【說樓解按】1000萬元以上物業按揭成數僅五成影響換樓鏈 (王美鳳) 2020年

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【說樓解按】1000萬元以上物業按揭成數僅五成影響換樓鏈 (王美鳳)

2020年二手住宅成交量按年增加15%，當中在新按保推動下600萬至1,000萬元物業的成交量按年增加約53%，然而，去年樓價1,000萬元以上物業成交量，則按年減少0.5%，與二手巿況背馳。究其原因，相信主要是樓價1,000萬元上下分界線之巨大差異按揭成數所致。

根據現行樓按措施，1,000萬元以下物業可透過按揭保險申請高成數按揭，當中按揭成數高達八成，又或對於800萬元或以下單位可高達九成，但1,000萬元以上物業之按揭成數即跌至五成，對比樓價1,000萬元或以下之基本首期，差距高達樓價三成。現行按揭配套可謂以1,000萬元作為分界線，以樓價1,000萬元和1,050萬元作比較，兩者樓價相差僅50萬元，但兩者基本首期卻相差325萬元，差幅達162%。

按照現時樓價水平，換樓家庭較常有意更換之三房單位不少已超逾1,000萬元，但樓價1,000萬元以上之可造按揭僅高達五成，窒礙了用家之換樓計劃。即使發展商就一手新盤或提供高成數按揭，但新盤多屬樓花未可入住，發展商高成數按揭之低息期一般只限首兩至3年，亦並非適合長期使用。基於按揭成數之限制，不少家庭未能將換樓計劃付諸行動，影響換樓鏈，亦不利樓市整體發展。筆者建議政府可考慮適度放寬按揭成數，建議2,000萬元或以下之按揭成數提高至七成，2,000萬元以上至3,000萬元之按揭成數提高至六成，買家須為首套房或自用物業換樓人士，以促進整體換樓鏈正常運作。

2015年之前本港一直採用七成按揭指引，用家儲蓄三成首期便可完成置業目標，但現時即使用家想以七成按揭置業，仍需透過按保計劃申請，當中亦須支付按揭保費；又或若樓價超出按保樓價上限(1,000萬元以上)，用家只能再儲蓄至五成首期方可置業或換樓。事實上，若按揭成數可放寬至七成，亦有三成首期作為緩衝，銀行信貸風險不至於明顯提高，再者，根據現行樓按措施，按揭申請人仍需有足夠還款能力才可獲批按揭。

樓按措施已實施多年，當中或有適度調節的空間，政府當年推出樓按措施亦希望盡量減低對用家的影響，若能適度放寬按揭成數可回復有剛性需求的用家獲得按揭配套，以免他們在措施下基於首期增加而變得難於換樓或上車。

作者為中原按揭董事總經理

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[要想写好字，书法口诀要熟记 ]书法86口诀:
1、方字不方正，左右都内行。 (田白回向)阴笔划细，右阳粗笔明
2、划斜体不斜，整体要端正。(五古直质)斜虽明显，立稳是主功。.
3、中划长启下，横担要分明。 (喜吾娄安)一笔揽腰过，不失砥柱用。
4、人字八交叉，叉处空中顶。 (会合金命)下部要对准，不要偏西东。
5、八字下交叉，亦在字正中。 (天父文支)如若偏东西，此字不成形。
6、本来字端正，横笔斜上行。(主王生正)倘要平或下，反倒减美容。
7、有字无正笔，划撇偏斜行。(易母力乃)偏者要稍正，整体美容生。
8、上划不要长，下划是主功。(丕互立并)整体两划间，排列宜适中。
9、左右有竖者，左短宜瘦形。 (页自因固)右竖粗又壮，主笔浑圆成。
10、有横又有竖，横短要记清。 (木米朱未)竖长不得减，撇捺展长风。
11、有字笔划多，横长竖短行。 (染粟架桑)撇捺要收缩，以点补其空。
12、乙字本偏斜，弯度是硬功。(乙已包乞)宜活不宜死，划少亦生风。
13、划少本单薄，粗壮不减容。 (卜了月土)该字不宜长，免去瘦弱病。
14、上下都有点，上点向内行。 (兼煎兴羔)下点应向外，扎根各西东。
15、以点为字边，上下要照应。 (冷次洪海)上点俯其下，下点望星空。
16、点多宜收偃，不要展外生。 (亦赤然点)方向宜相背，碎石铺仙宫。
17、马齿最难写，斜中要有正。 (马鸟焉为)上部为基点，下部对正中。
18、左直且要短，让位于右方。 (伊侈使便)左右形相顾，右撇宜奔放。
19、左撇右直者，左缩右应展。 (川升卯邦)为使中不空，左右相顾盼。
20、天覆天要大，覆盖宜于严。(审官富宫)万象包在内，不准露其边。
21、地载地要广，托住万宝藏。(至皇孟盖)疏密要适宜，轴线在中央。
22、两字并其一，左高右要低。(斯部红即)左部占要位，右部让分厘。
23、左右合一起，右部为主体。(读蝶塘)右部高左部，右占广天地。
24、竖多分长短，不是争高低。(册再用甫)全为字形美，参差而不齐。
25、横多宜匀布，长短有距离。(三羊量书)重者不可多，字形美无比。
26、划少形又小，笔粗壮其力。(口弓日夕)虽小不见小，然稀不似稀。
27、划多形又大，细笔排比例。(震囊鼻霸)疏密要得当，虽多不见底。
28、疏者笔划小，安排要得体。(小千山公)笔划占其位，不见偏分厘。
29、密者笔划多，下笔当仔细。(赢臃继缠)布白应均匀，粗细要适宜。
30、云去且旦字，稍斜也合适。(云去且旦)虽不比毛七，大体又类似。
31、同字上下排，上小下要大。(吕昌圭哥)虽是父与子，父在子之下。
32、同字左右排，左小右要大。(竹羽朋弱)正因亲兄弟，弟在兄腋下。
33、巨臣佳恒字，好像无特长。 (巨臣佳恒)形似单体字，一竖应当长。
34、左右都有竖，右竖实属阳。(作行刑荆)左竖当可短，应让于右旁。
35、合二为一字，大小不一样。 (辞祥许伟)左缩应紧密，右垂而可放。
36、两字并一字，有弱又有强。(仁扛私牡)左伸占其位，右缩不得放。
37、有字似半身，头在上边伸。(丙而雨南)两肩应开放，下收如腰梁。
38、有字头顶土，土下种谷粮。(者老考耆)一竖正对中，破土见阳光。
39、.上正两段字，平均论短长。(变斐需銮)共处互不犯，两字皆字康。
40、三字合一字，占位应相当。(谢桷衔御)此处属中丰，左右辅两旁。
41、上下三字合，有弱又有强。(章意累素)此字属中弱，两强隔相望。
42、有字左右分，两处宜平均。(颇雕顾辅)各占一半地，互相为近邻。
43、一字有两撇，曲直不一样。(友及反皮)此地右应曲，弯向左撇旁。
44、有字连三撇，安排要得当。(参修珍形)下对_上中部，参差还端庄。
45、刀勾宜左斜，粗犷有力量。(刀勾勺)倘若不如此，字便走了样。
46、努勾不宜斜，直粗而且长。(葡萄蜀司)留空添内容，得体又大方。
47、有字具挑勾，其锋向右上。(民衣良辰)上点相对应，织女盼牛郎。
48、竖弯勾向上，不可左右晃。(免光元先)如若出差错，彼此都无光。
49、横勾必向心，不可向外分。(心必志思)各部组一字，心心要相印。
50、曲勾在一边，不可向右偏。(鸠辉顽顿)留空他笔占，勾上理当然。
51、弯勾宜于曲，勾锋向右提。(子乎于承)承前又启后，两部皆适宜。
52、曲勾上部曲，勾锋向左偏。(家象狂猫)如若擅自改，此字不顺眼。.
53、直捺终带勾，宜向左上看。(永丁水芋)回笔需掌握，猛力勾带尖。
54、平划终带勾，锋向左下边。(空欠室虛)似鸟头与嘴，视胸梳羽玩。
55、两字合一字，上平须当先。(明巧野码)左小右要大，右长左要短。
56、两字合一字，下平记心间。(朝教取饭)右小左要大，左长右要短。
57、有字齐其上，写错人有半。(呼吸峰峻)如若知规律，不可擅自变。
58、有字齐其下，人多知其然。(私相知细)类同字更多，须知一反三。
59、多字上要宽，如地上有天。(雷堂普昔)地于天之下，不是冲霄汉。
60、此字下要大，托住上半边。(星要寓岂)如盘托仙果，盘大最保险。
61、有字敬献敛，右缩左放宽(敬献敛刻)左部大半倍，照办不难看。
62、有字作字边，主体右边站。(施腾课靖)字边窄而小，主体大而宽。
63、有字属三元，左右两强占。(弼辨衍仰)中弱不可改，紧缩两强间。
64、该字也三元，只是上下看。(鸾莺冀鸯),上下两强比，上窄下要宽。
65、该字亦三元，弱者在旁边。(蕃惹街掷)中间展强盛，谁敢争地盘
66、有字划很长，短撇划中央。(莫矣美)终笔不是捺，用点更适当。
67、多字右有耳，耳大直又长。(郊那邻邪)左部配字边，紧靠在耳旁。
68、左部有耳字，直竖不宜长。(陈院除阿)主体在右部，右部宽又广。
69、单耳作字边，宜曲并内向。(昂却卸印)他部巧配合，不失本体状。
71、一字只一捺，不可双捺上。 (食炎趁林)主笔捺不减，次处拄换梁。
72、复字宜减勾，一勾最适当。(禁比懋)余勾都取消，规律不可忘。
73、有字似重围，竖繁划更紊。(爽齿器嚣)布置宜均匀，不分主与宾。
74、向心力未酬，好像互抱手。(好妙舒饬)彼此不分离，相处到白头。
75、离心力未酬，背对不见首。(乳北非)彼此持间距，各又不远走。
76、有字似城墙，高垒围四方。(因囿园国)墙壁分厚薄，主建在中央。
77、有字菱四围，形体意中美。(奇余卒辛)若不知其然，实则不识规。
78、纵捺不得曲，直尖最适宜。(叉尺史又)蚕头来起笔，快行慢提起。
79、横捺中部曲，承上又启下。(道延建适)距离不要远，均匀要适宜。
80、横竖勾字多，曲折尾也拖。(风飞气吃)展外要适当，左右要配合。
81、祭头宜于阔，下部留空间。 (祭蔡察瘵)示字填其空，二小不等闲。
82、有心又有水，宜缩不宜展。(慕泰黎)位于撇捺内，平生在人间。
83、左部有示衣，横长勿要短。(神社初裕)字边内取直，左边让右边。
84、同字三字合，两个驮一个。(品磊森)末后一个大，本是老大哥。
85、繁笔字不少，写法要记牢。(露糜郁鹰)布白宜均匀，粗笔要减掉。
86、横划不似横，斜上是规律。(毛七也戈)斜中可见正，正中有斜笔。