【只有172套的御邸，卖了5个月网签只有18套！发生了什么？】

凡对市场心无敬畏的项目，必备反噬。天时汤山·御邸（以下简称：御邸）就是一个极端案例。

这个项目先天优势有哪些？先来盘点下：

1、价格倒挂。“贝壳找房”上的房源信息显示：万科翡翠公园平层户型二手房业主挂牌价格最低6.2万元/平米，最高7.3万元/平米，中间值是6.7万元/平米。最近该项目的二手房成交价格在6.6万元/平米。处于万科翡翠环抱中的御邸，占据一二手房价“倒挂”优势。

2、周边配套现成，地铁17号线支线规划中。当下万科的社区商业配套以及小镇式的街区商业是御邸业主出门就能享受到的，未来地铁规划落实后，就不用再跑到天通苑北坐5号线进城了。虽然商业体量没有那么大，但也不用项目给业主画饼了。

3、整盘体量小，只有172套房。小盘的优势在于快，天生带着“你不选就有可能买不到”的压迫感。很多一开就磬的项目往往都是400套以内的项目。为此大盘项目往往选择分次开盘加推的方式，一次就拿出4-5栋楼一二百套房源来卖。显得每次推盘都能售罄，项目一直很火。而御邸只需要火一次。

在这样的条件下，御邸做了什么？

1、户型设计割裂感严重。从56平米到125平米，一共做了8个户型。户型越碎，买房人越容易纠结，从而影响决策效率。御邸这是在亲身示范反面教材么？

2、价格没有阶梯，高低一个价，楼栋与户型之间价格也没差异。这样的定价策略让人想到了两限房时代的房子。

3、没有营销，没有排号，开盘当天，先到先得。这个开盘方式真的把房小评整懵了，难道买房要像买苹果手机一样，去现场排队了么？更重要的是开发商验资不收小订都怕客户被别家拐跑，御邸可倒好，前面的过程全省了，这样的自信是谁给的？

结果可想而知。3月20日就开盘的御邸，比建发·珺和府入市早，比中海汇智里入市早，比硅谷ONE入市早，结果后面开盘的项目随便拿出来一个，网签去化率都比御邸要高。

一位从事营销的朋友表示，但凡营销做做销售策略这个项目也不会败的这么惨，操盘团队的故事一定更离奇。@北京微博房产 @北京御汤山微博售楼处

谢邀 分享本人10岁多写的语文作文（xxx “感谢他让我得到第二次生命！”
还是被妈妈成功翻出来了[二哈] 遥想当年 大概三年级（？自诩文采甚好 骄傲地等待着老师的评价 然后在下一堂课上⬇️
老师：第一，水蛇在水里通常不咬人；第二，小孩子不能自主献血哈；这位同学是谁我就不点名了，这篇作文我隔壁班也分享了～大家注意写作文不是写小说～
关于作文里提到的facts：第一，我没下过河塘；第二，我没见过水蛇更没被蛇咬过；第三，我没有哥哥。。。[哆啦A梦害怕][哆啦A梦害怕][哆啦A梦害怕] #茶总碎碎念#

#旺旺发声# 旺旺这图片配上这文字xswl[doge][doge][允悲][允悲]旺仔牛奶、旺旺碎冰冰、旺旺仙贝、旺旺雪饼、浪味仙、旺旺小小酥yyds[哇][哇]想起了小时候的广告词''给我O泡，我要O泡…''；''哎呀，是谁！请不要在剧院食用旺旺小小酥''[doge][doge][允悲][允悲]晚上买点旺旺食品支持一下[哈哈][哈哈]
图源来自水印，快转