01、前言房价会不会跌？是市场决定的，是涨是跌，谁也拦不住。#百V聊楼市#小龙虾认为，房价在以后肯定会跌，现在到处在建楼，这么多的楼卖给谁呢？现在的年轻人都看得开了，能买的都买了，剩下没钱的也不买。现在跟以前不一样了，以前都往城市里奔。现在已经有一部分人，又回到农村了，在农村搞自媒体创业，比如张同学。现在的楼房，就跟以前的电视机缝纫机自行车一样，结婚必备。现在电视机自行车不值钱了，又有楼房代替，以后楼房又会被其他的代替了。这是时代发展的结果。02、未来杭州的二手房和改善房，是涨还是跌？回到杭州楼市本身的话题，未来的杭州二手房往上走还是继续往下走一点，要看农历年后会否出现小阳春行情。不过，不论向上还是往下，幅度尽可能收窄。不要担心暴涨，也在严防猛烈下跌。从政策层面看，已经见底了，正在努力帮扶房地产行业，接下来会给到相对宽松的金融政策。随着非核心板块一二手倒挂减弱，刚需是真的容易上车了。加上新一轮宽松到来，杭州房贷利率回落至6%以内，可以说，从政策到实操，全方位支持刚需买房。在八五新政后，新增购房需求得到遏制，加之有入围的要求，中签率总体是变得更高了。比如说金沙湖，二季度的登记量（春风金沙）和四季度登记量（杭臻源筑）相差10倍以上。有限价优势的下沙经开区首开楼盘登记量应该也不足1000。九大星城里，摇号是变得简单了。唯独余杭区还是备受青睐，全城人都在等待着华润绿汀路项目。不过，主城区改善的中签率一直处于低点。原因也很简单，改善的需求旺盛，锦尚和品府、滨融府都各自代表了板块的热度。这个登记量大概率、大部分都会延续到明年，因此明年主城区，尤其是拱墅申花、文晖还是一房难求的。不要再说在杭州买不到房子，那些单价2万左右的板块，开发商开始求着你买了。严肃认真说：如果你是真刚需，不要犹豫，上车就对了。杭州真正难的是改善。不管4万+还是5万+，中签率都很低，摇号难度巨大。一方面，没有红盘潮对冲分流，另一方面，第二批集中土拍取消后遗症，改善楼盘出现断档。先说5万左右的改善楼盘，滨融府、望品、和品，三个顶流改善红盘，即将告罄，就连天御也突然一把清了。从节点上看，锦绣公馆和英蓝国际可以卖，但人家不卖啊。再来看看4万左右和5万内的板块，笕桥、艮北、运河新城、萧山市北、城东新城、东新、三塘都处于断档或接近断档的状态，只剩一两次的摇号房源量。接下来，改善还能摇哪些？至少都要耐心等，但杭州改善家庭越来越多，你可以这样理解：每卖出一套二手房，都可能新增一个改善需求。钱江新城二期两个新项目一时半会续不上，新世界和新鸿基更没明确时间表。至于傲世邸，有可能年前开盘，但也有可能被要求与SKP一起上市。东新有两个新项目：一个是融创，一个是西房，西房项目最快明年5月。再然后就等杭州第三次集中土拍，改善项目大概有11宗地块，只是上市开盘最快也要5个月之后，而且还要考虑到亚运会，也就是明年上半年要停工3个月吧。03、现在的温州楼市和绍兴楼市举个例子，现在的温州楼市。温州房价这轮没有跟上整个浙江楼市的涨幅，现在下跌倒是和浙江楼市一样，同步下跌。温州的待售二手房数量已经又快要突破4万套了，这对于库存量本来就高的温州楼市，更是雪上加霜。温州房价这轮下跌，核心原因有三点：一是，温州楼市的新房供应量太大了；这几年温州为了城市更新，不断地卖地，导致新房供应量成了一个天量，这么大的供应量，房价上涨期还好，等到了房价下跌期，就会很内卷；二是，温州的外来人口数量越来越少，温州房价哪怕不如十年前，也依旧是浙江排名第三的城市；放眼全国，温州房价也是排得上号的，房价这么高，让温州对年轻人的吸引力非常弱；三是，温州楼市调控政策也比较强，一个还没有出的二手房指导价悬在炒房客的头上。温州房价想要上涨，基本上不太可能，有同样的钱，还不如去哪些省会城市买房了。再比如说，现在的绍兴楼市。今年绍兴楼市热度下降得实在太快了，今年5月份那会，绍兴出让一宗住宅用地，结果被开发商疯狂地抢了172轮，楼面价达到了8930元一平方米，溢价率达到了71.68%，堪称今年绍兴楼市的巅峰时刻。结果绍兴楼市的这次巅峰，就是顶点了，随后没过多久，绍兴也发布调控， 说是要搞二手房指导价，并且后期二手房指导价也立马出来了。虽然说二手房指导价小区数量并不多，而且大部分都是在镜湖区的，但是因为绍兴楼市的底子太弱了，连这个调控都顶不住，楼市就瞬间降温了。绍兴现在对外来年轻人的吸引力也是在逐渐地变弱，绍兴前段时间发布十四五的保障房建设目标，五年时间绍兴才只增加22000套人才租赁房。想想这些人才租赁房数量这么少，说明未来绍兴流入的年轻人数量也会减少。另一方面，现在学区房已经成为了楼市里面风险最高的房子。虽然说，这几年人口出生率在下降，但是要具体反应出来，至少还要有个3年以上的时间。换句话来说，当前哪些重点学区的小孩子，还是越来越多的。在这种情况下，哪怕不是调控房价，光为了减少上学的压力，都会对学区房进行下手整治。如果孩子明年要上学，小龙虾建议大家买学区房的时候，千万不要去追高买那种高价学区房，普通的学区房就行了。那种高价学区房，明年出个什么政策谁都不知道，高位站岗的概率会比较高。04、总结总结，按照今年的土拍情况来看，今年的土拍收入有可能会略低于去年的土拍收入，或者是稍微超过一点去年的土拍收入。很多房产专家因此来说房价要大涨，不然的话土地收入减少，发工资都会成问题。但实际上，在面临土拍收入减少的时候，除了推高房价以外，还有一个方法，就是降低开支，而降低开支最好的方法，就是降薪。其实现在给体制内的人降薪，某种程度的上来讲，也算是缩减了很大一部分开支了，这部分缩减的部分，刚好就可以把土拍收入减少的那部分给覆盖了。大家算一算，假设国内真的有接近1亿的体制内（GWY、事业编、国企）人员，那么把全国的平均一下，体制内的人均收入在8万元左右，一年的人力成本大概是8万亿左右，按照各地传出来的降薪幅度来看，刚好是在10%左右，再加上补缴的税费，刚好可以抵消掉土地收入不足的缺口。未来各地的基建项目也不会和以前那么多了，土地收入的使命，也会慢慢地被房地产税带代替的。

01、前言房价会不会跌？是市场决定的，是涨是跌，谁也拦不住。#百V聊楼市#小龙虾认为，房价在以后肯定会跌，现在到处在建楼，这么多的楼卖给谁呢？现在的年轻人都看得开了，能买的都买了，剩下没钱的也不买。现在跟以前不一样了，以前都往城市里奔。现在已经有一部分人，又回到农村了，在农村搞自媒体创业，比如张同学。现在的楼房，就跟以前的电视机缝纫机自行车一样，结婚必备。现在电视机自行车不值钱了，又有楼房代替，以后楼房又会被其他的代替了。这是时代发展的结果。02、未来杭州的二手房和改善房，是涨还是跌？回到杭州楼市本身的话题，未来的杭州二手房往上走还是继续往下走一点，要看农历年后会否出现小阳春行情。不过，不论向上还是往下，幅度尽可能收窄。不要担心暴涨，也在严防猛烈下跌。从政策层面看，已经见底了，正在努力帮扶房地产行业，接下来会给到相对宽松的金融政策。随着非核心板块一二手倒挂减弱，刚需是真的容易上车了。加上新一轮宽松到来，杭州房贷利率回落至6%以内，可以说，从政策到实操，全方位支持刚需买房。在八五新政后，新增购房需求得到遏制，加之有入围的要求，中签率总体是变得更高了。比如说金沙湖，二季度的登记量（春风金沙）和四季度登记量（杭臻源筑）相差10倍以上。有限价优势的下沙经开区首开楼盘登记量应该也不足1000。九大星城里，摇号是变得简单了。唯独余杭区还是备受青睐，全城人都在等待着华润绿汀路项目。不过，主城区改善的中签率一直处于低点。原因也很简单，改善的需求旺盛，锦尚和品府、滨融府都各自代表了板块的热度。这个登记量大概率、大部分都会延续到明年，因此明年主城区，尤其是拱墅申花、文晖还是一房难求的。不要再说在杭州买不到房子，那些单价2万左右的板块，开发商开始求着你买了。严肃认真说：如果你是真刚需，不要犹豫，上车就对了。杭州真正难的是改善。不管4万+还是5万+，中签率都很低，摇号难度巨大。一方面，没有红盘潮对冲分流，另一方面，第二批集中土拍取消后遗症，改善楼盘出现断档。先说5万左右的改善楼盘，滨融府、望品、和品，三个顶流改善红盘，即将告罄，就连天御也突然一把清了。从节点上看，锦绣公馆和英蓝国际可以卖，但人家不卖啊。再来看看4万左右和5万内的板块，笕桥、艮北、运河新城、萧山市北、城东新城、东新、三塘都处于断档或接近断档的状态，只剩一两次的摇号房源量。接下来，改善还能摇哪些？至少都要耐心等，但杭州改善家庭越来越多，你可以这样理解：每卖出一套二手房，都可能新增一个改善需求。钱江新城二期两个新项目一时半会续不上，新世界和新鸿基更没明确时间表。至于傲世邸，有可能年前开盘，但也有可能被要求与SKP一起上市。东新有两个新项目：一个是融创，一个是西房，西房项目最快明年5月。再然后就等杭州第三次集中土拍，改善项目大概有11宗地块，只是上市开盘最快也要5个月之后，而且还要考虑到亚运会，也就是明年上半年要停工3个月吧。03、现在的温州楼市和绍兴楼市举个例子，现在的温州楼市。温州房价这轮没有跟上整个浙江楼市的涨幅，现在下跌倒是和浙江楼市一样，同步下跌。温州的待售二手房数量已经又快要突破4万套了，这对于库存量本来就高的温州楼市，更是雪上加霜。温州房价这轮下跌，核心原因有三点：一是，温州楼市的新房供应量太大了；这几年温州为了城市更新，不断地卖地，导致新房供应量成了一个天量，这么大的供应量，房价上涨期还好，等到了房价下跌期，就会很内卷；二是，温州的外来人口数量越来越少，温州房价哪怕不如十年前，也依旧是浙江排名第三的城市；放眼全国，温州房价也是排得上号的，房价这么高，让温州对年轻人的吸引力非常弱；三是，温州楼市调控政策也比较强，一个还没有出的二手房指导价悬在炒房客的头上。温州房价想要上涨，基本上不太可能，有同样的钱，还不如去哪些省会城市买房了。再比如说，现在的绍兴楼市。今年绍兴楼市热度下降得实在太快了，今年5月份那会，绍兴出让一宗住宅用地，结果被开发商疯狂地抢了172轮，楼面价达到了8930元一平方米，溢价率达到了71.68%，堪称今年绍兴楼市的巅峰时刻。结果绍兴楼市的这次巅峰，就是顶点了，随后没过多久，绍兴也发布调控， 说是要搞二手房指导价，并且后期二手房指导价也立马出来了。虽然说二手房指导价小区数量并不多，而且大部分都是在镜湖区的，但是因为绍兴楼市的底子太弱了，连这个调控都顶不住，楼市就瞬间降温了。绍兴现在对外来年轻人的吸引力也是在逐渐地变弱，绍兴前段时间发布十四五的保障房建设目标，五年时间绍兴才只增加22000套人才租赁房。想想这些人才租赁房数量这么少，说明未来绍兴流入的年轻人数量也会减少。另一方面，现在学区房已经成为了楼市里面风险最高的房子。虽然说，这几年人口出生率在下降，但是要具体反应出来，至少还要有个3年以上的时间。换句话来说，当前哪些重点学区的小孩子，还是越来越多的。在这种情况下，哪怕不是调控房价，光为了减少上学的压力，都会对学区房进行下手整治。如果孩子明年要上学，小龙虾建议大家买学区房的时候，千万不要去追高买那种高价学区房，普通的学区房就行了。那种高价学区房，明年出个什么政策谁都不知道，高位站岗的概率会比较高。04、总结总结，按照今年的土拍情况来看，今年的土拍收入有可能会略低于去年的土拍收入，或者是稍微超过一点去年的土拍收入。很多房产专家因此来说房价要大涨，不然的话土地收入减少，发工资都会成问题。但实际上，在面临土拍收入减少的时候，除了推高房价以外，还有一个方法，就是降低开支，而降低开支最好的方法，就是降薪。其实现在给体制内的人降薪，某种程度的上来讲，也算是缩减了很大一部分开支了，这部分缩减的部分，刚好就可以把土拍收入减少的那部分给覆盖了。大家算一算，假设国内真的有接近1亿的体制内（GWY、事业编、国企）人员，那么把全国的平均一下，体制内的人均收入在8万元左右，一年的人力成本大概是8万亿左右，按照各地传出来的降薪幅度来看，刚好是在10%左右，再加上补缴的税费，刚好可以抵消掉土地收入不足的缺口。未来各地的基建项目也不会和以前那么多了，土地收入的使命，也会慢慢地被房地产税带代替的。

杭锦旗：谱写绿色发展新篇章
——全面推进乡村振兴旗区亮色采记之三
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阴山南麓、九曲黄河，风景绮丽，沙漠共草原一色，河渠与湖泊点缀其间。穿沙公路绵亘蜿蜒，库布其沙漠浩瀚无边，七星湖水明如镜，摩林河温泉温暖心扉，“活化石”古如歌令人陶醉……
作为黄河流经里程最长的一个旗县，杭锦旗始终坚持生态优先、绿色发展，坚决落实“共同抓好大保护、协同推进大治理”，发挥杭锦旗在黄河流域的独特优势，努力把生态保护好、把产业发展好，全面推进乡村振兴，实现群众“幸福升级”。

践行绿色发展理念是为了可持续发展，保护生态环境就是保护经济社会发展潜力和后劲。

黄河有249公里流经杭锦旗，润泽着沿河万亩土地，神奇的库布其沙漠犹如一张大弓横亘东西，自然将杭锦旗分为沿河和梁外两部分。每年黄河过境水量约310亿立方米。受气候和地域环境影响，杭锦旗每年要经历流凌封冻和开河流凌两个过程，凌汛期长达120天。凌汛期水位壅高、防洪压力很大。而毗邻黄河的库布其沙漠，却因为没有充足的水资源沙海漫漫、湖泊萎缩、绿洲沙化，生态保护难题重重。

一边是水害，一边是沙害。沙会掩水，水能润沙。治理黄河，要紧紧抓住水沙关系这个“牛鼻子”。如何让两者达到一个平衡，杭锦旗人开始了认真的思考。

最终决定大胆创新，实施“引凌治沙”，在黄河凌汛高水位时将凌水引入库布其沙漠腹地，改善沙漠生态环境，之后再退还黄河，达到减轻防凌压力和治沙双赢目的，真正做到了变水害为水利。

目前，杭锦旗境内的库布其沙漠沙水相连，沙漠生态环境得到极大改善，沙漠腹地还有了近100平方公里的生态湿地，20多种植物自然恢复生长，10多种水鸟长期栖息，新增造林40多平方公里。

治沙的路，杭锦旗人走了很久，未来还将一直走下去。深入推进山水林田湖草沙综合治理，实施退耕还林还草工程和绿化杭锦行动，全面推进沿黄绿色生态廊道建设，突出打造黄芥壕山水林田湖草沙综合治理示范点。“十三五”以来，全旗累计完成林业生态建设任务251.42万亩，累计完成草原围栏封育建设43.47万亩，草原生态保护成效显著。

吉日嘎朗图镇的山水林田湖草沙综合治理示范项目以黄芥壕嘎查为核心，重点实施造林绿化、盐碱地改造、甘草种植等工程，项目区总面积8.5万亩。在嘎查附近重要交通干线和杭锦淖尔自治区级自然保护区的大部分区域，主要栽植胡杨、柽柳、沙枣、山桃、山杏、垂柳等防沙固沙树种；在村民房前屋后及庭院栽植苹果、梨、红枣、海红果、枸杞等经济树种。

黄河弯弯九曲转，沙沟沟产业多灿烂。锡尼镇布哈岱村小杂粮、巴拉贡镇小香瓜、呼和木独镇大套子村“苹果梨”、吉日嘎朗图镇乃玛岱村“吉日客”葵花籽……把生态环境优势转化为经济社会发展优势，绿水青山就可以源源不断地带来金山银山。

在发展现代农牧业的过程中，杭锦旗已经摒弃了高耗能、低效益的粗放模式，转而向创新发展、绿色发展模式转变。杭锦灌区是全市最大的引黄自流灌区，转型过程中，最重要的就是水资源节约集约利用问题。

杭锦旗探索实行了“水权交易”，通过市场机制高效配置黄河水资源，对沿黄灌区排干的盐碱水再生利用，提升改造灌区灌排水网络系统，推动用水方式由粗放向节约集约转变，切实提高灌区农民节水意识。

杭锦旗处于北纬40度农畜产品生产黄金地带，地域辽阔，空气、水质、土壤洁净度高，具有发展现代农牧业的天然优势。

近几年，杭锦旗紧紧抓住实施乡村振兴战略的重要机遇，持续优化产业结构，减少传统籽粒玉米、葵花等大田作物种植面积，大力发展绿色果蔬经济，扩大优质牧草、青贮玉米和盐碱地水稻种植面积；以绿色、高端肉乳食品为主攻方向，重点发展生猪、肉羊、肉牛、奶牛、奶山羊和水禽水产养殖，培育农牧业新的增长点。持续做大做强塔拉沟羊肉、甘草猪肉、吉尔利阁野牛等本土特色品牌，打出打响绿色牌、品质牌、生态沙漠牌。

“葡萄大、葡萄甜，果农笑开颜……”在巴拉贡镇精品葡萄园基地里，温室大棚里一串串饱满的葡萄挂满枝头，晶莹剔透。葡萄基地现主要种植“森田尼”“火焰无核”“红地球”等品种，每亩年产量约4000斤，亩产值达4万多元。这里所产葡萄个大、皮薄、肉甜，被誉为“鄂贡明珠”。除了葡萄，巴拉贡镇的香瓜、西瓜、西梅、朝天椒等都是远近闻名的热销产品。

统筹好经济发展与生态保护的关系是为了更高质量发展，杭锦旗形成了一条符合地区实际的绿色产业发展之路，“绿”与“富”真真正正结合了起来。

水沙相连映天色，风吹绿草遍地花。农耕文化与游牧文化在杭锦大地交融。黄河是杭锦旗人民赖以生存的“生命之水”，黄河文化是杭锦旗的大漠风光和草原民俗得以彰显的“灵魂之水”。

近年来，杭锦旗立足文化资源优势，讲好“黄河故事”，积极探索“文化+旅游”的融合发展路子，深入挖掘黄河文化蕴含的时代价值。精心打造七星湖、黄河三盛公、越野小镇、马头湾、夜鸣沙等旅游线路。今年，文化和旅游部发布了10条黄河主题国家级旅游线路，七星湖被列入“黄河生态文化之旅”，三盛公水利枢纽被列入“黄河安澜文化之旅”。

遍赏大漠风光，重点盘活库布其水生态、金沙岭、夜鸣沙等库布其沙漠旅游资源，打响沙漠越野e族、“爱在弓弦”群英会、露营体验等沙漠越野品牌。

领略草原风俗，鼓励各苏木乡镇结合本地特色发展乡村旅游，打造乡村旅游品牌。锡尼镇有那达慕、独贵塔拉镇有沙漠旅游文化节、吉日嘎朗图镇有万亩向日葵、呼和木独镇有冬捕节、巴拉贡镇有千峰骆驼节、伊和乌素苏木有马兰花节、塔然高勒管委会有塔拉沟羊肉文化节……季季有主题、乡乡有特色。

现在，主题多元、形式新颖的文化旅游活动充分切入农牧业，繁荣了农村经济、增加了农民收入、推动了乡村振兴。农牧民发展生产更有干劲了，主动创业更有热情了，纷纷经营起了农家乐牧家乐、奶食品作坊、民族工艺品制作。

旅游企业也积极响应，吸纳周边农牧民就业。七星湖景区采取“公司+农牧户”的形式带动周边农牧户致富。鄂尔多斯草原景区从创建以来，间接带动就业人数达到5000多人、带动周边30多户农牧民发展“牧家乐”，年收入均达到15万元以上，同时带动锡尼镇周边600多户农牧民发展第三产业。

杭锦旗文化旅游业逐步形成以景区带动型、城镇辐射型和资源依托型为重点的发展格局，已成为推动新农村建设的重要抓手。