#唐朝以后长安为何成了废都#
关中利于争天下但其实不利于守天下。
历代定都关中的朝廷，要么如周人一样，起自西方，面临着东方大敌；要么就是秦国的路子，由于继承关系在政治上被要求定都于斯。真正平定天下后，深思熟虑要定都关中的，只有朱元璋一例，但是最后他没迁。反倒是其他一开始定都关中的朝代，除秦与西汉外都会在稳定控制关东的时代，于关东制造一个备份首都，由天子带着朝廷经常性地前往关东生活工作。
搞清楚为什么定都关中的统一王朝，会喜欢在关东备份首都，其实就能很好地解释唐朝以后关中——即本题题干中的长安——因何失去首都区地位。
最基础的问题，就是关中的生物承载力不高。
讲真，关中是“八百里沃土”、“天府之国”没错，但它也就那么大啊。以西汉为例，关中平原占全国耕地面积的四十分之一(0.025)左右。它就算竭尽全力，那自然也只能供给起四十分之一的人口，强求它凭自身供应更多的人口，那是不可能的。
然而“首都聚集效应”，不仅会发生在今天的北京市，也会发生在古代的京兆尹辖区呀。西汉末左扶风、右冯翊、京兆尹加起来管有240万人口，当时全国人口最多6300万，则三辅——亦即关中平原——承载了全国0.04左右的人口。在这样的情况下，关中平原等于是超负荷运作，很容易让朝廷感觉到生存压力，进而想搬迁首都。
更何况关中的“沃土”，也需要挤挤水分的。
为什么秦国要修郑国渠？
为什么汉代要修白公渠？
为什么汉武帝要开成国渠？
为什么唐代要开三白渠？
我懒得翻水利文献了，总之就是关中的土也不是一直优良的。既有冰河时代遗留的盐碱地、沙地，也有由于长期超负荷住人被屎尿腌得盐碱化的土地，同时多得是缺水灌溉的旱地。这些土地严重影响了关中地区的粮食产量上限，导致关中能承载的人口很难突破300万大关。而对于统一王朝而言，它们的“首都圈”光政府相关的人口(包括军队和各种家属、仆人等)就很容易逼近百万之巨。若久都关中，真的很难养活这么些人啊......
其次，山河险要让关中的物资输入变得困难
魏惠王总结了古代救灾、养活没饭吃的人的基本套路：
河内凶，则移其民于河东，移其粟于河内；河东凶亦然。
总之就是“把人运到有饭的地方”，或者“把饭运到有人的地方”。关中的地理形势，让它易守难攻，同时也让“把人运出去”和“把饭运进来”，变得十分困难。
首先谈一下“把饭运进来”的困难。
举个官场的例子吧。赵宋有个叫“三门白波发运司”的机构，专门管理汴梁到长安之间的黄河—渭河水运，牵涉到京畿、京西、陕西三个路，管辖河道长度约六百公里。与之对等的有一个叫“江淮六路发运司”的机构，负责收集荆湖南北路、淮南路、江南东西路、两浙路总共六个路的物资，运到汴梁，管辖河道长度......半个长江一条汴河吧。这两个都是文官待制以上可任，理论上可以算平级机构。宋人将这两个差异巨大的机构，算作平级，应是考虑到了黄河水运，特别是三门峡水运的困难性。
三门峡地理因素导致的水运困难，其他答案有讲，我就不多言了。主要提一下古人为了解决三门峡问题创造出的方法——即绕过三门峡。
河运者,至三门之东,置一仓。既属水险, 即于河岸傍山车运数十里。 至三门之西,又 置一仓。每运至仓, 即般下贮纳。
谁都知道货运直达比中途中转要省很多时间和消耗，三门峡这里闹得要中转两次，其间的消耗那自然是：
巨万。
如上，饭是真的难以进入关中，所以大家一般都采取“把人运出去”的办法。
远自汉武帝周游河北，近到唐玄宗开元二十年“就食东都”，都是现成的例子，我不展开讲了。但这些例子背后折射的，其实是大统一王朝在承平日久之后，由于关中平原生物承载力的有限，必然要去更广阔的平原(华北平原)以求养活朝廷和聚集在首都的附属人口之现实。
综上所述，关中地区确实比较难以应付天下太平后的情况，是不利于“守天下”的地区。
下面我简要地讲一下大统一朝廷，其各自定都的情况吧：
西周：原住民，后来去修了洛邑，周王长期在洛邑经营东方；
秦：周王封他在此，还没来得及挑战关中生物承载力极限就完蛋了；
西汉：景帝时第一次从关东调粮食入关，武帝时形成三河(河东、河内、河北)米数十万石入关的定例，同时由于迁富户作陵邑的副作用，民间有自发向关中运输粮食的动力，就这样关中地区的人口增长率还是很低的，足见关中生物承载力对人口的负面影响；
东汉：“关中遭王莽变乱，宫室焚荡，民庶涂炭，百不一在。”且汉初刘邦想都洛阳、新初王莽想都洛阳、甚至更始帝都想都洛阳......
魏晋：住在汉朝的城里；
南朝：我们承认长安和洛阳是两京来的......
北魏：“中华正统在洛阳”；
西魏北周：被挤到没人的关中去的......成天都想打下洛阳，周武帝要么住洛阳要么住邺城硬是把长安托付给了杨坚；
东魏北齐：邺城的墙厚，太行的山高啊；
隋：杨坚起家雍州，杨广还是跑到洛阳去了；
唐：前期住在长安，要经常去洛阳吃饭，后期住在长安不用去洛阳吃饭，因为连年战乱保证了关中的人口一直没超过200万......开元时关中平原所在的京兆府、岐州、华州、同州有49.4819万户，约247万人，元和时，以上地区总计25.5098万户，约127万人......当然后期武宗-宣宗中兴大唐，关中的人口还是增长了起来，搞得唐懿宗和他儿子因为粮运不进来饿了两个月......
再往后，五代蜗角之国，根本没有运粮食进关中的能力，除了后唐象征性都了一下长安洛阳，其他人都老老实实地窝在汴梁吃饭。宋人因循苟且，继续窝在汴梁吃饭。
而且宋人其实不止吃江淮六路发运司运来的南方饭，梁山泺里走来的山东饭、大名府下运来的河北饭，大宋汴梁城一概通吃。
再加上个南方大开发啊，西夏烦得要死啊之类的侧面因素，宋金就都不考虑关中作为都城了。金哀宗那么衰了，照样是宁愿死河南不愿入关中，他们对于关中难于吃饭的认知可谓根深蒂固。
大元：忽必烈在开平登基，开平进河北遇到的第一个大城市就是金中都，那就金中都吧；
大明：其实以大明后期国用一半花在漕运上的态度，朱元璋完全可以定都西安，只要疏通一下黄河入海口就能保证南米西运，比起现实中为了给京杭大运河蓄水搞得淮北民不聊生还要好一些，可惜啊......
大清：一开始挺穷，将就着用大明的遗产，后来时刻准备回老家，也就不搬迁了。
哎呀，总之就是：
关中本身有局限性，定都于此本就必然会面临窘迫的境地，然后加上其他答案里提到的天气变化啊、东北的敌人啊之类的因素，还有懿文太子病死之类的偶然，促成了关中丧失首都圈地位，长安成为废都
关中利于争天下但其实不利于守天下。
历代定都关中的朝廷，要么如周人一样，起自西方，面临着东方大敌；要么就是秦国的路子，由于继承关系在政治上被要求定都于斯。真正平定天下后，深思熟虑要定都关中的，只有朱元璋一例，但是最后他没迁。反倒是其他一开始定都关中的朝代，除秦与西汉外都会在稳定控制关东的时代，于关东制造一个备份首都，由天子带着朝廷经常性地前往关东生活工作。
搞清楚为什么定都关中的统一王朝，会喜欢在关东备份首都，其实就能很好地解释唐朝以后关中——即本题题干中的长安——因何失去首都区地位。
最基础的问题，就是关中的生物承载力不高。
讲真，关中是“八百里沃土”、“天府之国”没错，但它也就那么大啊。以西汉为例，关中平原占全国耕地面积的四十分之一(0.025)左右。它就算竭尽全力，那自然也只能供给起四十分之一的人口，强求它凭自身供应更多的人口，那是不可能的。
然而“首都聚集效应”，不仅会发生在今天的北京市，也会发生在古代的京兆尹辖区呀。西汉末左扶风、右冯翊、京兆尹加起来管有240万人口，当时全国人口最多6300万，则三辅——亦即关中平原——承载了全国0.04左右的人口。在这样的情况下，关中平原等于是超负荷运作，很容易让朝廷感觉到生存压力，进而想搬迁首都。
更何况关中的“沃土”，也需要挤挤水分的。
为什么秦国要修郑国渠？
为什么汉代要修白公渠？
为什么汉武帝要开成国渠？
为什么唐代要开三白渠？
我懒得翻水利文献了，总之就是关中的土也不是一直优良的。既有冰河时代遗留的盐碱地、沙地，也有由于长期超负荷住人被屎尿腌得盐碱化的土地，同时多得是缺水灌溉的旱地。这些土地严重影响了关中地区的粮食产量上限，导致关中能承载的人口很难突破300万大关。而对于统一王朝而言，它们的“首都圈”光政府相关的人口(包括军队和各种家属、仆人等)就很容易逼近百万之巨。若久都关中，真的很难养活这么些人啊......
其次，山河险要让关中的物资输入变得困难
魏惠王总结了古代救灾、养活没饭吃的人的基本套路：
河内凶，则移其民于河东，移其粟于河内；河东凶亦然。
总之就是“把人运到有饭的地方”，或者“把饭运到有人的地方”。关中的地理形势，让它易守难攻，同时也让“把人运出去”和“把饭运进来”，变得十分困难。
首先谈一下“把饭运进来”的困难。
举个官场的例子吧。赵宋有个叫“三门白波发运司”的机构，专门管理汴梁到长安之间的黄河—渭河水运，牵涉到京畿、京西、陕西三个路，管辖河道长度约六百公里。与之对等的有一个叫“江淮六路发运司”的机构，负责收集荆湖南北路、淮南路、江南东西路、两浙路总共六个路的物资，运到汴梁，管辖河道长度......半个长江一条汴河吧。这两个都是文官待制以上可任，理论上可以算平级机构。宋人将这两个差异巨大的机构，算作平级，应是考虑到了黄河水运，特别是三门峡水运的困难性。
三门峡地理因素导致的水运困难，其他答案有讲，我就不多言了。主要提一下古人为了解决三门峡问题创造出的方法——即绕过三门峡。
河运者,至三门之东,置一仓。既属水险, 即于河岸傍山车运数十里。 至三门之西,又 置一仓。每运至仓, 即般下贮纳。
谁都知道货运直达比中途中转要省很多时间和消耗，三门峡这里闹得要中转两次，其间的消耗那自然是：
巨万。
如上，饭是真的难以进入关中，所以大家一般都采取“把人运出去”的办法。
远自汉武帝周游河北，近到唐玄宗开元二十年“就食东都”，都是现成的例子，我不展开讲了。但这些例子背后折射的，其实是大统一王朝在承平日久之后，由于关中平原生物承载力的有限，必然要去更广阔的平原(华北平原)以求养活朝廷和聚集在首都的附属人口之现实。
综上所述，关中地区确实比较难以应付天下太平后的情况，是不利于“守天下”的地区。
下面我简要地讲一下大统一朝廷，其各自定都的情况吧：
西周：原住民，后来去修了洛邑，周王长期在洛邑经营东方；
秦：周王封他在此，还没来得及挑战关中生物承载力极限就完蛋了；
西汉：景帝时第一次从关东调粮食入关，武帝时形成三河(河东、河内、河北)米数十万石入关的定例，同时由于迁富户作陵邑的副作用，民间有自发向关中运输粮食的动力，就这样关中地区的人口增长率还是很低的，足见关中生物承载力对人口的负面影响；
东汉：“关中遭王莽变乱，宫室焚荡，民庶涂炭，百不一在。”且汉初刘邦想都洛阳、新初王莽想都洛阳、甚至更始帝都想都洛阳......
魏晋：住在汉朝的城里；
南朝：我们承认长安和洛阳是两京来的......
北魏：“中华正统在洛阳”；
西魏北周：被挤到没人的关中去的......成天都想打下洛阳，周武帝要么住洛阳要么住邺城硬是把长安托付给了杨坚；
东魏北齐：邺城的墙厚，太行的山高啊；
隋：杨坚起家雍州，杨广还是跑到洛阳去了；
唐：前期住在长安，要经常去洛阳吃饭，后期住在长安不用去洛阳吃饭，因为连年战乱保证了关中的人口一直没超过200万......开元时关中平原所在的京兆府、岐州、华州、同州有49.4819万户，约247万人，元和时，以上地区总计25.5098万户，约127万人......当然后期武宗-宣宗中兴大唐，关中的人口还是增长了起来，搞得唐懿宗和他儿子因为粮运不进来饿了两个月......
再往后，五代蜗角之国，根本没有运粮食进关中的能力，除了后唐象征性都了一下长安洛阳，其他人都老老实实地窝在汴梁吃饭。宋人因循苟且，继续窝在汴梁吃饭。
而且宋人其实不止吃江淮六路发运司运来的南方饭，梁山泺里走来的山东饭、大名府下运来的河北饭，大宋汴梁城一概通吃。
再加上个南方大开发啊，西夏烦得要死啊之类的侧面因素，宋金就都不考虑关中作为都城了。金哀宗那么衰了，照样是宁愿死河南不愿入关中，他们对于关中难于吃饭的认知可谓根深蒂固。
大元：忽必烈在开平登基，开平进河北遇到的第一个大城市就是金中都，那就金中都吧；
大明：其实以大明后期国用一半花在漕运上的态度，朱元璋完全可以定都西安，只要疏通一下黄河入海口就能保证南米西运，比起现实中为了给京杭大运河蓄水搞得淮北民不聊生还要好一些，可惜啊......
大清：一开始挺穷，将就着用大明的遗产，后来时刻准备回老家，也就不搬迁了。
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关中本身有局限性，定都于此本就必然会面临窘迫的境地，然后加上其他答案里提到的天气变化啊、东北的敌人啊之类的因素，还有懿文太子病死之类的偶然，促成了关中丧失首都圈地位，长安成为废都
#南京隐形矫正##南京牙套#【上爱优牙，查牙齿矫正案例】分享自 @南京牙齿矫正邰怡医生(邰怡医生是武大正畸硕士，江苏省隐适美案例数最多的，隐适美高级讲师，精专于隐适美和美学正畸，是患者眼中的“笑容魔法师”，始终坚守微创正畸治疗，优先考虑非拔牙正畸且能不使用骨钉治疗就不用。)
【符合大众审美的正畸露龈笑改善✅】
◻️关于笑露牙龈量的标准，每个人其实标准都有偏差。
◻️《中华口腔医学研究杂志》刊登的一则论文《正畸患者对露龈微笑的审美认知》研究有提到，正畸患者对露龈微笑的审美理想值是-1.0mm，可接受程度是2.0mm，经过医生和患者进行专业知识和审美干预后可接受程度是2.5mm。
◻️这篇论文阐述的观点和结论其实和我在临床治疗中的一些想法是契合的——审美个性化，医患之间强化沟通达到同一目标审美很重要。
◻️就今天分享的这则案例小姐姐，主诉露龈笑、龅牙，在意美观，希望露龈笑有明显的改善。
◻️在考虑健康和咬合问题的改善外，我们更多在沟通露龈改善的标准上。
◻️其实我们可以看到矫正后她笑时还是有适当露龈量的，很多患者朋友会认为最完美的结果就是露齿笑时尽量不露牙龈最佳。
◻️大笑时露出适当牙龈其实会更显年轻活力，也更有助于牙龈缘的平整，会比较好看。
◻️其次，正畸对露龈的改善是有限度的，如果是由颌骨引起的或露龈量过大的情况下，正畸的改善是不够的，这一点我也会和患者沟通清楚，在正畸所能及的能力之内，做到健康、无风险，也符合审美水平的露龈改善。
不清楚~戳我，帮您具体解答。或者上爱优牙，找好牙医。联系@爱优牙牙齿矫正平台（上爱优牙平台，查案例，查科普，查价格，查评价，查资质，在线预约当地好医生） 可以推荐全国的优秀正畸医生。
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◻️这篇论文阐述的观点和结论其实和我在临床治疗中的一些想法是契合的——审美个性化，医患之间强化沟通达到同一目标审美很重要。
◻️就今天分享的这则案例小姐姐，主诉露龈笑、龅牙，在意美观，希望露龈笑有明显的改善。
◻️在考虑健康和咬合问题的改善外，我们更多在沟通露龈改善的标准上。
◻️其实我们可以看到矫正后她笑时还是有适当露龈量的，很多患者朋友会认为最完美的结果就是露齿笑时尽量不露牙龈最佳。
◻️大笑时露出适当牙龈其实会更显年轻活力，也更有助于牙龈缘的平整，会比较好看。
◻️其次，正畸对露龈的改善是有限度的，如果是由颌骨引起的或露龈量过大的情况下，正畸的改善是不够的，这一点我也会和患者沟通清楚，在正畸所能及的能力之内，做到健康、无风险，也符合审美水平的露龈改善。
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海口房价持续上涨16个月，二手房价格高企房东仍在观望
岑其今年夏天从一线城市到海口工作，刚到海口那段时间几乎每个周末都在看房。由于新房客多房少，一些楼盘还有附加指标费等乱象，岑其8月开始逐步转向二手房市场。
10月26日，岑其告诉21世纪经济报道记者，几个月下来，他仍然没有买到合适的住房。“现在新房二手房都在关注，但最近房子看得比较少，因为新房房源少，很多二手房房东仍在等待房价上涨。”
从2020年6月开始，海口的新房、二手房价格已经连续上涨16个月。10月20日，国家统计局发布9月的70城房价数据，数据显示，海口9月新房环比上涨0.3%，二手房环比上涨0.5，涨幅居70城第2位，今年7、8月，海口二手房环比涨幅连续两月排名70城之首。由于海口新房市场限价，二手房价格灵活，更能反映海口房地产市场变化情况。
二手房价格持续上涨
海口二手房价格仍未止涨。
中国房价行情网数据显示，海口9月挂牌二手房平均价格为19042元/平方米，同比上涨24.38%；最近一月（9月27日-10月26日）挂牌二手房平均价格为19179元/平方米，环比微涨0.72%。
海口资深房屋经纪人陈筱告诉21世纪经济报道记者，10月海口二手房价格变化不大，“涨得最快的是3-9月，今年年底和明年年初可能还会有一定幅度的上涨”。另一位海口本地的房屋经纪人王张则表示，从他负责的区域看，9月下旬房价有所松动，但幅度并不明显，整体比较稳定。
“二手房价格还是太高了，而且价格全是业主说了算，在带客户看房的过程中还是会碰到业主加价的情况。”林南也在海口从事房屋经纪业务，他向21世纪经济报道记者回忆，在带看过程中他曾碰到业主加价：第一次带看是一个价格，过了三五天再去看房业主就加价了。
“有海南自由贸易港和国际旅游岛政策的利好，购房者抢着买房。”林南说。
海南省房协执行秘书长王路此前在接受媒体采访时表示，海口房价持续上涨背后是房地产市场供求关系的阶段性失衡。在需求方面，去年海南正式开启自贸港建设，市场对海南的认知和预期很高，叠加人才落户购房、本地刚需和改善购房，市场购房需求扩大；在供给方面，海南宅地供应逐年下降，可建面积严重不足。
中指研究院数据显示，今年1-8月，海口共成交各类用地28宗，其中成交宅地7宗，共计56.72万㎡，同比减少18.5%。
海口新房可建面积不足，加之海南去年3月8日起实施现房销售要求，进一步拉长了海口新房的入市时间。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，海口新房交易火热和新房供应不足是海口二手房价格上涨的原因之一，新房市场的一部分需求受挤压，进入二手房市场，带来二手房的购房压力，带动房价上涨。
21世纪经济报道记者整理海口市自然资源和规划局数据发现，海口房地产市场以新房为主，今年1-9月新房累计成交40741套，二手房累计成交16412套，新房成交规模是二手房的近2.5倍。
从二手房成交量来看，今年1-9月平均每月成交二手房近1824套，其中9月成交1597套，销量仅高于2月，较8月下降近19%。
严跃进表示，海口9月二手房成交量下降与银行信贷政策收紧的外部环境变化有关。近期北京、广州、成都、西安等多个城市均出现银行房贷额度收紧情况，放贷周期拉长。“银行信贷周期收紧会对房地产市场带来压力，也会使二手房交易趋于理性。”
林南指出，海口房贷额度也在收紧，但首套房相对宽松，二套房审核十分严格，“快年底了要清账，进度就会慢一些”。林南透露，他接待的很多购房者都是外地人才引进落户的客户，其中相当一部分人会购买两套房屋。“很多人把户口迁到海南买房房子，完了再迁回原来的地方。”林南说。
政策调控持续加码
为填补人才购房政策漏洞，9月18日，海口出手调整人才购房等限购政策，包括已落户海南人才购买首套住房需累计缴纳12个月及以上个税或社保，在首套住房购房合同备案之日起满36个月，方可购买第二套住房；未落户海南人才，满足本人家庭在海南无房且累计缴纳24个月社保或个税才能购买1套住房。另外，还加强了非海南省户籍人员和离异人士购房约束。
海口加强人才购房等限购管控，或亦为9月海口二手房甚至新房成交量下降的原因之一。
事实上，近年来海南首提去房地产化，首推现房销售，持续强化房地产调控力度。
2015年起，海南对房地产提出两个暂停：暂停批地、有地的房地产商暂停批建。2018年4月22日，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，明确在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。另外，海南还推出新房限价政策和现房销售政策。
2020年6月8日，海南政府领导在国新办新闻发布会上表示，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，海南不能成为房地产的加工厂。
条条严厉的政策背后，是海南以 “壮士断腕”的决心摆脱经济对房地产行业的依赖。《海南自由贸易港建设白皮书（2021）》显示，海南全省房地产开发投资占固定资产投资总额的比重由2017年的49.8%下降至2020年的38.7%，回落11.1个百分点；固定资产投资在压减房地产投资背景下2018年、2019年连续两年负增长之后2020年实现较大增长。
10月23日下午，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税的改革试点，房地产税改革试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，试点期限为5年，目前具体的试点地区和征税办法还有待明确。
严跃进认为，长期来看，房地产税的推进对海口的二手房市场存在利空影响。严跃进指出，在海南，投资者更愿意买新房，未来海口二手房市场的去化可能存在一定压力。
但目前来看，多位受访房屋经纪人和房东对海口二手房市场的态度都比较乐观。多位房屋经纪人告诉21世纪经济报道记者，目前房地产税的试点城市和征税细则尚未确定，海口二手房市场并未出现明显波动。
10月26日，贝壳平台上海口有8236套在售二手房房源，较8月18日增加3029套房源，增幅58%。但两名家在海口、家庭有两套住房的房东向21世纪经济报道记者表示，他们都没有售房打算。
“我们选择再观望，现在还不清楚房地产税征收的细则是什么，但海南自贸港的政策利好却是明确的。”其中一名房东说。
岑其今年夏天从一线城市到海口工作，刚到海口那段时间几乎每个周末都在看房。由于新房客多房少，一些楼盘还有附加指标费等乱象，岑其8月开始逐步转向二手房市场。
10月26日，岑其告诉21世纪经济报道记者，几个月下来，他仍然没有买到合适的住房。“现在新房二手房都在关注，但最近房子看得比较少，因为新房房源少，很多二手房房东仍在等待房价上涨。”
从2020年6月开始，海口的新房、二手房价格已经连续上涨16个月。10月20日，国家统计局发布9月的70城房价数据，数据显示，海口9月新房环比上涨0.3%，二手房环比上涨0.5，涨幅居70城第2位，今年7、8月，海口二手房环比涨幅连续两月排名70城之首。由于海口新房市场限价，二手房价格灵活，更能反映海口房地产市场变化情况。
二手房价格持续上涨
海口二手房价格仍未止涨。
中国房价行情网数据显示，海口9月挂牌二手房平均价格为19042元/平方米，同比上涨24.38%；最近一月（9月27日-10月26日）挂牌二手房平均价格为19179元/平方米，环比微涨0.72%。
海口资深房屋经纪人陈筱告诉21世纪经济报道记者，10月海口二手房价格变化不大，“涨得最快的是3-9月，今年年底和明年年初可能还会有一定幅度的上涨”。另一位海口本地的房屋经纪人王张则表示，从他负责的区域看，9月下旬房价有所松动，但幅度并不明显，整体比较稳定。
“二手房价格还是太高了，而且价格全是业主说了算，在带客户看房的过程中还是会碰到业主加价的情况。”林南也在海口从事房屋经纪业务，他向21世纪经济报道记者回忆，在带看过程中他曾碰到业主加价：第一次带看是一个价格，过了三五天再去看房业主就加价了。
“有海南自由贸易港和国际旅游岛政策的利好，购房者抢着买房。”林南说。
海南省房协执行秘书长王路此前在接受媒体采访时表示，海口房价持续上涨背后是房地产市场供求关系的阶段性失衡。在需求方面，去年海南正式开启自贸港建设，市场对海南的认知和预期很高，叠加人才落户购房、本地刚需和改善购房，市场购房需求扩大；在供给方面，海南宅地供应逐年下降，可建面积严重不足。
中指研究院数据显示，今年1-8月，海口共成交各类用地28宗，其中成交宅地7宗，共计56.72万㎡，同比减少18.5%。
海口新房可建面积不足，加之海南去年3月8日起实施现房销售要求，进一步拉长了海口新房的入市时间。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，海口新房交易火热和新房供应不足是海口二手房价格上涨的原因之一，新房市场的一部分需求受挤压，进入二手房市场，带来二手房的购房压力，带动房价上涨。
21世纪经济报道记者整理海口市自然资源和规划局数据发现，海口房地产市场以新房为主，今年1-9月新房累计成交40741套，二手房累计成交16412套，新房成交规模是二手房的近2.5倍。
从二手房成交量来看，今年1-9月平均每月成交二手房近1824套，其中9月成交1597套，销量仅高于2月，较8月下降近19%。
严跃进表示，海口9月二手房成交量下降与银行信贷政策收紧的外部环境变化有关。近期北京、广州、成都、西安等多个城市均出现银行房贷额度收紧情况，放贷周期拉长。“银行信贷周期收紧会对房地产市场带来压力，也会使二手房交易趋于理性。”
林南指出，海口房贷额度也在收紧，但首套房相对宽松，二套房审核十分严格，“快年底了要清账，进度就会慢一些”。林南透露，他接待的很多购房者都是外地人才引进落户的客户，其中相当一部分人会购买两套房屋。“很多人把户口迁到海南买房房子，完了再迁回原来的地方。”林南说。
政策调控持续加码
为填补人才购房政策漏洞，9月18日，海口出手调整人才购房等限购政策，包括已落户海南人才购买首套住房需累计缴纳12个月及以上个税或社保，在首套住房购房合同备案之日起满36个月，方可购买第二套住房；未落户海南人才，满足本人家庭在海南无房且累计缴纳24个月社保或个税才能购买1套住房。另外，还加强了非海南省户籍人员和离异人士购房约束。
海口加强人才购房等限购管控，或亦为9月海口二手房甚至新房成交量下降的原因之一。
事实上，近年来海南首提去房地产化，首推现房销售，持续强化房地产调控力度。
2015年起，海南对房地产提出两个暂停：暂停批地、有地的房地产商暂停批建。2018年4月22日，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，明确在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。另外，海南还推出新房限价政策和现房销售政策。
2020年6月8日，海南政府领导在国新办新闻发布会上表示，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，海南不能成为房地产的加工厂。
条条严厉的政策背后，是海南以 “壮士断腕”的决心摆脱经济对房地产行业的依赖。《海南自由贸易港建设白皮书（2021）》显示，海南全省房地产开发投资占固定资产投资总额的比重由2017年的49.8%下降至2020年的38.7%，回落11.1个百分点；固定资产投资在压减房地产投资背景下2018年、2019年连续两年负增长之后2020年实现较大增长。
10月23日下午，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税的改革试点，房地产税改革试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，试点期限为5年，目前具体的试点地区和征税办法还有待明确。
严跃进认为，长期来看，房地产税的推进对海口的二手房市场存在利空影响。严跃进指出，在海南，投资者更愿意买新房，未来海口二手房市场的去化可能存在一定压力。
但目前来看，多位受访房屋经纪人和房东对海口二手房市场的态度都比较乐观。多位房屋经纪人告诉21世纪经济报道记者，目前房地产税的试点城市和征税细则尚未确定，海口二手房市场并未出现明显波动。
10月26日，贝壳平台上海口有8236套在售二手房房源，较8月18日增加3029套房源，增幅58%。但两名家在海口、家庭有两套住房的房东向21世纪经济报道记者表示，他们都没有售房打算。
“我们选择再观望，现在还不清楚房地产税征收的细则是什么，但海南自贸港的政策利好却是明确的。”其中一名房东说。
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