#媒体聚焦兰州新区# 【兰州新区“十年记忆 畅响未来”│丝路明珠 涅槃新区】驻足兰州新区，昔日盐碱荒滩，如今高楼林立……#奋进十年路启航新征程# 十年间，兰州新区建设云腾风动，完成了从黄土荒丘到花海绿洲的完美蜕变。十年栉风沐雨，十年春华秋实。每一位工作、生活在这片热土上的人，都是奋斗者，也是见证者。在#兰州新区获批国家级新区十周年# 兰州新区获批国家级新区10周年之际，我们将展播“致敬10周年·奋进新时代”主题征文。欢迎收听特别制作“十年记忆 畅响未来”。
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丝路明珠 涅槃新区
杨睿恺
昔日黄土地
今朝彩虹城
十年奋进点石成金
在雄阔平川之上
是兰州新区涅槃腾飞的壮丽史诗
——题记
我的家乡，在甘肃兰州，它是一座有着悠久历史和光荣革命传统的城市，一百年来，在脚下这片红色土地上，无数革命先辈前仆后继，为党和国家的革命、建设和改革事业浴血奋战。今天的兰州，发展日新月异，活力竞相迸发，正在朝着全面建设社会主义现代化昂首前行。
2022年，兰州新区迎来获批十周年。十年光阴荏苒，我也从一名学生成为了教师，一路见证了家乡由拓荒起步向新城的崛起转变。哪怕两山夹一河的地理空间局促着兰州的腰身和手脚，但倔强的它也不会一味地蛰伏在大山大河的庇佑下，热爱这片土地的人们，共同携手缔造出了宏伟崭新的兰州新区。
拨开尘封的记忆，在成立兰州新区之前，这里是一个坐落在荒滩戈壁上的普通西北小镇，缺水贫瘠、干旱少雨。这里的老百姓努力和自然对抗，在脆弱的生态环境中苦觅发展。儿时，在我的印象中，这里楼房破旧，马路狭窄，道路泥泞，七零八散的土坯房、随处可见电线杆，灰尘漫天飞，天空也是灰蒙蒙的。
2012年8月，那时的我，坐在中学课堂上，老师告诉我们，兰州新区成为党中央、国务院批准设立的全国第五个、西北第一个国家级新区，并被赋予“西北地区重要的经济增长极、国家重要的产业基地、向西开放的重要战略平台、承接产业转移示范区”的战略定位。在大家的欣喜期盼中，从此，这颗盐碱地下的种子开始顽强破土，在秦王川盆地上长出了一棵参天大树。
如今的新区，是一座持续深化改革，环境一流的“活力之城”。兰州新区的发展是有目共睹的，从刚开始的彩虹城、中川商务中心到现在的瑞岭商圈、兰石商圈等多个成熟商圈；数十个楼盘或交付或在建，城市规模逐日扩大。商圈不仅为市民带来了购物的便利，也丰富了大家的生活，让新区居民的购物生活向着更高质量、更高品质迈进。在兰州新区绿色化工园区里，吊臂起落、机器轰鸣、土方车来回穿梭，掀起一波又一波的建设热潮。工业园建起来后，给新区带来巨大的发展空间，带动了一系列的经济发展产业链。
如今的新区，是一座紧跟发展趋势，面向未来的“智慧之城”。我在新闻上看到，兰州新区“数字政府”上线运行，1403个事项“一网通办”便捷。新区通过打造智慧城市，形成“一云、二网、三平台+N个应用”的新型智慧城市建设格局，城市治理、民生服务、产业经济等6个方面22个子项目高效运行，先后荣获“2019绿色发展优秀城市”“2020中国领军智慧城区”等多项荣誉。数字政府为群众提供了更便利的服务，不断提升人民群众获得感、幸福感。
如今的新区，是一座以人民为中心，宜居宜业的“初心之地”。入夏的兰州新区，花红柳绿，处处见景。从昔日荒坡土丘到如今满目苍翠。兰州新区把生态绿化放在第一位，打造“一路一景”“一湖一景”，在中心城区大力发展园林景观和水系景观集群。这是车水马龙的新城市，放眼望去，人们在栖霞湖边散步，老人们在体育公园晨练，游客在恐龙园中戏水玩耍，处处都在彰显兰州市委、市政府打造这片新城时，一片为民的初心。
如今的新区，是一座不断优化布局，设施完善的“人民之城”。近年来，兰州市委、市政府不断统筹规划，实现200平方公里内城乡基础设施全面配套。中川国际机场三期、中兰客专、兰张三四线等重大外联工程加快建设，境内6条高速全部通车，西北综合交通枢纽加快形成。加快提升公共服务功能，建成各类学校近100所、学位达6万多个，各类医院126家、床位达1756张，各类文化场馆40个、体育场所987个，职教园区入驻院校16所、入驻师生10万人，成为西部乃至全国最大职业教育基地。
我喜爱的诗人王维在《杂诗三首：其二》中写过这样一句诗“君自故乡来 应知故乡事”。当我了解家乡高质量发展的传奇故事后，我更加热爱它。爱这里的一草一木，爱一年四季的美景，更爱这片热土上生活的人民。一代人有一代人的使命，一代人有一代人的担当。作为一名大学生，我在毕业后，毅然决然地选择回到家乡，投身家乡教育事业。我常常饱含深情地向孩子们讲述家乡故事，告诉他们，这是一片神奇的土地，这是一片希望的田野，这更是我们身心永系的家园。对家乡的热爱，不是停留于口头上的怀念抑或记忆中的乡愁中，也不是站在制高点上“哀其不幸、怒其不争”，而是要体现在对家乡建设的参与上，爱它，就去建设它！
无论苍海桑田如何变迁，我的家乡——兰州新区必将承载着兰州人民不断超越的美丽梦想，穿越亘古的天空，闪耀永恒的魅力，雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。十年只是新区发展的一个阶段，换言之十年也是新区的另一个起点，十年奋进路,筑梦最当时，站在历史新起点，坚定信心再出发，我们期待下一个十年，和之后的百年里，兰州新区能继续腾飞，成为丝绸之路上耀眼的明珠。（甘肃新闻综合广播）@甘肃电视新闻 @视听甘肃 @甘肃网络广播电视台
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丝路明珠 涅槃新区
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——题记
我的家乡，在甘肃兰州，它是一座有着悠久历史和光荣革命传统的城市，一百年来，在脚下这片红色土地上，无数革命先辈前仆后继，为党和国家的革命、建设和改革事业浴血奋战。今天的兰州，发展日新月异，活力竞相迸发，正在朝着全面建设社会主义现代化昂首前行。
2022年，兰州新区迎来获批十周年。十年光阴荏苒，我也从一名学生成为了教师，一路见证了家乡由拓荒起步向新城的崛起转变。哪怕两山夹一河的地理空间局促着兰州的腰身和手脚，但倔强的它也不会一味地蛰伏在大山大河的庇佑下，热爱这片土地的人们，共同携手缔造出了宏伟崭新的兰州新区。
拨开尘封的记忆，在成立兰州新区之前，这里是一个坐落在荒滩戈壁上的普通西北小镇，缺水贫瘠、干旱少雨。这里的老百姓努力和自然对抗，在脆弱的生态环境中苦觅发展。儿时，在我的印象中，这里楼房破旧，马路狭窄，道路泥泞，七零八散的土坯房、随处可见电线杆，灰尘漫天飞，天空也是灰蒙蒙的。
2012年8月，那时的我，坐在中学课堂上，老师告诉我们，兰州新区成为党中央、国务院批准设立的全国第五个、西北第一个国家级新区，并被赋予“西北地区重要的经济增长极、国家重要的产业基地、向西开放的重要战略平台、承接产业转移示范区”的战略定位。在大家的欣喜期盼中，从此，这颗盐碱地下的种子开始顽强破土，在秦王川盆地上长出了一棵参天大树。
如今的新区，是一座持续深化改革，环境一流的“活力之城”。兰州新区的发展是有目共睹的，从刚开始的彩虹城、中川商务中心到现在的瑞岭商圈、兰石商圈等多个成熟商圈；数十个楼盘或交付或在建，城市规模逐日扩大。商圈不仅为市民带来了购物的便利，也丰富了大家的生活，让新区居民的购物生活向着更高质量、更高品质迈进。在兰州新区绿色化工园区里，吊臂起落、机器轰鸣、土方车来回穿梭，掀起一波又一波的建设热潮。工业园建起来后，给新区带来巨大的发展空间，带动了一系列的经济发展产业链。
如今的新区，是一座紧跟发展趋势，面向未来的“智慧之城”。我在新闻上看到，兰州新区“数字政府”上线运行，1403个事项“一网通办”便捷。新区通过打造智慧城市，形成“一云、二网、三平台+N个应用”的新型智慧城市建设格局，城市治理、民生服务、产业经济等6个方面22个子项目高效运行，先后荣获“2019绿色发展优秀城市”“2020中国领军智慧城区”等多项荣誉。数字政府为群众提供了更便利的服务，不断提升人民群众获得感、幸福感。
如今的新区，是一座以人民为中心，宜居宜业的“初心之地”。入夏的兰州新区，花红柳绿，处处见景。从昔日荒坡土丘到如今满目苍翠。兰州新区把生态绿化放在第一位，打造“一路一景”“一湖一景”，在中心城区大力发展园林景观和水系景观集群。这是车水马龙的新城市，放眼望去，人们在栖霞湖边散步，老人们在体育公园晨练，游客在恐龙园中戏水玩耍，处处都在彰显兰州市委、市政府打造这片新城时，一片为民的初心。
如今的新区，是一座不断优化布局，设施完善的“人民之城”。近年来，兰州市委、市政府不断统筹规划，实现200平方公里内城乡基础设施全面配套。中川国际机场三期、中兰客专、兰张三四线等重大外联工程加快建设，境内6条高速全部通车，西北综合交通枢纽加快形成。加快提升公共服务功能，建成各类学校近100所、学位达6万多个，各类医院126家、床位达1756张，各类文化场馆40个、体育场所987个，职教园区入驻院校16所、入驻师生10万人，成为西部乃至全国最大职业教育基地。
我喜爱的诗人王维在《杂诗三首：其二》中写过这样一句诗“君自故乡来 应知故乡事”。当我了解家乡高质量发展的传奇故事后，我更加热爱它。爱这里的一草一木，爱一年四季的美景，更爱这片热土上生活的人民。一代人有一代人的使命，一代人有一代人的担当。作为一名大学生，我在毕业后，毅然决然地选择回到家乡，投身家乡教育事业。我常常饱含深情地向孩子们讲述家乡故事，告诉他们，这是一片神奇的土地，这是一片希望的田野，这更是我们身心永系的家园。对家乡的热爱，不是停留于口头上的怀念抑或记忆中的乡愁中，也不是站在制高点上“哀其不幸、怒其不争”，而是要体现在对家乡建设的参与上，爱它，就去建设它！
无论苍海桑田如何变迁，我的家乡——兰州新区必将承载着兰州人民不断超越的美丽梦想，穿越亘古的天空，闪耀永恒的魅力，雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。十年只是新区发展的一个阶段，换言之十年也是新区的另一个起点，十年奋进路,筑梦最当时，站在历史新起点，坚定信心再出发，我们期待下一个十年，和之后的百年里，兰州新区能继续腾飞，成为丝绸之路上耀眼的明珠。（甘肃新闻综合广播）@甘肃电视新闻 @视听甘肃 @甘肃网络广播电视台
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【#空铁联运# 升级！东航“青年特惠”“老年特惠”等亮相12306】8月，中国东航与中国铁路联手打造的“空铁联运”产品迎来新升级。升级之前，旅客通过铁路12306APP购买空铁联运产品时，能买到的是东航常规的各舱段机票，诸如全价票、折扣票等，而此次升级之后，东航的“青年特惠”、“老年特惠”、“小团特惠”等特定机票出行产品，也上线12306，能作为空铁联运的“飞机票+高铁票”选项，供旅客采购。
目前，旅客可通过12306APP购买“空铁联运”产品，通过上海、北京、西安、昆明等41个枢纽航点进行中转，通达600多个火车站点，实现东航航班与1000余个火车段的双向联运。
目前，旅客可通过12306APP购买“空铁联运”产品，通过上海、北京、西安、昆明等41个枢纽航点进行中转，通达600多个火车站点，实现东航航班与1000余个火车段的双向联运。
【透过碧桂园中报看民企韧性与定力，莫斌：有信心把企业竞争力越做越好】对正处于深度调整期的地产行业而言，始终坚定脚步、稳步向前的头部民营企业，在行业里已经不再是简简单单的“风向标”，而是市场的“定心丸”。
8月30日，碧桂园发布2022年中期业绩报告，显示上半年集团实现收入约为人民币1623.6亿元（下同），毛利约为172.1亿元，净利润约为19.1亿元，股东应占核心净利润约为49.1亿元。
在房地产市场尚未完全回暖、各大民营房企业绩亏损的行业大背景下，碧桂园仍能实现正收益且持续稳坐千亿阵营，展现出了较强的韧性。不过对此业绩表现，在当日盘后召开的业绩会上，碧桂园执行董事兼总裁莫斌还是以谦逊的姿态，作出了深刻的反思。
“市场变化的剧烈程度超出了我们的预期，管理层对投资者表示深深的歉意。下一步，集团会在市场分析、政策研判、冷静投资、区域布局和授权管理方面进一步加强，希望广大投资者放心，管理层有信心把企业的竞争力越做越好。”
于碧桂园而言，能抗住压力、平稳穿越周期，最好的支撑无非三大“法宝”：良好的资金面、健康的债务结构、高品质的交付力。
建立现金流“护城河”，静候市场复苏
下行市场中现金流是王道，而碧桂园也意识到了这一点，在今年上半年就一直把工作中心放在保证现金流、资产负债表及利润的平衡上，通过经营性现金流去偿还高成本、短期限的融资。
早在碧桂园今年3月的2021年业绩发布会上，莫斌就曾表示，随着房地产行业的变化，碧桂园内部的考核的标准也进行了调整：市场上行的时候以销售规模为考核目标，市场平稳时以销售回款为考核，现在市场下行的时候则以可动用资金为考核的目标。
而在此次中期业绩会上，莫斌再次强调了这一点：“在市场下行和市场筑底的过程中，企业最重要的工作是以现金流为核心，做好资产负债和利润表的平衡，保证公司能够活下去。”
根据财报，上半年碧桂园的销售回款及其他经营流入约为1800亿元，扣除土地及工程款、税金等其他经营支出后，经营性现金净流入52.5亿元。
截至6月底，公司可动用现金余额达到了1479.8亿元，其中现金及现金等价物约为1234.8亿元，受限制的预售监管资金约为244.9亿元。
充裕的现金流背后则得益于碧桂园连续多年的高回款率。上半年，碧桂园实现权益合同销售额约1851亿元，实现权益合同销售面积约2348万平米，规模继续保持行业领先。期内，集团权益回款金额约1702.9亿元，权益回款率达92%，连续7年达到90%以上。
莫斌称，碧桂园首先要保证销售回款效率，虽然这会牺牲部分短期利润，但能更好地保证现金流。
对于在手资金的安排，业绩会上，碧桂园管理层在“开源”和“节流”两个方面作出了一系列管理安排，来保持收支平衡的状态。
据了解，在收入端，碧桂园继续强调销售回款效率，上半年平均按揭放款天数同比加快了19天，新签约权益回款率提升了2个百分点。在大宗资产处置方面，上半年碧桂园通过全面盘点名下资产，共盘活收回了69亿元，对集团现金流起到了有效的补充。
另外，为了提高集团与合作方在项目层面资金使用效率，碧桂园常务副总裁程光煜指出，集团已建立合作白名单制：“在黑名单的合作方就不合作，如果是介于两者之间的，就采用资金封闭管理、控制资金的方式来解决，或者采取资金由我方归集的方式解决。”目前碧桂园已启动与39家合作方的项目分家。
对于资金的长期管控，据业绩会信息透露，碧桂园已经提前把预算做到了明年6月外，将未来可能遇到的各个风险点都纳入了考量。“如销售波动，直接融资渠道是否畅通，债务到期的安排，现金是否可盘活等，均纳入了资金预算安排，并做了极致的压力测试。”
莫斌称：“房地产市场从去年下半年下行到今天，已经在底部盘整，目前最重要的是市场信心的恢复，但恢复仍需时间。碧桂园对未来市场有信心，到明年6月份市场应该能恢复到健康发展的状态。”
维持良好债务结构，融资渠道通畅
面对下行市场中的种种不确定性，房企如何能够平稳穿越周期？答案是持续优化债务结构。
碧桂园从2018年开始“去杠杆”，从关注规模扩张到重视债务结构优化和现金流管理，到如今，债务规模和融资成本均已连续多个报告实现“双降”。
今年6月底，碧桂园的总借贷余额已进一步降至2936.77亿元，较去年年底的3179.22亿元减少了242.45亿元，降幅高达7.6%；净借贷比率为48.1%，连续多年保持在行业低位；加权平均借贷成本为5.31%。
此外，按照“三道红线”标准，截至上半年底，碧桂园现金短债比维持在2倍左右，净借贷比率为48.1%，剔除预收帐款的资产负债率下降至72%。莫斌指出，公司将在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整。
短债方面，据碧桂园首席财务官伍碧君于业绩会上透露：“一年内，集团在公开市场的债务约为150亿元人民币，这对碧桂园的体量来说压力不大。”
而对于美元债，据了解，进入2022年下半年，碧桂园在境外已无到期美元债，仅有两笔合计40亿元的境内公司债达到可回售状态。明年上半年，碧桂园合计有69亿元的公司债到期或达到回售状态，以及折合40亿元的美元债到期。
伍碧君表示，目前一二级市场倒挂导致境内外公开市场基本处于停滞状态，但得益于政府和监管支持，碧桂园融资情况良好。
根据公开资料，今年3月，碧桂园先后与招商银行、农行广东分行签订了150亿元及400亿元的战略合作协议。5月份，包括碧桂园在内的三家民营房企被选为“示范房企”，并完成了2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作，债券总规模5亿元，成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企。
此外，在交易商协会和中债信用增进公司的支持下，碧桂园在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批，9月份将进行首期发行，金额大约在15亿元至16亿元，剩余的也会在今年内择机发行。
日前有市场消息称，监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为部分房企提供流动性支持，其中碧桂园、龙湖等民营房企作为示范房企被纳入考虑范围内。碧桂园彼时回应称，在交易商协会和中债信用增信担保的支持下，目前正在推进中票的发行，进一步稳定行业及公司信用情况。
据悉，从年初到现在，碧桂园已发行可转债折合33.68亿元、配售新股折合24.1亿元；而自去年下半年至今，碧桂园已成功发行多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资，包括合计61亿元的公司债及中期票据、合计87亿元的ABS及ABN等，是少有的能够进行全品种融资的民营房企之一。
汇丰亦在7月发布的研报称，碧桂园是迄今为止在偿还所有到期债务方面仍有良好记录的民营房地产公司之一。公司当前弱融资需求以及在债券市场高信用的表现，将有力缓解投资者对其财务状况的担忧。中信建投也在近日对碧桂园维持“买入”评级。
依靠精准布局，打造高品质交付样本
房地产行业正面临大考，除财务状况外，交付能力也成为房企的“试金石”。7月底，中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，保交付是地方政府的首要任务。
财报显示，在市场低迷期，碧桂园始终保持战略定力，保质、准时地完成了每一套房屋的交付。今年上半年，集团已累计如期交付1070批次共计25万套房屋，覆盖全国30个省份214个城市780个区县，交付能力居行业首位，其中165个项目实现了“交付即交证”。
莫斌在业绩会上对此表示，行业艰难，作为头部企业需要担当与坚持。未来，碧桂园有能力亦有实力确保期房完美交付、保障所有债权刚性兑付，保证公司始终处于稳定经营状态下，直到市场迎来转机走上正轨。
据了解，下半年碧桂园预计将交付50万套房屋，是上半年总量的两倍，随着结转规模的大幅提升，这在一定程度上将保障公司下半年经营绩效的提升。
高品质的交付背后离不开对市场精准的研判。上半年，碧桂园加速了对部分三四线城市的项目货量布局的调整，在上半年的销售中，三四线城市的表现要比一二线城市好，销售占比也提升了1个百分点至69%。
中信证券分析师认为，虽然市场普遍认为低线城市的项目销售去化有难度，但低线也有土地款补缴规模要求很低、建安节奏调整灵活、后期建安开支占总成本比例大、预售门槛可能较低等优势。对碧桂园而言，如能以最精益化的尺度规划各项目现金流，确实较一二线城市项目更容易压缩现金开支。
财报显示，上半年碧桂园公司分别在佛山、张家口、兰州等地获取低溢价率的土地，共计新获取9个项目，权益低价仅约61亿元。对于下半年拿地方面的规划，碧桂园表示，未来将继续聚焦核心区位，布局供需关系良好的城市，获取优质的土储资源，支撑公司未来业绩的稳健发展。
克而瑞指出，面对此轮行业下行周期，碧桂园整体风险可控，且具备了较强的“恢复力”，这主要得益于企业良好的基本面以及积极主动的风险管理。在行业流动性整体趋紧的背景下，碧桂园“外部输血+内部造血”双管齐下，为流动性提供了有力保障，展现出良好的资金实力。此外，高效回款也为企业带来充足的流动性补给。
尽管地产行业分化和调整仍在持续深化，但中国经济长期向好的基本面没有改变，新型城镇化还有一段长路要走，人民对于美好生活的向往与追求不会改变。或许正如碧桂园在财报开篇中说的，“危机之中往往孕育着希望”。（李晓蓉、李琪）
8月30日，碧桂园发布2022年中期业绩报告，显示上半年集团实现收入约为人民币1623.6亿元（下同），毛利约为172.1亿元，净利润约为19.1亿元，股东应占核心净利润约为49.1亿元。
在房地产市场尚未完全回暖、各大民营房企业绩亏损的行业大背景下，碧桂园仍能实现正收益且持续稳坐千亿阵营，展现出了较强的韧性。不过对此业绩表现，在当日盘后召开的业绩会上，碧桂园执行董事兼总裁莫斌还是以谦逊的姿态，作出了深刻的反思。
“市场变化的剧烈程度超出了我们的预期，管理层对投资者表示深深的歉意。下一步，集团会在市场分析、政策研判、冷静投资、区域布局和授权管理方面进一步加强，希望广大投资者放心，管理层有信心把企业的竞争力越做越好。”
于碧桂园而言，能抗住压力、平稳穿越周期，最好的支撑无非三大“法宝”：良好的资金面、健康的债务结构、高品质的交付力。
建立现金流“护城河”，静候市场复苏
下行市场中现金流是王道，而碧桂园也意识到了这一点，在今年上半年就一直把工作中心放在保证现金流、资产负债表及利润的平衡上，通过经营性现金流去偿还高成本、短期限的融资。
早在碧桂园今年3月的2021年业绩发布会上，莫斌就曾表示，随着房地产行业的变化，碧桂园内部的考核的标准也进行了调整：市场上行的时候以销售规模为考核目标，市场平稳时以销售回款为考核，现在市场下行的时候则以可动用资金为考核的目标。
而在此次中期业绩会上，莫斌再次强调了这一点：“在市场下行和市场筑底的过程中，企业最重要的工作是以现金流为核心，做好资产负债和利润表的平衡，保证公司能够活下去。”
根据财报，上半年碧桂园的销售回款及其他经营流入约为1800亿元，扣除土地及工程款、税金等其他经营支出后，经营性现金净流入52.5亿元。
截至6月底，公司可动用现金余额达到了1479.8亿元，其中现金及现金等价物约为1234.8亿元，受限制的预售监管资金约为244.9亿元。
充裕的现金流背后则得益于碧桂园连续多年的高回款率。上半年，碧桂园实现权益合同销售额约1851亿元，实现权益合同销售面积约2348万平米，规模继续保持行业领先。期内，集团权益回款金额约1702.9亿元，权益回款率达92%，连续7年达到90%以上。
莫斌称，碧桂园首先要保证销售回款效率，虽然这会牺牲部分短期利润，但能更好地保证现金流。
对于在手资金的安排，业绩会上，碧桂园管理层在“开源”和“节流”两个方面作出了一系列管理安排，来保持收支平衡的状态。
据了解，在收入端，碧桂园继续强调销售回款效率，上半年平均按揭放款天数同比加快了19天，新签约权益回款率提升了2个百分点。在大宗资产处置方面，上半年碧桂园通过全面盘点名下资产，共盘活收回了69亿元，对集团现金流起到了有效的补充。
另外，为了提高集团与合作方在项目层面资金使用效率，碧桂园常务副总裁程光煜指出，集团已建立合作白名单制：“在黑名单的合作方就不合作，如果是介于两者之间的，就采用资金封闭管理、控制资金的方式来解决，或者采取资金由我方归集的方式解决。”目前碧桂园已启动与39家合作方的项目分家。
对于资金的长期管控，据业绩会信息透露，碧桂园已经提前把预算做到了明年6月外，将未来可能遇到的各个风险点都纳入了考量。“如销售波动，直接融资渠道是否畅通，债务到期的安排，现金是否可盘活等，均纳入了资金预算安排，并做了极致的压力测试。”
莫斌称：“房地产市场从去年下半年下行到今天，已经在底部盘整，目前最重要的是市场信心的恢复，但恢复仍需时间。碧桂园对未来市场有信心，到明年6月份市场应该能恢复到健康发展的状态。”
维持良好债务结构，融资渠道通畅
面对下行市场中的种种不确定性，房企如何能够平稳穿越周期？答案是持续优化债务结构。
碧桂园从2018年开始“去杠杆”，从关注规模扩张到重视债务结构优化和现金流管理，到如今，债务规模和融资成本均已连续多个报告实现“双降”。
今年6月底，碧桂园的总借贷余额已进一步降至2936.77亿元，较去年年底的3179.22亿元减少了242.45亿元，降幅高达7.6%；净借贷比率为48.1%，连续多年保持在行业低位；加权平均借贷成本为5.31%。
此外，按照“三道红线”标准，截至上半年底，碧桂园现金短债比维持在2倍左右，净借贷比率为48.1%，剔除预收帐款的资产负债率下降至72%。莫斌指出，公司将在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整。
短债方面，据碧桂园首席财务官伍碧君于业绩会上透露：“一年内，集团在公开市场的债务约为150亿元人民币，这对碧桂园的体量来说压力不大。”
而对于美元债，据了解，进入2022年下半年，碧桂园在境外已无到期美元债，仅有两笔合计40亿元的境内公司债达到可回售状态。明年上半年，碧桂园合计有69亿元的公司债到期或达到回售状态，以及折合40亿元的美元债到期。
伍碧君表示，目前一二级市场倒挂导致境内外公开市场基本处于停滞状态，但得益于政府和监管支持，碧桂园融资情况良好。
根据公开资料，今年3月，碧桂园先后与招商银行、农行广东分行签订了150亿元及400亿元的战略合作协议。5月份，包括碧桂园在内的三家民营房企被选为“示范房企”，并完成了2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作，债券总规模5亿元，成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企。
此外，在交易商协会和中债信用增进公司的支持下，碧桂园在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批，9月份将进行首期发行，金额大约在15亿元至16亿元，剩余的也会在今年内择机发行。
日前有市场消息称，监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为部分房企提供流动性支持，其中碧桂园、龙湖等民营房企作为示范房企被纳入考虑范围内。碧桂园彼时回应称，在交易商协会和中债信用增信担保的支持下，目前正在推进中票的发行，进一步稳定行业及公司信用情况。
据悉，从年初到现在，碧桂园已发行可转债折合33.68亿元、配售新股折合24.1亿元；而自去年下半年至今，碧桂园已成功发行多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资，包括合计61亿元的公司债及中期票据、合计87亿元的ABS及ABN等，是少有的能够进行全品种融资的民营房企之一。
汇丰亦在7月发布的研报称，碧桂园是迄今为止在偿还所有到期债务方面仍有良好记录的民营房地产公司之一。公司当前弱融资需求以及在债券市场高信用的表现，将有力缓解投资者对其财务状况的担忧。中信建投也在近日对碧桂园维持“买入”评级。
依靠精准布局，打造高品质交付样本
房地产行业正面临大考，除财务状况外，交付能力也成为房企的“试金石”。7月底，中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，保交付是地方政府的首要任务。
财报显示，在市场低迷期，碧桂园始终保持战略定力，保质、准时地完成了每一套房屋的交付。今年上半年，集团已累计如期交付1070批次共计25万套房屋，覆盖全国30个省份214个城市780个区县，交付能力居行业首位，其中165个项目实现了“交付即交证”。
莫斌在业绩会上对此表示，行业艰难，作为头部企业需要担当与坚持。未来，碧桂园有能力亦有实力确保期房完美交付、保障所有债权刚性兑付，保证公司始终处于稳定经营状态下，直到市场迎来转机走上正轨。
据了解，下半年碧桂园预计将交付50万套房屋，是上半年总量的两倍，随着结转规模的大幅提升，这在一定程度上将保障公司下半年经营绩效的提升。
高品质的交付背后离不开对市场精准的研判。上半年，碧桂园加速了对部分三四线城市的项目货量布局的调整，在上半年的销售中，三四线城市的表现要比一二线城市好，销售占比也提升了1个百分点至69%。
中信证券分析师认为，虽然市场普遍认为低线城市的项目销售去化有难度，但低线也有土地款补缴规模要求很低、建安节奏调整灵活、后期建安开支占总成本比例大、预售门槛可能较低等优势。对碧桂园而言，如能以最精益化的尺度规划各项目现金流，确实较一二线城市项目更容易压缩现金开支。
财报显示，上半年碧桂园公司分别在佛山、张家口、兰州等地获取低溢价率的土地，共计新获取9个项目，权益低价仅约61亿元。对于下半年拿地方面的规划，碧桂园表示，未来将继续聚焦核心区位，布局供需关系良好的城市，获取优质的土储资源，支撑公司未来业绩的稳健发展。
克而瑞指出，面对此轮行业下行周期，碧桂园整体风险可控，且具备了较强的“恢复力”，这主要得益于企业良好的基本面以及积极主动的风险管理。在行业流动性整体趋紧的背景下，碧桂园“外部输血+内部造血”双管齐下，为流动性提供了有力保障，展现出良好的资金实力。此外，高效回款也为企业带来充足的流动性补给。
尽管地产行业分化和调整仍在持续深化，但中国经济长期向好的基本面没有改变，新型城镇化还有一段长路要走，人民对于美好生活的向往与追求不会改变。或许正如碧桂园在财报开篇中说的，“危机之中往往孕育着希望”。（李晓蓉、李琪）
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