盛松成：我国房地产市场目前正处于转折点
原创 盛松成 中欧国际工商学院 2022-07-29
今年上半年以来，原本已显现企稳迹象的房地产业再次受到疫情的冲击，面临债务危机和疫情风险相叠加的挑战。在中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成看来，中国的房地产市场目前正处于一个转折点，市场运行的底层逻辑已经发生变化，未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长，而当前我们则应避免房地产风险的传染和蔓延。
01
市场运行的底层逻辑已发生变化
首先我要指出的是，我国房地产市场运行的底层逻辑已经发生了变化。
此前，无论是2003年"非典"时期还是2008年国际金融危机期间，当中国经济受到较大冲击时，房地产都发挥了稳增长的作用。这在当时是一举两得的，既改善了人民生活，又加速了国内城镇化进程，促进了经济发展。一个关键原因是，当时中国的人均住房面积相对来说还是比较小的。
而随着我国经济进入新的发展阶段，房地产市场运行的底层逻辑也随之转变。尽管我们并不否认，房地产还是我国的支柱产业之一，但从均衡发展的角度来看，我国未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长。我国人均住房面积已接近美国的2/3，而人均GDP仅为美国的1/6。这一数据也说明，我国房地产业发展已经到了一个新阶段。
值得注意的是，本轮新冠肺炎疫情对我国经济冲击严重。2020年一季度，我国GDP增速为-6.8%，这是很少见的，但当时我国并没有通过放松房地产调控政策来大幅拉动经济增长。
我为什么说，我国房地产市场的底层逻辑已发生变化，这和两项重要的政策有关，一个是“三道红线”，一个是“房地产贷款集中度管理制度”。
2020年8月，央行和住建部共同出台“三道红线”政策。它主要是针对房企的高杠杆问题，实际上就是房企的有息负债和资产相比，不能超过一定比例，超过一定比例就不能再贷款。【编者注：三道红线分别指：（1）扣除预收款后的资产负债率超过70%；（2）净资产负债率超过100%；（3）现金短债比小于1倍。】
2020年12月31日发布的“房地产贷款集中度管理制度”，针对的则是银行业金融机构。这一制度的长远意义在于限制了房地产行业对信贷资源的挤占，并实际上设置了房地产对全社会资源的占有上限，使资源更多流向先进制造业和现代服务业。
这两项政策的出台，我相信是经过深思熟虑的。尽管现在房地产行业遇到困难，也不应该废除，但我们可以考虑放缓推进的节奏。
02
疫情阻碍了房地产业复苏态势
本轮疫情对于房地产市场最大的冲击就在于复苏态势可能因此而受阻。一是房地产开发投资下降；二是房地产销售受到严重冲击；三是行业预期进一步恶化。
从数据上来看，今年前两个月房地产开发投资同比由负转正，增速为3.7%，表明房地产已开始企稳。而疫情冲击打断了这一进程，3月份房地产投资增速再度转负，为-2.4%，4月份为-10.1%，5月份为-7.8%，6月份再次下降，为-9.4%。房地产投资加速下行值得警惕。
相较而言，2020年疫情之后，楼市在疫情结束后的6月出现了较大幅度的反弹，对整体投资增速起到了拉动作用。而今年以来，房地产投资下行成为固定资产投资增速下降的一个重要原因。预计疫情后投资的反弹幅度将不及2020年。
目前还是应该把经济的恢复和发展放到更加重要的位置。对主要应通过投资还是消费拉动经济增长，经济学家们往往有不同意见。我认为，应逐步推动我国经济从“投资拉动”向“消费驱动”转型，但短期内仍应重视投资对经济增长的支撑作用，因为投资见效更快。我们也要处理好短期稳增长和中长期转型之间的关系。因为只有短期增长稳定了，我们才能为长期的结构性改革创造条件，二者并不矛盾。
03
应避免房地产风险的传染和蔓延
房地产风险还没有结束。
当前房地产业风险的突出表现是债务危机和疫情风险相叠加。
我们注意到，目前，多地烂尾楼业主都发布声明，要停止偿还贷款，直至相关项目复工为止，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份。据不完全统计，截至7月17日，国内共有25个省市的304个楼盘业主发出集体停止还贷告知书。
有人问我，现在这个情况会不会演变成一场房地产大风险？我说不会。我们正全力避免房地产市场风险向金融风险和社会风险演变。7月14日，银保监会有关部门负责人表示，将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。
在此之前，没有如此强调过这么多“相关方面”一起参与。所以我相信，目前的风险也会最终过去。
04
房地产调控可继续适度放松
我认为，目前我国房地产调控的主要目标有三个：一是防风险，这是第一位的，要防止房企之间及房企对上下游企业的风险传染和房地产对金融的风险传染。二是满足刚性和改善性需求，保护住房消费者合法权益，“保交楼、保民生、保稳定”。三是保持房地产市场的平稳发展，以防拖累经济。
详情链接：https://t.cn/A6ar1gKj
原创 盛松成 中欧国际工商学院 2022-07-29
今年上半年以来，原本已显现企稳迹象的房地产业再次受到疫情的冲击，面临债务危机和疫情风险相叠加的挑战。在中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成看来，中国的房地产市场目前正处于一个转折点，市场运行的底层逻辑已经发生变化，未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长，而当前我们则应避免房地产风险的传染和蔓延。
01
市场运行的底层逻辑已发生变化
首先我要指出的是，我国房地产市场运行的底层逻辑已经发生了变化。
此前，无论是2003年"非典"时期还是2008年国际金融危机期间，当中国经济受到较大冲击时，房地产都发挥了稳增长的作用。这在当时是一举两得的，既改善了人民生活，又加速了国内城镇化进程，促进了经济发展。一个关键原因是，当时中国的人均住房面积相对来说还是比较小的。
而随着我国经济进入新的发展阶段，房地产市场运行的底层逻辑也随之转变。尽管我们并不否认，房地产还是我国的支柱产业之一，但从均衡发展的角度来看，我国未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长。我国人均住房面积已接近美国的2/3，而人均GDP仅为美国的1/6。这一数据也说明，我国房地产业发展已经到了一个新阶段。
值得注意的是，本轮新冠肺炎疫情对我国经济冲击严重。2020年一季度，我国GDP增速为-6.8%，这是很少见的，但当时我国并没有通过放松房地产调控政策来大幅拉动经济增长。
我为什么说，我国房地产市场的底层逻辑已发生变化，这和两项重要的政策有关，一个是“三道红线”，一个是“房地产贷款集中度管理制度”。
2020年8月，央行和住建部共同出台“三道红线”政策。它主要是针对房企的高杠杆问题，实际上就是房企的有息负债和资产相比，不能超过一定比例，超过一定比例就不能再贷款。【编者注：三道红线分别指：（1）扣除预收款后的资产负债率超过70%；（2）净资产负债率超过100%；（3）现金短债比小于1倍。】
2020年12月31日发布的“房地产贷款集中度管理制度”，针对的则是银行业金融机构。这一制度的长远意义在于限制了房地产行业对信贷资源的挤占，并实际上设置了房地产对全社会资源的占有上限，使资源更多流向先进制造业和现代服务业。
这两项政策的出台，我相信是经过深思熟虑的。尽管现在房地产行业遇到困难，也不应该废除，但我们可以考虑放缓推进的节奏。
02
疫情阻碍了房地产业复苏态势
本轮疫情对于房地产市场最大的冲击就在于复苏态势可能因此而受阻。一是房地产开发投资下降；二是房地产销售受到严重冲击；三是行业预期进一步恶化。
从数据上来看，今年前两个月房地产开发投资同比由负转正，增速为3.7%，表明房地产已开始企稳。而疫情冲击打断了这一进程，3月份房地产投资增速再度转负，为-2.4%，4月份为-10.1%，5月份为-7.8%，6月份再次下降，为-9.4%。房地产投资加速下行值得警惕。
相较而言，2020年疫情之后，楼市在疫情结束后的6月出现了较大幅度的反弹，对整体投资增速起到了拉动作用。而今年以来，房地产投资下行成为固定资产投资增速下降的一个重要原因。预计疫情后投资的反弹幅度将不及2020年。
目前还是应该把经济的恢复和发展放到更加重要的位置。对主要应通过投资还是消费拉动经济增长，经济学家们往往有不同意见。我认为，应逐步推动我国经济从“投资拉动”向“消费驱动”转型，但短期内仍应重视投资对经济增长的支撑作用，因为投资见效更快。我们也要处理好短期稳增长和中长期转型之间的关系。因为只有短期增长稳定了，我们才能为长期的结构性改革创造条件，二者并不矛盾。
03
应避免房地产风险的传染和蔓延
房地产风险还没有结束。
当前房地产业风险的突出表现是债务危机和疫情风险相叠加。
我们注意到，目前，多地烂尾楼业主都发布声明，要停止偿还贷款，直至相关项目复工为止，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份。据不完全统计，截至7月17日，国内共有25个省市的304个楼盘业主发出集体停止还贷告知书。
有人问我，现在这个情况会不会演变成一场房地产大风险？我说不会。我们正全力避免房地产市场风险向金融风险和社会风险演变。7月14日，银保监会有关部门负责人表示，将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。
在此之前，没有如此强调过这么多“相关方面”一起参与。所以我相信，目前的风险也会最终过去。
04
房地产调控可继续适度放松
我认为，目前我国房地产调控的主要目标有三个：一是防风险，这是第一位的，要防止房企之间及房企对上下游企业的风险传染和房地产对金融的风险传染。二是满足刚性和改善性需求，保护住房消费者合法权益，“保交楼、保民生、保稳定”。三是保持房地产市场的平稳发展，以防拖累经济。
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【老年健康宣传周】一起了解老年人接种疫苗的好处#疫苗接种##新冠肺炎##流感##带状疱疹##肺炎[超话]#
2022年7月25日至7月31日是今年的老年健康宣传周，如何追求未来健康幸福的生活，疫情之下，我们更加有了明确的答案：健康最重要!
接种疫苗是以积极主动的姿态迎接未来的方式之一。那么，老年人可以接种哪些疫苗呢?
1.新冠疫苗
接种疫苗是预防和控制疫情最有效的手段。接种疫苗是保护自己和家人最有效的方式。新冠疫苗是阻挡新冠病毒的有力武器。积极接种要趁早，免疫屏障建立好。免费接种新冠病毒疫苗，构筑健康免疫屏障。提高人群接种率，降低新冠病毒传播风险。接种疫苗，护人护己。接种新冠疫苗，建立防控新冠疫情的防火墙。防疫道路怎样走，接种疫苗第一步!
2.流感疫苗
流感病毒传染性强，传播速度快且有季节性，经常在幼儿及老年人群中爆发，且易引发肺炎、中耳炎和心肌炎等并发症。而且流感和新冠肺炎的前期症状非常类似，容易混淆从而延误治疗。目前全球每年约有 5%~10% 的成人和 20%~30% 的儿童罹患季节性流感。
接种流感疫苗是预防流感最经济有效的手段了。
3.肺炎疫苗
我国每年大约有近 200 万人感染肺炎球菌，肺炎球菌常通过飞沫传播，可长期寄居在我们的鼻腔，口腔甚至下呼吸道，当我们免疫力低下时，入侵肺部，导致肺炎、中耳炎、菌血症、脓毒血症和化脓性脑膜炎等疾病。肺炎球菌通常症状：发热、咳嗽、呼吸急促、全身不适等。
接种疫苗是有效的特异性预防措施，具有极佳的卫生经济学价值。
4. 带状疱疹疫苗
带状疱疹，俗称“缠腰龙”，是一种感染性皮肤疾病，主要发生在中老年人群，除了身体出现皮疹外，还会伴随神经痛，急性期疼痛程度比分娩痛还重，治疗效果往往不理想，合并后遗神经痛，疼痛可长达10年，成人患带状疱疹还会传染家中儿童得水痘。治未病，预防为主。
对于50岁及以上的居民建议接种疫苗，预防带状疱疹。
2022年7月25日至7月31日是今年的老年健康宣传周，如何追求未来健康幸福的生活，疫情之下，我们更加有了明确的答案：健康最重要!
接种疫苗是以积极主动的姿态迎接未来的方式之一。那么，老年人可以接种哪些疫苗呢?
1.新冠疫苗
接种疫苗是预防和控制疫情最有效的手段。接种疫苗是保护自己和家人最有效的方式。新冠疫苗是阻挡新冠病毒的有力武器。积极接种要趁早，免疫屏障建立好。免费接种新冠病毒疫苗，构筑健康免疫屏障。提高人群接种率，降低新冠病毒传播风险。接种疫苗，护人护己。接种新冠疫苗，建立防控新冠疫情的防火墙。防疫道路怎样走，接种疫苗第一步!
2.流感疫苗
流感病毒传染性强，传播速度快且有季节性，经常在幼儿及老年人群中爆发，且易引发肺炎、中耳炎和心肌炎等并发症。而且流感和新冠肺炎的前期症状非常类似，容易混淆从而延误治疗。目前全球每年约有 5%~10% 的成人和 20%~30% 的儿童罹患季节性流感。
接种流感疫苗是预防流感最经济有效的手段了。
3.肺炎疫苗
我国每年大约有近 200 万人感染肺炎球菌，肺炎球菌常通过飞沫传播，可长期寄居在我们的鼻腔，口腔甚至下呼吸道，当我们免疫力低下时，入侵肺部，导致肺炎、中耳炎、菌血症、脓毒血症和化脓性脑膜炎等疾病。肺炎球菌通常症状：发热、咳嗽、呼吸急促、全身不适等。
接种疫苗是有效的特异性预防措施，具有极佳的卫生经济学价值。
4. 带状疱疹疫苗
带状疱疹，俗称“缠腰龙”，是一种感染性皮肤疾病，主要发生在中老年人群，除了身体出现皮疹外，还会伴随神经痛，急性期疼痛程度比分娩痛还重，治疗效果往往不理想，合并后遗神经痛，疼痛可长达10年，成人患带状疱疹还会传染家中儿童得水痘。治未病，预防为主。
对于50岁及以上的居民建议接种疫苗，预防带状疱疹。
#观点网# 【陆挺：下半年中国经济毋需担心过热，政策仍需加码】今年刚过了一半，中国经济刚刚经历了一轮大幅波动，全球通胀高企，美联储ECB等很多国家央行开始大幅加息，全球衰退风险加大，因此现在是讨论中国宏观经济一个非常好的时点。
关于中国经济下半年的展望，最近经济学中的争议较为激烈。有说已经过了拐点，下半年会持续改善的；更加乐观一点的，甚至已经开始担心由于近期出台了很多宽松刺激政策，有可能造成叠加效应，从而发生过热的风险。
我个人还是偏向于谨慎一些。关于下半年的经济，我从三个点来看观察：首先，我认为从六月初以来经济确实出现复苏反弹的迹象。其次，经济复苏的基础不牢，疫情还没有过去，各类风险还在，下半年增长可能还是会出现较大的波动。最后在政策方面，不仅不存在过度刺激的风险，反而是存在刺激力度不足，刺激方式不到位，风险应对不及时等问题，房地产可能和其他板块一起螺旋式下行，我们不能掉以轻心。https://t.cn/A6anKSSW
关于中国经济下半年的展望，最近经济学中的争议较为激烈。有说已经过了拐点，下半年会持续改善的；更加乐观一点的，甚至已经开始担心由于近期出台了很多宽松刺激政策，有可能造成叠加效应，从而发生过热的风险。
我个人还是偏向于谨慎一些。关于下半年的经济，我从三个点来看观察：首先，我认为从六月初以来经济确实出现复苏反弹的迹象。其次，经济复苏的基础不牢，疫情还没有过去，各类风险还在，下半年增长可能还是会出现较大的波动。最后在政策方面，不仅不存在过度刺激的风险，反而是存在刺激力度不足，刺激方式不到位，风险应对不及时等问题，房地产可能和其他板块一起螺旋式下行，我们不能掉以轻心。https://t.cn/A6anKSSW
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