【西安楼市再现“深夜调控”】西安市住建局发布了《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中涉及了限购、限售、二手房等多方面内容，力度颇大，被称为“调控大招”。其中，让很多购房者“哀叹”的便是购房资格门槛再度提高：落户西安满一年且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税，才有资格购买新房或二手房。 https://t.cn/A6cA2jrR
近段时间，全国楼市风声鹤唳。一线城市北上广深轮番出台调控政策，全线打压房价。地产朋友戏称，好像在打擂，看谁出招快、稳、狠，要了老命。特别是北京，近期传出，为了限制二手房市场交易热度，监管部门要求中介机构降低“带看频次”：一周之内，每套房子被买家看的次数不超过2组。
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#盐城校园的消长
日前，盐城教育部门史上首次公开市区小学、初中班额情况内部数据。可谓今年全年最有价值的公告之一，可以挖掘和解读海量盐城发展信息，对教育、楼市、乃至土地投资很有参考意义。
这里聊作第一期分析，抛砖引玉。主要先阐叙规模，具体教育、楼市、班额、走势，后续有机会再聊一聊。
1、目前盐城市区按1-6年级合计班级数，排名第一的超级小学为亭湖新区实验，共124个班，而非大家印象中的盐渎实验。
2、盐城市区班级数TOP5小学为：亭湖新区实验（124班）、实小（123班）、盐渎（107班）、聚亨（102班）、神州路（100班），这5家小学六个年级合计班级数≥100个班。
ps教育局官方，也弄错了盐渎实验学校的标准校名。汗。
3、如果将小学一、二年级合计班级数，比作未来规模成长的预期值，则≥35个班以上的有六家，分别为：亭湖新区实验43班，盐渎43班，实小38班，聚亨38班，解放路东校区37班，神州路36班。
4、目前市区班级数TOP5小学中，近几年：亭湖新区实验、实小、聚亨、神州路均被陆续加密分流，唯独盐渎继续扩建加码。
从未来成长性来看，盐渎和实小继续有较好的生源数量成长性。
其中：盐渎未来两三年内全部交付，再无新建房源，衍生新生源主要依赖二胎。实小未来三至五年仍有规模成长空间，九樾、海富、鹿鸣学苑、耿伙01地块、鹿鸣路与盐马路交汇组团，仍将继续新增5000套左右房源，还有不可预计的二胎情况等。
5、亭湖新区实验，近五年连续被解放路东校区、天山路加密分流，导致其五年级、一年级的班级数量，分别留下了两次“断崖式”历史烙印。
6、老城区和乡镇小学下滑严重。
其中老城区大量传统知名小学，每年级班级数呈现6→5→4式下滑，或在每年级2-3个班的低水平横盘，如亭湖小学、登瀛、人民路、迎宾路、毓龙路等。由于闲余教室相对宽裕，老城区目前很多传统小学的平均班额也较低。譬如文港小学一年级平均每班27人；五星小学一年级平均每班29人；登瀛小学一年级就一个班，仅招到29人，二年级就一个班，仅招到22人；王港小学二年级就两个班，合计35人，你没看错，平均每个班十几个人；南港小学一年级就一个班，仅招到17个人；大家感兴趣还可以看下袁河、四中等。与此同时对比新校，如河东天山、城西北先锋，一年级都是6个班。
这里面有多重因素：1）老城区小学多，每个施教区划分范围小；2）新小区少，大高小区少，导致人口基数少；3）人口年龄结构之中年轻夫妻少。前几天网上有帖讲八佰伴没人气，可以管中窥豹。从城建角度，八佰伴周边固定居住人口，后续可能没有城北、城西北多。
乡镇小学生源数量下滑严重，虽与乡镇本身能级规模有一定相关，但最新一、二年级新生源数，基本都在1-2个班左右水平，俨然去上一代人口高峰期、农村小学合并前的村小规模一致。即：现在的镇小，只相当于80后的村小。乡镇小学初中，近几年呈现数量与质量的双双下滑。尤其是盐城这类苏北三四线城市，市区房价并不高，农村来市区门槛很低（几年前聚龙湖边凤鸣缇香也就6k房价），乡镇夫妻轻松让孩子来市区读书。
很多80后父母，对教育的印象，还是自己在农村随便读个书，就考上一中、盐中，然后考上南理工、南航，感觉出头并不难，而对目前的2020年最新教育形势及未来2030年、2040年的教育走势造成误判（现在农村考上盐中很难，农村考上清北很难，根源上农村生源比例也在下降）。那是因为几十年前对手太弱，绝大多数农村孩子父母散养，没有鸡娃。今时不同往日，全都跑到城里，刚开始学会爬，就开始送去早教中心充值。我以后也会在博客里，增加对于教育的评述与见解。
7、盐城小学是老城区一个有趣特例，在老城区各家传统知名小学，纷纷走向没落的时代背景之下，盐城小学尚保持每年级10班以上的基数规模。这里要得益于一个原本在施教区外的新小区，万泰时代城。
8、老城区还有一个特例为二小，得益于万达周边开发，近几年规模反弹。
9、毓龙路是老城区另一个有趣案例样本，学区范围小，新小区少，生源规模不断萎缩。目前一、二年级只剩4个班（这里面可能还包含了施教区外的关系生源），但愿同曦、江动的导入，能够有所拉升。
10、上面讲了毓龙路的规模下降至4轨，也讲了新小区、大高层小区的威力，这里谈一谈另一个有趣案例，城西北的先锋实验。甫一办学，迅速发育为6轨规模。城西北有城建后发优势，未来这里人口稠密，预计数量、甚至质量都将超越毓龙路，未尝不可也。
11、接下来讲讲新洋第一实验、第二实验。
第一实验，被第二实验分流过后，依然稳定在14-16班规模，这里未来交付小区和规划安置房依然较多，及时有传言中的百禾解放路北校区分流，依然可以保持一定相当规模。
第二实验从0开始，6轨→7轨，缓慢发育，这里正在大量棚改（本质上会造成容积差，平房上楼，低密改高密），筹划大量商品房和安置房新小区，未来规模继续攀升，也在预料情理之中。
12、大高定律。只要施教区内有1-2个大高小区，10-20栋大高，就可以支撑一座小学稳定的生源和轨数，在老城区尤为明显。
13、北南盐中，此消彼长。短短三年，南盐中已比北盐中反超8轨。且未来两者的规模差还会持续拉大，毕竟南盐中施教区内的新小区、大高层数量全市前茅，而与此同时，北盐中施教区几无新房。
14、校园面积过小，限制了南盐中追赶中盐中的步伐，包含数量和质量层面。流失掉不少聚亨、盐渎毕业生源（尤其地理偏北的聚亨），参考聚亨、盐渎六年级轨数合计。
15、未来的老城区小学合并，校园与师资整合可能不可避免，有如前几年村小合并，及行政村合并。大量老字号小学，可能消失。
16、由于缺乏新鲜血液，很多老城区几十年老字号小学，很容易被新区的新成立小学超越。譬如城西南盐都实小目前一年级8班，崇礼路小学目前一年级9班，很多老城区老字号小学，如人民路、迎宾路、建军路、亭湖小学等，已无法达此规模。
17、超级小学亭湖新区实验，近五年虽连续被解放路东校区、天山路加密分流，但研判近几年后势，依然有增长空间，天玺甫交房，文璟、圣桦尚在售。
18、南盐中长线看好，但另需客观看待。数量超越北盐中、质量超过北盐中，这是第一步。但校园面积，限制了发育空间。况中盐中有大量高价二手房鸡娃家长，南盐中超越中盐中，恐怕近五年、八年内较难。
19、敬贤、学海稳步增长规模。本博两三年前釐过，其实敬贤板块仍有海量潜在房源，如陆续交付的万锦公馆、兴邦、中南10期11期13期，仍在售的世茂、佳源、云台、荣润、荣悦，以及中江C、D地块，还有日前2021城南土地推介，还有解放路南环路新地块待出让。可以说，还有数以万计潜在房源。
20、希文首次亮相，目前一年级4个班，亨威土拍及亨威北侧地块2021推介，未来可期。新河小学，目前一年级也是4个班，希文在规模方面已然轻松追上。
21、这次统计，新都融合在聚亨里，未单列。有趣的是，即便如此，聚亨一年级还是出现了历史性的规模下滑。既有交付一手房减少因素，也有施教区生源外流至实小串小或私立等因素。
22、日月路近几年，生源量稳定，稳中缓慢增长，8-9轨区间。今年西校区分流4轨。大致可以看出，如若今年不分流，合计则在10轨左右。
此外值得注意的是，西校区的平均班额，要较本部宽松很多。
23、解放路东校区，近几年与周边城建类似，处于快速扩张式发展阶段，每年稳定增加2-3轨（与此同时，平均班额也在略有增加），并且小学校园还在协助分担初中教室，资源压力逐渐紧张，所幸南校区加密已经实质启动。
以上是第一期小结，可以聊作地产楼市参考。
（完）
日前，盐城教育部门史上首次公开市区小学、初中班额情况内部数据。可谓今年全年最有价值的公告之一，可以挖掘和解读海量盐城发展信息，对教育、楼市、乃至土地投资很有参考意义。
这里聊作第一期分析，抛砖引玉。主要先阐叙规模，具体教育、楼市、班额、走势，后续有机会再聊一聊。
1、目前盐城市区按1-6年级合计班级数，排名第一的超级小学为亭湖新区实验，共124个班，而非大家印象中的盐渎实验。
2、盐城市区班级数TOP5小学为：亭湖新区实验（124班）、实小（123班）、盐渎（107班）、聚亨（102班）、神州路（100班），这5家小学六个年级合计班级数≥100个班。
ps教育局官方，也弄错了盐渎实验学校的标准校名。汗。
3、如果将小学一、二年级合计班级数，比作未来规模成长的预期值，则≥35个班以上的有六家，分别为：亭湖新区实验43班，盐渎43班，实小38班，聚亨38班，解放路东校区37班，神州路36班。
4、目前市区班级数TOP5小学中，近几年：亭湖新区实验、实小、聚亨、神州路均被陆续加密分流，唯独盐渎继续扩建加码。
从未来成长性来看，盐渎和实小继续有较好的生源数量成长性。
其中：盐渎未来两三年内全部交付，再无新建房源，衍生新生源主要依赖二胎。实小未来三至五年仍有规模成长空间，九樾、海富、鹿鸣学苑、耿伙01地块、鹿鸣路与盐马路交汇组团，仍将继续新增5000套左右房源，还有不可预计的二胎情况等。
5、亭湖新区实验，近五年连续被解放路东校区、天山路加密分流，导致其五年级、一年级的班级数量，分别留下了两次“断崖式”历史烙印。
6、老城区和乡镇小学下滑严重。
其中老城区大量传统知名小学，每年级班级数呈现6→5→4式下滑，或在每年级2-3个班的低水平横盘，如亭湖小学、登瀛、人民路、迎宾路、毓龙路等。由于闲余教室相对宽裕，老城区目前很多传统小学的平均班额也较低。譬如文港小学一年级平均每班27人；五星小学一年级平均每班29人；登瀛小学一年级就一个班，仅招到29人，二年级就一个班，仅招到22人；王港小学二年级就两个班，合计35人，你没看错，平均每个班十几个人；南港小学一年级就一个班，仅招到17个人；大家感兴趣还可以看下袁河、四中等。与此同时对比新校，如河东天山、城西北先锋，一年级都是6个班。
这里面有多重因素：1）老城区小学多，每个施教区划分范围小；2）新小区少，大高小区少，导致人口基数少；3）人口年龄结构之中年轻夫妻少。前几天网上有帖讲八佰伴没人气，可以管中窥豹。从城建角度，八佰伴周边固定居住人口，后续可能没有城北、城西北多。
乡镇小学生源数量下滑严重，虽与乡镇本身能级规模有一定相关，但最新一、二年级新生源数，基本都在1-2个班左右水平，俨然去上一代人口高峰期、农村小学合并前的村小规模一致。即：现在的镇小，只相当于80后的村小。乡镇小学初中，近几年呈现数量与质量的双双下滑。尤其是盐城这类苏北三四线城市，市区房价并不高，农村来市区门槛很低（几年前聚龙湖边凤鸣缇香也就6k房价），乡镇夫妻轻松让孩子来市区读书。
很多80后父母，对教育的印象，还是自己在农村随便读个书，就考上一中、盐中，然后考上南理工、南航，感觉出头并不难，而对目前的2020年最新教育形势及未来2030年、2040年的教育走势造成误判（现在农村考上盐中很难，农村考上清北很难，根源上农村生源比例也在下降）。那是因为几十年前对手太弱，绝大多数农村孩子父母散养，没有鸡娃。今时不同往日，全都跑到城里，刚开始学会爬，就开始送去早教中心充值。我以后也会在博客里，增加对于教育的评述与见解。
7、盐城小学是老城区一个有趣特例，在老城区各家传统知名小学，纷纷走向没落的时代背景之下，盐城小学尚保持每年级10班以上的基数规模。这里要得益于一个原本在施教区外的新小区，万泰时代城。
8、老城区还有一个特例为二小，得益于万达周边开发，近几年规模反弹。
9、毓龙路是老城区另一个有趣案例样本，学区范围小，新小区少，生源规模不断萎缩。目前一、二年级只剩4个班（这里面可能还包含了施教区外的关系生源），但愿同曦、江动的导入，能够有所拉升。
10、上面讲了毓龙路的规模下降至4轨，也讲了新小区、大高层小区的威力，这里谈一谈另一个有趣案例，城西北的先锋实验。甫一办学，迅速发育为6轨规模。城西北有城建后发优势，未来这里人口稠密，预计数量、甚至质量都将超越毓龙路，未尝不可也。
11、接下来讲讲新洋第一实验、第二实验。
第一实验，被第二实验分流过后，依然稳定在14-16班规模，这里未来交付小区和规划安置房依然较多，及时有传言中的百禾解放路北校区分流，依然可以保持一定相当规模。
第二实验从0开始，6轨→7轨，缓慢发育，这里正在大量棚改（本质上会造成容积差，平房上楼，低密改高密），筹划大量商品房和安置房新小区，未来规模继续攀升，也在预料情理之中。
12、大高定律。只要施教区内有1-2个大高小区，10-20栋大高，就可以支撑一座小学稳定的生源和轨数，在老城区尤为明显。
13、北南盐中，此消彼长。短短三年，南盐中已比北盐中反超8轨。且未来两者的规模差还会持续拉大，毕竟南盐中施教区内的新小区、大高层数量全市前茅，而与此同时，北盐中施教区几无新房。
14、校园面积过小，限制了南盐中追赶中盐中的步伐，包含数量和质量层面。流失掉不少聚亨、盐渎毕业生源（尤其地理偏北的聚亨），参考聚亨、盐渎六年级轨数合计。
15、未来的老城区小学合并，校园与师资整合可能不可避免，有如前几年村小合并，及行政村合并。大量老字号小学，可能消失。
16、由于缺乏新鲜血液，很多老城区几十年老字号小学，很容易被新区的新成立小学超越。譬如城西南盐都实小目前一年级8班，崇礼路小学目前一年级9班，很多老城区老字号小学，如人民路、迎宾路、建军路、亭湖小学等，已无法达此规模。
17、超级小学亭湖新区实验，近五年虽连续被解放路东校区、天山路加密分流，但研判近几年后势，依然有增长空间，天玺甫交房，文璟、圣桦尚在售。
18、南盐中长线看好，但另需客观看待。数量超越北盐中、质量超过北盐中，这是第一步。但校园面积，限制了发育空间。况中盐中有大量高价二手房鸡娃家长，南盐中超越中盐中，恐怕近五年、八年内较难。
19、敬贤、学海稳步增长规模。本博两三年前釐过，其实敬贤板块仍有海量潜在房源，如陆续交付的万锦公馆、兴邦、中南10期11期13期，仍在售的世茂、佳源、云台、荣润、荣悦，以及中江C、D地块，还有日前2021城南土地推介，还有解放路南环路新地块待出让。可以说，还有数以万计潜在房源。
20、希文首次亮相，目前一年级4个班，亨威土拍及亨威北侧地块2021推介，未来可期。新河小学，目前一年级也是4个班，希文在规模方面已然轻松追上。
21、这次统计，新都融合在聚亨里，未单列。有趣的是，即便如此，聚亨一年级还是出现了历史性的规模下滑。既有交付一手房减少因素，也有施教区生源外流至实小串小或私立等因素。
22、日月路近几年，生源量稳定，稳中缓慢增长，8-9轨区间。今年西校区分流4轨。大致可以看出，如若今年不分流，合计则在10轨左右。
此外值得注意的是，西校区的平均班额，要较本部宽松很多。
23、解放路东校区，近几年与周边城建类似，处于快速扩张式发展阶段，每年稳定增加2-3轨（与此同时，平均班额也在略有增加），并且小学校园还在协助分担初中教室，资源压力逐渐紧张，所幸南校区加密已经实质启动。
以上是第一期小结，可以聊作地产楼市参考。
（完）
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