今年的宏观环境很复杂，全球经济复苏、通胀预期、流动性拐点的交织，深圳楼市基本面又极强。都会不断影响楼市。比如说通胀预期。最近几个月，石油石化，铜、铝、纸、塑料等都在悄悄上涨，这种情况如果持续，会激发人们买房抗通胀的需求。另外，深圳人多地少的基本面也没有改变。
3个月后，也就是下半年深圳楼市可能逐渐又会面临变局！可能出现一些结构性的机会，所以不宜过度看空，稳定是大方向。
而且，即使是短期影响，光看整体没啥意义。要分量价两方面分析，要具体片区、具体产品类型、甚至具体楼盘具体分析，今年楼市分化可能会很严重。
5、深圳楼市往往是房价易涨难跌，调整首先会表现在二手成交量暴跌。
指导价会从三个方面降低二手成交。第一方面，买卖二手房的首付提高，会将一些支付能力不够的购房者挤压出去。第二方面，中介机构不允许发布超过指导价的价格，会造成买卖双方的信息不对称，不利于成交的顺畅。第三方面，新政出台后，买卖双方必然会陷入短期的观望。
6、在房价方面，二手成交暴跌的过程中，不排除有少部分业主降价以求成交，不过淘哥不觉得会是普遍现象，暴跌也不至于。
根据过去经验，房价实质下跌，往往需要在政策高压下，半年甚至一年以上的成交极度低迷。
这一波二手房市场成交低迷，先看3个月，3个月后，首先要密切观察银行在二手房贷、经营贷上的紧缩力度是否持续（因为流动性不转急弯，预期会持续3-6个月）。
其次要看全球经济复苏、通胀预期和流动性拐点的情况。记住，楼市不在真空中，要跳脱楼市来看才看的全面。
如果这些因素都有利，我认为对于优质物业，就应该结束观望，果断入市。在此过程中要记住一点，深圳的自住需求、创富能力都是很强大的，城市发展和城市价值提升也很迅速。
7、二手房走势还要看资本市场情况，如果美股、比特币、A股、港股等市场，类似近期这种调整持续，彻底进入熊市。那么很多在资本市场厮杀，去年以来赚了大钱的资金会流出，进入楼市沉淀。
这种现象之所以去年没有大规模发生，是因为热钱天生逐利，去年资本市场机会很多，抱团股、比特币等都暴涨，收益率比楼市高多了。一旦股市持续动荡，很多热钱就会撤退，进入楼市保值、消费。
近期身边多位资本市场的大鳄朋友已经明确表达了这种想法，这其实在过去也发生过：2015年年中股灾之后，下半年深圳楼市继续上扬，尤其是豪宅。
8、今年看好哪一类产品？相对而言，依然谨慎看好深圳核心区域、热点区域的学位房、豪宅。
一方面，优质学位房需求很刚性，供不应求，调控同时打击供需双方，供不应求难以改变。
另一方面，指导价本质是去杠杆，但是豪宅的客户是有钱人，不但资金充裕，而且融资手段众多。豪宅一次性付款的并不罕见，去杠杆对他们影响相对比较少。去年以来，资本市场上涨、深圳经济的迅速复苏，其实催生了大批有钱人，从深圳豪车市场的火爆可见一斑。这些人是豪宅潜在客户。
相比之下，刚需受指导价影响其实更大些，毕竟资金紧巴巴的，六个钱包凑，提高首付后可能就真买不起了。
9、2021年看好哪些区域？
在楼市调整期，市场会更关注现实价值、自住价值、确定性和流动性，钟爱中心城区，热点片区。
而纯概念炒作，偏远，居住型不强的，表现会弱一些。购买力会向“优质优价”集中、从边缘向中心集中。
因此，和很多人不同的是，淘哥依然看好福田、南山、前海，宝安等中西部楼市的表现。并不会因为指导价而抛弃西部。
买房的本质应该买成长性，兼顾现实性。西部楼市的现实价值高、成长性很强，时间能消化暂时的泡沫。
10、2021最大的机会还是在于新房市场。
非常明显，指导价后，最有利的其实依然是新房市场。因为买房需求在二手房市场得不到充分满足之后，会转移到新房市场。淘哥预计今年新房还是会继续火热。
现在新房摇号规则在变化，有利于那些10年无房产转让记录、有娃的深户家庭。而对于那些无房未婚无娃的年轻深户，竞争力急剧下降。这对很多年轻人，以及想用子女名额打新的改善型家庭，其实是不利消息。
可以说，新房打新是挤独木桥，很难中签。怎么办？
我的答案是：积分高的去打，积分低的必须学会捡漏！——买热点片区在售新盘，但是一定要挑好货。 https://t.cn/8FASVYG
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