前海宸湾 半山半海

小结：
1、楼盘价格相比周边低分析：小区很小、没有花园，整个楼盘定位算南山蛇口刚需上车盘性质，又在三座山（大小南山+文天祥公园）中间的洼坑坑里、进出交通上开车不太方便，
2、低于8w的户型分析：7.2w～7.8w的属于整个楼盘里位置最差遮挡最严重的30多套，低楼层+朝向不好+270度都有遮挡，几个不良要素叠加导致，但这些反而是开盘首日就都卖掉的、投资为主；
3、策略分析：自住1kw预算有其他更好选择，投资的话可以选8万以下的、待市场回暖后慢慢价值恢复、狂热期出手还有一定溢价率；

总体情况：土地属赤湾村、开发商花伴里，限价10.5万，总计2栋住宅、1栋酒店写字楼，住宅共370户，24年底交房；

开盘去化：22.7.5日开盘 截止7.22日签售5～6成

低价户型：7.8w的遮挡最严重的低楼层共30+户，投资客一抢而空

得房率：4个户型得房率均73%，层高3.15m

车位比：车位比1.3，1～6层空中车库，7-45层住宅

装修标准：6000元/平米装修

2024年交房

学校：南二外赤湾学校小学、初中一起9年制

12号线年底开通，2号、5号赤湾站在门口

南山新盘#正东名苑# 带尺寸户型图来了！

户型为79-143平2-4房，79平以下户型都给回迁了，回迁房470套，可售住宅只有172套。79平户型不到20套，90平户型30多套，95-102平户型只有几套，剩下都是复式产品。平层3.1米层高，复式6.2米层高，毛坯交付。准现房，预计2022年底交房。梯户比：平层3梯6户，复式4梯9户。

项目位于南山中心区，共2座住宅、1座办公，交通方便，近11号线南山站、9号线南山书城站、12号线南光站，南二外学府学区。

目前展厅已开，样板间最近开放，近期入市。感兴趣的小伙伴可以去展厅了解！

深圳6大名校片区二手住宅成交量变化（图1）：
——2021年4月，均较大程度下滑
——2022入学季来临，市场有复苏迹象
——2021年12月及2022年1月，福田百花、南山南二外、罗湖深中、龙华深高北等过户量明显上涨

深圳6大名校片区二手住宅成交价变化（图2价格区间在600-3000万）：
——福田百花片区：1000～3000万元
——福田香蜜湖片区：1200～3000万元
——罗湖深中周边：600～1000万元
——南山南二外周边：1400～2800万元
——宝安宝中周边：1300～2000万元
——龙华深高北周边：700～1500万元

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